• 상가를 새로 계약해 입점을 앞두고 있다
• 영업 중인데 차임을 한 번이라도 3기 밀린 적이 있다
• 임대차 만료가 6개월 이내로 다가왔다
• 가게를 넘기려는데 신규임차인을 아직 구하지 못했다
• 임대인이 신규임차인과의 계약을 미루거나 거절하고 있다

"권리금 장사"라는 말, 법이 정하는 뜻부터 확인합니다

"권리금 장사"라는 말은 세간에서 흔히 쓰는 표현일 뿐, 법률 용어는 아닙니다. 법이 정하는 개념은 상가건물임대차보호법 제10조의3에 나오는 "권리금"입니다. 이 조문은 권리금을 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서, 임대인·임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가로 정의합니다. "장사"라는 표현이 따라붙는 이유는 결국 가게를 열고 운영하고 넘기는 전 과정에서 이 재산적 가치를 지키고 회수하는 절차이기 때문입니다.

권리금 계약 자체는 임대인과 맺는 계약이 아니라는 점을 가장 먼저 알아야 합니다. 상가법 제10조의3②은 권리금 계약을 "신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약"이라고 정합니다. 권리금은 원칙적으로 기존 임차인이 새 임차인에게서 받는 돈이라는 뜻입니다. 임대인에게 권리금을 돌려받는다는 개념 자체가 법에는 없고, 임대인이 회수를 방해했을 때 비로소 손해배상 책임이 생기는 구조입니다. 이 방향을 처음부터 정확히 알아야 각 단계에서 누구에게 무엇을 요구해야 하는지 헷갈리지 않습니다.

모든 상가가 이 보호를 받는 것도 아닙니다. 상가법 제10조의5는 유통산업발전법상 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부(다만 전통시장은 제외)와 국유재산 또는 공유재산인 경우에는 제10조의4에 따른 권리금 회수기회 보호가 적용되지 않는다고 정합니다. 권리금 장사를 시작하기 전, 자신이 들어가려는 상가가 이 제외 대상에 해당하는지부터 건물 등기와 관리 형태를 통해 확인해 두어야 훗날 낭패를 보지 않습니다.

여기서 주의할 점은, 제10조의5가 배제하는 것은 어디까지나 "제10조의4에 따른 권리금 회수기회 보호"라는 점입니다. 권리금 자체의 정의(제10조의3①)나 당사자 사이에 맺는 권리금 계약(제10조의3②)이 무효가 되는 것은 아닙니다. 다시 말해 대규모점포 안 매장이라고 해서 신규임차인과 사적으로 권리금 계약을 맺고 돈을 주고받는 것 자체가 금지되는 것은 아니지만, 임대인이 방해했을 때 법이 정한 손해배상 책임까지 물을 수 있는지가 달라지는 구조입니다. "권리금 장사"라는 말이 마치 편법처럼 들릴 때가 있지만, 정확히는 법이 정한 요건을 갖췄는지에 따라 보호받는 재산권 행사와 그렇지 않은 거래로 나뉠 뿐입니다.

권리금 장사, 다섯 단계로 나누면 무엇이 달라질까요?

권리금 장사를 법적으로 관리한다는 것은 결국 입점, 영업, 만료 전, 나갈 때, 분쟁이라는 다섯 시점에서 서로 다른 요건을 챙기는 일입니다. 각 단계마다 근거 조문이 다르고, 한 단계에서 놓친 것이 다음 단계의 권리를 깎아 먹는 구조로 이어져 있습니다. 예를 들어 영업 중 3기 차임을 연체한 사실이 있으면, 나중에 전부 갚았더라도 권리금 회수기회 보호 자체가 배제될 수 있습니다.

아래에서는 이 다섯 단계를 순서대로 짚습니다. 각 단계에서 어떤 조문이 적용되는지, 어떤 기간을 지켜야 하는지, 어떤 자료를 남겨야 하는지를 정리했습니다. 구체적인 권리금 액수나 손해배상 배수는 사안마다 달라지므로 이 글에서는 다루지 않고, 대신 단계별로 "무엇을 확인하고 무엇을 남겨야 하는가"에 집중합니다.

권리금 장사를 오래, 안전하게 이어가려는 임차인이라면 지금 자신이 어느 단계에 있는지부터 확인하는 것이 순서입니다. 다섯 단계는 서로 겹치지 않는 것 같지만 실제로는 기간이 맞물려 있으므로, 흐름 전체를 한 번에 파악해 두는 것이 안전합니다.

특히 3단계 만료 전과 4단계 나갈 때는 기산점이 다르다는 점을 놓치기 쉽습니다. 갱신요구는 만료 6개월 전부터 1개월 전까지로 종료 시점이 있는 구간이지만, 신규임차인 주선과 권리금 회수기회 보호는 만료 6개월 전부터 임대차가 실제로 종료되는 순간까지 계속 이어집니다. 즉 갱신요구 기간이 끝났다고 해서 권리금 관련 절차까지 끝난 것으로 착각하면 안 됩니다.

1단계 입점, 대항력과 확정일자부터 챙기세요

상가를 계약하고 들어가는 순간부터 권리금 장사는 이미 시작됩니다. 가장 먼저 확인할 것은 이 상가가 권리금 회수기회 보호의 적용을 받는지입니다. 앞서 본 대로 상가법 제10조의5는 유통산업발전법상 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부(전통시장은 제외)와 국유재산·공유재산인 경우 제10조의4의 보호가 적용되지 않는다고 정합니다. 계약 전에 건물의 성격과 소유 형태를 확인해 두면 나중에 권리금을 주고받을 때 착오를 줄일 수 있습니다.

입점 직후에는 대항력을 갖추는 절차를 미루지 않아야 합니다. 상가법 제3조①은 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 정합니다. 건물주가 바뀌더라도 이 대항력을 갖춘 임차인이라면 임대차 관계와 그에 따른 권리금 회수기회 보호도 새 임대인에게 이어서 주장할 수 있는 바탕이 됩니다. 인도와 사업자등록 신청을 같은 날 처리해 두는 것이 가장 안전합니다.

확정일자도 함께 챙겨야 합니다. 제4조①은 확정일자를 상가건물의 소재지 관할 세무서장이 부여한다고 정합니다. 확정일자 자체는 보증금 우선변제와 관련된 제도이지만, 임대차 계약의 존재와 시점을 객관적으로 남긴다는 점에서 권리금 계약과 관련한 분쟁에서도 참고 자료가 될 수 있습니다.

마지막으로 권리금을 이미 지급하고 들어가는 입장이라면, 전 임차인 또는 신규임차인과 주고받는 계약서에 금액·지급 시기·목적물을 분명히 적어 두어야 합니다. 이 계약서는 훗날 자신이 신규임차인을 주선할 때 임대차 종료 당시의 권리금을 다투는 기초 자료가 될 수 있습니다. 입점 단계에서 남긴 기록이 부실하면 몇 년 뒤 권리금 장사를 마무리할 때 입증이 그만큼 어려워집니다.

상가법 제4조③은 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자가 관할 세무서장에게 해당 상가건물의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있고, 요청을 받은 세무서장은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다고 정합니다. ④는 임대차계약을 체결하려는 자도 임대인의 동의를 받으면 같은 정보제공을 요청할 수 있다고 정합니다. 이 절차를 이용하면 계약 전에 기존 임대차의 차임·보증금 이력을 확인할 수 있어, 나중에 권리금 액수를 다툴 때 시세를 가늠하는 참고 자료로도 쓸 수 있습니다.

2단계 영업 중, 회수기회를 스스로 무너뜨리는 실수들

영업을 시작한 뒤에는 매출 관리에 신경이 쏠리기 쉽지만, 이 시기에 생긴 실수가 나중에 권리금 회수기회 자체를 무너뜨릴 수 있습니다. 상가법 제10조①은 임차인의 계약갱신요구를 임대인이 거절할 수 있는 사유 여덟 가지를 정하는데, 그중 1호가 "임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우"입니다. 그리고 제10조의4① 단서는 제10조①의 거절 사유가 있는 경우 권리금 회수기회 보호 규정을 적용하지 않는다고 정합니다.

즉 3기 연체 "사실"이 한 번이라도 있었다면, 나중에 전부 갚았더라도 갱신거절과 권리금 회수기회 보호 배제라는 두 갈래 위험이 함께 따라올 수 있습니다. 차임을 밀리는 일이 생기더라도 월별로 3기치가 쌓이지 않도록 관리하고, 부득이 연체가 생기면 곧바로 변제해 연체 액수와 기간을 최소화해 두는 것이 안전합니다.

전대와 파손도 같은 조항에서 함께 다뤄집니다. 제10조①4호는 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우를, 5호는 임차인이 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우를 갱신거절 사유로 듭니다. 매장 일부를 다른 사람에게 맡기거나 나눠 쓰게 할 계획이 있다면, 먼저 임대인의 동의를 문서로 받아 두어야 나중에 권리금 회수기회까지 함께 흔들리는 일을 막을 수 있습니다.

결국 영업 중 단계에서 권리금 장사를 지키는 방법은 단순합니다. 차임을 밀리지 않고, 전대나 구조 변경은 반드시 임대인의 동의를 문서로 받아 두며, 시설 관리에 소홀함이 없도록 하는 것입니다. 이 세 가지가 지켜지지 않으면 아무리 좋은 신규임차인을 주선해도 법이 정한 보호 자체를 받지 못할 위험이 생깁니다.

실무적으로는 매달 차임 이체 내역을 별도로 보관하고, 자동이체를 걸어 두어 연체 자체가 발생하지 않도록 관리하는 것이 가장 확실한 방법입니다. 부득이 사정이 생겨 밀리게 됐다면 임대인에게 연체 사유와 변제 계획을 문자나 서면으로 알리고, 변제한 날짜와 금액을 영수증이나 계좌이체 내역으로 남겨 두시기 바랍니다. 매장 일부를 공유형태로 운영하거나 위탁판매 코너를 두는 경우에도, 그 형태가 전대에 해당하는지 미리 확인하고 필요하면 임대인의 서면 동의를 받아 두는 것이 안전합니다.

3단계 만료 전, 갱신요구 기간을 놓치면 벌어지는 일

임대차 기간이 끝나가는 시점에는 두 가지 기간을 동시에 관리해야 합니다. 하나는 계약갱신요구이고, 다른 하나는 다음 단계에서 다룰 권리금 회수기회 보호 기간입니다. 두 기간이 비슷한 시기에 겹치기 때문에 혼동하기 쉽습니다.

갱신요구는 상가법 제10조①에 따라 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 해야 합니다. 이 기간 안에 요구하지 않으면 임대인이 갱신을 거절해도 다툴 근거가 약해집니다. 갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 제10조②이 정하고 있으므로, 이미 여러 차례 갱신해 온 임차인이라면 전체 기간이 10년에 다가가고 있는지도 함께 확인해야 합니다.

10년을 채워 더 이상 갱신요구를 할 수 없게 되더라도 권리금 회수기회 자체가 사라지는 것은 아닙니다. 갱신요구권과 권리금 회수기회 보호는 상가법에서 서로 다른 조문(제10조와 제10조의4)에 근거를 둔 별개의 권리이기 때문입니다. 다만 갱신이 되지 않는다는 것은 곧 정해진 날짜에 임대차가 종료된다는 뜻이므로, 다음 단계인 신규임차인 주선을 서둘러 준비해야 하는 신호이기도 합니다.

만료 전 단계에서 권리금 장사를 이어가려는 임차인이 가장 흔히 저지르는 실수는 갱신요구 기간을 넘기고 나서야 권리금 회수 절차를 시작하는 것입니다. 갱신요구 기간과 권리금 회수기회 보호 기간을 한 달력에 함께 표시해 두고, 두 기간이 겹치는 시점부터 신규임차인을 물색하는 것이 안전합니다.

임대인이 아무 통지도 하지 않고 기간이 지나가는 경우도 있습니다. 상가법 제10조④는 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 정하고, 이 경우 임대차의 존속기간은 1년으로 봅니다. 이른바 묵시적 갱신입니다. 이때 ⑤에 따라 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 묵시적 갱신 상태에서 가게를 넘기려 한다면, 이 해지 통고와 신규임차인 주선 시점을 함께 조율해야 합니다.

여기서 갱신요구권과 권리금 회수기회 보호를 헷갈리는 임차인이 많습니다. 이름도 비슷하고 시기도 겹치지만, 근거 조문과 상대방, 효과가 전혀 다른 별개의 권리입니다. 아래 표로 두 권리의 차이를 정리했습니다.

표에서 보듯 두 권리는 상대방부터 다릅니다. 갱신요구는 임대인을 향한 것이고, 권리금 회수기회 보호는 신규임차인으로부터 권리금을 받는 과정을 임대인이 방해하지 못하도록 하는 것입니다. 10년을 다 채워 갱신요구권이 소진되더라도 권리금 회수기회 보호에는 별도의 횟수·기간 상한이 없으므로, 임대차가 종료될 때마다 다시 신규임차인을 주선해 권리금을 받을 여지가 남아 있다는 점을 기억해야 합니다.

4단계 나갈 때, 권리금 장사를 마무리하려면 무엇부터 해야 할까요?

권리금 장사의 핵심은 사실 이 단계에 있습니다. 상가법 제10조의4①은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 네 가지 방해행위를 해서는 안 된다고 정합니다. 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 수수하는 행위, 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 막는 행위, 신규임차인에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, 그리고 정당한 사유 없이 신규임차인과 임대차계약 체결을 거절하는 행위입니다.

이 보호를 받으려면 임차인이 먼저 신규임차인을 주선해야 합니다. 신규임차인을 데려오지 않은 채 임대인의 방해만 걱정하고 있으면 방해행위 자체가 성립하기 어려운 구조입니다. 임대차 종료 6개월 전부터는 적극적으로 신규임차인 후보를 찾고, 권리금 계약(제10조의3②에 따라 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약)을 서면으로 남겨야 합니다.

제10조의4⑤은 임차인에게 별도의 의무도 지웁니다. 임차인은 임대인에게 신규임차인이 되려는 자의 보증금과 차임을 지급할 자력, 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사와 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 합니다. 이 정보제공의무를 소홀히 하면, 임대인이 계약을 거절했을 때 그 거절에 정당한 사유가 있었는지를 다투는 국면에서 임차인 쪽이 불리해질 수 있습니다.

실무적으로는 신규임차인 후보의 사업자등록 가능 여부, 자금 출처, 기존 사업 경력 등을 정리한 자료를 임대인에게 전달하고, 전달한 날짜와 방법을 기록해 두는 것이 좋습니다. 임대인이 별다른 이유 없이 만남 자체를 피하거나 답변을 미룬다면, 그 경위도 문자나 내용증명으로 남겨 두어야 나중에 방해행위를 입증하는 데 도움이 됩니다.

임대인이 계약 체결을 거절해도 항상 방해행위가 되는 것은 아닙니다. 상가법 제10조의4②은 다음 네 가지 중 하나에 해당하면 제1항4호의 "정당한 사유"가 있는 것으로 본다고 정합니다. 신규임차인이 되려는 자가 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우, 그리고 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우입니다.

이 네 가지 사유 가운데 마지막 것을 특히 주의해야 합니다. 임대인이 스스로 데려온 신규임차인과 임차인 사이에 권리금 계약이 체결되고 실제로 권리금이 지급됐다면, 임차인이 원래 주선하려던 사람과 계약이 맺어지지 않았더라도 정당한 사유가 있는 것으로 볼 수 있는 구조이기 때문입니다. 신규임차인 주선은 특정 후보를 고집하기보다, 임대인이 제시하는 후보와의 계약 가능성도 함께 열어 두고 권리금 수령 여부를 우선 확인하는 편이 안전할 수 있습니다. 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우도 정당한 사유에 해당하므로, 휴업이 길어질 것 같다면 그 기간도 함께 관리해야 합니다.

5단계 분쟁, 권리금 장사가 손해배상 소송으로 번지면?

협의로 끝나지 않고 분쟁으로 번지면, 이제부터는 손해배상 청구권의 크기와 기한을 정확히 아는 것이 중요합니다. 상가법 제10조의4③은 임대인이 방해행위로 임차인에게 손해를 발생시켰다면 그 손해를 배상할 책임이 있다고 정하면서, 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 상한을 함께 정하고 있습니다.

두 금액 중 어느 쪽이 낮은지를 가리는 절차가 소송의 핵심이 되는 경우가 많습니다. 신규임차인과 맺은 권리금 계약서가 있다면 그 금액이 하나의 기준이 되고, 임대차 종료 당시의 권리금은 대개 감정을 통해 정해집니다. 두 금액을 비교해 더 낮은 쪽이 배상액의 한도가 되므로, 계약서 금액이 실제보다 낮게 적혀 있으면 그 금액이 그대로 상한으로 굳어질 위험이 있습니다.

시효도 놓치면 안 됩니다. 제10조의4④는 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다고 정합니다. 협의가 길어지거나 감정 절차를 준비하는 사이에도 이 3년은 계속 흐르므로, 시효가 임박했다면 협의를 계속하면서도 소를 제기하는 등 시효 진행을 관리하는 조치를 함께 검토해야 합니다.

분쟁으로 가더라도 곧바로 소송부터 시작해야 하는 것은 아닙니다. 내용증명으로 요구 사항을 정리해 발송한 뒤 협상을 시도하고, 협상이 어려우면 조정이나 소송으로 넘어가는 순서가 일반적입니다. 어느 단계를 선택하든 앞서 정리한 신규임차인 주선 자료와 협상 경위 기록이 그대로 청구원인의 뼈대가 됩니다. 손해배상금을 지급받지 못한 채 시간이 지나면 금전채무불이행에 따른 지연손해금 문제도 함께 검토해야 하는데, 민법 제397조①은 지연손해금이 법정이율에 의하되 법령의 제한에 위반하지 않은 약정이율이 있으면 그 이율에 의한다고 정하고, 민법상 법정이율은 제379조에 따라 연 5푼(연 5%)입니다.

분쟁 단계에서 권리금 장사를 지키는 방법은 결국 앞선 네 단계에서 남겨 둔 기록에 달려 있습니다. 입점 당시의 계약서, 영업 중의 차임 납부 내역, 갱신요구 통지, 신규임차인 주선 자료와 정보제공 내역이 쌓여 있어야 소송에서 방해행위와 손해액을 함께 입증할 수 있습니다. 기록이 부족하다면 지금이라도 02-591-5657로 상담받아 지금 단계에서 어떤 자료부터 보강해야 하는지 확인해 두시기 바랍니다.

권리금 장사, 자주 묻는 질문