보호됩니다. 2015년 5월 13일 신설된 상가건물임대차보호법 제10조의4는 임대인이 임차인의 권리금 회수기회를 방해하지 못하도록 정하고, 위반 시 손해배상 책임을 지웁니다. 임대인이 권리금을 직접 돌려주는 구조가 아니라, 임차인이 신규임차인에게서 권리금을 받도록 임대인이 협조할 의무를 지는 구조라는 점이 핵심입니다.

법이 정한 방해행위는 네 가지입니다. ①임대인이 신규임차인에게 권리금을 직접 요구하거나 받는 행위 ②신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 ③현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 ④정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약 체결을 거절하는 행위. 실무에서 가장 많은 유형은 ③과 ④입니다.

받을 수 있습니다. 2019년 5월 16일 대법원 전원합의체 판결(2017다225312)은 전체 임대차 기간이 10년을 초과해 계약갱신요구권이 없는 임차인도 권리금 회수기회 보호 대상이라고 판단했습니다. "10년 채웠으니 권리금 없이 나가라"는 임대인의 주장은 법적 근거가 없습니다.

상가건물임대차보호법 제15조는 이 법에 위반되어 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다고 정한 강행규정입니다. 따라서 권리금 포기 특약은 원칙적으로 임차인을 구속하지 못한다고 볼 여지가 큽니다. 다만 특약이 만들어진 경위나 임차인이 받은 대가에 따라 개별 판단이 달라질 수 있으므로 계약서를 지참해 상담받으시기 바랍니다.

임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지입니다. 이 기간 안에 신규임차인을 구해 임대인에게 계약 체결을 요청해야 회수기회 보호가 작동합니다. 계약 만료가 다가오는데 아직 아무 준비가 없다면, 지금이 바로 움직여야 할 시점입니다.

원칙적으로는 주선이 있어야 합니다. 다만 임대인이 어떤 신규임차인이 오더라도 계약하지 않겠다는 의사를 확정적으로 밝힌 경우에는 주선 없이도 청구가 인정될 여지가 있습니다. 이때는 임대인의 거절 의사를 담은 문자, 통화 녹음, 내용증명 답변 같은 증거가 반드시 필요합니다.

단순히 직접 쓰겠다는 이유만으로는 정당한 사유가 되지 않습니다. 법이 인정하는 것은 임대인이 상가를 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않는 경우입니다. 직접 장사를 하겠다는 것은 영리 사용이므로 원칙적으로 정당한 사유에 해당하지 않으며, 이런 거절은 오히려 방해행위의 증거가 될 수 있습니다.

연체액 합계가 3기분에 이른 사실이 있으면 권리금 보호 대상에서 제외됩니다. 반대로 말하면, 연체가 있었더라도 3기분에 이르지 않았다면 보호는 유지됩니다. 연체 계산은 입금 내역을 놓고 정밀하게 따져야 하며, 보증금 상계 합의나 차임 감액 합의가 있었다면 결론이 달라질 수 있습니다.

법이 정한 상한은 "신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금"과 "임대차 종료 당시의 권리금(법원 감정평가액)" 중 낮은 금액입니다. 그래서 신규임차인과 작성한 권리금 계약서의 금액과, 감정평가에서 인정받을 수 있는 시설·영업 가치 자료가 모두 중요합니다.

임대차가 종료한 날부터 3년입니다. 3년이 지나면 방해행위가 아무리 명백해도 청구할 수 없습니다. 명도 분쟁이나 폐업 정리로 시간을 보내는 사이 시효가 지나가는 경우가 실제로 있으므로, 종료일 기준으로 시효 만료일부터 계산해 두시기 바랍니다.

법도 권리금소송센터 실데이터 기준 1심까지 평균 10~14개월입니다. 감정평가 절차가 기간의 최대 변수입니다. 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 소장 부본이 임대인에게 송달된 다음날부터 인용 금액에 연 12%의 지연이자가 붙으므로, 기간이 길어질수록 임대인의 부담도 함께 커집니다.

가능합니다. 주선 증거와 방해 정황이 잘 갖춰진 사건은 변호사 명의의 내용증명과 협상 단계에서 합의로 종결되기도 하고, 소송 중이라도 조정·화해로 판결 전에 끝나는 경우가 있습니다. 관건은 협상력의 원천이 되는 증거를 미리 갖추는 것입니다. 증거가 준비된 임차인일수록 소송 없이 해결될 가능성도 커집니다.