권리금 반환소송, 상대 정하기부터 가압류·감정·판결까지 7단계 순서

이 글에서 확인할 갈림길은 세 가지입니다. 첫째, 상대방이 임대인인지 권리금 계약의 상대방인지입니다. 둘째, 임대차 종료일이 언제로 잡혀 3년이 언제 끝나는지입니다. 셋째, 임대인이 내세우는 거절 이유가 법이 정당한 사유로 '보는' 경우에 해당하는지입니다. 세 가지가 정해지면 청구와 증거, 기간의 윤곽이 함께 잡힙니다.

법도 권리금소송센터의 엄정숙 변호사는 부동산·민사 분야를 중심으로 일해 온 변호사이자 공인중개사로, 부동산 관련사건 7,000건 이상을 다뤄 왔습니다. 아래 조문은 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가법), 「민법」, 「민사집행법」, 「민사소송법」의 현행 문언을 기준으로 적었습니다.

권리금 반환소송, 누구를 상대로 무엇을 청구하나요?

권리금 반환소송은 법원 사건명이 아니라 검색어이고, 실제 청구는 상대방에 따라 세 갈래로 나뉩니다. 임대인을 상대로는 상가법 제10조의4제3항에 따른 손해배상을, 권리금 계약의 상대방을 상대로는 계약 해제에 따른 원상회복이나 계약서에 적힌 약정에 따른 반환을 구합니다. 근거, 요건, 기간, 증거가 모두 달라지므로 이 구분이 먼저입니다.

먼저 권리금이 누구에게서 누구에게 가는 돈인지 확인해야 합니다. 상가법 제10조의3제2항은 권리금 계약을 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이라고 정의합니다. 기존 임차인은 권리금을 신규임차인에게서 받으므로, 임대인이 그 회수를 방해했을 때 임대인에게 청구하는 것은 '권리금 반환'이 아니라 방해로 생긴 손해의 배상입니다.

신규임차인 쪽에서 보면 권리금 반환은 말 그대로 이미 지급한 돈을 돌려받는 문제입니다. 권리금 계약이 해제되면 민법 제548조제1항에 따라 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있고, 같은 조 제2항은 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다고 정합니다. 다만 어떤 사정이 해제 사유로 인정되는지는 계약 내용과 경위에 따라 판단이 갈리므로, 해제 통지를 보내기 전에 계약서 조항과 그동안 주고받은 연락부터 확인하는 것이 안전합니다.

표에서 보듯 임대인을 상대로 한 청구에는 상한과 3년이라는 기한이 법에 정해져 있습니다. 상가법 제10조의4제3항 후문은 손해배상액이 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 정하므로, 약속받은 권리금 액수가 곧바로 청구액이 되는 구조가 아닙니다. 종료 당시 권리금은 소송에서 감정평가로 다투는 것이 보통이어서 기간과 비용에 영향을 줍니다.

두 갈래가 겹치기도 합니다. 기존 임차인이 계약금을 받은 뒤 임대인의 거절로 권리금 계약이 깨지면, 기존 임차인은 임대인에게 손해배상을 구하면서 동시에 신규임차인에게 받은 돈을 원상회복해야 하는 쪽이 될 수 있습니다.

상가법 제10조의4의 방해행위 조항은 기존 임차인의 회수기회를 보호하는 규정이므로, 신규임차인의 반환 청구는 권리금 계약 자체, 즉 해제와 원상회복이나 반환 약정에서 근거를 찾아야 합니다. 근거를 잘못 잡으면 청구 원인을 다시 써야 합니다.

상가권리금반환소송 전체 순서도, 증거 정리부터 판결까지 7단계

상가권리금반환소송은 대체로 증거 정리, 내용증명, 가압류 검토, 소장 제출, 답변과 변론, 감정, 조정 또는 판결의 순서로 진행됩니다. 사건에 따라 가압류를 생략하거나 감정 없이 끝나기도 하지만, 순서를 바꾸면 손해가 생기는 단계가 있으므로 전체 지도를 먼저 보세요.

1. 증거 정리

   임대차계약서와 권리금 계약서, 신규임차인 주선 기록, 임대인의 거절 문자와 통지서를 날짜순으로 묶습니다. 이 단계에서 임대차 종료일과 3년 시효가 끝나는 날을 함께 계산해 둡니다.

2. 내용증명

   임대인이나 계약 상대방에게 청구 내용과 근거를 서면으로 알립니다. 협상의 출발점이 되고, 상대방의 답변 자체가 나중에 항변을 예측하는 자료가 됩니다.

3. 가압류 검토

   판결까지 시간이 걸리는 동안 상대방 재산이 처분될 염려가 있으면 「민사집행법」 제276조의 가압류를 검토합니다. 담보 제공과 제소명령의 부담도 함께 따집니다.

4. 소장 제출

   「민사소송법」 제249조제1항에 따라 당사자와 법정대리인, 청구의 취지와 원인을 적어 관할 법원에 냅니다. 증거는 번호를 붙여 정리해 함께 제출합니다.

5. 답변과 변론

   피고의 답변서로 쟁점이 드러나고, 변론기일에서 주선 여부, 방해행위, 정당한 사유, 해제 사유를 다툽니다. 서면이 몇 번 오가느냐가 기간을 가릅니다.

6. 감정

   임대차 종료 당시의 권리금이 다투어지면 감정평가가 진행되는 경우가 많습니다. 감정 신청, 비용 예납, 현장 조사, 결과에 대한 의견 제출까지 시간이 드는 구간입니다.

7. 조정·화해 또는 판결

   재판 도중 조정이나 화해권고결정으로 마무리되기도 하고, 판결이 선고되면 판결서가 송달된 날부터 2주 이내에 항소 여부를 정해야 합니다(「민사소송법」 제396조).

일곱 단계 가운데 기간을 크게 늘리는 구간은 대개 감정과 변론입니다. 반대로 시간을 아끼려고 증거 정리와 내용증명을 건너뛰면 소장 단계에서 청구 원인을 바꾸거나 보정명령을 받는 일이 생겨 오히려 늦어질 수 있습니다. 「민사소송법」 제254조는 소장이 제249조제1항에 어긋나면 재판장이 보정을 명하여야 하고, 기간 안에 보정하지 않으면 소장을 각하하여야 한다고 정합니다.

소송 전에 상가건물임대차분쟁조정위원회를 거치는 방법도 있습니다. 상가법 제20조제2항은 권리금에 관한 분쟁을 조정위원회의 심의·조정 사항으로 두고 있습니다. 다만 조정안을 당사자가 받아들여야 합의가 성립하므로, 시효가 가까우면 소송 일정과 함께 판단해야 합니다.

법도 권리금소송센터가 처리한 권리금 사건은 평균 10~14개월이 걸렸습니다. 사안의 다툼 정도와 법원 일정에 따라 달라지는 평균이어서, 감정이 없거나 초기에 조정이 성립하면 짧아지고 항소가 이어지면 길어집니다.

소 제기 전 준비물 체크리스트, 종료일과 3년 시효부터 계산하세요

권리금 반환소송의 준비물은 계약 서류, 주선 기록, 방해 또는 해제 경위를 보여 주는 기록의 세 묶음입니다. 기억에 의존한 설명보다 날짜가 찍힌 문서와 메시지가 훨씬 무겁게 다뤄집니다.

주선 기록에 신규임차인 정보를 넣는 데에는 이유가 있습니다. 상가법 제10조의4제5항은 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다고 정합니다. 이 정보를 건넨 기록은 임대인의 자력 항변에 맞서는 자료가 됩니다.

시효 계산에서 흔한 실수는 기산점을 임대인이 거절한 날이나 권리금 계약이 깨진 날로 잡는 것입니다. 상가법 제10조의4제4항은 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다고 정하므로, 기준은 임대차 종료일입니다. 종료일이 애매하다면 가능한 날짜 가운데 가장 이른 날을 기준으로 일정을 잡으세요.

내용증명은 법이 소송 전에 반드시 거치도록 정한 절차는 아니지만, 청구 의사와 근거를 날짜와 함께 남긴다는 점에서 실무상 자주 씁니다. 민법 제174조는 최고는 6월내에 재판상의 청구, 파산절차참가, 화해를 위한 소환, 임의출석, 압류 또는 가압류, 가처분을 하지 아니하면 시효중단의 효력이 없다고 정합니다. 시효가 가까운 사건이라면 내용증명보다 소 제기 일정을 먼저 정해야 합니다.

신규임차인이 권리금 계약 상대방에게 보내는 내용증명이라면 문구의 중심이 달라집니다. 계약 체결일과 지급한 돈의 명목, 계약이 깨진 경위, 해제 의사 또는 반환 약정의 조건 충족 사실, 반환 범위와 회신 기한을 차례로 적고, 사본과 발송 기록을 보관하세요.

가압류는 언제 검토해야 하나요?

가압류는 판결을 받기 전에 상대방 재산을 묶어 두는 절차로, 상대방이 재산을 처분할 염려가 있을 때 검토합니다. 「민사집행법」 제276조제1항은 가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위하여 할 수 있다고 정합니다. 권리금 손해배상채권이나 해제로 돌려받을 돈은 모두 금전채권이어서 가압류를 검토할 수 있습니다.

가압류가 필요한 전형적인 신호는 임대인이 건물을 매물로 내놓았거나, 권리금을 받은 상대방이 가게를 정리하고 연락을 피하는 경우입니다. 재산이 사라지면 승소해도 집행할 대상이 없어지기 때문이고, 반대로 처분 염려가 낮다면 본안으로 바로 가는 판단도 가능합니다.

가압류를 신청하면 담보 문제가 따라옵니다. 「민사집행법」 제280조제3항은 청구채권과 가압류의 이유를 소명한 때에도 법원은 담보를 제공하게 하고 가압류를 명할 수 있다고 정합니다. 담보의 액수와 방법은 법원이 사건마다 정하므로, 신청 전에 담보 부담을 감당할 수 있는지 함께 따져야 합니다.

가압류를 해 두면 상대방이 본안 소송을 재촉할 수 있다는 점도 알아 둘 필요가 있습니다. 「민사집행법」 제287조제1항은 가압류법원은 채무자의 신청에 따라 변론 없이 채권자에게 상당한 기간 이내에 본안의 소를 제기하여 이를 증명하는 서류를 제출하거나, 이미 소를 제기하였으면 소송계속사실을 증명하는 서류를 제출하도록 명하여야 한다고 정하고, 제2항은 그 기간을 2주 이상으로 정하여야 한다고 정합니다. 제3항은 채권자가 그 기간 이내에 서류를 제출하지 아니한 때에는 법원은 채무자의 신청에 따라 결정으로 가압류를 취소하여야 한다고 정하므로, 가압류를 신청할 때는 소장 초안까지 준비해 두는 것이 안전합니다.

권리금을 받은 기존 임차인의 보증금반환채권처럼 상대방이 받을 돈을 묶는 채권가압류도 있지만, 채권가압류는 제3채무자에게 지급을 금지하는 데 그치고 그 자체로 돈을 받아 오는 절차는 아닙니다.

소장과 관할, 부산 권리금반환소송처럼 지역 상가는 어느 법원에 내나

권리금 반환소송의 소장은 피고의 보통재판적이 있는 곳의 법원에 내는 것이 원칙이고, 재산권에 관한 소이므로 의무이행지 법원도 선택할 수 있습니다. 「민사소송법」 제2조는 소는 피고의 보통재판적이 있는 곳의 법원이 관할한다고 정하고, 제8조는 재산권에 관한 소를 제기하는 경우에는 거소지 또는 의무이행지의 법원에 제기할 수 있다고 정합니다. 선택 관할이어서 반드시 한 법원에만 내야 하는 구조는 아닙니다.

부산 권리금반환소송처럼 점포와 당사자 주소가 같은 지역에 모여 있으면 관할 고민이 크지 않지만, 점포는 부산에 있고 임대인은 다른 도시에 사는 식으로 흩어져 있으면 선택지가 생깁니다. 민법 제467조제2항은 변제 장소를 따로 정하지 않은 금전 채무를 채권자의 현주소(영업에 관한 채무는 현영업소)에서 변제하도록 정하고 있어, 금전 지급을 구하는 임차인이 자기 주소지 법원을 의무이행지로 검토할 여지도 있습니다. 어느 법원이 나은지는 증인 출석과 이동 부담까지 따질 문제이고, 특정 법원이 정답이라고 단정할 수는 없습니다.

소장에는 「민사소송법」 제249조제1항에 따라 당사자와 법정대리인, 청구의 취지와 원인을 적어야 합니다. 청구 취지는 '피고는 원고에게 금 ○○원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라'처럼 판결 주문이 될 문장으로 쓰고, 청구 원인에는 임대차와 권리금 계약 체결, 주선, 방해행위 또는 해제, 손해의 순서로 사실을 적습니다.

상가 임차인이 자주 놓치는 것은 적용 범위의 점검입니다. 상가법 제2조제3항에 따라 제10조의4는 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에도 적용되지만, 같은 법 제10조의5는 대규모점포나 준대규모점포의 일부인 경우(전통시장은 제외)와 국유재산 또는 공유재산인 경우에는 제10조의4를 적용하지 않는다고 정합니다. 쇼핑몰 안 매장이나 공공기관 소유 건물이라면 소장을 쓰기 전에 이 부분부터 확인해야 합니다.

권리금 반환소송은 얼마나 걸리나요? 기간을 좌우하는 변수

권리금 반환소송의 기간은 감정 여부와 임대인 항변의 종류가 가장 크게 좌우합니다. 사실관계가 문서로 분명하면 변론이 짧게 끝나지만, 감정이 필요하거나 항변이 겹치면 기일이 늘어납니다.

첫째 변수는 감정입니다. 종료 당시 권리금을 두고 양쪽 주장이 다르면 감정평가로 다투는 것이 보통이고, 상가법 제10조의7은 국토교통부장관이 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다고 정합니다. 감정 신청과 예납, 현장 조사, 감정서에 대한 의견 제출을 거치며 기일이 더 잡힙니다.

둘째 변수는 회수기회 보호 자체를 부정하는 항변입니다. 상가법 제10조의4제1항 단서는 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다고 정하므로, 임대인은 차임 연체나 무단 전대 같은 갱신거절 사유를 들어 보호 규정이 적용되지 않는다고 다툴 수 있습니다. 셋째 변수는 제10조의4제2항의 정당한 사유 간주입니다. 제2항은 네 가지 경우를 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 보는데, 임대인이 자주 내세우는 것은 아래 판정 포인트로 정리했습니다.

넷째 변수는 방해행위의 사실관계입니다. 임대인의 행위가 상가법 제10조의4제1항 각 호 가운데 어디에 해당하는지, 예컨대 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위(제4호)인지, 그 행위가 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 있었는지를 두고 다툼이 생기면 증인신문이나 추가 자료 제출로 기일이 늘어납니다.

판결까지 가지 않고 끝나는 길도 기간 변수입니다. 「민사소송법」 제225조제1항에 따라 법원은 소송에 계속중인 사건에 대하여 직권으로 청구의 취지에 어긋나지 아니하는 범위 안에서 화해권고결정을 할 수 있고, 당사자는 그 결정서 정본을 송달받은 날부터 2주 이내에 이의를 신청할 수 있습니다(제226조, 불변기간). 이의 없이 정리되면 그 단계에서 사건이 마무리될 수 있습니다.

임대인 항변별 결론은 별도의 실무연구 글에서 가상의 예로 다뤘습니다. 항변이 하나 늘 때마다 자료 제출과 반박 서면이 오가므로, 처음 소장을 쓸 때부터 예상 항변에 대한 증거를 함께 붙이는 것이 기간을 줄이는 현실적인 방법입니다.

권리금 소송 비용 구조, 어떤 항목이 들고 누가 부담하나

권리금 소송 비용은 법원에 내는 인지대와 송달료, 감정이 진행되면 감정료, 가압류를 하면 신청 비용과 담보 제공 부담, 그리고 변호사 보수로 나뉩니다. 액수는 사건마다 다르므로 여기서는 어떤 항목이 언제 생기는지만 정리합니다.

소송비용은 원칙적으로 진 쪽이 부담합니다. 「민사소송법」 제98조는 소송비용은 패소한 당사자가 부담한다고 정하고, 제110조제1항은 소송비용부담 재판에서 액수가 정해지지 않았으면 그 재판이 확정되거나 집행력을 갖게 된 후 제1심 법원이 당사자의 신청을 받아 결정으로 소송비용액을 확정한다고 정합니다. 다만 변호사 보수 가운데 상대방에게서 회수할 수 있는 부분에는 한도가 있어 낸 비용을 모두 돌려받는다고 기대하기는 어렵습니다.

비용을 줄이는 가장 확실한 방법은 다툼의 범위를 줄이는 것입니다. 주선과 방해행위를 처음부터 문서로 증명하면 증인신문이 줄어듭니다. 법도 권리금소송센터는 착수금과 감정료 등 실비를 나눠 안내하며, 비용 안내는 상단 메뉴에서 확인하실 수 있습니다.

권리금 소송, 자주 묻는 질문 3가지