이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

• 가게를 넘기는데 상대방이 현금은 부족하니 장비와 집기로 대신하겠다고 말한다
• 권리금의 일부를 동업 지분이나 회사 지분으로 받기로 하고 계약서를 쓰려 한다
• 권리금을 받는 대신 내가 지고 있는 대출이나 리스 채무를 상대방이 넘겨받겠다고 한다
• 재고를 권리금에 얹어서 한 덩어리로 값을 매기자는 제안을 받았다
• 계약서에 권리금 항목은 있는데 무엇으로, 언제, 어떻게 주는지는 한 줄로만 적혀 있다

가게를 넘기고 받는 돈을 흔히 권리금이라고 부르지만, 실제로 오가는 것이 늘 현금인 것은 아닙니다. 인수하는 쪽의 사정이 빠듯하면 설비를 통째로 넘기는 것으로 값을 치르거나, 가게 지분 일부를 내어 주거나, 양도하는 쪽이 안고 있던 채무를 대신 떠안는 식으로 거래가 짜이는 일이 드물지 않습니다.

문제는 이런 거래가 분쟁으로 번졌을 때 그것이 권리금이 맞느냐는 질문이 법적으로 다시 떠오른다는 점입니다. 그래서 이 글은 상가 권리금이란 무엇인지를 사전식으로 설명하는 데서 멈추지 않고, 정의 조문의 문구에서 출발해 현금이 아닌 대가를 주고받을 때 어디가 쟁점이 되는지, 계약서에서 무엇을 미리 정해 두어야 하는지까지 이어서 정리합니다.

다만 여기서 설명하는 내용은 일반적인 구조입니다. 어떤 대가가 권리금에 해당하는지는 개별 사안에서 법원이 판단할 영역이 남아 있으므로, 단정하기 어려운 부분은 가능성과 여지로만 말씀드립니다.

상가 권리금이란 법 조문으로 보면 무엇일까요?

상가 권리금이란 무엇인지 가장 먼저 확인할 곳은 상가건물 임대차보호법(아래에서는 상가법) 제10조의3 제1항입니다. 이 조항은 권리금을 한 문장으로 정의하는데, 문장을 쪼개 읽으면 일곱 가지 요소가 보입니다. 어디에서, 누가, 무엇의 대가로, 누구에게, 무엇 이외에, 무엇을 지급하는가를 차례로 따져 보면 정의가 훨씬 또렷해집니다. 아래 표는 그 일곱 요소를 조문 문구와 풀어 읽기로 나눈 것입니다.

표에서 눈여겨볼 곳은 '등'이라는 글자가 두 군데 들어 있다는 점입니다. 첫 번째 '등'은 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 위치에 따른 영업상의 이점 같은 예시 뒤에 붙어 있어, 무엇의 대가인지를 다섯 가지로 가두지 않습니다. 두 번째 '등'은 '금전 등의 대가' 안에 있어, 무엇으로 갚는지를 금전으로만 가두지 않을 여지가 있는 것처럼 읽힙니다. 다만 그 여지가 어디까지인지는 문언만으로 정할 수 없습니다. 앞의 '등'은 대가의 대상을, 뒤의 '등'은 대가의 형태를 말한다는 차이를 구분해 두면 이 글의 나머지가 쉬워집니다.

정의 조항에는 대가를 받는 사람으로 '임대인, 임차인'이 나란히 적혀 있습니다. 반면 회수기회 보호 조항이 지키려는 것은 권리금 계약, 즉 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약입니다(상가법 제10조의3 제2항). 정의 조항과 보호 조항이 가리키는 범위가 같지 않다는 뜻이므로, 권리금이라는 말이 나오는 장면마다 지금 이야기가 정의인지 보호인지를 구분해서 읽어야 합니다.

회수기회 보호의 틀에서 권리금은 신규임차인이 되려는 자에게서 임차인이 받는 돈입니다. 임대인을 상대로는 이미 낸 돈을 돌려달라는 것이 아니라, 임대인의 방해로 권리금을 받지 못해 입은 손해의 배상을 구하는 구조라는 점도 함께 기억해 두시기 바랍니다. 이 방향을 뒤집어 이해하면 이후의 모든 설명이 어긋납니다.

상가 권리금이란 '금전 등의 대가'인데, 현금이 아니면 권리금이 아닐까요?

결론부터 말씀드리면 현금이 아니라는 이유만으로 권리금이 아니라고 단정할 수는 없고, 반대로 모든 현물이 곧바로 권리금이 된다고 말할 수도 없습니다. 조문이 '금전 등'이라는 표현을 쓴 이상 금전이 아닌 대가를 처음부터 배제한다고 읽기는 어렵습니다. 하지만 '등'이 구체적으로 무엇을 포함하는지 조문 자체는 말해 주지 않습니다. 결국 거래의 실질을 보고 사안별로 판단해야 하는 영역이 남습니다.

실제 분쟁에서는 쟁점이 대체로 두 갈래로 나뉩니다. 하나는 현물이나 지분 같은 대가가 권리금이 지급된 것으로 평가되는가이고, 다른 하나는 그 물건이 권리금이 아니라 시설 양수대금이나 재고 대금 같은 별개의 매매대금으로 취급되는가입니다. 어느 쪽으로 보느냐에 따라, 훗날 임대인의 방해로 손해배상을 구할 때 비교 대상이 되는 권리금의 범위가 달라질 수 있습니다.

그래서 실무에서는 대가의 형태를 먼저 나눠 보는 것이 출발점입니다. 아래 여섯 가지는 가게를 넘기고 받는 대가가 실제로 짜이는 대표적인 모양입니다.

여섯 가지 모두 당사자가 합의하면 얼마든지 선택할 수 있는 거래 방식입니다. 법적으로 문제가 되는 것은 방식 자체가 아니라, 나중에 그 대가가 권리금으로 인정되는지, 얼마로 평가되는지, 실제로 이행되었는지를 다툴 때 증명할 자료가 남아 있느냐입니다. 현금은 이체 내역이 증명을 대신해 주지만 나머지 형태는 당사자가 직접 자료를 만들어 두어야 합니다.

현금 대신 받는 장비·집기·재고는 권리금일까요, 별도의 매매대금일까요?

시설권리금이라는 말이 흔히 쓰이는 것처럼, 영업시설과 비품의 가치는 권리금에서 가장 눈에 띄는 요소입니다. 상가법 제10조의3 제1항도 권리금의 대상을 나열하면서 영업시설과 비품을 맨 앞에 두었습니다. 그래서 설비 값이 권리금과 따로인지 안에 들어 있는지가 거래마다 불분명해지곤 합니다.

이 구분이 중요한 이유는 크게 세 가지입니다. 첫째, 훗날 임대인의 방해로 손해배상을 구할 때 비교 기준이 되는 권리금의 범위가 달라질 수 있습니다. 둘째, 거래가 중간에 깨져 계약을 해제하는 경우 무엇을 돌려주고 무엇을 정산할지 정할 때 항목 구분이 기준이 됩니다. 셋째, 세금 문제를 확인할 때도 대가가 어떤 성격으로 적혀 있는지가 출발점이 됩니다. 다만 어느 쪽으로 정리되는지는 거래의 실질과 문구에 따라 달라지므로 단정할 수 없습니다.

계약서에는 크게 두 가지 방식이 있습니다. 권리금과 시설 양수대금을 항목으로 나누어 각각 적는 방식은 항목이 분명한 대신 임대인이 시설 대금 부분을 권리금이 아니라고 주장할 여지를 줄 수 있고, 하나의 권리금 항목 안에 시설 목록과 내역을 덧붙이는 방식은 내역이 부실하면 평가에서 밀릴 수 있습니다. 어느 쪽이 유리한지는 사정에 따라 다르므로, 어떤 방식이든 내역을 빠짐없이 적는 것이 공통 원칙입니다.

표의 맨 앞줄인 장비·집기에서는 소유관계 확인이 가장 먼저입니다. 양도인이 할부나 리스로 쓰던 설비라면 아직 양도인의 것이 아닐 수 있고, 건물에 고정 설치된 시설은 임대인 소유로 정리되는 경우도 있습니다. 이런 사정을 모르고 설비 값을 권리금으로 치렀다가 설비를 되가져가라는 요구를 받는 일이 현장에서 흔합니다.

재고는 다른 의미에서 까다롭습니다. 장비는 있는 그대로 두면 값이 유지되지만 재고는 판매와 유통기한에 따라 계속 변하기 때문입니다. 인수 기준일에 입회해서 재고를 직접 세고, 품목별 평가 방식을 계약서에 붙여 두면 그날 이후 줄어든 수량을 두고 다투는 일이 크게 줄어듭니다.

지분이나 채무로 권리금을 대신하면 무엇이 달라질까요?

지분을 대가로 삼는 경우에는 지분의 값을 누가 어떤 근거로 정했는지가 가장 먼저 문제 됩니다. 영업이 잘되는 가게의 지분은 값이 오를 수 있지만 부진하면 거꾸로 줄어들 수 있어서, 권리금을 받았다고 생각했는데 실제 대가는 기대에 못 미치는 일이 생깁니다. 평가의 기준 시점과 방법을 계약서에 적지 않으면 지분의 가치를 두고 처음부터 서로 다른 숫자를 말하게 됩니다.

지분을 넘기려면 해당 단체의 규약이나 동업계약에서 양도를 제한하거나 다른 구성원의 동의를 요구하는지도 살펴야 합니다. 이런 제한을 확인하지 않으면 지분을 넘겼다고 믿었는데 절차가 끝나지 않아 효력이 의심되는 상황이 생길 수 있습니다. 법인 지분이라면 해당 법인에 관한 법령과 내부 규정에 따른 절차를 별도로 확인하시기 바랍니다.

지분형에는 구조상의 쟁점도 있습니다. 가게를 넘기는 사람이 지분을 계속 쥐고 영업에 함께 관여하는 구조라면, 이것이 영업을 넘기는 거래인지 동업을 시작하는 거래인지가 달라 보일 수 있습니다. 이 구분은 나중에 권리금 회수기회 보호를 논의할 때에도 영향을 줄 수 있으므로, 거래의 성격이 무엇인지 계약서 첫머리에서 분명히 적어 두는 편이 안전합니다.

채무를 대가로 삼는 경우에는 민법의 채무인수 규정을 알아 두어야 합니다. 민법 제454조 제1항은 제삼자가 채무자와의 계약으로 채무를 인수한 경우 채권자의 승낙에 의하여 그 효력이 생긴다고 정합니다. 즉 양도인과 인수인이 둘이서 채무를 넘기기로 합의했더라도 채권자가 승낙하지 않으면 그 합의만으로는 효력이 생기지 않을 수 있다는 뜻입니다. 같은 조 제2항은 채권자가 승낙이나 거절을 하는 상대방이 채무자나 제삼자라고 정하고 있어, 승낙을 누구에게 어떤 방식으로 받을지도 미리 정해 두어야 합니다.

인수인이 양도인에게 갚아야 할 돈을 면제하거나 서로의 채권을 정리하는 방식도 있습니다. 이때는 어떤 채권이 얼마였는지, 언제 정리되었는지를 증명할 자료가 핵심입니다. 차용증, 이체 내역, 정리 합의서가 없으면 이행 사실 자체를 입증하기 어렵습니다.

아래 비교는 현금으로 대가를 치르는 경우와 현물·지분·채무로 치르는 경우의 차이를 정리한 것입니다. 어느 쪽이 더 좋다는 뜻이 아니라, 대가의 형태에 따라 미리 준비해 둘 일이 달라진다는 점을 보여 줍니다.

대가가 현금이 아니면 권리금 회수기회 보호는 어떻게 이어질까요?

권리금 회수기회 보호의 핵심 조항은 상가법 제10조의4 제1항입니다. 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정해진 행위로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 됩니다. 정해진 행위는 네 가지입니다. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 그로부터 수수하는 행위, 그가 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 그에게 상가건물에 관한 조세·공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, 그리고 그 밖에 정당한 사유 없이 그와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위입니다.

이 조항은 임대차에 제10조 제1항 각 호의 갱신거절 사유가 있는 경우에는 적용되지 않는다는 단서를 두고 있습니다. 또 제2항은 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우, 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우에는 계약 체결 거절의 정당한 사유가 있는 것으로 본다고 정합니다.

그렇다면 권리금 계약의 대가가 현물이나 지분, 채무 인수일 때에도 이 보호의 틀에 올라탈 수 있을까요. 조문은 방해를 금지하는 대상을 권리금을 지급받는 것이라고만 적었습니다. 그 권리금에 현금이 아닌 대가가 들어가는지는 앞서 본 정의 조항의 해석과 같은 문제로 돌아가며, 사안별로 다투어질 수 있다고 보는 것이 정확합니다. 그래서 임대인이 현금이 아니라는 이유만으로 보호 대상이 아니라고 주장하더라도 그 주장이 곧바로 받아들여진다고 단정할 수는 없고, 거꾸로 임차인이 당연히 보호받는다고 단정하기도 어렵습니다.

손해배상도 같은 맥락에서 따져야 합니다. 제3항에 따라 임대인이 제1항을 위반해 임차인에게 손해를 발생하게 하면 그 손해를 배상할 책임이 있고, 배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 이 상한을 계산하려면 두 비교 대상이 모두 금액으로 표현되어야 하는데, 대가가 현물이나 지분이면 그 금액을 어떻게 환산하느냐가 다툼의 중심이 됩니다.

종료 당시의 권리금은 소송에서 감정평가를 통해 다투는 경우가 많습니다. 상가법 제10조의7은 국토교통부장관이 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다고 정하고 있습니다. 이런 기준이 있다고 해서 평가 결과가 정해져 있는 것은 아니므로, 신규임차인이 지급하기로 한 대가가 무엇이었고 어떻게 값을 매겼는지를 계약 단계에서 서면으로 남겨 두는 것이 중요합니다.

손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효가 완성되어 소멸합니다(제4항). 현물이나 지분 대가라면 평가 자료를 모으는 데 시간이 걸리므로 종료일을 기준으로 일정을 역산해 두는 것이 좋습니다.

계약서에는 대가를 어떻게 적어야 분쟁이 줄어들까요?

상가법 제10조의6은 국토교통부장관이 법무부장관과 협의를 거쳐 임차인과 신규임차인이 되려는 자의 권리금 계약 체결을 위한 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다고 정합니다. 사용을 권장하는 것이지 법이 강제하는 양식은 아닙니다. 표준 서식을 쓰더라도 대가가 현금이 아니라면 그 내용을 어떻게 구체화해 적을지는 당사자가 직접 점검해야 합니다.

아래 다섯 단계는 대가가 현금이 아닌 권리금 계약을 쓸 때 순서대로 점검해 볼 만한 항목입니다. 이 순서는 법이 정한 절차가 아니라 분쟁을 줄이기 위한 실무적인 정리입니다.

1. 대가의 종류를 특정합니다무엇으로 주는지 현금, 설비, 재고, 지분, 채무 인수 중 어느 것인지 항목별로 적습니다. 두 가지 이상이 섞이면 항목마다 따로 적고 합계를 맞춰 둡니다. 막연히 시설 일체라고만 적는 것은 가장 흔한 실수입니다.
2. 평가 근거를 붙입니다어떻게 그 값을 정했는지를 적습니다. 감정평가서나 매입 자료, 시세 확인 자료가 있다면 첨부하고, 없다면 어떤 방법으로 합의했는지 문구로 남깁니다. 평가 근거가 없으면 훗날 상대방이 값을 달리 주장해도 맞서기 어렵습니다.
3. 인도와 이행 시점을 정합니다누가 언제 어디서 무엇을 넘기는지, 지분 이전이나 채무 인수의 절차는 언제까지 마치는지를 날짜로 적습니다. 동시이행인지, 선후가 있는지도 분명히 해 둡니다.
4. 제3자의 동의를 확인합니다채무 인수라면 채권자의 승낙이, 지분이라면 다른 구성원의 동의가, 리스 설비라면 리스 회사의 동의가 필요한지 점검합니다. 필요한 동의를 서면으로 받아 계약서에 붙이거나 이행 조건으로 적습니다.
5. 미이행 때의 정산 조건을 둡니다약속한 대가가 이행되지 않을 때 해제할 수 있는지, 이미 넘긴 물건이나 지분은 어떻게 돌려받는지를 적습니다. 현물 대신 현금으로 정산하는 대체 조항을 함께 두면 분쟁 시간이 줄어듭니다.

임대인과의 관계에서는 신규임차인이 될 사람을 소개한 사실과 임대인의 반응, 거절이나 조건 제시의 내용을 문자나 이메일처럼 남는 방식으로 기록해 두십시오. 권리금 계약서 원본은 당사자가 각각 한 부씩 보관하고, 사후에 합의가 바뀌면 같은 내용을 서면으로 다시 확인해 두시기 바랍니다.

어떤 방식이 우리 거래에 맞는지, 이미 쓴 계약서에서 무엇을 보완할 수 있는지 판단이 서지 않으면 서명 전에 상담을 받아 보시기 바랍니다. 전화(02-591-5657)로 거래 구조를 말씀해 주시면 쟁점이 될 부분부터 정리해 드립니다.

대가 형태에 따라 세금 처리도 달라질 수 있을까요?

권리금을 주고받을 때 세금이 따라온다는 사실은 널리 알려져 있지만, 대가가 현금이 아닌 경우에 세금이 어떻게 처리되는지는 이 글에서 단정할 수 없습니다. 같은 거래라도 대가의 성격과 당사자의 지위에 따라 신고 방식이 달라질 수 있기 때문입니다. 세금과 회계에 관한 구체적인 판단은 반드시 세무 전문가와 확인하시기 바랍니다.

세금 신고와 회수기회 보호는 별개의 문제입니다. 상가법 제10조의4가 방해행위, 정당한 사유의 부존재, 손해의 발생을 문제 삼을 뿐 세금 신고 여부를 방해행위나 손해배상의 요건으로 적고 있지는 않습니다. 그렇다고 세금 문제를 소홀히 해도 된다는 뜻은 아니며, 거래 시점에 세무 전문가의 확인을 거쳐 두시기 바랍니다.

상가 권리금이란 질문 뒤에 자주 이어지는 세 가지 물음