권리금을 주고받기로 한 날, 중개사무소 책상 위에는 표준권리금계약서가 놓여 있는 경우가 많습니다. 정부가 정한 서식이라는 이유로 이 양식에 서명하기만 하면 법이 알아서 지켜 줄 것이라고 생각하기 쉽지만, 서식이 만들어 내는 효력과 그렇지 않은 효력은 분명히 나뉩니다. 상가 권리금 표준계약서를 둘러싼 오해는 대부분 이 경계를 흐리는 데서 생기고, 그 오해가 잔금 일정이나 임대인과의 협상에서 뒤늦게 문제로 드러납니다.

이 글은 현장에서 자주 듣는 다섯 가지 오해를 하나씩 꺼내 상가건물 임대차보호법(이하 상가법)과 민법, 민사소송법 조문에 비추어 바로잡습니다. 계약서를 어떻게 채우는지에 관한 작성법이 아니라, 서명한 뒤 그 문서가 법적으로 어디까지 힘을 가지는지에 초점을 둡니다. 아래 문장 가운데 하나라도 들어 본 적이 있다면 끝까지 읽어 보시기 바랍니다.

• 표준계약서 양식이 아니면 권리금 계약이 무효라는 말을 들었다
• 계약서에 새 월세 조건을 적었으니 건물주도 그대로 따라야 한다고 생각한다
• 계약서에 적힌 권리금 액수가 곧 받을 수 있는 배상금이라고 알고 있다
• 임대차가 성사되지 않으면 권리금 계약은 저절로 없던 일이 된다고 믿고 있다
• 서명까지 받아 두었으니 돈을 안 주면 곧바로 압류할 수 있다고 생각한다

오해 01상가 권리금 표준계약서, 반드시 이 양식으로 써야 하나요?

첫 번째 오해는 표준계약서 사용이 법적 의무라는 생각입니다. 상가법 제10조의6은 국토교통부장관은 법무부장관과 협의를 거쳐 임차인과 신규임차인이 되려는 자의 권리금 계약 체결을 위한 표준권리금계약서를 정하여 "그 사용을 권장할 수 있다"고 규정합니다. 조문의 술어는 권장할 수 있다는 것이고, 계약 당사자에게 이 서식을 사용하여야 한다는 의무를 지우는 문장은 없습니다. 따라서 중개사무소가 쓰는 자체 양식이나 당사자가 직접 만든 계약서로 권리금 계약을 맺었다고 해서, 그 이유만으로 계약이 무효가 되지는 않습니다.

서식을 정하는 주체도 정확히 알아 둘 필요가 있습니다. 표준권리금계약서를 정하는 사람은 국토교통부장관이고 법무부장관은 협의 상대입니다. 반대로 상가법 제19조의 상가건물임대차표준계약서는 법무부장관이 국토교통부장관과 협의를 거쳐 보증금, 차임액, 임대차기간, 수선비 분담, 관리비 부과 항목 등의 내용이 기재된 서식을 정하여 그 사용을 권장할 수 있도록 한 것입니다. 이름은 비슷하지만 하나는 임차인과 신규임차인 사이의 권리금 계약을 위한 것이고, 다른 하나는 임대인과 임차인 사이의 임대차 계약을 위한 것이어서 서로를 대신할 수 있는 문서가 아닙니다.

그렇다면 표준서식을 쓰는 의미는 무엇일까요. 표준서식은 권리금 계약에서 다툼이 잦은 항목을 미리 칸으로 나눠 둔 틀이어서, 당사자가 무엇을 넘기고 언제 얼마를 주고받는지 빠뜨리지 않도록 도와줍니다. 다만 그 칸을 채우는 것은 어디까지나 당사자의 몫입니다. 빈칸이 남아 있거나 문구가 모호하면 표준서식이라는 이름이 그 공백을 메워 주지 않고, 나중에 해석을 두고 다시 다투게 됩니다.

양도 대상을 적을 때는 권리금의 법적 정의를 기준으로 삼으면 정리가 쉽습니다. 상가법 제10조의3①은 권리금을 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가라고 정의합니다. 이 정의는 등으로 끝나는 예시 열거이므로 목록에 없는 요소가 곧바로 빠지는 것은 아니지만, 계약서에 적어 두지 않은 항목은 넘긴 것인지 아닌지부터 다툼이 될 수 있습니다.

보증금이 큰 상가라고 해서 달라지지 않습니다. 상가법 제2조③은 대통령령으로 정하는 보증금액을 넘는 임대차에도 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정을 적용한다고 정합니다. 그래서 표준권리금계약서에 관한 제10조의6과 권리금 회수기회 보호에 관한 제10조의4는 이른바 환산보증금을 넘는 상가에도 그대로 적용됩니다.

오해 02상가 권리금 표준계약서에 적은 임대차 조건, 임대인도 지켜야 하나요?

상가법 제10조의3②는 권리금 계약을 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이라고 정의합니다. 계약의 두 당사자는 기존 임차인과 신규임차인이 되려는 자이고, 임대인은 이 계약의 당사자가 아닙니다. 계약은 원칙적으로 그 계약을 맺은 사람들 사이에서 효력을 가지므로, 권리금 계약서에 새 임대차의 보증금·차임·기간을 희망 조건으로 적어 두었더라도 그 기재만으로 임대인에게 그 조건대로 계약해 줄 의무가 생긴다고 보기는 어렵습니다.

이 점을 놓치면 일정이 꼬입니다. 임차인과 신규임차인이 먼저 권리금 계약에 서명하고 잔금 날짜까지 정해 놓았는데, 정작 임대인과의 임대차 협의는 시작도 하지 않은 경우가 적지 않습니다. 임대인과 신규임차인 사이의 임대차 계약은 별도의 절차이고, 임대인이 어떤 조건을 받아들일지는 임대인의 판단과 상가법이 정한 한계 안에서 정해집니다. 권리금 계약의 잔금일은 임대차 계약 체결 일정과 맞물려 정하는 것이 안전합니다.

그렇다고 임대인이 아무 의무도 지지 않는 것은 아닙니다. 상가법 제10조의4①은 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정합니다. 임대인을 묶는 것은 계약서의 문구가 아니라 이 법률 조항입니다.

• 1호 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
• 2호 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
• 3호 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
• 4호 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

다만 제10조의4① 단서는 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다고 정합니다. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 등이 여기에 해당합니다. 또 제10조의4②는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 등 네 가지를 4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다고 정합니다.

결국 표준계약서에 적힌 임대차 조건은 임대인을 직접 묶는 약속이라기보다, 임차인이 주선한 신규임차인이 어떤 조건으로 들어오려 했는지를 보여 주는 자료에 가깝습니다. 임대인이 그 조건에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구했는지, 정당한 사유 없이 계약 체결을 거절했는지를 따질 때 출발점이 될 수 있다는 의미입니다. 임대인이 별도로 동의서나 확인서를 써 준 경우라면 그 문서가 어떤 약속을 담고 있는지는 문언과 경위에 따라 따로 따져 볼 여지가 있습니다.

건물 유형도 먼저 확인해야 합니다. 상가법 제10조의5에 따라 임대차 목적물인 상가건물이 유통산업발전법에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(전통시장은 제외), 그리고 국유재산 또는 공유재산인 경우에는 제10조의4를 적용하지 아니합니다. 이런 상가에서는 표준계약서를 꼼꼼히 썼더라도 임대인을 상대로 한 회수기회 보호 규정이 적용되지 않으므로, 계약 전에 건물의 성격과 소유 주체부터 확인하는 것이 순서입니다.

오해 03계약서에 적은 권리금이 그대로 배상액이 될까요?

임대인의 방해로 권리금을 받지 못했을 때 근거가 되는 조항은 상가법 제10조의4③입니다. 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있고, 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 표준계약서에 적힌 권리금은 이 가운데 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금을 보여 주는 자료이지만, 배상액 자체를 정해 주는 것은 아닙니다.

여기서 두 금액 중 낮은 금액은 이만큼을 준다는 기준이 아니라 이것을 넘지 못한다는 상한입니다. 실제 배상액은 임대인의 방해행위가 있었는지, 그 행위로 손해가 발생했는지, 손해의 범위가 어디까지인지를 심리한 결과에 따라 정해지고, 상한보다 적게 인정될 수도 있습니다. 4호의 계약 체결 거절이 문제라면 임대인에게 정당한 사유가 없었다는 점도 함께 쟁점이 됩니다.

임대차 종료 당시의 권리금은 계약서에 적혀 있지 않은 값입니다. 상가법 제10조의7은 국토교통부장관이 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다고 정하고 있고, 소송에서는 이 금액을 감정평가 결과를 두고 다투는 경우가 많습니다. 계약서 금액이 종료 당시 권리금보다 높게 적혀 있다면 상한은 낮은 쪽인 종료 당시 권리금으로 정해지고, 반대로 계약서 금액이 더 낮다면 계약서 금액이 상한이 됩니다.

계약서 금액이 그대로 인정된다는 보장도 없습니다. 표준계약서는 권리금의 존재와 범위를 뒷받침하는 참고 자료가 될 수 있지만, 상대방이 금액이 부풀려졌다거나 실제로 거래할 뜻이 없었다고 다투면 법원은 다른 증거와 함께 판단합니다. 그래서 계약서와 함께 계약금 송금 내역, 협상 과정의 문자와 메일, 신규임차인의 사업 준비 자료를 한곳에 모아 두는 것이 좋습니다.

청구 기한도 계약서가 아니라 법이 정합니다. 제10조의4④에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸합니다. 기산점은 계약서 서명일이나 거절 통보일이 아니라 임대차가 종료한 날입니다.

오해 04임대차가 무산되면 권리금 계약은 저절로 끝날까요?

임대인이 신규임차인과의 임대차를 거절하거나 협의가 결렬되면, 이미 서명한 권리금 계약은 어떻게 될까요. 많은 분이 임대차가 안 됐으니 권리금 계약도 자동으로 없던 일이 된다고 생각하지만, 그런 결과를 기대하려면 계약서에 그 효과를 정한 조항이 있는지부터 살펴야 합니다. 임대차 계약이 체결되지 않으면 계약을 해제한다거나 효력을 잃는다는 취지의 조항이 있는지, 있다면 누가 언제까지 어떤 방식으로 해제할 수 있는지가 첫 번째 확인 사항입니다.

약정 조항이 없거나 문구가 불분명하면 민법상 해제를 검토합니다. 민법 제544조는 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다고 정합니다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니합니다. 이 단서는 해제할 수 있는 경우를 좁히는 규정이 아니라, 최고 절차 없이도 해제로 나아갈 수 있는 경우를 정한 것입니다.

1. 1계약서 해제 조항 확인 — 임대차 불성립 시 처리, 해제 기한과 방법, 이미 받은 돈의 반환 방식을 먼저 읽습니다.
2. 2이행 최고 — 약정 조항이 없으면 상당한 기간을 정해 이행을 최고합니다(민법 제544조 본문). 최고 내용은 서면으로 남겨 두는 것이 좋습니다.
3. 3해제 의사표시 — 해제는 상대방에 대한 의사표시로 하고, 그 의사표시는 철회하지 못합니다(민법 제543조).
4. 4원상회복 정산 — 각 당사자는 원상회복의 의무가 있고, 반환할 금전에는 받은 날로부터 이자를 가하여야 합니다(민법 제548조).
5. 5손해배상 검토 — 계약의 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니합니다(민법 제551조).

해제 의사표시는 철회하지 못하므로, 최고 단계에서 상대방의 답을 들어 본 뒤 신중히 결정하고 정산 순서도 서면으로 맞춰 두는 편이 낫습니다.

위약금 조항도 짚어야 합니다. 민법 제398조④에 따라 위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정되고, 제398조②에 따라 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있습니다. 또 제398조③은 손해배상액의 예정이 이행의 청구나 계약의 해제에 영향을 미치지 아니한다고 정합니다. 위약금을 정해 두었다고 해서 해제나 이행 청구가 막히는 것은 아니지만, 적어 둔 금액이 그대로 인정된다는 보장도 없다는 뜻입니다.

임대인의 거절로 임대차가 무산된 경우라면 누구의 책임으로 계약이 깨진 것인지가 사안마다 달리 판단될 수 있어 단정하기 어렵습니다. 이때 임차인은 신규임차인과의 정산 문제와 별개로, 임대인의 방해행위를 이유로 한 제10조의4③ 손해배상을 함께 검토해야 할 수 있습니다. 두 갈래를 따로 정리해야 한쪽 정산에서 한 말이 다른 쪽 청구에서 불리하게 쓰이는 일을 막을 수 있습니다.

오해 05서명만 받으면 바로 강제집행할 수 있을까요?

민사소송법 제358조는 사문서는 본인 또는 대리인의 서명이나 날인 또는 무인이 있는 때에는 진정한 것으로 추정한다고 정합니다. 제357조는 사문서는 그것이 진정한 것임을 증명하여야 한다고 정하는데, 상대방이 성립을 다툴 때 서명이나 날인이 있으면 제358조의 추정이 그 증명의 부담을 덜어 줍니다. 서명이 가지는 힘은 이 문서를 당사자가 작성했다는 추정이고, 추정은 반대 증거로 다툴 수 있다는 점에서 문서 내용대로 돈을 받아 낼 수 있는 집행력과는 차원이 다릅니다.

서명 뒤에 손글씨로 덧붙인 특약이나 여백의 문구, 나중에 끼워 넣은 면이 있다면 이야기는 더 복잡해집니다. 서명이 진정하다는 추정이 그 덧붙인 부분까지 미치는지는 사안에 따라 다퉈질 수 있어 단정하기 어렵습니다. 그래서 특약을 추가할 때는 양쪽이 추가 문구 바로 옆에 다시 서명하거나 날인하고, 여러 장이면 간인을 해 두며, 서명을 마친 직후 양쪽이 같은 사본을 나눠 갖는 습관이 도움이 됩니다.

집행력은 별도의 문제입니다. 권리금 계약서는 당사자 사이에 작성한 사문서이므로, 신규임차인이 잔금을 주지 않는다고 해서 계약서만 들고 곧바로 압류 같은 강제집행을 신청할 수는 없습니다. 강제집행은 확정판결처럼 법이 정한 집행권원이 있어야 시작할 수 있으므로, 소송으로 판결을 받거나 그와 같은 효력을 가지는 별도 절차를 거쳐야 합니다. 일정한 금전 지급에 관하여 강제집행을 승낙하는 취지가 담긴 공정증서처럼 미리 집행력을 갖춰 두는 방법이 거론되기도 하지만, 대상과 요건이 정해져 있으므로 계약 단계에서 상담을 받아 결정하는 것이 안전합니다.

가상의 예로 살펴보겠습니다. 음식점을 운영하던 임차인 A가 표준권리금계약서로 신규임차인이 되려는 B와 권리금 계약을 맺고 계약금을 받았는데, B가 잔금일에 연락을 끊었다고 합시다. A는 계약서만으로 B의 재산을 압류할 수 없고, 상당한 기간을 정해 잔금 지급을 최고한 뒤 해제와 위약금 청구로 갈지, 계약을 유지한 채 이행을 청구할지를 정해야 합니다. 위약금 조항이 있더라도 부당히 과다하면 감액될 수 있고, 어느 쪽을 택하든 돈을 실제로 받으려면 판결 등 집행권원을 거쳐야 한다는 점은 같습니다.

상가 권리금 표준계약서, 서명 전후로 무엇을 챙겨야 할까요?

다섯 가지 오해를 걷어 내고 나면 해야 할 일이 분명해집니다. 서식은 도구일 뿐이므로, 서명 전에는 계약 내용을 채우는 데 집중하고, 서명 당일에는 문서의 진정성을 지키는 데, 서명 후에는 임대인에 대한 법적 보호를 실제로 작동시키는 데 힘을 쏟아야 합니다.

서명 후 단계에서 특히 놓치기 쉬운 것이 정보 제공입니다. 상가법 제10조의4⑤는 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다고 정합니다. 신규임차인의 업종, 영업 계획, 자금 준비 상황처럼 알고 있는 내용을 정리해 전달해 두면, 임대인이 자력 부족을 이유로 거절할 때 대응할 근거가 생깁니다.

임대인에게 신규임차인을 소개하는 방식도 기록이 남는 쪽을 고르는 것이 좋습니다. 문자나 메일로 신규임차인의 인적 사항과 희망 조건을 전하고, 임대인의 답변이 구두로 왔다면 그 내용을 다시 문자로 정리해 확인을 받아 두면 됩니다. 나중에 임대인이 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구했는지, 정당한 사유 없이 거절했는지를 다툴 때 이 기록이 표준계약서보다 더 중요한 증거가 되는 경우도 많습니다. 계약서 문구 점검이 필요하다면 02-591-5657로 문의해 주세요.

현장에서 자주 듣는 말, 조문으로 판정하면

계약이 틀어지면 각자 그럴듯한 말을 꺼냅니다. 표준계약서를 둘러싸고 실제로 자주 나오는 말을 조문에 비추어 판정해 보면, 맞는 부분과 틀린 부분이 섞여 있는 경우가 대부분입니다.

임대인: 나는 그 권리금 계약서에 서명한 적이 없으니 상관없는 일입니다.

신규임차인: 국토교통부 표준서식이 아니니 이 계약은 처음부터 무효 아닌가요?

임차인: 계약서에 적은 권리금 전액을 건물주에게 받을 수 있는 것 아닌가요?

세 말 모두 계약서와 법률 조항의 역할을 섞고 있습니다.

다섯 가지 오해, 한눈에 정리

앞에서 살핀 내용을 표로 묶었습니다. 왼쪽의 오해를 들었을 때 가운데 칸의 실제 내용과 오른쪽 칸의 조문 근거를 함께 확인하면, 상대방과 이야기할 때 무엇을 근거로 말해야 하는지 정리할 수 있습니다.

실제 사건에서는 계약서 문구, 주고받은 메시지, 임대차 종료 시점, 건물 유형에 따라 같은 조문도 다르게 적용될 수 있으므로, 표는 상담 전 자료를 정리하는 체크리스트로 활용하시기를 권합니다.

상가 권리금 표준계약서 자주 묻는 질문