신규임차인을 구해 권리금 계약서까지 썼는데, 건물주가 갑자기 임대차 이전 수수료를 따로 내라고 합니다. 이름은 수수료이지만 권리금 협상에서 오간 돈과 다르지 않은 느낌이고, 신규임차인은 그 부담 때문에 계약을 접겠다고 말합니다. 권리금 상담에서 드물지 않게 접하는 유형입니다.

이 글은 상가 권리금 수수료라는 말이 법적으로 무엇을 가리키는지, 어떤 조문으로 따져 볼 수 있는지, 증거를 어떻게 남겨야 하는지를 순서대로 설명합니다. 결론을 단정하는 글이 아니라, 상담 전에 사실관계를 정리하도록 돕는 글입니다.

상가 권리금 수수료라는 이름표를 법은 어떻게 읽나요?

수수료라는 표현은 법률 용어가 아닙니다. 현장에서 건물주가 신규임차인에게 요구하는 돈에는 수수료, 명의변경비, 계약 협조비, 정산금, 동의비, 사례금처럼 여러 이름이 붙습니다. 계약서나 문자에 어떤 단어가 적혔는지보다 그 돈이 무엇의 대가로 오갔는지가 쟁점이 되는 것이 보통입니다.

출발점은 상가건물 임대차보호법 제10조의3 제1항입니다. 이 조항은 권리금을 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 지급하는 금전 등의 대가라고 정의하는데, 열거는 등으로 이어지는 예시라 목록에 이름이 없다는 이유만으로 권리금이 아니라고 단정하기는 어렵습니다. 눈여겨볼 대목은 지급 상대방입니다. 조문은 "임대인, 임차인에게" 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가라고 적고 있어, 정의만 놓고 보면 임대인에게 건네는 돈도 권리금 정의에 들어올 수 있는 구조입니다.

다만 이 정의가 곧바로 건물주가 받은 수수료는 모두 권리금이라는 결론으로 이어지지는 않습니다. 정의 조항은 어떤 돈이 권리금의 성격을 가질 수 있는지를 말해 줄 뿐이고, 그 돈이 실제로 영업상의 가치에 대한 대가인지, 아니면 실제로 지출한 비용을 정산한 것인지는 구체적인 사실로 가려야 합니다. 같은 명의변경비라도 영수증으로 정산한 실비와 내역 없이 정해 요구한 정액은 다르게 평가될 여지가 있습니다.

또 하나 구분해야 할 층위가 있습니다. 제10조의3 제2항은 권리금 계약을 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이라고 정의합니다. 권리금의 정의(누구에게 주는 돈이든 권리금이 될 수 있다)와 회수기회 보호의 대상이 되는 권리금 계약(신규임차인이 임차인에게 주기로 한 계약)은 서로 다른 층위입니다. 건물주가 받은 돈이 정의상 권리금에 해당할 수 있다는 것과, 그 돈이 임차인의 회수기회 보호 문제로 이어지는지는 따로 따져야 합니다.

건물주가 상가 권리금 수수료를 신규임차인에게 요구하면 제10조의4 제1항 제1호에 해당하나요?

해당할 여지가 있습니다. 다만 반드시 해당한다고 말할 수는 없고 조문의 요소를 하나씩 맞춰 보아야 합니다. 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 각 호의 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정합니다.

제1호의 문언은 "임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위"입니다. 이 문장을 쪼개 보면 요소가 셋입니다. 첫째, 행위의 주체는 임대인입니다. 둘째, 상대방은 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자입니다. 셋째, 행위는 권리금을 요구하는 것 또는 수수하는 것이고, 요구와 수수가 함께 열거되어 있어 돈이 실제로 오가기 전의 요구 단계도 문언상 행위에 들어갑니다. 수수료 명목의 돈이 이 셋째 요소의 권리금에 해당하는지가 앞에서 본 실질 판단의 문제입니다.

조문에는 방해할 목적으로라는 요건이 적혀 있지 않습니다. 건물주가 수수료를 받으려던 것일 뿐이라고 말해도 그 말이 요건을 대신하지는 않습니다. 그래서 임차인은 건물주의 속마음보다 요구 문자, 신규임차인의 진술, 이체내역처럼 행위 자체를 보여 주는 자료를 모으는 쪽이 현실적입니다. 요건 해당 여부는 사실관계에 따라 판단되므로 미리 단정하지 않는 것이 좋습니다.

시간 요소도 확인해야 합니다. 방해 금지는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 적용됩니다. 이 구간은 임대인의 방해행위가 문제 되는 기간이지, 임차인이 권리금 계약을 맺어야 하는 시점을 정한 것이 아닙니다. 따라서 수수료 요구가 이 구간 안에서 이뤄졌는지를 계약서의 만료일과 요구 날짜로 대조해야 하고, 구간 밖의 요구라면 제1항의 보호 여부가 달라질 수 있습니다.

단서도 있습니다. 제1항 단서는 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 "그러하지 아니하다"고 정합니다. 제10조제1항 각 호는 임차인이 계약갱신을 요구해도 임대인이 거절할 수 있는 사유들이고, 예를 들어 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우가 포함됩니다. 임차인에게 그런 사정이 있다면 건물주가 이 단서를 내세울 수 있으므로 실제로 있었는지 확인이 필요합니다.

마지막으로 제2항의 정당한 사유 간주 규정과의 관계입니다. 제2항은 일정한 경우 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다는 규정이어서, 제1호의 요구·수수 행위에 건물주가 어떤 항변을 할 수 있고 법원이 어떻게 판단할지는 이 간주 규정이 직접 정해 주는 사항이 아닙니다.

수수료·명의변경비·정산금·동의비, 이름별로 무엇을 확인하나요?

건물주가 쓰는 이름별로 내세우는 말과 먼저 확인할 사실을 표로 정리했습니다. 표는 결론이 아니라 질문 목록으로 읽어 주세요.

표의 모든 줄에 공통으로 걸리는 첫 질문은 내역과 근거입니다. 건물주가 실비라고 주장한다면 무엇에 얼마가 들었는지 내역서와 영수증이 있어야 설명이 됩니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4에는 임대인이 신규임차인에게서 받을 수 있는 수수료를 정한 문구가 없어서, 내역도 근거도 없이 정액을 요구했다면 그 돈의 성격을 의심할 근거가 됩니다. 사유를 서면으로 밝힐 의무가 조문에 있는 것은 아니지만, 문자나 내용증명으로 물어 답을 기록해 두는 것이 실무상 도움이 됩니다.

둘째 질문은 시점과 상대방입니다. 돈이 요구된 때가 임차인과 신규임차인이 권리금 계약을 맺기 전인지 후인지, 입점 전인지 후인지에 따라 사실관계의 그림이 달라집니다. 돈을 낸 사람이 신규임차인인지 임차인인지도 법적 구성의 갈림길이 되는데, 뒤에서 다룹니다.

셋째 질문은 연결 고리입니다. 수수료를 내지 않으면 계약을 해 주지 않겠다는 말이 있었다면 문제는 돈 하나로 끝나지 않습니다. 제10조의4 제1항 제4호는 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위를 방해행위로 열거합니다. 이 호에서는 정당한 사유가 없을 것이 요건이고 제2항 각 호의 경우에는 정당한 사유가 있는 것으로 보므로, 요구와 거절이 이어져 있다면 제1호와 제4호를 함께 검토할 수 있습니다.

건물주가 흔히 하는 말과 점검 방향입니다.

임대인이 직접 데려온 사람이나 임차인에게서 받은 돈은 어떻게 보나요?

앞의 설명은 모두 건물주가 임차인이 주선한 신규임차인에게 돈을 요구하거나 받은 경우를 전제로 합니다. 돈이 오간 방향과 사람이 달라지면 같은 이름의 수수료라도 따져 볼 조문이 달라집니다. 두 장면을 나란히 놓고 보겠습니다.

먼저 임대인이 직접 데려온 사람에게서 받은 돈입니다. 제1호는 상대방을 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 한정합니다. 그래서 건물주가 자기 쪽 사람을 신규임차인으로 들이면서 그 사람에게서 돈을 받았다고 해서 그 행위가 제1호에 곧바로 해당한다고 말할 수는 없습니다. 이 경우에는 약정과 부당이득 여부 같은 다른 각도에서 사안별로 검토해야 합니다.

임대인이 선택한 신규임차인과 관련해 제2항 제4호도 알아 두면 좋습니다. 이 호는 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우에 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다고 정합니다. 이 호의 주체와 방향은 임대인이 선택한 사람이 임차인에게 권리금을 지급했다는 것이어서, 건물주가 그 사람에게서 돈을 받는 문제와는 같은 이야기가 아닙니다.

돈을 낸 사람이 임차인이라면 어떨까요. 임차인이 건물주에게 양도 수수료를 내야 했다면 제1호의 상대방 요건과 맞지 않아 보이므로 다른 근거를 찾아야 합니다. 그때 먼저 떠오르는 것이 제15조로, 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 그런데 제2조 제3항은 보증금액을 초과하는 임대차에도 제3조, 제10조제1항·제2항·제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지, 제11조의2, 제19조를 적용한다고 정하고, 제15조는 이 목록에 없습니다. 그래서 환산보증금을 넘는 상가에서는 제15조를 근거로 삼기 어려울 수 있다는 점까지만 말씀드릴 수 있고, 유효인지 무효인지는 단정할 수 없습니다.

반면 제10조의4 자체는 이 목록의 제10조의2부터 제10조의9까지에 들어가므로 환산보증금을 초과하는 상가에도 적용됩니다. 다만 제10조의5는 대규모점포나 준대규모점포의 일부(전통시장은 제외)와 국유재산·공유재산인 상가에는 제10조의4를 적용하지 않는다고 정합니다. 내 가게가 여기에 해당하지 않는지, 즉 어떤 건물에 입주해 있는지도 수수료 문제를 따지기 전에 확인할 기본 사항입니다.

이미 낸 상가 권리금 수수료, 돌려받을 수 있나요?

먼저 누가 어떤 돈을 돌려받으려는지부터 나눠야 합니다. 건물주에게 수수료를 실제로 낸 사람은 대개 신규임차인입니다. 그런데 제10조의4 제1항 제1호와 제3항은 임차인의 권리금 회수기회가 침해된 경우에 임차인이 임대인에게 손해배상을 구하는 구조이고, 신규임차인이 이미 낸 돈을 되찾는 근거로 곧바로 쓰이는 조문이 아닙니다.

신규임차인이 낸 돈의 반환은 보통 민법의 부당이득 법리로 검토됩니다. 민법 제741조는 법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다고 정합니다. 건물주가 받은 돈에 법률상 원인이 있었는지, 즉 계약상 약정이나 실제 비용 정산 같은 근거가 있었는지가 핵심 쟁점이 됩니다. 반환이 인정될지는 약정 내용, 돈의 명목, 낸 경위에 따라 달라지므로 결론을 미리 말하기 어렵습니다.

민법 제742조도 눈여겨보세요. 이 조항은 채무 없음을 알고 변제한 때에는 그 반환을 청구하지 못한다고 정합니다. 낼 이유가 없는 돈임을 알면서 건넨 것으로 평가되면 다툼이 생길 수 있다는 뜻이어서, 지급 당시의 상황이 중요합니다. 계약을 해 주지 않겠다고 해서 어쩔 수 없이 낸 것인지, 영수증에 어떤 명목이 적혔는지, 낼 때 이의를 제기했는지가 기록으로 남아 있으면 도움이 됩니다. 이 조항의 적용 여부는 사안별 판단입니다.

임차인의 입장에서는 또 다른 문제가 있습니다. 신규임차인이 수수료를 내고 입점해 권리금까지 정상적으로 지급했다면 임차인에게 손해가 있는지가 다퉈질 수 있습니다. 제3항은 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에 손해를 배상할 책임이 있다고 정하므로, 방해행위가 있었더라도 손해의 발생이 따로 필요합니다. 반대로 수수료 요구 때문에 신규임차인이 권리금을 깎았거나 계약을 포기했다면 그 차이나 무산된 권리금이 손해로 주장될 수 있고, 인정 범위와 산정 방식은 사안별입니다.

건물주가 수수료를 요구했을 때 지급 전 확인할 7단계

돈을 보내기 전에 밟을 순서입니다. 이미 보낸 뒤라면 1단계부터 거슬러 올라가며 자료를 복원하시면 됩니다.

수수료 요구로 권리금을 잃으면 손해배상은 어디까지 가능한가요?

손해배상의 근거는 제10조의4 제3항입니다. 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다는 내용입니다. 요건을 풀어 보면 방해행위가 있었고, 그 때문에 임차인에게 손해가 생겼어야 합니다. 방해행위 가운데 제4호에는 정당한 사유 없이라는 요건이 붙어 있지만, 다른 호까지 모두 같은 요건이 붙는 것은 아니므로 호마다 문언을 따로 보아야 합니다.

가장 오해가 많은 부분이 금액입니다. 제3항은 이어서 손해배상액이 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 정합니다. 상한이라는 말은 그 범위 안에서 실제 손해가 인정되는 만큼만 받을 수 있다는 뜻이지, 청구한 금액이나 약정한 권리금이 그대로 인정된다는 뜻이 아닙니다.

여기서 두 개의 금액을 구분해야 합니다. 하나는 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금으로, 권리금 계약서나 이체내역으로 보여 줄 수 있는 약정액입니다. 다른 하나는 임대차 종료 당시의 권리금인데, 이는 종료 시점에 그 가게가 가진 권리금 가치를 말하며 소송에서는 감정평가로 다투는 것이 보통입니다. 두 금액이 다르면 낮은 쪽이 상한이 되므로, 약정액만 믿고 있다가 종료 당시 평가가 낮게 나오면 상한이 내려갈 수 있습니다.

수수료 사건에서는 사실관계가 몇 갈래로 나뉩니다. 건물주의 요구 때문에 신규임차인이 계약을 포기해 권리금이 무산된 경우, 신규임차인이 수수료 부담을 이유로 권리금 감액을 요구해 임차인이 낮춰 준 경우, 수수료를 내고 입점해 권리금 자체는 정상 지급된 경우가 대표적입니다. 앞의 두 경우는 손해를 주장할 수 있는 구조이고, 마지막 경우는 손해가 있는지부터 다퉈지며, 인정 범위는 사안별입니다.

시효도 놓치면 안 됩니다. 제4항은 제3항에 따른 손해배상 청구권을 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다고 정합니다. 기산점은 수수료를 요구받은 날이 아니라 임대차가 종료한 날입니다. 종료일이 합의로 앞당겨지거나 갱신 여부로 바뀌면 시계가 달라질 수 있으니 종료일을 확정해 서면으로 남겨 두세요.

소송에서 임차인이 보여 주어야 하는 자료는 크게 네 가지입니다. 권리금 계약의 존재와 약정액, 건물주가 한 요구나 수수 행위, 그로 인해 계약이 무산되거나 조정된 경위, 그리고 손해의 크기입니다. 법도 권리금소송센터의 평균 처리 기간은 10~14개월 정도이며, 사건에 따라 더 짧거나 길어질 수 있습니다.

권리금 계약서에는 수수료성 비용을 어떻게 나눠 적어야 하나요?

같은 일을 겪지 않으려면 계약서 단계에서 돈의 종류를 나눠 적어 두는 것이 가장 효과적입니다. 여러 종류의 돈이 뒤섞여 있으면 나중에 무엇이 권리금이고 무엇이 비용인지 다툴 때 불리해집니다. 아래 세 가지는 따로 적으세요.

중개보수는 이 글의 주제인 건물주의 수수료와는 다른 돈입니다. 중개사무소와의 약정이나 관련 법령의 문제이므로 이 글에서는 한도나 기준을 다루지 않고, 받는 사람이 누구인지 확인하는 것이 구별의 출발점입니다.

권리금 계약서 양식에 대해서는 제10조의6이 국토교통부장관이 법무부장관과 협의를 거쳐 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다고 정합니다. 표준 양식은 권장 서식일 뿐 강제 양식이 아니며, 썼다고 내용이 그대로 인정된다는 보장도 없습니다. 다만 항목이 정리된 서식을 참고하면 빠뜨리는 항목이 줄어듭니다.

건물주와 합의서를 쓸 때는 임대차 체결에 협조한다는 문구가 있는지, 수수료나 정산금이 있다면 내역과 부담자가 적혀 있는지, 일체의 청구를 포기한다는 문구가 섞여 있지 않은지를 확인하세요. 환산보증금 이내 상가라면 제15조의 불리한 약정 무효 규정을, 초과 상가라면 앞서 본 적용 문제를 함께 살펴야 합니다.

상가 권리금 수수료 자주 묻는 질문