가게 권리금이란 무엇이고, 임대차계약이 둘이면 왜 따로 봐야 하나요?

상가건물 임대차보호법 제10조의3 제1항은 권리금을, 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치를 넘기거나 이용하는 대가로서 임대인이나 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가라고 정합니다. 쉽게 풀면 가게 권리금이란 건물 값도 월세도 아니고, 그 자리에서 장사를 하며 쌓인 가치를 주고받는 돈입니다. 조문이 "등"으로 끝나는 예시 열거이므로 적힌 항목만 권리금이라고 읽을 필요는 없습니다.

같은 조 제2항은 권리금 계약을 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이라고 정합니다. 제1항은 권리금 자체의 정의이고, 제2항은 회수기회 보호에서 문제 되는 계약의 정의라는 점을 구분해서 읽으셔야 합니다. 그래서 권리금은 기본적으로 새로 들어올 사람에게서 받는 돈이고, 임대인에게 돌려 달라고 하는 구조가 아닙니다. 임대인이 방해해서 그 돈을 받지 못하게 되었을 때 비로소 임대인에게 손해배상을 묻는 구조입니다.

그런데 현실의 가게는 계약서 한 장으로 딱 떨어지지 않는 경우가 많습니다. 옆 점포가 비었을 때 벽을 터서 넓혀 쓰거나, 장사가 되어 1층에 이어 2층이나 지하를 따로 계약해 한 영업장으로 키우는 경우입니다. 손님의 눈에는 가게가 하나이지만 법적으로는 임대차계약이 둘이고, 시작일과 만료일, 갱신 여부, 때로는 임대인까지 서로 다를 수 있습니다.

이 차이는 권리금 회수에서 곧바로 날짜 계산의 문제가 됩니다. 법이 임대인에게 방해 금지 의무를 지우는 기간은 "임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지"이고, 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있는 기간은 "임대차가 종료한 날부터 3년 이내"입니다. 두 기준 모두 임대차를 단위로 하므로, 임대차가 둘이면 시계도 둘이 될 수 있습니다. 이 글은 그 시계가 어떻게 어긋나는지, 두 칸을 한 가게로 넘기려 할 때 무엇을 미리 정리해야 하는지를 조문 순서대로 설명합니다.

미리 밝혀 둘 점이 있습니다. 두 임대차를 하나로 묶어 볼지 칸별로 나누어 볼지에 관하여 조문이 직접 답을 주지는 않으며, 이 부분은 계약 체결 경위와 실제 영업 형태 같은 개별 사정에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 그래서 아래에서는 조문이 정한 내용과 사안별로 다투어지는 내용을 나누어 쓰고, 후자는 가능성으로만 말씀드립니다.

계약이 하나일 때는 세 시계가 한 날짜를 기준으로 맞물려 돌기 때문에 신경 쓸 일이 적습니다. 계약이 둘이 되는 순간부터는 세 시계를 칸마다 따로 적어 두지 않으면 어느 날짜가 어느 칸의 날짜인지 헷갈리기 시작합니다.

방해 금지 기간은 임대차마다 시작이 다릅니다

상가법 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 네 가지 행위 중 하나를 함으로써, 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정합니다. 1호는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 그로부터 권리금을 수수하는 행위입니다. 2호는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위입니다.

3호는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위입니다. 4호는 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위입니다. 네 가지 모두 새로 들어올 사람을 임차인이 주선했다는 전제 위에 서 있고, 정당한 사유가 없을 것이라는 요건은 4호에 붙어 있다는 점도 기억해 두시기 바랍니다.

이제 두 칸으로 가정해 보겠습니다. 1층 A칸의 임대차는 올해 12월에 끝나고, 2층 B칸의 임대차는 다음 해 6월에 끝난다고 합시다. 조문이 정한 기간을 그대로 대입하면 A칸의 방해 금지는 올해 6월 무렵부터, B칸의 방해 금지는 올해 12월 무렵부터 시작하는 셈입니다. 같은 가게를 같은 사람에게 넘기는 거래인데도 임대인이 지켜야 할 의무가 시작되는 시점이 여섯 달 어긋나는 것입니다. 정확한 시작일은 기간 계산 방식에 따라 달라질 수 있으니, 아래 표는 달 단위의 개략적인 정리로만 보시기 바랍니다.

표에서 눈여겨보실 부분은 두 칸의 방해 금지 구간이 겹치는 기간이 짧거나, 가정한 날짜처럼 거의 겹치지 않을 수 있다는 점입니다. 두 칸을 한꺼번에 넘기려는 신규임차인을 소개하는 시점에 따라 한 칸은 이미 기간 안에 들어와 있고 다른 칸은 아직 들어오지 않았을 수 있으며, 기간 밖의 행위까지 같은 규정으로 다룰 수 있는지는 단정하기 어렵습니다. 그래서 두 칸이 모두 기간 안에 들어온 시기에 맞추어 소개와 통지를 진행하는 방안을 먼저 검토하게 됩니다.

방해 금지에는 예외도 있습니다. 제10조의4 제1항 단서는 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있으면 방해 금지가 적용되지 않는다고 정합니다. 여기에는 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우, 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우, 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 등이 들어 있어, 모두 여덟 가지입니다.

두 임대차가 있는 가게에서는 이 사유가 어느 계약에서 생겼는지가 문제 될 수 있습니다. 예를 들어 B칸 월세만 오래 밀렸고 A칸에는 연체가 없다면, 연체 사실이 B칸 임대차에만 영향을 주는지 두 칸 전체의 보호에 영향을 주는지는 사안별로 다투어질 여지가 있습니다.

마지막으로 적용 범위도 짚어 둡니다. 제10조의5는 임대차 목적물이 대규모점포나 준대규모점포의 일부인 경우(전통시장은 제외)와 국유재산 또는 공유재산인 경우에는 제10조의4를 적용하지 아니한다고 정합니다. 또 환산보증금을 넘는 상가에는 제2조 제3항이 열거한 조문만 적용되는데, 제10조 제1항·제2항·제3항 본문과 제10조의4는 그 열거에 들어 있습니다.

손해배상 3년 시효는 어느 종료일부터 세어야 하나요?

제10조의4 제4항은 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리가 "임대차가 종료한 날부터 3년 이내"에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다고 정합니다. 기산점은 가게를 비운 날도, 마지막으로 영업한 날도, 신규임차인과의 계약이 깨진 날도 아니고 임대차가 종료한 날입니다. 임대차가 둘이면 종료한 날도 둘일 수 있고, 두 칸의 종료일이 다르면 시효가 닫히는 날도 칸마다 다르게 계산됩니다.

앞의 예로 돌아가 보겠습니다. A칸이 올해 12월에 끝나고 B칸이 다음 해 6월에 끝났다면, 시효를 따로 세는 경우 A칸 쪽의 기한이 B칸 쪽보다 여섯 달 먼저 도래합니다. 두 칸을 같이 넘기려다 거래가 틀어진 뒤 "B칸이 끝난 날부터 세면 되겠지" 하고 늦은 날짜를 기준으로 삼아 버리면, A칸에 관한 청구는 기한을 놓칠 수 있습니다. 시효는 3년이라 넉넉해 보이지만, 거래가 무산되고 협의가 길어지는 사이에 시간이 훌쩍 지나는 일이 드물지 않습니다.

종료일을 확정하는 일도 생각보다 간단하지 않습니다. 기간 만료로 끝나는 경우도 있고, 해지 통고나 합의로 끝나는 경우도 있으며, 갱신이 이루어졌다면 갱신 후 기간이 새로 기준이 됩니다. 어떤 사유로 언제 끝났는지는 계약서, 해지·갱신 관련 통지서, 합의서에 적힌 날짜로 확인하게 되므로, 두 칸 각각의 서류를 따로 모아 종료일 표를 만들어 두시는 것이 좋습니다.

시효를 멈추는 방법은 민법의 시효중단 규정에 따로 있고, 재판상의 청구가 대표적입니다. 두 칸에 관한 청구를 하나의 소송으로 묶어 내더라도, 어느 임대차에 관한 방해행위인지, 그로 인한 손해가 어느 칸에서 났는지를 구분해 적어 두는 편이 안전합니다. 구분이 흐릿하면 칸별 시효가 다르게 판단될 때 어느 부분이 기한 안에 청구된 것인지 다툼이 생길 수 있습니다.

갱신요구권 10년은 계약별로 따지나요, 합쳐서 따지나요?

제10조 제1항은 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를, 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 한 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정합니다. 다만 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 등 단서에 열거된 여덟 가지 사유가 있으면 임대인이 거절할 수 있습니다. 제3항은 갱신되는 임대차를 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보되, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다고 정합니다.

10년 상한은 제10조 제2항에 있습니다. 임차인의 계약갱신요구권은 "최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만" 행사할 수 있습니다. 이 문언은 하나의 임대차가 갱신을 거듭하는 모습을 전제로 읽히기 때문에, 계약이 둘일 때 어떻게 계산하는지가 문제 됩니다. 옆 칸을 5년째에 새로 계약했다면 새 계약의 10년은 그때부터 세어야 한다고 볼 여지가 있습니다. 반대로 기존 계약서에 면적을 늘리는 변경계약을 덧붙인 형태라면 하나의 임대차로 보아 기존 기간을 합산해야 한다는 주장이 나올 수 있습니다.

어느 쪽이 맞는지는 계약서의 형식과 체결 경위, 보증금·차임의 조정 방식, 임대인의 의사 같은 요소에 따라 달라질 수 있어 이 자리에서 단정할 수 없습니다. 중요한 것은 지금 가진 서류로 두 칸의 최초 시작일과 갱신 이력을 복원해 보는 일입니다. 그러면 한 칸은 갱신요구권이 남아 있고 다른 칸은 상한에 가까워진 상황인지를 미리 알 수 있습니다.

갱신요구권의 상한이 지났다고 해서 권리금 회수기회 보호가 곧바로 사라지는 것은 아니라는 점도 알아 두시면 좋습니다. 대법원 판결은 임차인의 계약갱신요구권 행사 기간인 10년이 지난 경우에도 임대인의 권리금 회수기회 보호 의무가 인정될 수 있다는 취지로 판단한 바 있습니다. 조문의 10년 상한은 갱신요구권에 관한 것이고, 제10조의4 제1항의 방해 금지는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지라는 별도의 기준을 두고 있기 때문입니다. 다만 개별 사건에서 어떻게 적용되는지는 사실관계에 따라 달라지므로 일반론으로만 이해해 주시기 바랍니다.

두 칸 중 한 칸의 임대인만 계약을 거절하면 방해행위가 되나요?

신규임차인이 되려는 사람이 두 칸을 통째로 인수하고 싶어 하는데, 한쪽 칸의 임대인만 새 임대차계약을 맺어 주지 않는 상황을 생각해 보겠습니다. 제10조의4 제1항 제4호는 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위를 방해행위로 정합니다. 거절한 임대인이 B칸의 임대인이라면, B칸 임대차에 관하여 이 호에 해당하는지가 먼저 문제 되고, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자라는 요건과 정당한 사유가 없다는 요건을 함께 살피게 됩니다.

이때 신규임차인이 두 칸을 함께 인수하는 것을 조건으로 권리금 계약을 맺었다면 사정이 복잡해집니다. B칸 거절 때문에 A칸 거래까지 무산되었을 경우, 그 손해를 B칸의 방해행위로 인한 것으로 볼 수 있는지, 권리금 중 어디까지를 손해로 볼지는 사안별로 다투어질 수 있습니다. 반대로 신규임차인이 한 칸만 인수해도 거래할 의사가 있었는지, 임대인이 한 칸만 새로 계약하겠다고 제안했는지 같은 사정도 판단에 영향을 줄 수 있습니다. 어느 쪽이든 두 칸 인수 조건이 계약서나 문자로 남아 있는지가 중요한 자료가 됩니다.

임대인이 내세울 수 있는 정당한 사유도 있습니다. 제10조의4 제2항은 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우, 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우에는 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다고 정합니다. 간주 규정이므로 이 네 경우에 해당하면 정당한 사유가 있는 것으로 다루어지고, 해당하지 않는 사정이 정당한 사유로 인정되는지는 사안별로 다투어집니다.

두 칸 가게에서 특히 유의할 대목은 한 칸을 오래 비워 두었거나 창고처럼만 써 온 경우입니다. 그 칸이 장기간 영리목적으로 사용되지 않았다는 사유를 임대인이 거절의 근거로 내세울 수 있는지가 문제 될 수 있으므로, 실제 사용 내역을 보여 줄 자료를 칸별로 갖추어 두는 것이 도움이 됩니다. 임대인이 자주 하는 말을 몇 가지 옮겨 보고 조문에 비추어 정리해 보겠습니다.

가게 권리금이란 돈의 손해배상 한도는 칸별로 나누나요, 일체로 보나요?

제10조의4 제3항은 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때 그 손해를 배상할 책임이 있다고 정합니다. 그리고 이 경우 손해배상액은 "신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다"고 정합니다. 이 한도는 배상액의 상한입니다. 상한을 넘지 않는 범위에서 실제 손해가 얼마인지는 별도로 주장하고 증명해야 하며, 낮은 금액이 곧 인정되는 금액이라는 뜻은 아닙니다.

임대차가 둘이면 이 한도 계산에서 두 가지 질문이 새로 생깁니다. 첫째, 신규임차인이 지급하기로 한 권리금이 두 칸을 합쳐 하나의 금액으로만 적혀 있다면 B칸 방해로 인한 손해를 얼마로 볼지가 문제 됩니다. 칸별로 구분하여 적어 두었다면 비교가 쉬워지지만, 그렇지 않다면 평가 과정에서 시설·거래처·위치 같은 요소를 칸별로 나누는 작업이 필요할 수 있습니다. 둘째, 종료 당시의 권리금은 임대차가 종료한 시점을 기준으로 하는데, 종료일이 다른 두 칸은 평가 시점도 달라질 수 있습니다.

종료 당시 권리금은 소송에서 감정평가로 다투는 것이 보통입니다. 감정인이 두 칸을 하나의 영업장으로 보고 평가할지 칸별로 평가할지에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 매출이 칸별로 기록되는지, 출입구와 계산대가 하나인지 같은 사실이 평가의 단서가 되므로 거래 때부터 자료를 모아 두셔야 합니다.

그러면 한도를 칸별로 안분하는지 일체로 보는지의 질문으로 돌아가겠습니다. 이는 조문이 정해 주지 않은 영역이어서 개별 사건의 사정에 따라 달라질 수 있고, 어느 한쪽이 정답이라고 말씀드릴 수 없습니다. 다만 일체로 보자는 쪽과 칸별로 나누자는 쪽이 각각 어떤 사정을 내세울 수 있는지는 정리해 둘 수 있습니다. 아래 비교는 어디까지나 쟁점을 이해하기 위한 정리이며, 법원이 이 기준에 따라 판단한다는 뜻이 아닙니다.

양쪽의 사정이 섞여 있는 가게가 대부분입니다. 그래서 권리금 계약서를 쓰는 단계에서 칸별 대가를 따로 적고, 두 칸이 한 세트라는 조건이 있다면 그 조건도 함께 적어 두는 것이 이후의 다툼을 줄입니다. 계약서 문구 하나가 나중에 어느 쪽 주장에 힘을 실어 주는지는 사안별로 달라질 수 있으므로, 서명 전에 전문가의 검토를 받으시는 것을 권합니다.

두 칸짜리 가게를 넘기기 전, 계약서와 통지는 어떻게 정리하나요?

여기까지의 쟁점은 대부분 서류 정리로 위험을 줄일 수 있습니다. 첫째로 권리금 계약서에는 인수 대상 점포를 주소와 층·호수까지 칸별로 특정하고, 칸별로 인수하는 시설·비품 목록과 권리금 내역을 나누어 적으시기 바랍니다. 둘째로 임대차계약서 두 장의 종료일을 한 장의 별지 표로 정리해 계약서에 붙여 두면, 신규임차인과 임차인 모두 어느 칸이 언제 끝나는지 같은 그림을 보고 거래하게 됩니다.

셋째로 임대인에게 하는 통지는 임대인이 둘이라면 각각에게 따로, 같은 임대인이라 해도 칸별 계약을 구분하여 서면으로 하시는 것이 좋습니다. 제10조의4 제5항은 임차인이 임대인에게 자신이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다고 정합니다. 신규임차인의 자력 같은 정보는 임대인이 거절 사유로 내세울 때 쟁점이 되므로, 어느 칸에 관해 어떤 자료를 언제 제공했는지 기록해 두셔야 합니다.

넷째로 종료일을 합의로 맞추는 방법을 생각해 볼 수 있습니다. 두 칸의 종료일이 다르면 한꺼번에 넘기기 어려우므로 임대인과 협의해 종료 시점을 맞추는 방안입니다. 다만 앞에서 보았듯 종료일을 바꾸는 합의는 방해 금지 시작 시점, 갱신요구 가능 구간, 시효 기산점에 모두 영향을 줄 수 있습니다. 합의하신다면 어떤 계약의 종료일을 어떻게 바꾸는지를 문구로 분명히 하시기 바랍니다.

다섯째로 증거는 칸별로 따로 모읍니다. 신규임차인을 소개한 날짜, 임대인과 나눈 문자·통화 내용, 임대인이 거절하거나 조건을 바꾼 날짜를 메모로 남기고 가능하면 문서로 확인받아 두세요. 이 모든 과정을 아래 여섯 단계로 정리했습니다. 순서대로 따라가시면 놓치는 날짜가 줄어듭니다.

1. 1
   계약서 두 장의 종료일 표시
   칸별 최초 시작일, 갱신 이력, 현재 종료일을 한 표에 적습니다.
2. 2
   칸별 방해 금지 시작 시점 계산
   종료 6개월 전 시점을 칸마다 달력에 표시합니다.
3. 3
   갱신요구 구간과 10년 상한 점검
   만료 6개월 전부터 1개월 전까지의 구간과 누적 기간을 확인합니다.
4. 4
   권리금 계약서에 칸별 구분 반영
   인수 점포, 시설 목록, 대가를 칸별로 나누고 두 칸 일괄 조건이 있으면 적습니다.
5. 5
   임대인별·계약별 서면 통지
   신규임차인 소개와 계약 체결 요청을 각 임대인에게 따로 남깁니다.
6. 6
   종료일 기준 시효 알림 설정
   칸별 종료일로부터 3년 되는 날과 그 전 점검일을 알림에 올립니다.

여섯 단계 가운데 가장 자주 빠져 있는 것이 4번과 5번입니다. 권리금 계약서가 이미 총액 하나로 작성되었다면 칸별 구분표를 별지로 붙이고 양쪽이 서명하는 방식으로 보완할 수 있는지 상담해 보세요. 통지는 문자만으로 갈음하기보다 내용증명 같은 서면으로 날짜를 확정해 두는 편이 나중에 다투기 수월합니다.

두 칸이 얽힌 가게 권리금이란 문제는 처음에는 단순해 보여도 임대인, 종료일, 권리금 대가가 층층이 쌓여 있어 혼자 정리하기 어렵습니다. 법도 권리금소송센터의 엄정숙 변호사는 부동산·민사 전문 변호사이자 공인중개사로, 부동산 관련사건을 7,000건 이상 다루어 왔습니다. 계약서 두 장과 권리금 계약서, 주고받은 문자를 가지고 전화를 주시면 칸별 시계를 함께 정리해 드립니다.

자주 묻는 질문