장사의 권리금은 법에 나오는 용어일까요?

가게를 넘기거나 인수하려는 분들 사이에서 장사의 권리금이라는 말을 흔히 씁니다. 이 표현은 영업을 하며 쌓은 값어치를 한마디로 가리키는 일상어이고, 상가건물 임대차보호법(이하 상가법)에 같은 표현이 그대로 올라 있지는 않습니다. 그렇다고 권리금이 법에 없는 개념인 것은 아닙니다. 상가법 제10조의3 제1항이 권리금이 무엇인지 정의하고, 같은 조 제2항이 권리금 계약이 무엇인지 정의합니다.

그래서 분쟁 서류를 쓸 때 가장 먼저 할 일은 말을 바꾸는 것입니다. 일상어는 듣는 사람이 자기 경험으로 빈칸을 채워 읽기 때문에 편합니다. 반면 내용증명이나 소장은 문장에 적힌 사실만 가지고 요건에 맞는지를 따져 가며 읽힙니다. 장사가 잘되던 자리의 값이라고만 적으면 어떤 가치를, 누가 누구에게 넘기기로, 어떤 대가를 약속했다는 것인지가 문서 안에 드러나지 않습니다.

이 글은 그 번역 작업을 표로 만들어 둔 글입니다. 제10조의3 제1항의 정의를 요소별로 나누고, 현장에서 쓰는 말을 요소마다 짝지은 다음, 문서에 그대로 옮겨 쓸 수 있는 문장의 모양까지 보여 드립니다.

한 가지는 미리 말씀드립니다. 이 번역표는 문장을 정리하는 도구이지 결론을 보장하는 도구가 아닙니다. 어떤 항목이 실제로 재산적 가치로 인정되는지, 그 가치가 얼마로 평가되는지는 사안마다 다르고 소송에서는 감정 등으로 다투어지는 영역입니다. 표에 맞춰 썼다고 해서 금액이 정해지거나 청구가 받아들여진다고 말할 수는 없습니다.

제10조의3 제1항 정의를 여섯 칸으로 나눠 읽기

조문을 한 번에 읽으면 한 문장이 길어서 요소가 눈에 들어오지 않습니다. 문장을 여섯 칸으로 쪼개 놓고 보면 일상어가 어느 칸에 들어가는지가 훨씬 선명해집니다. 아래 카드는 정의 조문의 문언을 순서대로 풀어 놓은 것입니다.

여기서 가장 자주 틀리는 부분은 둘째 칸입니다. 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 위치에 따른 이점은 모두 예시이고 문장이 등으로 이어지므로, 다섯 가지만 권리금이라고 한정해서 쓰면 조문의 모양과 맞지 않습니다. 반대로 어떤 항목이 예시 밖에 있어도 권리금의 대가가 된다고 단정하는 것도 곤란합니다. 항목이 정의에 들어가는지는 구체적인 사정에 따라 판단됩니다.

다섯째 칸도 자주 놓칩니다. 보증금은 임대차가 끝나면 돌려받는 돈이고 차임은 사용의 대가인 월 임대료입니다. 정의가 보증금과 차임 이외에 지급하는 것을 권리금으로 잡고 있으니, 소장이나 계산서에서 보증금과 월세를 권리금 항목 안에 섞어 쓰면 문서 전체의 신뢰가 흔들립니다. 두 돈은 별도 항목으로 따로 적으시는 편이 좋습니다.

첫째 칸과 넷째 칸은 방향 문제와 연결됩니다. 정의 규정은 지급하는 사람과 지급받는 상대를 넓게 적고, 회수기회 보호의 바탕이 되는 권리금 계약은 제2항에서 따로 좁게 정의합니다.

일상어를 정의 요소로 옮기는 번역표 8가지

표의 왼쪽은 가게 현장에서 실제로 쓰는 말이고, 오른쪽으로 갈수록 문서에 가까운 말이 됩니다. 문장 예시는 그대로 베끼라는 뜻이 아니라 문장의 뼈대를 보여 드리는 것입니다. 사실관계는 각자의 상황으로 채워야 합니다.

표를 읽는 방법을 정리합니다. 첫째 열과 둘째 열을 이어서 보시면 일상어가 어느 요소로 올라가는지 알 수 있습니다. 셋째 열은 문장의 모양이고, 넷째 열은 그 문장을 뒷받침하려고 따로 챙겨 둘 만한 자료입니다.

여섯째 줄은 특히 오해가 많습니다. 정의 조문에는 매출이나 장사가 잘되는 정도가 별도 항목으로 열거되어 있지 않습니다. 매출은 단골과 평판, 위치의 힘, 시설과 노하우가 합쳐져 나타난 결과이고, 그 결과를 보여 주는 자료로 쓰이는 경우가 많습니다. 그러므로 소장에 장사의 권리금을 매출만큼이라고 적는 것은 정의 요소와 맞지 않을 수 있습니다. 매출이 평가에서 어떤 비중을 갖는지는 평가하는 방법과 사안에 따라 달라집니다.

여덟째 줄의 재고는 업종에 따라 비중이 크게 다릅니다. 권리금 정의에 영업시설·비품이 들어 있지만, 팔려고 쌓아 둔 상품이나 원재료가 그 비품에 들어가는지 별도의 물건 매매로 보아야 하는지는 이 글에서 단정하지 않습니다. 실무에서는 재고를 권리금 항목 안에 녹이지 않고 별도 매매대금이나 정산 항목으로 나누어 적어 두는 방식이 분쟁을 줄이는 데 도움이 될 수 있습니다.

마지막으로, 표의 칸이 모두 채워져도 요소마다 평가액이 따로 붙는 것은 아닙니다. 권리금은 하나의 약정 금액으로 합의되는 경우가 많고, 요소별 구분은 그 금액이 무엇에 대한 대가인지를 설명하는 틀 역할을 합니다.

장사의 권리금을 주고받는 사람은 문서에서 누구인가요?

일상어에서는 권리금을 받았다, 줬다는 말이 방향 없이 오갑니다. 건물주에게 낸 돈, 앞 임차인에게 낸 돈, 뒤 임차인에게서 받는 돈이 모두 권리금이라는 말 하나로 불립니다. 문서를 쓸 때는 이 말을 방향별로 갈라야 합니다. 제1항은 지급의 상대로 임대인과 임차인을 함께 적어 정의의 폭을 넓게 잡고 있고, 제2항은 권리금 계약을 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약으로 좁게 잡고 있습니다.

왜 좁은 쪽이 중요한지는 회수기회 보호 조문에서 드러납니다. 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 일정한 행위를 함으로써, 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정합니다. 보호의 대상이 되는 흐름은 신규임차인이 되려는 자에게서 임차인에게로 권리금이 가는 흐름입니다. 임대인은 그 흐름을 방해하지 말아야 하는 쪽에 서 있습니다.

같은 항의 단서는 제10조 제1항 각 호의 사유가 있으면 방해금지 규정이 적용되지 않는다고 정합니다. 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우처럼 갱신을 거절할 수 있는 사유와 이어지는 부분이므로, 문서를 쓰기 전에 이런 사유가 있는지부터 살펴 두어야 합니다. 이 단서 때문에 권리금 전체가 곧바로 보호되는 것은 아니라는 점을 기억해 두시면 됩니다.

그러면 임대인에게 돈을 건넨 사실은 어떻게 쓸까요. 정의 규정만 놓고 보면 임대인에게 지급하는 금전도 권리금의 범위에 들어올 수 있습니다. 다만 방해금지와 손해배상의 구조는 신규임차인이 되려는 자와 임차인 사이의 권리금 계약을 전제로 하므로, 임대인에게 건넨 돈은 그 돈의 명목과 사정에 따라 별도 항목으로 적고 법적 성격은 사안별로 따져야 합니다. 두 갈래를 한 문장에 섞지 않는 것이 문서의 기본입니다.

결국 소장이나 내용증명에는 당사자를 이렇게 적는 것이 안전합니다. 임차인이 신규임차인이 되려는 자와 권리금 계약을 체결하였다는 문장, 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절하였다는 문장입니다. 장사의 권리금이라는 말은 첫 문장에서 제10조의3 제2항의 권리금 계약으로 풀리고, 두 번째 문장에서 제10조의4 제1항의 방해행위로 풀립니다.

장사의 권리금을 내용증명에 옮기는 6단계

번역 연습의 마지막 단계는 실제 문서의 순서에 맞춰 문장을 놓는 일입니다. 아래 순서는 조문의 구조를 따라 정리한 것으로, 사안에 따라 앞뒤가 바뀌거나 생략될 수 있습니다.

1. 1

   권리금 계약의 방향을 적습니다

   신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 한 계약이 언제, 누구 사이에서 체결되었는지를 먼저 씁니다. 일상어가 여기서 제10조의3 제2항의 권리금 계약이라는 말로 바뀝니다.

2. 2

   권리금의 내용을 요소별로 나눕니다

   영업시설·비품, 거래처·신용, 위치에 따른 이점, 영업상의 노하우로 묶어 문장을 쓰고, 인계하기로 한 시설 목록은 별지로 붙입니다. 보증금과 차임은 따로 적습니다.

3. 3

   임차인이 주선한 신규임차인임을 밝힙니다

   제10조의4 제1항 각 호의 행위는 모두 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자를 전제로 합니다. 신규임차인이 누구이고 어떤 경위로 주선했는지, 임대인에게 요청한 일시와 방법을 함께 기록합니다.

4. 4

   정보제공 사실을 적습니다

   제10조의4 제5항은 임차인이 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다고 정합니다. 언제 무엇을 전달했는지 보관해 둔 자료를 문서에 연결합니다.

5. 5

   방해행위의 호수와 정당한 사유를 씁니다

   임대인의 행위가 제1항 몇 호에 해당하는지 적고, 4호라면 정당한 사유가 없다는 점을 사실로 풀어 씁니다. 제2항에는 정당한 사유가 있는 것으로 보는 경우가 정해져 있으므로 상대방이 이를 내세울 수 있다는 점도 염두에 둡니다.

6. 6

   손해와 상한, 시효를 씁니다

   손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하고, 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸합니다.

여섯 단계 중 가장 많이 빠지는 것은 3단계와 4단계입니다. 권리금 계약서만 있으면 된다고 생각하기 쉽지만, 회수기회 보호 규정은 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자를 중심으로 짜여 있어서 그 사람이 누구인지, 임대인에게 어떻게 소개되었는지가 문서의 중심이 됩니다. 소개 문자, 통화 기록, 만난 일정을 정리한 메모는 사소해 보여도 나중에 시간 순서를 맞춰 주는 자료가 됩니다.

5단계의 정당한 사유는 4호에만 붙는 요건입니다. 제4호는 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위이고, 1호부터 3호까지는 정당한 사유라는 문구를 두지 않습니다. 그러므로 정당한 사유가 없다는 문장은 4호를 주장할 때 쓰고, 다른 호를 주장할 때는 그 호가 정한 행위 자체를 구체적으로 적는 편이 조문의 모양과 맞습니다.

6단계의 상한 문장은 신중하게 쓰셔야 합니다. 제3항은 배상액의 상한을 정할 뿐이고, 상한 이하에서 얼마가 인정되는지는 별개의 문제입니다. 임대차 종료 당시의 권리금은 소송에서 감정평가로 다투는 것이 보통이어서, 소장에 쓰는 금액은 어디까지나 청구하는 금액이라는 점을 분명히 하는 편이 좋습니다.

임대인이 법에 없는 말이라고 할 때, 말풍선과 판정

상대방은 번역되지 않은 일상어의 빈틈을 파고듭니다. 자주 나오는 반응 네 가지를 말풍선으로 놓고, 각각 조문 칸으로 옮겨 어떻게 읽을 수 있는지 판정해 보겠습니다.

말풍선 구조의 핵심은 상대방의 주장을 감정적으로 받지 않고 조문 칸으로 옮겨 놓는 것입니다.

다만 위 판정은 일반적인 조문 구조에 따른 설명입니다. 실제 사건에서는 계약서의 문구, 임대차 종료 시점, 신규임차인과 임대인 사이에 오간 대화에 따라 쟁점이 달라집니다. 제10조의4 제2항이 정한 사유에 해당하면 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 보므로, 그 사유에 해당할 가능성을 일찍 점검해야 합니다.

계약서에 요소별 내역을 나눠 적으면 무엇이 달라질까요?

번역표는 계약서를 쓰는 단계에서 쓰면 효과가 가장 큽니다. 권리금 계약서에 장사 권리금 일체라고만 적어 두면 분쟁 때 번역 작업을 뒤늦게 해야 하지만, 처음부터 정의 요소별로 내역을 나눠 적어 두면 문서 자체가 번역된 상태가 됩니다. 아래 장부는 내역을 나눠 적는 칸의 예시이며 금액은 비워 두었습니다.

이렇게 쓰면 달라지는 점이 몇 가지 있습니다. 첫째, 약정 금액이 무엇에 대한 대가인지가 문서에서 보입니다. 둘째, 임대인의 방해로 계약이 무산되었을 때 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금이 얼마였는지, 그 구성이 무엇이었는지를 입증하는 자료가 됩니다. 제10조의4 제3항의 상한은 그 약정액과 종료 당시 권리금을 비교하므로, 약정 내역이 분명할수록 다툼이 줄어들 수 있습니다.

표준권리금계약서도 참고할 수 있습니다. 제10조의6은 국토교통부장관이 법무부장관과 협의를 거쳐 임차인과 신규임차인이 되려는 자의 권리금 계약 체결을 위한 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다고 정합니다. 사용을 권장할 수 있다는 규정이므로 반드시 이 양식을 써야 한다는 뜻은 아니고, 이 양식을 썼다고 내용이 그대로 인정된다는 보장도 없습니다. 소송에서는 권리금의 존재와 범위를 뒷받침하는 참고 자료가 될 수 있는 정도로 생각하시는 것이 현실적입니다.

이미 일상어로만 적힌 계약서를 가지고 계시다면 지금이라도 할 수 있는 일이 있습니다. 계약서 본문을 고치려면 상대방의 합의가 필요하지만, 내용증명이나 소장에서는 같은 계약을 정의 요소로 번역해 서술할 수 있고, 별지 시설 목록과 사진, 이체내역, 문자 기록을 요소별로 분류해 보관해 둘 수 있습니다. 상대방과 합의서를 새로 쓰는 경우에는 일체의 청구를 포기한다는 문구가 들어가지 않는지 반드시 확인하십시오.

번역하다가 자주 틀리는 여섯 가지

• 권리금 요소를 다섯 가지로 한정해 쓴다. 정의 문언이 등으로 이어지는 예시 열거라서, 다섯 가지만 권리금이라고 쓰면 조문과 맞지 않습니다. 반대로 예시 밖의 항목이 곧바로 인정된다고 쓰는 것도 피해야 합니다.
• 보증금과 월세를 권리금 항목에 섞는다. 정의는 보증금과 차임 이외에 지급하는 것을 권리금으로 보므로 두 돈은 항목을 나눠 적어야 합니다.
• 권리금의 방향을 뒤집는다. 권리금 계약은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 지급하기로 하는 계약입니다. 임차인이 신규임차인에게 돈을 주는 계약처럼 쓰면 안 됩니다.
• 임차인이 주선한 신규임차인이라는 한정어를 빼먹는다. 방해행위 각 호는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자를 전제로 합니다. 한정어가 빠지면 임대인이 직접 데려온 사람에게도 곧바로 적용되는 것처럼 읽힙니다.
• 배상액이 약정 권리금 전액이라고 쓴다. 제10조의4 제3항은 두 금액 중 낮은 금액을 넘지 못한다는 상한을 둡니다. 청구할 수 있는 금액과 인정되는 금액은 다를 수 있습니다.
• 보호 범위부터 확인하지 않는다. 제10조의5는 상가건물이 유통산업발전법상 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(전통시장은 제외)와 국유재산 또는 공유재산인 경우에는 제10조의4를 적용하지 아니한다고 정합니다.

문서를 다 쓰신 뒤에는 이 여섯 가지를 한 번씩 점검해 보시기 바랍니다. 같은 오류를 한 곳만 고치고 다른 문장에 남겨 두는 경우가 흔하므로, 고칠 때는 문서 전체에서 같은 표현을 찾아 한꺼번에 바로잡는 것이 좋습니다.

자주 묻는 질문