상가임대차계약서 양식, 표준계약서 칸별 작성법과 서명 전 점검표

상가를 처음 빌리는 예비 임차인이든, 재계약을 앞둔 기존 임차인이든 계약서를 받아 들면 대부분 금액과 날짜만 확인하고 서명합니다. 그런데 분쟁은 금액보다 빈칸과 특약에서 시작되는 경우가 많습니다. 나갈 때 권리금 회수 문제까지 얽히기 때문에 계약서 한 장의 기재가 몇 년 뒤의 결과를 좌우합니다.

이 글은 법도 권리금소송센터에서 상가 임대차 사건을 다뤄 온 경험을 바탕으로, 상가임대차계약서 양식을 고를 때 무엇을 기준으로 삼고 각 칸을 어떻게 채워야 하는지 정리한 실무 가이드입니다. 조문은 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가임대차보호법)과 「공인중개사법」의 현행 문언을 기준으로 설명합니다.

상가임대차계약서 양식, 법무부 표준계약서와 중개사 양식은 무엇이 다른가?

상가임대차계약서 양식은 법무부장관이 정하는 상가건물임대차표준계약서, 공인중개사가 중개를 완성하면서 작성하는 거래계약서, 임대인이 직접 만든 자체 양식으로 나뉩니다. 세 가지 가운데 상가임대차보호법에 근거를 둔 서식은 표준계약서이고, 표준계약서는 사용을 권장하는 서식일 뿐 반드시 써야 하는 강제 양식은 아닙니다.

조문이 "권장할 수 있다"고 정하고 있으므로, 표준계약서가 아닌 양식으로 계약했다는 이유만으로 계약이 무효가 되지는 않습니다. 계약의 효력은 어떤 서식에 적었느냐가 아니라 당사자가 무엇에 합의했느냐로 판단됩니다. 다만 표준계약서는 보증금·차임액·임대차기간·수선비 분담·관리비 부과 항목처럼 분쟁이 잦은 항목을 빠짐없이 적도록 짜여 있어서, 다른 양식을 쓰더라도 점검표로 활용할 가치가 큽니다. 또한 상가임대차보호법 제2조제3항은 제19조를 환산보증금 초과 상가에도 적용되는 조문으로 열거하고 있어, 보증금 규모와 관계없이 표준계약서를 기준으로 삼을 수 있습니다.

중개사 양식은 공인중개사법에 따라 작성되는 거래계약서입니다. 공인중개사법 제26조제1항은 개업공인중개사가 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고, 대통령령으로 정하는 기간 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 한다고 정합니다(공인전자문서센터에 보관된 경우는 예외).

실무에서 가장 흔한 실수는 인터넷에서 "상가 임대차 계약서 양식 무료 다운"으로 찾은 파일을 누가 만든 서식인지 확인하지 않고 쓰는 것입니다. 임대인 쪽에서 만든 서식에는 원상복구나 권리금에 관한 일방적인 문구가 기본으로 들어 있기도 합니다. 어떤 상가임대차계약서 양식을 쓰든 표준계약서의 항목 목록을 옆에 두고 칸 하나하나를 대조하는 습관이 가장 안전합니다.

상가임대차계약서 표준양식, 필수 기재 항목 한눈에 보기

상가임대차계약서 표준양식에서 반드시 채워야 하는 항목은 당사자, 목적물, 보증금과 차임, 관리비, 임대차기간, 수선비 분담, 원상복구, 특약입니다. 제19조가 예로 든 항목(보증금, 차임액, 임대차기간, 수선비 분담, 관리비 부과 항목)에 실무상 다툼이 많은 항목을 더해 아래 표로 정리했습니다.

표의 항목 가운데 보증금·차임·관리비 칸은 금액을 적는 칸이라 쉬워 보이지만, 부가가치세를 따로 받는지와 관리비에 무엇이 포함되는지가 빠지면 나중에 계산 자체가 달라집니다. 상가임대차계약서를 작성할 때 금액 옆에 "부가가치세 별도" 또는 "부가가치세 포함"을 명시하고, 관리비는 항목을 열거해 두는 것이 기본입니다. 차임의 실제 부담 범위가 분명해야 연체 여부를 둘러싼 다툼도 줄어듭니다.

임대인의 수선의무도 계약서에서 출발점을 확인해야 합니다. 민법 제623조는 임대인이 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다고 정합니다. 실무에서는 시설별 부담을 특약으로 나누는 경우가 많으므로, 수선비 분담 칸에 건물 구조·공용 설비와 임차인이 설치한 시설을 구분해 적는 것이 좋습니다.

칸별 작성 요령과 흔한 실수, 상가임대차계약기간 칸이 가장 위험한 이유

상가임대차계약기간 칸은 최단기간, 갱신요구 시기, 권리금 회수기회 보호 기간이 모두 이 날짜에서 계산되기 때문에 가장 신중하게 채워야 하는 칸입니다. 기간을 비우거나 1년 미만으로 적었을 때의 효과는 상가임대차보호법 제9조제1항이 정하고 있습니다.

상가임대차보호법 제9조제1항의 핵심은 1년 미만 기간이 유효하다고 주장할 수 있는 사람이 임차인뿐이라는 점입니다. 임대인이 "계약서에 6개월이라고 적었으니 6개월 뒤 나가라"고 주장하더라도, 임차인은 1년으로 보는 효과를 주장할 수 있습니다. 다만 제9조는 상가임대차보호법 제2조제3항의 열거 조문에 들어 있지 않아 환산보증금 초과 상가에는 적용되지 않습니다. 초과 상가에서 기간을 비워 두면 민법의 기간 약정 없는 임대차 규정(민법 제635조의 해지통고)이 문제될 수 있으므로, 초과 상가일수록 기간을 날짜로 분명히 적어야 합니다.

상가임대차계약기간을 정할 때는 갱신요구권도 함께 봐야 합니다. 상가임대차보호법 제10조제1항은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정하고, 제2항은 그 계약갱신요구권을 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다고 정합니다. 제10조제1항·제2항은 환산보증금 초과 상가에도 적용되므로, 처음 계약서의 시작일은 10년을 세는 출발점이 됩니다.

금액 칸에서 자주 보는 실수는 차임 지급일을 정하지 않거나, 현금으로 주고받으면서 영수증을 남기지 않는 것입니다. 상가임대차보호법 제10조제1항제1호는 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우를 갱신 거절 사유로 두고 있고, 같은 조항 각 호의 사유는 권리금 회수기회 보호의 예외(제10조의4제1항 단서)와도 연결됩니다. 지급 기록이 남아 있어야 연체 다툼에서 스스로를 지킬 수 있습니다.

목적물 칸의 실수는 대항력 문제로 번질 수 있습니다. 상가임대차보호법 제3조제1항은 임대차의 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 정합니다. 계약서의 호수, 실제 점포, 사업자등록 신청 주소가 어긋나면 대항력을 두고 다툼이 생길 여지가 있으니 세 가지를 맞춰 두세요.

원상복구·수선·관리비·권리금 특약, 문구 예시와 효력의 한계

특약은 표준 조항이 정하지 못한 개별 합의를 적는 칸이고, 범위를 구체적으로 특정할수록 분쟁이 줄어듭니다. 아래는 이해를 돕기 위한 가상의 예시 문구이며, 실제 효력은 계약 전체의 내용과 체결 경위에 따라 달라질 수 있습니다.

원상복구 특약에서 가장 중요한 것은 기준 시점과 대상입니다. 앞선 임차인이 남긴 시설을 그대로 인수했는데 계약서에 "원상복구한다"고만 적혀 있으면, 퇴거할 때 앞선 임차인이 설치한 시설까지 철거하라는 요구를 받을 수 있습니다. 입점 당시 사진과 시설 목록을 별지로 붙이고 양 당사자가 서명해 두면, 복구 범위를 두고 다툼이 생기더라도 판단 기준이 남습니다.

권리금 포기 특약이나 원상복구 특약이 상가임대차보호법과 충돌하는지는 사안별 판단 영역입니다. 같은 "권리금 불인정" 문구라도 임차인이 권리금을 내지 않고 들어온 경우, 특약에 대한 별도 대가를 받은 경우, 계약 체결 당시 설명을 충분히 들은 경우처럼 사정이 다르면 결론이 달라질 수 있습니다. 또한 제15조는 제2조제3항의 열거 조문에 없으므로 환산보증금 초과 상가에는 적용되지 않는다는 점도 함께 고려해야 합니다.

환산보증금 이하·초과에 따라 계약서 보호 범위는 어떻게 달라지나요?

환산보증금 이하 상가는 상가임대차보호법 전체가 적용되지만, 초과 상가는 제2조제3항에 열거된 조문만 적용됩니다. 그래서 같은 상가임대차계약이라도 보증금과 차임 규모에 따라 계약서로 보완해야 할 내용이 달라집니다.

상가임대차보호법 제2조제1항은 이 법이 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물)의 임대차에 적용되고, 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우도 포함한다고 정합니다. 다만 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에는 원칙적으로 적용되지 않습니다. 제2조제2항은 그 보증금액을 해당 지역의 경제 여건과 임대차 목적물의 규모 등을 고려해 지역별로 구분해 정하되, 차임이 있으면 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하도록 합니다. 구체적인 기준 금액과 비율은 대통령령으로 정해지므로 계약 시점의 현행 시행령을 확인해야 합니다.

표에서 보듯 환산보증금 초과 상가는 우선변제, 최단기간, 법정갱신, 강행규정이 빠집니다. 따라서 초과 상가의 계약서에는 기간을 날짜로 분명히 적고, 기간 만료 전후의 갱신·해지 조건을 특약으로 정해 두는 편이 안전합니다. 보증금 회수 수단으로는 민법 제621조가 있습니다. 민법 제621조는 부동산임차인이 당사자 사이에 반대약정이 없으면 임대인에게 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있고, 등기한 때부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 정하므로, 계약서에 등기 협력 문구를 둘지 검토해 볼 수 있습니다.

권리금 회수기회 보호(제10조의4)는 환산보증금 초과 상가에도 적용된다는 점이 중요합니다. 다만 상가임대차보호법 제10조의5에 따라 유통산업발전법상 대규모점포나 준대규모점포의 일부인 경우(전통시장은 제외)와 국유재산·공유재산인 경우에는 제10조의4가 적용되지 않습니다. 대형 상업시설 안 매장이나 국가·지방자치단체 소유 건물의 점포를 빌린다면 제10조의5 해당 여부부터 확인해야 합니다.

내 상가가 이하인지 초과인지 애매할 때에는 계약서의 보증금과 차임, 부가가치세 표기, 관리비를 분리해 정리해 두는 것이 출발점입니다. 부가가치세나 관리비가 차임에 포함되는지에 따라 환산 결과가 달라질 수 있는데, 이 부분은 계약 문언과 실제 부과 방식에 따라 판단이 갈리는 영역이라 서류를 보고 확인하는 것이 정확합니다.

서명 전 점검표, 등기부부터 확정일자까지 순서대로

상가임대차계약서 서명 전후의 점검은 권리관계 확인, 계약서 대조, 인도와 사업자등록 신청, 확정일자 순서로 진행하면 빠뜨리는 것이 적습니다.

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   등기사항증명서·건축물대장 확인

   임대인이 소유자인지, 근저당 등 선순위 권리가 얼마나 설정돼 있는지, 건축물대장상 용도가 영업에 맞는지 확인합니다. 공인중개사법 제25조제1항은 개업공인중개사가 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계 등을 확인해 성실·정확하게 설명하고 등기사항증명서, 건축물대장 등본 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다고 정합니다.
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   계약서와 표준계약서 항목 대조

   보증금·차임액·기간·수선비 분담·관리비 부과 항목이 모두 채워졌는지, 특약이 표준 조항과 충돌하지 않는지 확인하고 빈칸에는 줄을 긋거나 "해당 없음"을 적습니다.
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   건물 인도와 사업자등록 신청

   상가임대차보호법 제3조제1항에 따라 건물의 인도와 사업자등록 신청을 마치면 그 다음 날부터 제3자에 대한 효력(대항력)이 생깁니다. 인도일과 신청일을 기록해 둡니다.
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   확정일자 받기(환산보증금 이하 상가)

   상가임대차보호법 제4조제1항에 따라 확정일자는 상가건물의 소재지 관할 세무서장이 부여합니다. 제5조제2항은 대항요건을 갖추고 확정일자를 받은 임차인이 경매 또는 공매 시 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 정합니다.
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   계약서·영수증·사진 보관

   계약서 원본, 계약금·잔금 이체 기록, 입점 당시 사진과 시설 목록을 한곳에 보관합니다. 나중에 원상복구나 권리금 다툼이 생기면 이 자료가 가장 먼저 필요합니다.

점검표에서 놓치기 쉬운 것은 3단계와 4단계의 관계입니다. 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 함께 갖춰야 하므로 확정일자만 먼저 받아 두고 사업자등록 신청을 미루면 원하는 효과를 기대하기 어렵습니다. 또한 제4조와 제5조는 제2조제3항의 열거 조문에 없어 환산보증금 초과 상가에는 적용되지 않으므로, 초과 상가라면 앞서 설명한 등기 협력 등 다른 수단을 함께 검토해야 합니다.

건물이 매매로 소유자가 바뀌는 경우도 대비해야 합니다. 상가임대차보호법 제3조제2항은 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함)이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정합니다. 대항력을 갖춘 임차인이라면 새 소유자에게도 계약 내용을 주장할 수 있으므로, 계약서 원본과 인도·사업자등록 신청 기록을 잘 보관하는 것이 결국 보증금과 권리금을 지키는 기초가 됩니다.

상가임대차계약수수료는 어떻게 정해지나요?

상가임대차계약수수료, 즉 공인중개사에게 주는 중개보수는 공인중개사법 제32조에 따라 정해지고, 주택 외의 중개대상물인 상가의 중개보수는 국토교통부령으로 정합니다. 구체적인 기준은 국토교통부령의 현행 규정을 확인해야 합니다.

공인중개사법 제32조제1항은 개업공인중개사가 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다고 정하면서, 단서로 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다고 정합니다. 중개사의 고의나 과실로 거래행위가 무효·취소·해제되었다면 보수를 받을 수 없다는 뜻입니다. 같은 조 제2항은 중개대상물의 권리관계 등의 확인이나 계약금등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비를 받을 수 있다고 정하고, 제3항은 보수의 지급시기를 대통령령으로 정하도록 합니다.

같은 조 제4항은 주택의 중개보수와 실비 한도는 국토교통부령으로 정하는 범위 안에서 시·도의 조례로 정하고, 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 보수는 국토교통부령으로 정한다고 구분합니다. 상가는 주택 외의 중개대상물이므로 주택과 다른 기준이 적용됩니다. 계약서를 쓰기 전에 중개보수의 금액과 지급 시점, 부가가치세 처리 방식을 미리 확인해 두면 잔금일에 생기는 다툼을 줄일 수 있습니다.

자주 묻는 질문