권리금 계약서에 서명을 마치면 한숨 돌리게 됩니다. 신규임차인이 정해졌고 금액과 지급 일정도 문서로 적었으니 큰 산을 넘었다고 느끼는 것이 자연스럽습니다. 그러나 상가 권리금 계약서는 임차인과 신규임차인 사이의 약속일 뿐이고, 그 약속이 현실이 되려면 임대인이 신규임차인과 임대차계약을 체결해 주어야 합니다. 서명 직후부터 잔금일과 인수일까지가 분쟁의 씨앗이 가장 많이 생기는 구간입니다.

이 글은 계약서를 어떻게 쓰느냐가 아니라, 이미 서명을 마친 뒤에 무엇을 어떤 순서로 해야 하는지를 다룹니다. 임대인에게 신규임차인과의 임대차 체결을 요청하고 그 기록을 남기는 일, 임차인이 알고 있는 신규임차인의 정보를 임대인에게 제공하는 일, 훗날 손해배상을 다툴 때 쓸 자료를 모아 두는 일, 임대인의 거절로 계약이 무산될 때를 대비해 계약금 반환과 해제 문구를 다시 읽는 일입니다. 네 가지는 서로 이어져 있어서 순서대로 짚을수록 빠뜨리는 것이 줄어듭니다.

상가 권리금 계약서에 서명하면 임대인도 계약 당사자가 되나요?

가장 먼저 바로잡을 오해입니다. 현장에서는 계약서 말미에 임대인의 이름이 적히지 않았는데도 건물주가 당연히 알고 협조해 줄 것이라고 믿는 경우가 많습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의3 제2항은 권리금 계약을 "신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약"이라고 정의합니다. 이 정의 안에서 계약의 양쪽 끝은 신규임차인이 되려는 자와 임차인입니다. 임대인은 계약 당사자로 정의되어 있지 않습니다.

그러면 임대인은 이 계약과 아무 관계가 없을까요. 그렇지는 않습니다. 같은 법 제10조의4 제1항은 임대인에게 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지, 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 임차인이 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 아니 된다는 의무를 지웁니다. 다시 말해 법이 임대인에게 요구하는 것은 어떤 신규임차인과도 무조건 계약을 맺어야 한다는 의무가 아니라, 정해진 방해행위를 하지 말라는 방해 금지 의무입니다. 다만 제4호처럼 정당한 사유 없이 임대차계약의 체결을 거절하는 행위도 그 금지 대상에 들어 있다는 점은 뒤에서 다시 짚습니다.

이 구분을 이해하면 서명 직후의 행동이 달라집니다. 권리금 계약서가 있다고 해서 신규임차인이 임차권을 얻는 것이 아니고, 임대인이 도장을 찍어 주지 않는다고 해서 권리금 계약 자체가 곧바로 사라진다고 정해져 있는 것도 아닙니다. 회수기회 보호의 대상이 되는 권리금은 어디까지나 신규임차인에게서 받는 돈이고, 임대인에게는 권리금을 돌려 달라고 하는 것이 아니라 방해행위로 입은 손해를 배상하라고 청구하는 구조입니다. 이 방향을 혼동하면 청구의 상대방부터 틀어집니다.

위 세 가지 관계가 서로 다른 사람 사이에서 맺어진다는 점을 서명 직후에 한 번 그려 보면 좋습니다. 상가 권리금 계약서 한 장에 모든 약속이 담겨 있다고 생각하면, 정작 임대인과의 관계에서 무엇을 해야 하는지 놓치기 쉽습니다. 임대인에게 해야 할 일은 계약서가 아니라 임대차 체결 요청과 정보제공이고, 그 기록이 나중에 손해배상 청구에서 방해행위의 경위를 보여 줍니다.

1단계. 서명한 날, 임대인에게 신규임차인과의 임대차 체결을 요청하고 기록하세요

첫 단계는 임대인에게 신규임차인과 임대차계약을 체결해 달라고 요청하는 일입니다. 조문 구조에서 임대인의 거절이 문제 되는 지점은 제10조의4 제1항 제4호입니다. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위가 방해행위의 한 유형으로 적혀 있습니다. 그런데 거절이라는 행위를 다투려면 먼저 체결을 요청했다는 사실과 그에 대한 임대인의 반응이 남아 있어야 합니다.

요청의 방식에 대해 조문이 특별한 형식을 요구하는 것은 아닙니다. 다만 나중에 입증을 생각하면 말로 한 통화보다 문자, 카카오톡, 이메일, 내용증명처럼 일시와 내용이 남는 방식이 낫습니다. 요청에는 신규임차인이 누구인지, 어떤 업종으로 언제부터 입점하려 하는지, 임대차계약 체결을 협의해 달라는 취지가 들어가면 충분합니다. 권리금 금액이나 신규임차인의 사업 비밀까지 모두 적을 필요는 없고, 필요한 범위에서만 적는 것이 좋습니다.

요청 기록에 남겨 둘 항목

• 요청한 날짜와 시간, 그리고 전달 수단(문자, 이메일, 우편, 직접 방문 등)
• 신규임차인의 이름과 연락처, 희망하는 업종과 입점 시기
• 임대차계약 체결을 협의해 달라는 문구와 임대인에게 요청한 회신 시점
• 임대인의 답변 또는 무응답이라는 사실(답이 없으면 재요청 일시도 기록)

임대인이 답을 하지 않거나 구두로만 "생각해 보겠다"고 하는 경우도 흔합니다. 이때는 요청을 한 번으로 끝내지 말고, 정해 둔 회신 시점이 지난 뒤 같은 수단으로 한 번 더 문의한 기록을 이어 두세요. 임대인의 침묵이 거절인지, 단순한 지연인지는 이후 경위로 판단되며 그 자체로 방해행위가 된다고 단정할 수는 없습니다. 그러나 요청과 재요청의 날짜가 선명하게 남아 있으면 훗날 경위를 설명할 근거가 됩니다.

이 단계에서 한 가지 더 확인할 것이 있습니다. 제10조의4 제1항 단서는 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 방해금지 규정이 적용되지 않는다고 정합니다. 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우나 임대인의 동의 없이 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우가 그 예입니다. 서명 직후에 임차인 쪽 사정을 점검해, 이런 사유가 있는지 먼저 확인하고 있다면 어떻게 정리할지 전문가와 상의하시기 바랍니다.

2단계. 임차인이 알고 있는 신규임차인 정보를 임대인에게 제공하고 시점을 남기세요

두 번째 단계는 정보제공입니다. 제10조의4 제5항은 임차인이 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 "자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다"고 정합니다. 문언이 하여야 한다로 되어 있으니 권리금 계약서에 서명한 임차인은 이 의무를 의식해야 합니다. 이 의무의 주체는 임대인이 아니라 임차인이라는 점도 분명히 알아 두세요.

정보제공이 왜 중요할까요. 같은 조 제2항은 일정한 경우 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다고 정하는데, 그 가운데 제1호가 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우이고, 제2호가 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우입니다. 임대인이 거절하면서 이 두 가지를 내세울 여지가 있는 이상, 임차인이 아는 범위의 정보를 미리 건네 두는 것이 임대인의 판단 근거를 채워 주는 동시에 임차인의 이행 기록이 됩니다.

어떤 정보를 어디까지 건네야 하는지는 조문이 열거하지 않습니다. 조문은 임차인이 "알고 있는" 정보라고만 하므로, 임차인이 신규임차인과의 협의 과정에서 실제로 알게 된 범위가 기준이 됩니다. 신규임차인의 영업 경력, 같은 업종 운영 경험, 사업 계획의 개요, 보증금과 차임을 감당할 수 있다는 자금 계획 정도가 일반적으로 거론됩니다. 다만 신규임차인의 개인정보나 재산 관련 자료는 본인의 동의를 받아 건네는 것이 바람직하고, 임차인이 모르는 사실을 지어 내거나 부풀려서는 안 됩니다.

정보제공을 기록으로 만드는 방법

정보를 말로만 전하면 나중에 제공했다는 사실을 입증하기 어렵습니다. 건넨 내용을 문서나 메시지로 정리하고, 보낸 일시와 받은 사람을 남기세요. 임대인이 추가 자료를 요구하면 요구한 일시와 내용을 함께 기록하고, 신규임차인에게 확인해 응할 수 있는 범위를 알려 주는 식으로 이어 가면 좋습니다. 임대인이 계속 새로운 자료를 요구하면서 시간을 끄는 모습이 보인다면 그 경위 자체가 훗날 거절 경위를 설명하는 자료가 됩니다.

임차인의 정보제공이 충분했는지는 사안마다 다릅니다. 정보를 건넸다고 해서 임대인이 곧바로 체결해야 하는 것은 아니고, 반대로 정보가 부족했다고 해서 임대인의 거절이 곧바로 정당해지는 것도 아닙니다. 제2항의 간주 사유는 구체적 사실에 비추어 충족되는지가 판단되기 때문입니다. 신규임차인에 대한 막연한 인상만으로 충족된다고 말하기 어렵다는 점도 기억해 두세요. 그래서 기록은 결론이 아니라 판단의 재료를 만들어 두는 일입니다.

3단계. 증빙을 모아 두세요, 손해배상 상한(제10조의4 제3항)을 다툴 때 쓰입니다

세 번째 단계는 자료 정리입니다. 임대인의 방해행위로 권리금을 받지 못하게 되면 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구하게 됩니다. 제10조의4 제3항은 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때 손해를 배상할 책임이 있다고 하면서, 배상액은 "신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다"고 정합니다. 이는 배상액의 상한이므로 청구한 금액이 그대로 인정된다는 뜻이 아닙니다.

이 상한 구조를 보면 두 가지 금액을 입증해야 한다는 점이 드러납니다. 하나는 신규임차인이 지급하기로 한 권리금이고, 다른 하나는 임대차 종료 당시의 권리금입니다. 앞의 것은 권리금 계약서와 지급 약정으로 보여 줄 수 있습니다. 뒤의 것은 임대차 종료 당시의 영업 가치를 어떻게 평가하는가의 문제이며, 소송에서는 감정평가를 통해 다투는 경우가 보통입니다. 평가가 어떻게 이루어지는지는 사안마다 달라서 미리 결과를 짐작하기 어렵습니다.

표에 적은 것을 한꺼번에 완벽하게 모아야 하는 것은 아닙니다. 서명 직후에는 신규임차인이 협조적이고, 임대인과의 관계도 아직 극단으로 치닫지 않은 상태라서 자료를 모으기가 가장 쉽습니다. 분쟁이 시작된 뒤에는 신규임차인이 다른 가게로 마음을 돌려 연락이 닿지 않거나, 임대인과의 메시지가 지워지거나, 시설 상태가 바뀌어 있는 경우가 생깁니다. 그래서 서명 직후 한 주 안에 기본 자료의 틀을 만들어 두라고 권하는 것입니다.

시효도 함께 기억하세요. 제10조의4 제4항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 "임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다"고 정해져 있습니다. 기산점은 서명일이나 거절일이 아니라 임대차가 종료한 날입니다. 임대차가 언제 종료하는지는 합의해지, 기간 만료, 해지 통고 등 경위에 따라 달라질 수 있으므로 종료일이 확정되는 시점의 증거도 함께 보관하세요.

4단계. 임대인 거절로 무산될 때를 대비해 계약금 반환·해제 문구를 다시 읽으세요

마지막 단계는 계약이 깨질 때를 대비하는 일입니다. 임차인 입장에서 권리금 계약서에 서명한 뒤 가장 곤란한 장면은, 신규임차인에게서 계약금을 받았는데 임대인이 임대차 체결을 거절해 계약이 무산되는 경우입니다. 이때 임차인은 신규임차인에게 받은 돈을 돌려줘야 할 처지가 되고, 임대인에게는 따로 손해배상을 다퉈야 합니다. 이 두 가지는 상대방도 근거도 다른 별개의 문제이므로 나누어 생각해야 합니다.

계약금 반환의 문제는 민법의 해제 효과 규정에서 출발합니다. 민법 제548조 제1항은 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다고 정하고, 다만 제삼자의 권리를 해하지 못한다고 정합니다. 같은 조 제2항은 반환할 금전에는 "그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다"고 합니다. 해제가 이루어지면 받은 돈을 돌려주되 받은 날부터 이자가 붙는 구조를 조문이 정해 둔 것입니다. 이율과 적용 범위는 계약서의 약정과 사정에 따라 달라질 수 있습니다.

그런데 계약금을 주고받은 경우에 해약금 규정이 권리금 계약에 어떻게 적용되는지는 단정하기 어렵고, 계약서가 어떻게 쓰였는지와 구체적 경위에 따라 판단이 달라집니다. 그래서 이미 서명한 계약서라도 임대인의 거절로 임대차가 체결되지 않을 경우를 어떻게 다루는지 직접 읽어 보아야 합니다. 거절 시 계약을 해제할 수 있는지, 계약금을 언제까지 돌려주는지, 임차인의 귀책이 아닌 사유로 무산될 때 위약금을 면하는지를 적은 문구가 있는지 확인하세요.

서명 직후에 다시 읽을 문구

• 임대인이 임대차 체결에 동의하지 않을 경우 계약을 해제하거나 종료할 수 있다는 문구
• 해제할 때 계약금을 돌려주는 시점과 방법, 이자 처리에 관한 문구
• 임차인의 책임이 아닌 사유로 무산된 때 위약금을 어떻게 다루는지에 관한 문구
• 임대인 협조가 이루어지지 않는 동안 잔금일과 인수일을 어떻게 미루는지에 관한 문구

문구가 비어 있거나 모호하다면 서명 직후에 신규임차인과 보충 합의를 하는 방법이 있습니다. 이미 서명한 계약서를 고치려 하기보다 별도의 보충 합의서에 날짜를 적고 서명해서 첨부하는 편이 기존 문서의 신빙성을 지키는 데 유리합니다. 이때에도 금액을 임의로 고치거나 날짜를 앞당겨 쓰지 마시고, 합의한 날짜와 내용을 있는 그대로 적는 것이 증거로서 가장 안전합니다.

정리하면 4단계는 신규임차인과의 관계에서 임차인을 보호하는 장치입니다. 임대인과의 관계에서 필요한 것은 앞의 1단계부터 3단계까지이고, 4단계는 계약이 틀어졌을 때 임차인이 이중으로 곤란해지지 않도록 길을 열어 두는 일입니다. 임대인에 대한 손해배상 청구는 계약금 반환과 별개로 제10조의4 제3항과 제4항에 따라 다투어야 하며, 해제가 이루어졌다고 해서 손해배상 청구가 저절로 사라지는지는 사안별로 판단됩니다.

서명일부터 소멸시효까지, 달력에 표시할 날짜 5개

네 단계를 실행하려면 시간을 한눈에 볼 수 있어야 합니다. 권리금 분쟁에서 날짜는 곧 권리입니다. 방해금지 기간의 시작과 끝, 손해배상 청구권의 시효가 모두 날짜로 정해지기 때문입니다. 다음 다섯 가지를 달력이나 휴대전화 일정에 입력해 두면 서명 이후의 행동이 훨씬 안정됩니다.

1. 1권리금 계약서 서명일가장 먼저 기록해 둘 날짜입니다. 이 날부터 임대인에게 임대차 체결을 요청하고 정보제공을 시작하는 일정을 잡습니다.
2. 2임대차기간 만료 6개월 전제10조의4 제1항이 정한 방해금지 기간의 시작 시점입니다. 서명일이 이 시점보다 앞서 있는지 뒤에 있는지에 따라 임대인에게 요청하는 시기가 달라집니다.
3. 3잔금일과 인수일권리금 계약서에 적은 날짜입니다. 임대인의 체결이 늦어지면 이 날짜를 어떻게 조정할지 신규임차인과 협의한 기록을 남깁니다.
4. 4임대차 종료일방해금지 기간의 끝이자 시효의 기산점입니다. 기간 만료, 합의해지 등 종료의 경위가 달라질 수 있으므로 종료일이 확정된 증거를 보관합니다.
5. 5종료일로부터 3년제10조의4 제4항이 정한 손해배상 청구권의 시효 만료 시점입니다. 이 날이 오기 전에 청구 여부를 결정해야 합니다.

서명 직후 임대인이 이렇게 말한다면, 이렇게 판단해 보세요

서명 이후 임대인의 반응은 다양하게 나타납니다. 임대인의 말이 조문의 어느 부분과 이어지는지 따져 보면 감정적으로 대응하는 일을 줄일 수 있습니다. 아래 네 가지는 자주 나오는 말이며, 해당 여부는 모두 사안별로 판단된다는 점을 전제로 읽으시기 바랍니다.

상가 권리금 계약서는 표준권리금계약서를 써야만 하나요?

서명을 마친 뒤에 다시 문서를 점검하다 보면 표준권리금계약서와 비교하고 싶어집니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의6은 국토교통부장관이 법무부장관과 협의를 거쳐 임차인과 신규임차인이 되려는 자의 권리금 계약 체결을 위한 "표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다"고 정합니다. 조문의 표현은 권장이므로, 이 서식이 강제 양식은 아닙니다. 다른 서식으로 쓴 권리금 계약서가 있다고 해서 그 자체로 효력이 없다고 볼 근거가 조문에 있는 것이 아닙니다.

그렇다면 표준권리금계약서는 어떤 쓸모가 있을까요. 서명을 마친 계약서에 빠진 항목이 없는지 대조하는 용도로 쓰면 좋습니다. 권리금의 내역을 시설과 영업 요소별로 나누어 적었는지, 지급 시기를 정했는지, 임대차 체결이 되지 않을 때의 처리를 적었는지를 비교해 보면 부족한 부분이 보입니다. 표준서식에 어떤 항목이 들어 있는지는 정해진 서식을 직접 확인하고, 빠진 부분은 앞에서 말한 보충 합의서로 메우는 방법이 있습니다.

서식을 쓰지 않았더라도 중요한 것은 계약서가 권리금 계약의 내용을 분명하게 담고 있는가입니다. 신규임차인이 누구이고, 지급하기로 한 권리금이 어떤 가치의 이전 또는 이용에 대한 대가인지, 어느 시기에 어떻게 지급하는지, 임대인의 임대차 체결이 되지 않을 때 어떻게 하는지가 읽혀야 합니다. 이 내용이 흐릿하면 제10조의4 제3항에서 말하는 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금이 얼마인지를 보여 주기 어려워집니다.

서명 직후, 피할 대응과 권하는 대응

마지막으로 서명 직후에 임차인이 자주 하는 실수와 그 대안을 나란히 놓았습니다. 사람들은 안심한 나머지 기록을 소홀히 하거나, 반대로 불안한 나머지 너무 앞서 움직이기도 합니다. 둘 다 훗날 입증의 문제로 돌아옵니다.

자주 묻는 질문