지식산업센터 권리금, 상가건물임대차보호법 보호를 받을 수 있나요?

지식산업센터는 예전에 아파트형공장이라고 불리던 다층형 집합건물로, 제조·지식·정보통신 관련 업체와 이를 지원하는 시설이 한 건물에 모여 있는 형태로 알려져 있습니다. 대개 호실 단위로 분양되고 다시 호실 단위로 임대되기 때문에, 한 건물 안에서도 어떤 호실은 사무실, 어떤 호실은 소규모 생산 공간, 또 어떤 호실은 저층의 지원시설 점포로 쓰입니다.

이런 건물에서 임차인이 자리를 넘기려 할 때 가장 먼저 부딪히는 질문은 "이 호실 임대차에 상가법이 적용되는가"입니다. 상가법 제2조①은 이 법이 상가건물, 곧 제3조①에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물의 임대차에 적용되고, 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다고 정합니다. 기준은 건물의 간판이나 분양 광고 문구가 아니라 사업자등록의 대상이 되는 건물인지, 그리고 그 호실을 영업용으로 쓰는지입니다.

영업용인지에 관해 대법원 판결은 상가건물에 해당하는지를 공부상 표시만으로 정하지 않고, 건물의 현황과 용도 등에 비추어 영업용으로 사용하는지에 따라 실질적으로 판단한다는 취지입니다. 그러니 사무실이나 제조 용도로 쓰는 호실이 영업용에 해당하는지는 사안마다 다릅니다. 고객을 맞고 거래를 성사시키며 매출을 일으키는 공간인지, 물건을 만들거나 보관하는 작업만 이루어지는 공간인지, 두 가지가 함께 이루어지는지가 쟁점으로 다뤄질 수 있고, 어느 쪽이라고 미리 단정하기는 어렵습니다.

이 질문이 중요한 이유는 분명합니다. 상가법이 적용되지 않는 임대차라면 제10조의4의 권리금 회수기회 보호 규정에 기대기 어렵고, 민법상 임대차 일반 규정과 당사자 사이의 약정으로 문제를 풀어야 합니다. 반대로 상가법이 적용된다면, 제10조의5의 적용 제외나 제10조① 각 호의 사유가 없는 한 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 되는 의무를 집니다.

그래서 처음부터 영업의 실체를 보여 줄 자료를 모아 두는 것이 좋습니다. 사업자등록증의 업태와 종목, 호실 주소, 거래처와의 계약서와 세금계산서, 방문 고객을 맞는 응접 공간 사진, 호실 앞 안내판이나 홍보물, 매출 흐름을 보여 주는 장부 같은 것이 대표적이며, 임대인이 "작업장일 뿐"이라고 주장할 때 반박 자료가 됩니다.

권리금이 무엇인지도 짚고 넘어가겠습니다. 상가법 제10조의3①은 권리금을 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가라고 정의합니다. 열거된 요소는 "등"으로 끝나는 예시이므로, 지식산업센터에서 흔한 생산 설비, 납품 거래처, 업무상 노하우도 권리금의 대상이 될 수 있습니다. 같은 조 ②는 권리금 계약을 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약으로 정합니다.

보증금이 커도 제10조의4는 남습니다, 초과 임대차의 적용 조문

지식산업센터 호실은 면적이 넓거나 여러 호실을 묶어 쓰는 경우가 많아 보증금과 월세가 큰 편입니다. 그래서 "환산보증금을 넘으니 상가법 보호가 없다"는 말을 자주 듣습니다. 상가법 제2조① 단서는 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에는 이 법을 적용하지 않는다고 정합니다. 같은 조 ②는 보증금 외에 차임이 있으면 그 차임액에 대통령령으로 정하는 비율을 곱해 환산한 금액을 포함하도록 합니다. 기준 보증금액은 해당 지역의 경제 여건과 임대차 목적물의 규모 등을 고려해 지역별로 구분하여 대통령령으로 정하고, 차임을 환산하는 비율도 대통령령으로 정하는 사항이므로, 구체적인 기준은 따로 확인해야 합니다.

그러나 이야기는 여기서 끝나지 않습니다. 제2조③은 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조①·②·③ 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 그 보증금액을 초과하는 임대차에도 적용한다고 정합니다. 이 열거 안에 권리금 회수기회 보호를 정한 제10조의4와 그 적용 제외를 정한 제10조의5가 들어 있습니다. 대항력에 관한 제3조와 계약갱신요구에 관한 제10조①·②·③ 본문도 마찬가지입니다.

반면 열거에 없는 조문은 초과 임대차에 적용되지 않습니다. 대표적으로 임대인이 정해진 기간에 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않았을 때 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 제10조④의 법정갱신, 그 경우의 해지 통고를 정한 제10조⑤, 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정한 제15조가 그렇습니다. 그러니 보증금이 큰 지식산업센터 호실이라면 만료가 다가올 때 갱신요구 기간(만료 6개월 전부터 1개월 전까지)을 놓치지 않는 관리가 더 중요해집니다.

표에서 보듯 보증금 규모는 회수기회 보호의 문을 닫지 않습니다. 오히려 확인해야 할 것은 제10조의5입니다. 이 조문은 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(전통시장은 제외), 그리고 국유재산 또는 공유재산인 경우에는 제10조의4를 적용하지 아니한다고 정합니다. 여기에 해당하면 회수기회 보호는 적용되지 않습니다.

지식산업센터라고 해서 곧바로 제10조의5에 해당하는 것은 아닙니다. 다만 대형 판매시설과 이어진 복합건물 안의 호실이라면 대규모점포의 일부인지, 공공기관이나 지방자치단체가 소유하고 운영하는 시설이라면 국유재산이나 공유재산인지를 등기사항증명서와 건축물대장으로 확인해 두는 것이 좋습니다.

입주업종 제한, 지식산업센터 권리금 거절의 정당한 사유가 될까요?

지식산업센터에는 관련 법령과 관리 규정에 따라 입주할 수 있는 업종이나 시설의 범위가 정해져 있는 경우가 많습니다. 그래서 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 업종이 그 범위 밖이라면 임대인이 "입주할 수 없는 업종이라 계약할 수 없다"며 거절하는 일이 생깁니다.

먼저 임대인의 의무부터 보겠습니다. 상가법 제10조의4①은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다고 정합니다. 1호는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위, 2호는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위입니다. 3호는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, 4호는 "그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위"입니다. 다만 제10조① 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니합니다.

입주업종을 이유로 한 거절은 4호의 "정당한 사유"와 맞닿아 있습니다. 제10조의4②는 다음 경우에 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다고 정합니다. 1호는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 2호는 "임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우", 3호는 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우, 4호는 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우입니다.

쟁점은 법령상 입주가 허용되지 않는 업종이라는 사정이 2호의 "그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유"에 해당하는지입니다. 입주 제한 업종이라면 임대차를 유지하기 어려운 사유로 볼 여지가 있다는 주장이 나올 수 있고, 반대로 실제로는 입주 가능한 업종인데도 거절했다면 4호의 방해행위로 다툴 여지가 커집니다. 어느 쪽으로 판단될지는 업종의 실제 내용과 증거에 따라 갈리므로 미리 단정할 수 없습니다. 또한 ②에 열거되지 않은 사유가 ①4호의 정당한 사유로 인정될 수 있는지도 사안별 판단의 영역입니다.

실제 다툼은 "그 업종이 정말 입주할 수 없는 업종인가"라는 사실 문제에서 갈리는 경우가 많습니다. 같은 업종 이름이라도 실제로 영위하는 사업의 내용, 사업자등록상 업종, 그리고 호실이 생산시설·업무시설·지원시설 가운데 어디로 분류되는지에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 임대인의 말만 듣고 포기하기보다, 관리기관이나 관리단에 입주 가능 여부를 문의하고 그 답변을 서면이나 메시지로 남겨 두는 것이 이후 결론을 좌우합니다.

임차인 쪽에도 해야 할 일이 있습니다. 제10조의4⑤는 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다고 정합니다. 이 의무를 성실히 이행하면서 신규임차인의 사업 내용과 입주 적격을 보여 주는 자료를 함께 건네 두면, 거절 사유를 둘러싼 다툼에서 쓸 수 있는 기록이 쌓입니다.

임대인의 말, 이렇게 따져 봅니다

호실 단위 임대·나눠 쓰기·관리단, 지식산업센터에만 있는 변수

지식산업센터는 호실 번호가 많고 비슷하게 이어지기 때문에 사업자등록상 주소의 호수와 실제로 점유하는 호실이 어긋나는 일이 생각보다 자주 생깁니다. 상가법 제3조①은 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 등에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 정합니다. 등록 주소의 호수가 실제 호실과 다르면 이 대항력이 제 역할을 하는지 다툼이 생길 수 있으므로, 여러 호실을 묶어 쓰거나 중간에 호실을 옮겼다면 등록 사항부터 맞춰 두는 것이 좋습니다.

호실이 매매되는 일이 잦다는 것도 지식산업센터의 특징입니다. 같은 조 ②는 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정합니다. 임대차 도중에 호실 소유자가 바뀌었다면 권리금 회수 과정에서 협조를 구하고 신규임차인과의 계약 체결 여부를 묻는 상대도 새 소유자가 되는 경우가 많습니다.

호실 일부를 다른 업체와 나눠 쓰는 경우는 특히 주의해야 합니다. 상가법 제10조①4호는 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우를 갱신요구 거절 사유로 두고 있고, 제10조의4① 단서는 제10조① 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다고 정해, 이때에는 임대인의 방해 금지 의무가 적용되지 않습니다. 칸막이로 자리를 나눠 주고 사용료를 받는 형태가 전대에 해당하는지는 사안마다 다퉈질 수 있어 단정할 수 없지만, 임대인의 동의를 서면으로 받아 두지 않았다면 그 자체가 위험 요소가 됩니다.

반대로 내가 다른 임차인에게서 호실 일부를 빌려 쓰는 전차인이라면 출발점이 또 다릅니다. 상가법 제13조가 전대차 관계에 적용하는 조문 목록(제10조, 제10조의2, 제10조의8, 제10조의9 일부, 제11조, 제12조)에는 제10조의4가 들어 있지 않습니다. 따라서 전차인의 지위에서 건물 소유자를 상대로 제10조의4를 곧바로 근거로 삼기는 어렵고, 전대인과의 약정 내용을 중심으로 대응 방법을 따져 보게 됩니다.

관리단의 존재도 변수입니다. 지식산업센터는 집합건물이라 관리단 규약이나 관리규정에서 업종, 용도, 입주 절차를 정해 두는 경우가 있습니다. 그런데 제10조의4③의 손해배상은 임대인이 ①을 위반해 임차인에게 손해를 발생하게 한 때의 책임입니다. 임대인이 아닌 관리단이 반대해 계약이 무산된 경우에 그 반대를 곧바로 임대인의 방해행위로 볼 수 있는지는 단정할 수 없습니다. 임대인이 관리단의 반대를 구실로 삼은 것인지, 실제로 규정상 입주가 막힌 것인지를 가려 기록해 두어야 합니다.

주선부터 손해배상 청구까지, 5단계로 보는 회수 흐름

지식산업센터 권리금 회수는 일반 상가와 같은 법 구조를 따르지만, 단계마다 확인할 서류가 하나씩 더 붙습니다. 단계를 건너뛰면 나중에 방해행위를 입증할 기록이 비게 되므로, 각 단계에서 남길 것을 함께 적었습니다.

1. 만료 6개월 전 이전적용 여부와 입주 적격 점검 · 사업자등록 사항과 실제 사용 형태, 제10조의5 해당 여부, 신규임차인 후보 업종의 입주 가능 범위를 미리 확인합니다.
2. 만료 6개월 전부터 종료 시까지신규임차인 주선과 권리금 계약 · 제10조의3②의 권리금 계약을 체결하고, 임대차 체결이 무산되었을 때의 처리 조항을 계약서에 넣어 둡니다.
3. 계약 직후임대인에게 정보 제공 · 제10조의4⑤에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관해 자신이 알고 있는 정보를 제공하고, 입주 적격 자료를 서면으로 함께 전달합니다.
4. 임대인 응답 시거절·요구 내용 기록 · 계약 거절, 현저히 고액의 차임과 보증금 요구, 권리금 요구 등 임대인의 말과 문서를 날짜별로 보관합니다.
5. 임대차 종료 후손해배상 청구 · 제10조의4③에 따라 청구하되, 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 권리를 행사해야 합니다(④).

마지막 단계의 손해배상에는 상한이 있습니다. 제10조의4③은 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있고, 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 정합니다. 계약서에 적은 금액을 그대로 받는 구조가 아니라, 두 금액 중 낮은 쪽이 배상액의 상한이 되는 구조입니다.

임대차 종료 당시의 권리금이 얼마인지는 소송에서 다툼이 되기 쉽고, 그 평가에 감정이 활용되는 경우가 많습니다. 임대인의 방해행위와 손해 사이의 관계도 함께 입증해야 하므로, 앞 단계에서 쌓은 기록이 그대로 증거가 됩니다.

시효 관리도 놓치면 안 됩니다. 제10조의4④는 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다고 정합니다. 협상이 길어지거나 새 영업장을 준비하느라 미루다 보면 기간이 생각보다 빨리 지나갑니다. 단계별로 어떤 서류를 갖춰야 할지 막막하다면 02-591-5657로 먼저 상황을 말씀해 주셔도 좋습니다.

신규임차인 주선 전, 지식산업센터 권리금 체크리스트 7가지

아래 항목은 지식산업센터 호실에서 권리금을 회수하려는 임차인이 주선을 시작하기 전에 점검해 두면 좋은 것들입니다. 하나라도 비어 있으면 임대인이 그 틈을 거절 사유로 삼을 수 있고, 나중에 소송에서 입증 부담이 커집니다.

1번과 2번은 결국 "이 호실에서 영업을 해 왔다는 사실을 보여 줄 수 있는가"의 문제입니다. 사업자등록상 업태가 제조로만 되어 있어도 실제로 고객 응대와 판매가 함께 이루어졌다면 그 사실을 보여 줄 자료를 따로 모아 두십시오. 반대로 등록상 업태와 실제 사용이 크게 다르면 임대인이 이를 영업용이 아니라는 근거로 삼을 수 있습니다.

3번부터 5번은 지식산업센터 권리금 분쟁에서 가장 결정적인 묶음입니다. 신규임차인 후보가 정해지면 계약서를 쓰기 전에 그 업종이 내 호실의 용도 구분상 입주할 수 있는 업종인지를 관리기관이나 관리단에 문의하고, 답변을 문서로 받아 두는 편이 안전합니다. 입주 가능하다는 답을 받아 둔 상태에서 임대인이 업종을 이유로 거절한다면, 그 거절이 정당한 사유에 해당하는지를 다툴 근거가 훨씬 단단해집니다.

지식산업센터 권리금, 자주 묻는 질문