권리금소송과 명도소송, 누가 먼저 거느냐로 갈리는 3가지 타임라인

상가 임대차가 끝날 무렵에는 임대인과 임차인이 서로 반대 방향의 소송을 생각하게 됩니다. 임대인은 점포를 돌려받으려 하고, 임차인은 권리금 회수를 방해받았다며 배상을 받으려 합니다. 권리금소송과 명도소송은 같은 임대차 종료에서 출발하지만, 누가 먼저 소송을 거느냐에 따라 임차인이 챙겨야 할 기한과 선택지가 달라집니다.

아래에서는 임대인이 먼저 명도소송을 거는 경우, 임차인이 먼저 권리금소송을 내는 경우, 두 사건이 따로 진행되는 경우의 세 갈래를 시간 순서대로 정리합니다. 법도 권리금소송센터 엄정숙 변호사(부동산·민사 전문, 공인중개사)가 상담에서 자주 받는 질문의 순서를 따랐습니다.

권리금소송과 명도소송, 무엇이 다른가요

권리금소송과 명도소송은 원고와 피고, 청구 내용, 근거가 모두 다른 별개의 소송입니다. 명도소송은 임대차가 끝났는데도 임차인이 상가건물을 비워 주지 않을 때 임대인이 원고가 되어 건물 인도를 구하는 소송입니다. 판결에 가집행 선고가 붙거나 판결이 확정되면 집행관을 통한 인도 집행으로 이어질 수 있습니다.

권리금소송은 임차인이 원고가 되어, 임대인이 「상가건물 임대차보호법」(상가임대차법) 제10조의4 제1항을 위반해 권리금 회수를 방해했다며 같은 조 제3항의 손해배상을 구하는 소송입니다. 권리금 계약은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이므로(제10조의3 제2항), 회수기회 보호의 구조는 임차인이 임대인에게서 권리금을 "돌려받는" 것이 아닙니다. 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 제10조의4 제1항 각 호의 행위로 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 임차인이 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 되고, 이를 어겨 손해가 생기면 배상 책임을 집니다.

배상액에는 상한이 있습니다. 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다(제10조의4 제3항). 그래서 권리금소송에서는 방해행위가 있었는지와 함께 두 금액을 어떻게 입증할지가 중요하고, 임대차 종료 당시의 권리금은 소송에서 감정평가로 다투는 것이 보통입니다.

한눈에 보는 3가지 시나리오 타임라인

시나리오 A: 명도소송이 먼저 왔다면, 명도소송 반소는 언제까지 낼 수 있나요

임대인이 명도소송을 먼저 걸었다면 임차인은 답변서 기한 안에 다투는 취지를 밝히고, 요건을 갖춰 권리금 손해배상을 반소로 청구할 수 있습니다. 민사소송법 제256조 제1항은 피고가 원고의 청구를 다투는 경우 소장의 부본을 송달받은 날부터 30일 이내에 답변서를 제출하여야 한다고 정하고, 공시송달로 소장 부본을 받은 경우는 예외로 둡니다.

답변서 기한을 넘기면 불리해질 수 있습니다. 피고가 답변서를 제출하지 않으면 법원은 청구의 원인이 된 사실을 자백한 것으로 보고 변론 없이 판결할 수 있기 때문입니다(제257조 제1항). 다만 직권으로 조사할 사항이 있거나 판결이 선고되기까지 피고가 청구를 다투는 취지의 답변서를 제출한 경우에는 그렇지 않습니다. 소장을 받은 날짜를 먼저 적어 두는 것이 모든 계산의 출발점입니다.

명도소송 반소는 민사소송법 제269조 제1항에 따라 피고가 소송절차를 현저히 지연시키지 아니하는 경우에만 변론을 종결할 때까지 본소가 계속된 법원에 제기할 수 있습니다. 또 반소 청구가 다른 법원의 관할에 전속되지 않고, 본소의 청구 또는 방어의 방법과 서로 관련이 있어야 합니다. 명도 청구와 권리금 손해배상은 같은 임대차의 종료에서 비롯되므로 관련성을 설명할 여지가 있지만, 구체적인 판단은 사건마다 법원이 합니다.

본소가 단독사건인데 반소가 합의사건에 속하면, 법원은 직권 또는 당사자의 신청에 따른 결정으로 본소와 반소를 합의부에 이송하여야 합니다(같은 조 제2항, 반소에 관하여 제30조에 따른 관할권이 있는 경우는 제외). 변론이 끝나 갈 무렵 반소를 내면 절차 지연이 문제 될 수 있으므로, 반소 여부는 답변서를 쓰는 단계에서 함께 정해 두는 편이 좋습니다.

임대인: "명도소송 중이니 권리금 이야기는 끝난 겁니다."

임차인: "권리금 배상을 받을 때까지는 못 나갑니다."

시나리오 B: 임차인이 권리금소송을 먼저 냈을 때

임차인이 권리금소송을 먼저 내면 임대인이 피고가 되고, 임대인은 반소 요건을 갖춰 그 소송에서 명도를 구하거나 따로 명도소송을 낼 수 있습니다. 권리금소송이 먼저 시작되는 것은 보통 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 계약을 거절하는 등 방해행위가 이미 드러난 뒤입니다.

소장에는 신규임차인을 주선한 사실, 방해행위가 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 있었다는 점, 그로 인한 손해를 정리해야 합니다. 방해 유형은 제10조의4 제1항 각 호에 정해져 있습니다. 예를 들어 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위(3호), 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위(4호)가 있습니다.

임대인은 임대인대로 책임을 벗는 사유를 주장합니다. 제10조 제1항 각 호의 사유가 있으면 방해 금지 규정이 적용되지 않고(제10조의4 제1항 단서), 제10조의4 제2항 각 호에 해당하면 같은 조 제1항 제4호(계약 체결 거절)의 정당한 사유가 있는 것으로 봅니다. 대표적인 예가 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우(제10조 제1항 제1호)와, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우(제10조의4 제2항 제1호)입니다.

임차인 쪽 준비도 있습니다. 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 합니다(제10조의4 제5항). 임차인이 아직 점포를 쓰고 있다면 임대인이 명도를 함께 구하는 흐름이 이어지기 쉽고, 이미 비웠다면 권리금소송만 남습니다.

시나리오 C: 두 사건이 따로 진행될 때, 병합은 어떻게 검토하나요

명도소송과 권리금소송이 따로 진행되면 법원은 변론의 병합을 명할 수 있지만, 병합할지는 법원이 정합니다. 민사소송법 제141조는 법원이 변론의 제한·분리 또는 병합을 명하거나 그 명령을 취소할 수 있다고 정합니다. 의무가 아닌 재량 규정이므로 두 사건이 따로 접수됐다고 해서 반드시 하나의 재판으로 합쳐지지는 않습니다.

당사자는 두 사건이 같은 임대차 종료에서 비롯됐다는 사정을 들어 함께 심리해 달라는 의견을 밝혀 볼 수 있습니다. 따로 진행될 때 흔한 문제는 속도 차이입니다. 명도 사건은 쟁점이 비교적 단순한 편이고, 권리금 사건은 방해행위, 정당한 사유, 손해액 감정까지 따지느라 길어지기 쉽습니다. 한 사건에서 낸 주장과 증거가 다른 사건에서도 쓰일 수 있으니, 두 사건의 서면 내용이 어긋나지 않게 관리해야 합니다.

명도 판결이 나면 권리금소송은 어떻게 되나요: 가집행과 인도 집행

명도 판결에는 가집행 선고가 붙는 것이 원칙이고, 권리금소송이 진행 중이라는 이유만으로 인도 집행이 멈춘다고 단정할 수 없습니다. 민사소송법 제213조 제1항은 재산권의 청구에 관한 판결에는 가집행의 선고를 붙이지 아니할 상당한 이유가 없는 한 직권으로 담보를 제공하거나 제공하지 아니하고 가집행을 할 수 있다는 것을 선고하여야 한다고 정합니다. 같은 조 제2항에 따라 법원은 직권으로 또는 당사자의 신청에 따라 채권전액을 담보로 제공하고 가집행을 면제받을 수 있다는 것을 선고할 수 있습니다.

강제집행은 확정된 종국판결이나 가집행의 선고가 있는 종국판결에 기초하여 합니다(민사집행법 제24조). 건물 인도 집행은 같은 법 제258조 제1항에 따라 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하는 방식이고, 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 합니다(같은 조 제2항). 본안판결을 바꾸는 판결이 선고되면 가집행의 선고는 바뀌는 한도에서 효력을 잃고(민사소송법 제215조 제1항), 법원은 피고의 신청에 따라 가집행의 선고에 따라 지급한 물건을 돌려 줄 것과 가집행으로 말미암은 손해 등을 배상할 것을 원고에게 명하여야 합니다(같은 조 제2항).

보증금은 따로 봐야 합니다. 대법원 판결은 임대차가 종료하면 임차인의 건물 반환의무와 임대인의 보증금 반환의무가 동시이행 관계에 있다는 취지입니다(민법 제536조 제1항 참조). 다만 동시이행 항변을 어떻게 주장하고 판결 주문에 어떻게 반영되는지는 사안에 따라 달라질 수 있습니다. 권리금소송은 금전 배상을 구하는 사건이라 명도 집행과 별도로 계속되므로, 무리하게 점유를 이어가기보다 주선·거절 증거를 확보하는 데 힘을 쓰는 편이 실익이 있을 수 있습니다.

3년 시효: 명도를 다투는 동안 놓치지 않으려면

권리금 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 소멸합니다(상가임대차법 제10조의4 제4항). 기산점은 명도 판결일이나 점포를 비운 날이 아니라 임대차가 종료한 날입니다. 기간 만료로 끝났다면 만료일을, 임대인이 차임연체액이 3기의 차임액에 달했다며 계약을 해지했다면(제10조의8) 해지의 효력이 생긴 날을 기준으로 따져 보게 되며, 종료일 자체가 다툼이 되기도 합니다.

명도소송에서 답변서로 권리금 사정을 주장하는 것만으로 권리금 손해배상청구권의 시효가 멈춘다고 단정할 수는 없습니다. 시효중단을 위한 재판상 청구는 소를 제기한 때 그 효력이 생기므로(민사소송법 제265조), 반소든 별소든 3년 안에 청구를 접수하는 것을 기준으로 일정을 잡는 것이 안전합니다. 명도 사건이 길어질수록 권리금 청구 시점을 미루기 쉬우니 달력에 종료일과 3년이 되는 날을 함께 적어 두세요.

내 사건은 어느 갈림길에 있나요

권리금소송과 명도소송이 함께 걸린 사건은 아래 세 가지 갈림길에서 결론과 전략이 달라집니다. 같은 "가게를 비우라"는 소장이라도 어느 칸에 해당하느냐에 따라 오늘 할 일이 바뀝니다.

오늘 바로 할 1차 조치

1. 소장 봉투나 송달 기록에서 받은 날짜를 확인해 30일이 되는 날을 계산합니다.
2. 신규임차인을 주선한 자료와 임대인의 거절·요구 내용을 날짜순으로 묶습니다.
3. 임대차 종료일과 차임 납부 내역을 확인해 3년 시효 만료일과 연체 여부를 표시합니다.

자주 묻는 질문