상가 임대차분쟁조정위원회, 비용·3기 연체·갱신 거절·10년 질문 4가지 답

조정위원회는 판결이 아니라 조정안으로 합의를 이끄는 기구라서, 상대방의 태도와 이미 밟은 절차에 따라 맞는 길인지가 달라집니다.

상가 임대차분쟁조정위원회, 어디에 신청하나요?

상가 임대차분쟁조정위원회에는 분쟁이 생긴 상가건물이 있는 지역을 관할하는 위원회에 신청합니다. 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가임대차법) 제21조는 「주택임대차보호법」 제14조부터 제29조까지를 준용하고, 그중 주택임대차보호법 제21조 제1항이 목적물이 소재하는 지역을 관할하는 조정위원회에 분쟁의 조정을 신청할 수 있다고 정하고 있기 때문입니다. 설치 기관은 제20조 제1항의 세 곳입니다.

상가임대차법 제20조 제1항은 세 기관과 별도로 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도가 그 지방자치단체의 실정을 고려하여 조정위원회를 둘 수 있다고 정합니다. 서울시 상가임대차분쟁조정위원회, 경기도 상가임대차분쟁조정위원회, 부산 상가임대차분쟁조정위원회, 광주 상가임대차분쟁조정위원회처럼 지역 이름으로 찾는 분이 많은데, ‘둘 수 있다’는 재량 규정이라 운영 여부와 접수 방식은 해당 지방자치단체에 먼저 확인하는 것이 안전합니다.

주택상가임대차분쟁조정위원회로도 검색되지만 주택 위원회와 상가 위원회는 근거 법이 다른 별개의 위원회입니다. 다만 상가임대차법 제20조 제4항이 상가 위원회 사무국 업무담당자의 겸직을 금지하면서 주택 위원회 사무국 업무는 제외하고 있어, 함께 안내받을 여지가 있습니다. 또 조정 대상은 ‘이 법의 적용을 받는 상가건물 임대차’와 관련된 분쟁이므로, 보증금액이 대통령령으로 정하는 기준을 넘는 상가라면 접수 가능 여부를 미리 물어보는 것이 좋습니다.

상가임대차분쟁조정 대상이 되는 분쟁 6가지

조정위원회가 심의·조정하는 분쟁은 상가임대차법 제20조 제2항에 여섯 가지로 열거되어 있습니다.

권리금은 별도의 호로 명시되어 있어, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 등의 방해로 생긴 손해배상 문제도 조정 대상이 됩니다.

분쟁 조정 비용은 얼마인가요?

분쟁 조정 비용은 ‘신청 단계 비용 + 서류 실비 + 선택에 따른 대리인 비용’으로 나눠 보면 구조가 보입니다. 수수료 유무와 액수는 신청할 위원회의 안내로 확인하는 것이 가장 정확해 이 글에서는 금액을 적지 않습니다.

「주택임대차보호법」 제21조 제2항(상가 위원회에 준용)은 조정위원회가 신청인이 조정을 신청할 때 조정 절차 및 조정의 효력 등 분쟁조정에 관하여 대통령령으로 정하는 사항을 안내하여야 한다고 정합니다. 접수 창구에서 비용과 효력을 함께 물어보면 됩니다.

상대방이 처음부터 조정에 응하지 않겠다는 입장이면 신청이 각하되어 오히려 시간이 늘 수 있습니다. 권리금 손해배상처럼 임대차가 종료한 날부터 3년이라는 시효가 걸린 청구는 조정 신청만으로 시효가 멈춘다고 단정할 수 없으므로, 기한이 가까우면 소송 준비를 함께 검토하는 편이 안전합니다.

상가 임대료를 3개월 연체하면 어떻게 되나요?

상가 임대료 연체는 몇 개월인지가 아니라 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는지로 판단합니다. 월 단위로 차임을 정한 상가라면 밀린 금액의 합계가 3개월분 차임에 이르면 이 기준에 닿습니다.

석 달 연속이 아니어도 덜 낸 금액이 쌓여 3기의 차임액에 달하면 같은 문제가 생길 수 있고, 석 달째 밀렸더라도 일부를 내 합계가 못 미치면 기준에 닿지 않습니다. 결과는 세 갈래입니다.

해지 사유와 갱신거절 사유는 같은 ‘3기’를 쓰지만 성격이 다릅니다. 갱신거절 사유는 문언이 ‘연체한 사실이 있는 경우’로 되어 있어 연체를 해소한 뒤에도 쟁점이 될 수 있습니다. 제10조의8은 환산보증금이 대통령령으로 정하는 보증금액을 넘는 상가에도 적용되는 조문으로 제2조 제3항에 열거되어 있습니다.

차임 감액 요청은 제20조 제2항 제1호, 해지 뒤 점포 반환은 제3호에 걸칠 수 있어 분할 납부와 계약 유지 조건을 조정에서 함께 논의해 볼 수 있습니다.

상가 임대차 갱신을 거절할 수 있는 사유는 무엇인가요?

임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 정당한 사유 없이 거절하지 못하며, 상가임대차법 제10조 제1항 단서 1~8호의 사유가 있으면 거절할 수 있습니다.

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 점유를 회복할 필요가 있는 경우(가. 계약 당시 계획을 구체적으로 고지하고 따르는 경우, 나. 노후·훼손 또는 일부 멸실 등 안전사고의 우려, 다. 다른 법령에 따른 철거·재건축)
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

‘직접 쓰겠다’거나 ‘더 높은 월세로 주겠다’는 말은 목록에 그대로 들어 있는 사유가 아닙니다. 다만 8호는 포괄적이라 사정에 따라 판단이 갈릴 수 있고, 7호 가목은 계약서·특약에 고지 내용이 어떻게 적혔는지가 핵심 증거입니다.

갱신 거절 다툼은 제20조 제2항 제2호(임대차 기간)에 해당하고, 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 계약까지 거절했다면 5호(권리금)도 함께 신청서에 적어 둡니다.

상가 임대차 계약이 10년으로 갱신될 수 있나요?

상가 임대차 계약은 임차인의 계약갱신요구권으로 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 갱신될 수 있습니다(상가임대차법 제10조 제2항). 10년 뒤에도 임대인의 통지 여부에 따라 법정갱신이 문제될 수 있습니다.

전체 10년 제한이 법정갱신에도 걸리는지에 대해, 대법원 판결은 제10조 제2항의 10년 제한은 임차인의 갱신요구권에 관한 것이고 임대인이 기간 내 통지를 하지 않아 생기는 법정갱신에는 적용되지 않는다는 취지입니다.

환산보증금이 대통령령으로 정하는 보증금액을 넘는 상가는 다릅니다. 제2조 제3항은 제10조 제1항·제2항·제3항 본문을 열거하지만 제10조 제4항·제5항은 열거하지 않아, 법정갱신 규정은 적용되지 않습니다. 이 경우 기간 만료 뒤의 관계는 민법 규정과 계약 내용에 따라 판단합니다.

상가 임대차분쟁조정위원회 신청이 각하되는 6가지 경우

조정위원회의 위원장은 주택임대차보호법 제21조 제3항(상가임대차법 제21조로 준용)의 여섯 가지 경우에 신청을 각하하고, 그 사유를 신청인에게 통지하여야 합니다.

1. 이미 해당 분쟁조정사항에 대하여 법원에 소가 제기되거나 조정 신청이 있은 후 소가 제기된 경우
2. 이미 해당 분쟁조정사항에 대하여 「민사조정법」에 따른 조정이 신청된 경우나 조정신청이 있은 후 같은 법에 따른 조정이 신청된 경우
3. 이미 해당 분쟁조정사항에 대하여 조정위원회에 조정이 신청된 경우나 조정신청이 있은 후 조정이 성립된 경우
4. 조정신청 자체로 임대차에 관한 분쟁이 아님이 명백한 경우
5. 피신청인이 조정절차에 응하지 아니한다는 의사를 통지한 경우
6. 신청인이 정당한 사유 없이 조사에 응하지 아니하거나 2회 이상 출석요구에 응하지 아니한 경우

세 갈림길 중 하나라도 애매하다면 계약서·내용증명·문자 기록을 함께 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

접수 뒤 진행 순서와 조정서가 갖는 힘

신청이 접수되면 위원장은 지체 없이 조정절차를 개시하고 피신청인에게 조정신청서를 송달하여야 합니다(주택임대차보호법 제22조 제1항·제2항, 상가임대차법 제21조로 준용).

주택임대차보호법 제27조는 강제집행을 승낙하는 취지의 내용이 기재된 조정서의 정본이 「민사집행법」 제56조에도 불구하고 집행력 있는 집행권원과 같은 효력을 가진다고 정합니다. 다만 청구에 관한 이의의 주장에 대하여는 민사집행법 제44조 제2항을 적용하지 않는다는 단서가 붙어 있습니다. 승낙 문구가 없는 조정서만으로 곧바로 강제집행을 할 수 있는지는 단정하기 어려우므로, 보증금 반환·점포 인도처럼 이행을 강제할 내용이 있다면 승낙 문구를 넣는 것이 안전합니다.

조정안이 마음에 들지 않아 14일 안에 서면으로 수락하지 않으면 거부한 것으로 보고, 소송이나 법원 민사조정을 검토하게 됩니다. 법도 권리금소송센터의 엄정숙 변호사는 부동산·민사 전문 변호사이자 공인중개사로 부동산 관련사건 7,000건 이상을 다뤄 왔고, 조정 단계부터 조정안 문구와 승낙 범위를 검토해 소송으로 넘어가도 주장이 이어지도록 준비합니다.

상가임대차분쟁위원회, 자주 묻는 질문 3가지