보증금성격 권리금 소송, 신호 판정표로 고르는 청구원인과 임대인 항변 대응

보증금성격 권리금 소송, 무엇을 다투는 소송인가요

보증금성격 권리금 소송은 임차인이 입점할 때 임대인에게 '권리금'이라는 이름으로 지급한 돈이 실제로는 돌려받기로 한 돈, 즉 보증금에 가까운 성격이었는지를 다투는 소송입니다. 쟁점은 돈의 명칭이 아니라 그 돈을 주고받은 약정의 문언, 지급 경위, 그 뒤의 정산 방식입니다.

출발점은 권리금의 법률상 정의입니다. 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가법) 제10조의3 제1항은 권리금을 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 "임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가"라고 정합니다. 정의 안에 임대인이 들어 있으므로 임대인에게 준 돈도 권리금일 수 있습니다.

같은 정의 문장에 보증금과 차임 이외라는 표현이 있다는 점이 보증금 성격 다툼의 열쇠입니다. 이름이 권리금이어도 실질이 보증금의 일부였다면 보증금 반환의 문제로 다툴 여지가 생기고, 영업상 이점의 대가로 주고받은 돈이라면 권리금으로 평가될 가능성이 커집니다.

대법원 판결은 임대인에게 지급한 권리금은 원칙적으로 임대인이 반환할 의무가 없다는 취지입니다. 다만 반환하기로 약정한 경우나, 임대인 사정으로 임대차가 중도에 끝나 약정 기간 동안 이용하게 해 주지 못한 경우 등에는 반환을 인정한 판결 취지도 있습니다. 어느 쪽에 해당하는지는 사안마다 달라 결론을 미리 단정할 수 없습니다.

상가법 제10조의4의 권리금 회수기회 보호는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 임대인이 방해하지 못하게 하는 제도이고, 상가법 제10조의3 제2항의 권리금 계약도 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약입니다. 입점 때 임대인에게 낸 돈을 돌려받는 문제는 회수기회 보호와 구조가 달라 청구원인을 따로 세워야 합니다.

세 갈림길 중 하나라도 애매하다면 계약서와 이체 내역을 함께 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

돈의 성격 판정표: 보증금에 가까운 신호와 권리금에 가까운 신호

성격 판정표는 한 칸의 신호로 결론을 내리는 도구가 아니라, 임차인이 가진 자료가 어느 쪽으로 기우는지 점검하는 도구입니다. 소송에서는 계약서 문언, 돈을 주고받은 경위, 그 뒤의 정산 방식을 함께 살피게 되므로 신호가 섞여 있으면 결론도 달라질 수 있습니다.

판정표의 왼쪽 칸이 많을수록 보증금 성격을 주장할 근거가 늘어나지만, 오른쪽 칸이 하나 섞였다고 바로 청구가 막히는 것은 아닙니다. 영수증에 권리금이라고 적혀 있다는 사실만으로 반환이 불가능해지는 것도 아닙니다.

가상의 예로, 임차인이 입점하면서 보증금과 같은 날 임대인 계좌로 '권리금' 명목의 돈을 따로 보냈고, 특약에는 임대차 종료 시 연체 차임을 공제하고 정산한다는 문장만 있다고 해 보겠습니다. 영수증 명목은 권리금 쪽 신호지만 공제 후 정산 문구는 보증금 쪽 신호여서 판정표의 두 칸이 서로 엇갈립니다. 결론은 정산 문구가 그 돈까지 대상으로 한 것인지, 보증금만을 대상으로 한 것인지에 따라 갈릴 수 있습니다.

판정이 애매한 칸은 대부분 계약서 원문과 당시 문자 메시지를 함께 봐야 해석이 정리됩니다. 특히 특약 문구가 반환을 약속한 것인지, 단순히 정산 방법을 적은 것인지는 문장 하나의 어순과 단어 선택으로 달라질 수 있습니다.

판정 결과별 청구원인 고르기: 약정 반환, 부당이득, 채무불이행

보증금성격 권리금 소송의 청구원인은 성격 판정의 결과에 따라 고르는 것이 순서입니다. 판정이 끝나기 전에 청구원인부터 정하면 소송 중에 주장을 바꾸느라 시간이 늘어나고, 임대인에게 반박의 빌미를 줄 수 있습니다.

청구원인을 하나만 고를 필요는 없습니다. 주된 청구원인과 예비적 주장을 함께 세우는 방식도 검토할 수 있고, 어떤 조합이 맞는지는 판정표 결과와 임차인이 가진 자료에 따라 달라집니다.

청구원인을 정했다면 소장에 담습니다. 민사소송법 제249조 제1항은 소장에는 당사자와 법정대리인, 청구의 취지와 원인을 적어야 한다고 정합니다. 청구원인 칸에는 돈을 지급한 날짜와 경위, 약정 문언, 임대차가 끝난 날짜와 원인을 시간 순서대로 적어야 판정표의 신호가 재판부에 그대로 전달됩니다.

보증금성격 권리금 소송에서 이기려면 어떤 증거가 필요할까요

보증금성격 권리금 소송의 증거는 돈이 오간 사실, 돈의 성격을 정한 약정, 임대차가 끝난 경위의 세 묶음으로 나눠 준비합니다. 세 묶음 중 하나가 비면 판정표의 신호가 있어도 주장이 약해질 수 있습니다.

서명이나 날인이 있는 문서는 증거로서 무게가 다릅니다. 민사소송법 제358조는 사문서는 본인 또는 대리인의 서명이나 날인 또는 무인이 있는 때에는 진정한 것으로 추정한다고 정합니다. 임대인이 서명한 특약이나 확인서가 있다면 그 문서가 진정하게 작성되었다는 점은 추정을 받을 수 있습니다.

다만 서명 뒤에 손글씨로 덧붙인 문구나 여백에 추가된 메모까지 같은 추정이 미치는지는 사안에 따라 다툼이 생길 수 있습니다. 그런 문구가 있다면 언제 누가 적었는지 설명할 자료를 따로 챙겨 두는 편이 안전하고, 서명이 없는 문서라면 작성자가 드러나는 문자 메시지 같은 자료를 함께 모아 두어야 합니다.

돌려받을 권리는 언제까지 행사해야 하나요: 시효 10년 원칙과 확인할 예외

입점 때 낸 돈의 반환 청구권은 원칙적으로 민법 제162조 제1항의 채권 소멸시효를 따릅니다. 민법 제162조 제1항은 채권은 10년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다고 정합니다.

다만 임차인이 영업을 위해 상가를 빌린 사정 때문에 그 거래가 상행위와 관련된다고 보면 더 짧은 시효가 문제될 수 있습니다. 어느 시효가 적용되는지와 언제부터 시효가 진행하는지는 청구원인과 사실관계에 따라 달라지므로, 종료일이 오래 지났다면 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

상가법 제10조의4 제4항의 3년은 임대인의 회수기회 방해로 인한 손해배상청구권의 시효로, 입점 때 낸 돈의 반환 청구와는 다른 권리입니다. 두 기간을 섞어 계산하지 않도록 주의해야 합니다. 시효 계산은 임대차 종료일, 반환을 요청한 날, 청구원인을 함께 놓고 해야 정확하므로 날짜가 적힌 자료를 한곳에 모아 두는 것이 좋습니다.

임대인 항변 3가지, 임차인은 어떻게 대응하나요

임대인의 항변은 대체로 세 갈래로 나옵니다. 항변 자체가 틀린 말은 아니어서, 임차인은 그 항변이 내 사안에 그대로 맞는지를 자료로 보여 주는 방식으로 대응합니다.

임대인 항변에 대응할 때는 감정적인 표현보다 날짜와 문서로 말하는 편이 설득력이 있습니다. 임대인이 보낸 문자 중 반환이나 정산을 언급한 대목이 있다면 그 문자 자체가 판정표의 신호가 될 수 있으므로, 대화 전체를 지우지 말고 원본 그대로 보관해 두어야 합니다.

권리금소송 전에 자주 묻는 질문