상가 임대차 표준계약서, 법무부·국토부·권리금 서식을 상황별로 고르는 법

상가 임대차 표준계약서를 검색하는 임차인은 대개 계약일을 며칠 앞두고 있습니다. 그런데 검색 결과에는 법무부 이름이 붙은 서식, 국토교통부 이름이 붙은 서식, 권리금 표준계약서, 주택과 상가를 함께 묶은 서식이 뒤섞여 나옵니다. 이 글은 서식의 칸을 채우는 요령이 아니라, 지금 내 계약에 어떤 문서가 몇 장 필요한지 고르는 순서를 정리합니다.

상가 임대차 표준계약서란 무엇이고, 꼭 써야 하나요?

상가 임대차 표준계약서는 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가법) 제19조가 근거인 상가건물임대차표준계약서를 말하며, 법무부장관이 국토교통부장관과 협의를 거쳐 정합니다. 법 문언은 그 사용을 '권장할 수 있다'로 되어 있으므로, 이 서식을 쓰지 않았다고 해서 임대차계약이 무효가 되지는 않고 서식 선택만으로 상가법 보호 여부가 달라지지도 않습니다.

상가법 제19조는 표준계약서에 담길 내용으로 보증금, 차임액, 임대차기간, 수선비 분담, 관리비 부과 항목 등을 들고 있습니다. 조문이 '등'으로 끝나는 예시이므로 다섯 항목만 적으면 충분하다는 뜻은 아니지만, 어떤 서식으로 계약하든 빠뜨리지 말아야 할 최소 점검 목록으로 활용하기에 좋습니다.

표준계약서를 쓰는 실익은 법적 효력보다 누락 방지에 있습니다. 임대인과 임차인이 각자 만든 서식을 내밀면 수선비를 누가 내는지, 관리비에 무엇이 포함되는지가 빠지기 쉬운데, 표준계약서는 그 칸을 미리 마련해 두었기 때문입니다.

법무부·국토부 상가임대차표준계약서, 서로 다른 문서인가요?

검색 결과에 법무부 상가임대차표준계약서와 국토부 상가임대차표준계약서가 따로 보이더라도, 상가법 조문상 상가건물임대차표준계약서를 정하는 주체는 법무부장관이고 국토교통부장관은 협의 상대입니다. 반대로 표준권리금계약서는 상가법 제10조의6에 따라 국토교통부장관이 법무부장관과 협의를 거쳐 정합니다. 두 서식은 정하는 주체와 협의 주체가 서로 뒤바뀐 구조입니다.

부처 이름보다 중요한 것은 그 문서에 누가 서명하느냐입니다. 아래 표는 이름이 비슷해 혼동되는 서식 네 가지를 근거, 정하는 주체, 서명 당사자, 쓰임새로 나눈 것입니다.

표에서 보듯 '표준'이라는 단어가 붙어 있어도 상가법이 근거를 둔 상가 서식은 제19조와 제10조의6 두 가지입니다. 두 조문 모두 사용을 권장할 수 있다는 규정이라 법정 강제 양식이 아니며, 어떤 서식을 쓰든 결국 계약 내용과 서명이 다툼의 기준이 됩니다.

상가건물 임대차 표준계약서 vs 국토교통부 표준 권리금 계약서, 서명하는 사람이 다릅니다

상가건물 임대차 표준계약서는 임대인과 임차인이 점포 사용 조건을 정하는 문서이고, 국토교통부 표준 권리금 계약서는 기존 임차인과 신규임차인이 되려는 자가 권리금을 주고받는 문서입니다. 상가법 제10조의6은 표준권리금계약서를 "임차인과 신규임차인이 되려는 자의 권리금 계약 체결을 위한" 서식으로 정하고 있어, 임대인은 원칙적으로 이 문서의 당사자가 아닙니다.

두 문서를 한 장으로 합치면 서명란과 의무 내용이 엉키기 쉽습니다. 권리금 계약은 상가법 제10조의3제2항이 정한 대로 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이고, 권리금은 임대인에게 돌려받는 돈이 아니라 신규임차인에게서 받는 돈입니다. 그래서 권리금 거래가 있는 입점에서는 임대차 계약서와 권리금 계약서를 따로 두어야 분쟁 때 각자의 의무를 가려내기 쉽습니다.

표준권리금계약서를 썼다고 해서 소송에서 그 기재 내용이 그대로 인정된다는 보장은 없습니다. 권리금의 존재와 범위를 뒷받침하는 참고 자료가 될 수는 있지만, 실제 판단은 영업 실태와 지급 증빙 같은 다른 증거를 함께 보고 이루어집니다.

주택및 상가 임대차표준계약서, 주거 겸용 점포에 주택 서식을 써도 될까?

주거 겸용 점포에 주택용 서식을 쓰는 것 자체가 금지되지는 않지만, 서식 이름이 적용 법률을 정해 주지는 않습니다. 상가법 제2조제1항은 사업자등록의 대상이 되는 건물의 임대차에 적용되고, 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다고 정합니다. 가게 뒤에 방이 딸린 점포처럼 주거와 영업이 섞인 공간은 실제로 어느 부분을 주로 어떻게 쓰는지가 기준이 됩니다.

주택 서식을 그대로 쓰면 생기는 문제는 크게 세 가지입니다. 첫째, 서식에 인쇄된 기간·갱신·해지 문구가 주택 임대차를 전제로 되어 있어 상가법의 갱신요구 기간(만료 6개월 전부터 1개월 전까지, 제10조제1항)이나 3기 연체 해지 구조와 어긋날 수 있습니다. 둘째, 권리금이나 영업시설 원상복구처럼 상가에서 자주 다투는 항목을 적을 칸이 없어 특약란에 몰아 쓰게 됩니다. 셋째, 분쟁이 생기면 상대방이 주택 계약으로 체결했다는 사정을 내세워 적용 법률을 다툴 여지가 생깁니다.

주거 겸용 점포라면 상가건물임대차표준계약서를 기본으로 쓰고 주거로 쓰는 부분의 범위와 용도를 특약에 구체적으로 적는 방식을 검토할 수 있습니다. 다만 어느 법이 적용되는지는 건축물 용도, 사업자등록, 실제 사용 면적과 형태를 함께 봐야 하는 판단이라 계약 전에 확인하는 편이 안전합니다.

부동산상가임대차표준계약서를 중개사무소에서 쓸 때 확인할 것

중개사무소가 내미는 부동산상가임대차표준계약서는 법무부 서식을 그대로 쓴 것일 수도, 사무소가 자체적으로 고친 서식일 수도 있습니다. 임차인은 서식의 원형이 무엇인지 묻고, 인쇄된 조항 중 무엇이 바뀌었는지 확인하는 것부터 시작하면 됩니다.

공인중개사법 제30조제1항은 개업공인중개사가 중개행위를 하면서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때 그 손해를 배상할 책임을 지도록 정합니다. 다만 중개사무소가 계약서를 작성해 주었다고 해서 특약의 법적 효력까지 보증되는 것은 아니므로, 문구의 의미는 서명 전에 따로 점검해야 합니다.

권리금이 함께 오가는 입점이라면 임대차 계약서와 권리금 계약서를 같은 날 중개사무소에서 쓰는 경우가 많습니다. 이때 권리금 계약서에 임대차계약이 체결되지 않을 때의 처리 방법이 있는지, 계약금 반환과 정산 순서가 적혀 있는지가 나중에 문제가 되기 쉬운 지점입니다.

특약은 어디까지 효력이 있나요? 제15조와 환산보증금 초과 상가

상가법 제15조는 "이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다"고 정합니다. 환산보증금 이하 상가라면, 표준계약서 특약란에 무엇을 적었든 상가법 규정에 위반되고 임차인에게 불리한 약정으로 판단되는 한 효력이 없습니다.

환산보증금을 넘는 상가는 구조가 다릅니다. 제2조제3항의 열거 조문에 제15조가 없으므로 환산보증금 초과 상가에는 제15조가 적용되지 않습니다. 반면 같은 열거에 제10조의2부터 제10조의9까지가 들어 있어 권리금 회수기회 보호(제10조의4)와 차임연체 해지(제10조의8)는 초과 상가에도 적용되고, 이 조문들과 부딪히는 특약의 효력은 제15조가 아닌 다른 법리로 다퉈져 사안별로 결론이 달라질 수 있습니다.

신규 입점·갱신·권리금 양수 입점, 상황별로 문서를 몇 장 쓰나요?

필요한 문서 수는 계약 상황에 따라 한 장에서 세 장까지 달라집니다. 원칙은 서명 당사자 조합마다 문서를 하나씩 둔다는 것이며, 아래 흐름도대로 내 상황을 따라가면 됩니다.

권리금 양수 입점에서 기존 임차인이 특히 챙길 부분은 상가법 제10조의4입니다. 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하면 손해배상 책임이 문제되므로, 신규임차인을 주선한 날짜와 임대인에게 전달한 내용을 문서로 남겨 두는 것이 좋습니다.

세 갈림길 중 하나라도 해당하면 계약서 초안과 특약 문구를 직접 보고 판단해야 정확합니다 — 무료 전화상담 02-591-5657

상가 임대차 계약서 word 파일·제10조의8 해지 등 표준계약서 자주 묻는 질문