권리금 세금신고 안하면 권리금 소송을 못 하는 걸까요?

상가 임차인이 신규임차인을 직접 찾아 권리금 계약을 맺었는데, 임대인이 임대차계약 체결을 거절하거나 터무니없는 조건을 내걸어 계약이 무산되는 일이 있습니다. 이럴 때 임차인이 기댈 수 있는 것이 상가건물 임대차보호법 제10조의4의 권리금 회수기회 보호 규정이고, 같은 조 제3항은 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 정하고 있습니다. 그런데 이 단계에서 임대인이 "세금 신고도 안 한 권리금을 어떻게 인정하느냐"고 말하면, 많은 임차인이 겁을 먹고 소송 자체를 포기하곤 합니다.

이 글은 그 걱정을 두 갈래로 나누어 봅니다. 하나는 권리금 소송이라는 민사의 영역이고, 다른 하나는 신고와 납부라는 세법의 영역입니다. 앞의 영역에서는 조문이 무엇을 요구하는지를 문언대로 읽고, 뒤의 영역은 이 글에서 판단하지 않고 세무 전문가 확인이 필요하다는 선까지만 말씀드립니다. 조문의 근거는 주로 상가건물 임대차보호법 제10조의3과 제10조의4에 있고, 세율이나 가산세 같은 숫자는 일부러 쓰지 않았습니다.

한 가지 전제가 있습니다. 이 글은 제10조의4가 적용되는 임대차를 기준으로 합니다. 같은 법 제10조의5는 임대차 목적물이 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(다만 전통시장은 제외)와 국유재산 또는 공유재산인 경우에는 제10조의4를 적용하지 않는다고 정하고 있으므로, 이런 유형의 상가라면 출발점부터 달라집니다. 반대로 보증금이 커서 환산보증금을 넘는 상가라고 해도, 같은 법 제2조 제3항이 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정을 초과 임대차에도 적용한다고 하므로 제10조의4 자체가 배제되는 것은 아닙니다. 환산보증금의 구체 기준은 대통령령에 맡겨져 있어 이 글에서는 숫자를 다루지 않습니다.

권리금 세금신고 안하면 불리하다는 말은 왜 나올까요?

이 말이 퍼지는 이유는 크게 세 가지로 정리됩니다. 첫째는 임대인 쪽의 협상 전략입니다. 방해행위로 책임을 질 수 있는 처지에 놓인 임대인이 "신고도 안 한 돈"이라는 표현으로 권리금이라는 돈 자체의 존재와 액수를 흔들면, 임차인은 방어적으로 변하기 쉽습니다. 둘째는 증거의 문제가 세금의 문제와 겹쳐 보인다는 점입니다. 세금계산서나 신고서류가 있으면 권리금이 오갔다는 사실을 보여 주기 편할 수 있으니, 그런 서류가 없다는 사정이 곧 권리금이 없다는 뜻처럼 오해되는 것입니다. 셋째는 막연한 불안입니다. 소송을 하면 서류가 법원에 제출되고 그 과정에서 세무 문제가 드러날까 하는 걱정이 앞서는 것입니다.

세 가지 모두 한 가지 공통점이 있습니다. 민사 문제와 세무 문제를 한 덩어리로 보고 있다는 점입니다. 권리금 세금신고 안하면 불이익이 있을 수 있다는 말은 세법의 영역에서는 충분히 나올 수 있는 이야기입니다. 그러나 그 이야기가 곧바로 "그러니 임대인에게 손해배상을 청구할 수 없다"로 이어지는 연결고리는, 제10조의4 문언에서 찾을 수 없습니다. 연결고리를 만드는 쪽은 대개 조문이 아니라 상대방의 말입니다.

두 영역은 묻는 질문이 다르므로 각각 따로 정리해야 합니다. 서로 영향을 주는 지점이 있다면 그것이 어떻게 나타나는지는 사안마다 다릅니다.

조문이 실제로 요구하는 것, 권리금 계약과 방해행위

먼저 권리금이 무엇인지부터 보겠습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의3 제1항은 권리금을, 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가라고 정의합니다. 이 정의 안에는 세금을 신고했는지, 세금계산서를 주고받았는지를 가리는 문구가 들어 있지 않습니다. 권리금이라는 개념은 영업과 위치의 재산적 가치에 대한 대가라는 실질로 정의되어 있는 것입니다.

이어서 제2항은 "권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약"이라고 정합니다. 이 문장에서 눈여겨볼 점이 두 가지입니다. 하나는 권리금 계약이 신규임차인이 되려는 자와 임차인 사이의 계약으로 정의되어 있다는 점입니다. 임대인은 이 계약의 당사자로 정의되어 있지 않으므로, 권리금 계약의 존재와 내용은 임차인과 신규임차인 사이의 합의를 보여 주는 자료로 따지게 됩니다. 다른 하나는 정의에 신고라는 요소가 없다는 점입니다.

그다음이 방해행위입니다. 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다고 정하고, 방해행위를 네 가지로 열거합니다. 제1호는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 그로부터 권리금을 수수하는 행위, 제2호는 그 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 제3호는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위입니다. 제4호는 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위입니다.

네 유형 모두 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 대상이라는 점을 놓치면 안 됩니다. 문언상 이 조항이 겨냥하는 것은 어디까지나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자입니다. 또한 "정당한 사유 없이"라는 문구는 제4호에만 붙어 있는 요건이어서, 모든 방해행위에 정당한 사유가 없어야만 하는 것처럼 읽어서는 안 됩니다. 이 네 호 어디에도, 임차인이 권리금에 대한 세금을 신고했는지를 방해행위의 성립 요건이나 보호의 전제로 삼는 문구는 없습니다.

정리하면, 소송에서 쟁점이 되는 것은 대략 이렇습니다. 신규임차인이 되려는 자와 권리금 계약이 있었는지, 임대인이 제1항 각 호의 방해행위를 했는지, 그로 인해 임차인에게 손해가 생겼는지입니다. 제4호의 거절이 문제라면 임대인의 거절에 정당한 사유가 있었는지도 다투어집니다. 이 가운데 어느 것도 신고 서류 자체를 요구하지는 않지만, 권리금이 실제로 얼마로 약정되었는지는 다른 자료로 보여 주어야 합니다. 아래 표는 그 쟁점과 근거 조문, 모아 둘 자료를 한눈에 정리한 것입니다.

표를 보면 세금 서류는 "챙겨 둘 자료" 칸의 어디에도 필수로 들어 있지 않습니다. 세금 서류가 있다면 권리금의 존재와 액수를 보여 주는 보조 자료가 될 수는 있겠지만, 그것이 없다고 해서 다른 자료로 입증하는 길이 막히는 것은 아닙니다. 어떤 자료가 어느 정도의 증명력을 갖는지는 결국 사안별로 판단되는 부분이므로, 가진 자료를 전부 모아 놓고 상담에서 함께 따져 보시기를 권합니다.

임대인이 책임을 벗는 경로는 따로 있습니다

세금 신고가 요건이 아니라면, 임대인은 어떤 경우에 책임을 벗을 수 있을까요? 조문에서 바로 확인되는 대표적인 경로는 세 가지입니다. 이 세 가지를 알아 두면 "신고도 안 했으니 끝"이라는 식의 주장이 어디에 걸려야 하는지를 가늠하는 데 도움이 됩니다.

• 제1항 단서

  제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 방해금지 규정이 적용되지 않습니다. 3기 차임 연체나 무단 전대 같은 갱신거절 사유가 여기에 들어갑니다.

• 제2항 간주

  신규임차인이 자력이 없는 경우 등 네 가지 중 하나에 해당하면 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 봅니다. 법이 간주해 버리는 규정입니다.

• 제10조의5 적용 제외

  대규모점포·준대규모점포의 일부(전통시장 제외)와 국유·공유재산 상가에는 제10조의4가 적용되지 않습니다.

이 가운데 제2항의 간주 사유는 네 가지입니다. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 그 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우, 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우입니다. 문언을 보면 모두 신규임차인의 사정이나 건물의 사용 실태, 임대인이 선택한 신규임차인의 존재에 관한 것이고, 임차인이 세금 신고를 했는지는 어디에도 나오지 않습니다.

제1항 단서가 가리키는 제10조제1항 각 호는 사정이 조금 더 복잡합니다. 제1호에서 제7호까지는 3기의 차임액에 이르는 연체, 거짓이나 그 밖의 부정한 방법의 임차, 합의에 의한 상당한 보상의 제공, 무단 전대, 건물 파손, 멸실, 철거나 재건축처럼 구체적인 사유들입니다. 반면 제8호는 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우라는 포괄적인 문구입니다. 세금 신고를 하지 않은 사실이 이 포괄 문구에 해당한다고 임대인이 주장할 가능성은 이론상 배제할 수 없습니다. 하지만 그것은 각 호에 적힌 사유가 아니라 해석의 영역이고, 구체적인 임대차 관계의 사정에 따라 달라지므로 해당한다거나 해당하지 않는다고 단정할 수 없습니다.

그래서 임대인이 "신고를 안 했으니 방해금지 규정이 적용되지 않는다"고 주장한다면, 그 주장이 정확히 어느 경로를 근거로 하는지부터 되물어야 합니다. 제1항 단서의 몇 호인지, 제2항의 몇 호인지, 제10조의5의 적용 제외 유형인지를 특정하지 못한 채 "신고"라는 말만 반복하는 주장이라면, 조문과 연결되지 않은 이야기일 가능성이 큽니다. 반대로 제8호처럼 해석의 여지가 있는 문구를 끌어온다면 그에 맞는 대응이 필요하므로, 서면으로 주장을 받아 두는 것이 도움이 됩니다.

손해배상 한도와 3년 시효, 신고 여부와 상관없이 흐르는 시계

손해배상이 인정되더라도 청구한 금액이 그대로 인정되는 것은 아닙니다. 제10조의4 제3항 후문은 그 손해배상액이 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 정합니다. 즉 두 금액 중 낮은 쪽이 배상액의 상한이 됩니다. 상한이라는 말은 그 범위 안에서 손해로 얼마가 인정되는지는 별개의 문제라는 뜻이기도 합니다. 신규임차인과 약정한 권리금이 컸더라도 임대차 종료 당시의 권리금이 그보다 낮게 평가되면 낮은 쪽이 상한이 되고, 종료 당시 권리금이 어떻게 평가되는지는 소송에서 다투어지기 쉬운 지점입니다.

그리고 시효가 있습니다. 같은 조 제4항은 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다고 정합니다. 기산점이 방해행위가 있었던 날이 아니라 임대차가 종료한 날이라는 점을 기억해 두셔야 합니다. 세금 정리를 하다가, 혹은 임대인과의 대화를 이어 가다가 이 3년이 지나 버리면, 앞서 말씀드린 모든 논의가 의미를 잃게 됩니다.

세금 신고를 늦게 했다는 사정은 이 시계를 멈추게 하지 않습니다. 세무 정리와 소송 준비는 병행해서 진행하는 것이 안전하고, 어느 쪽이든 임대차계약서에서 종료일을 정확히 확인하는 일이 첫 단계입니다. 합의해지나 조기 퇴거처럼 종료일이 당초 계약서의 만료일과 달라질 사정이 있다면, 종료일이 언제로 평가되는지 사안별로 따져야 하므로 서둘러 상담받으시기 바랍니다.

임대인의 말, 이렇게 읽습니다

실제 분쟁에서 임대인이 꺼내는 말은 비슷한 패턴을 보입니다. 아래는 권리금 세금신고 안하면 불리할 것이라는 취지로 자주 나오는 말 네 가지를 조문의 구조에 비추어 읽어 본 것입니다. 판정이라고 적었지만 결론을 단정하는 것이 아니라, 그 말이 어떤 조문과 어떤 증거의 문제로 이어지는지를 정리한 것입니다.

네 가지 말을 읽어 보면 공통점이 보입니다. 임대인의 말은 대체로 "세금"이라는 단어를 앞세우지만 실제로 다투려는 것은 권리금의 존재, 액수, 증거입니다. 그리고 이 세 가지는 모두 민사 소송에서 자료로 다루는 문제입니다. 따라서 세금이라는 단어에 압도되지 않고 "그렇다면 어떤 조문의 어느 요건을 말씀하시는 건가요"라고 되묻는 것만으로도 대화의 방향이 달라지는 경우가 많습니다. 다만 직접 대응하다 감정이 격해지면 오히려 불리한 기록이 남을 수 있으니, 연락은 문자나 내용증명처럼 기록이 남는 방식으로 하시기 바랍니다.

신고 여부와 별개로 지금 모아 둘 입증 자료

소송에서는 말보다 자료가 힘을 가집니다. 권리금 세금신고 안하면 어떡하나 하는 걱정 때문에 오히려 자료 정리를 미루는 분들이 있는데, 증거는 시간이 지나면 흩어지고 문자는 지워지고 상대방의 기억도 바뀝니다. 세무 문제를 어떻게 정리하든 아래 자료는 지금 바로 모아 두시는 것이 좋습니다. 신고 서류를 갖추는 일과 입증 자료를 보전하는 일은 서로 다른 일입니다.

• 권리금 계약서와 변경 합의서 — 가계약서, 약정서, 메신저로 주고받은 조건표까지 포함합니다. 약정 금액과 지급 시기가 적힌 자료가 핵심입니다.
• 계약금·중도금 이체내역 — 현금으로 주고받았다면 영수증이나 받았다는 취지의 문자를 찾아 둡니다.
• 신규임차인과의 대화 기록 — 조건을 협의한 문자와 통화 기록, 가게를 둘러본 날짜가 드러나는 자료입니다.
• 임대인에게 체결을 요청한 기록 — 신규임차인을 소개하고 임대차계약 체결을 요청한 일시와 방법을 남깁니다.
• 임대인의 요구·거절 문자와 통화 메모 — 통화는 날짜, 시간, 내용을 곧바로 메모해 둡니다. 거절 사유를 문자로 물어 답을 기록해 두는 것도 방법입니다.
• 정보 제공 내역 — 제10조의4 제5항에 따라 신규임차인의 자력이나 의무 이행 의사와 능력에 관해 알고 있는 정보를 임대인에게 제공한 시점과 내용입니다.
• 시설·비품 목록과 사진 — 영업시설·비품은 권리금 정의의 구성 요소이므로 현황을 보여 주는 자료를 갖춥니다.
• 임대차계약서와 종료일 자료 — 시효의 시작점이 되는 임대차 종료일을 확인할 수 있어야 합니다.

여덟 가지 가운데 가장 놓치기 쉬운 것은 임대인에게 체결을 요청한 기록입니다. 신규임차인과는 이야기를 많이 나누면서도 임대인에게 언제 어떻게 요청했는지는 구두로만 남겨 두는 경우가 많기 때문입니다. 방해행위를 주장할 때 임대인이 어떻게 거절하거나 방해했는지 경위를 보여 주려면 임대인에게 체결을 요청한 사실이 함께 드러나는 편이 유리하므로, 앞으로 요청할 때는 문자나 내용증명처럼 기록이 남는 방식을 택하시기 바랍니다. 이미 지나간 요청이라면 당시의 문자, 통화 내역, 동석했던 사람의 기억을 최대한 복원해 두십시오.

세무 문제는 따로 정리하고, 순서는 이렇게 잡으세요

세금 신고를 아직 하지 않았다면 그 부분은 세무 전문가와 상의하셔야 합니다. 신고와 납부 의무가 있는지, 있다면 어떤 방식과 시기로 해야 하는지, 기한이 지났다면 어떻게 정리하는지는 세법의 영역이고, 이 글은 조문 번호나 세율, 가산세 숫자를 다루지 않습니다. 중요한 것은 소송과 세무 가운데 한쪽을 미루느라 다른 쪽을 놓치지 않는 것입니다. 소송 준비와 세무 상담은 병행할 수 있고, 어떤 순서로 진행할지는 변호사와 세무 전문가가 함께 보면서 정하는 것이 가장 안전합니다.

소송을 제기하면 권리금 계약서 같은 자료가 법원에 제출될 수 있습니다. 그 서류가 세무와 관련해 어떤 의미를 갖는지는 사안마다 다르고, 이 글에서 단정할 수 없습니다. 바로 이 지점이 세무 전문가 확인이 필요한 부분입니다. 반대로 세무 정리를 이유로 소송 준비를 계속 미루면 3년의 시효가 지나 버릴 수 있으니, 종료일이 가까운 분이라면 시효 확인을 가장 먼저 하시기 바랍니다. 권고하는 순서는 아래 네 단계입니다.

법도 권리금소송센터의 엄정숙 변호사는 부동산·민사 전문이자 공인중개사 자격을 가진 변호사로, 부동산 관련사건 7,000건+ 경험을 바탕으로 권리금 사건을 다룹니다. 사건 처리는 평균 10~14개월 정도 걸리는 것이 보통이지만 사안에 따라 달라집니다. 온라인 상담과 비용 안내는 상단 메뉴를 이용하시면 되고, 02-591-5657로 먼저 사정을 말씀해 주셔도 됩니다. 세금 때문에 망설이는 사이에 시효가 흘러가지 않도록, 일단 현재 상황과 임대차 종료일만이라도 정리해서 문의해 주세요.

자주 묻는 질문