시나리오 — 등기우편 한 통이 도착했습니다

임대차 만기를 몇 달 앞둔 어느 날, 임대인 명의의 내용증명이 도착합니다. 계약기간 만료 시 갱신하지 않겠다는 갱신거절 통지일 수도 있고, 만기일에 상가를 비워 달라는 명도 요구일 수도 있으며, 건물 리모델링·재건축 계획을 알리며 퇴거를 예고하는 내용일 수도 있습니다. 어떤 형태든 공통점은 임대인이 임대차를 끝내겠다는 의사를 공식적으로 남기기 시작했다는 점입니다.

이때 임차인이 가장 흔히 하는 실수는 두 가지입니다. 하나는 겁을 먹고 아무 답변 없이 이사 준비부터 하는 것이고, 다른 하나는 반대로 통지를 무시하고 아무 대응도 하지 않는 것입니다. 전자는 회수할 수 있었던 권리금을 스스로 포기하는 결과가 되기 쉽고, 후자는 나중에 소송에서 "임차인은 권리금 회수 의사조차 밝힌 적이 없다"는 임대인 측 주장의 빌미가 될 수 있습니다.

내용증명은 받은 순간부터 증거의 시간이 시작되는 문서입니다. 임대인이 서면을 남기기 시작했다면, 임차인도 서면으로 대응 기록을 쌓아야 대등해집니다.

법적 평가 — 통지 유형별로 의미가 다릅니다

법적으로 짚어야 할 기준은 명확합니다. 상가건물임대차보호법 제10조의4는 ① 임대인이 신규임차인에게 권리금을 직접 요구·수수하는 행위, ② 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, ③ 현저히 고액의 차임·보증금을 요구하는 행위, ④ 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약 체결을 거절하는 행위를 방해행위로 금지합니다. 내용증명에 "권리금은 인정할 수 없다", "새 임차인은 받지 않겠다"는 취지가 담겨 있다면 그 문서 자체가 향후 손해배상 소송에서 임대인의 방해 의사를 보여주는 자료가 될 수 있습니다.

또한 2019. 5. 16. 대법원 전원합의체 판결(2017다225312)에 따라 전체 임대차기간이 10년을 초과해 계약갱신요구권이 없는 임차인도 권리금 회수기회는 보호받습니다. "오래 장사했으니 이제 나갈 때가 됐다"는 통지 문구에 위축될 이유가 없습니다. 권리금 회수기회 보호는 환산보증금 액수와 무관하게 모든 상가 임대차에 적용된다는 점(상가건물임대차보호법 제2조 제3항)도 함께 기억하시기 바랍니다.

대응 — 내용증명을 받은 날부터의 진행 순서

• 1단계 · 통지 분석과 보관통지서 원본과 봉투(발송·수령일 확인)를 보관하고, 종료 원인·종료일·요구사항을 정리합니다. 발신일과 수령일은 이후 모든 기간 계산의 기준점이 됩니다.
• 2단계 · 계약 상태 점검임대차계약서로 만기일을 확인하고, 차임 지급 내역·계약갱신요구권 행사 가능 여부(전체 기간 10년 이내인지)·환산보증금 규모를 점검합니다.
• 3단계 · 답변 내용증명 발송임대인의 주장에 대한 입장, 그리고 권리금 회수를 위해 신규임차인을 주선하겠다는 의사를 서면으로 명확히 밝힙니다. 감정적 표현 없이 사실과 법적 근거만 담는 것이 원칙입니다.
• 4단계 · 신규임차인 주선 개시보호기간 내에 신규임차인을 구해 임대인에게 주선하고, 주선 사실 역시 내용증명으로 남깁니다. 신규임차인과의 권리금계약서는 손해배상액 산정의 기준이 되므로 금액과 조건을 명확히 기재합니다.
• 5단계 · 임대인 반응에 따른 분기임대인이 신규임차인과 계약하면 권리금을 회수하고 마무리합니다. 거절하거나 현저히 고액의 차임을 요구하면 그 증거를 확보해 손해배상 청구(소멸시효: 임대차 종료일부터 3년)로 나아갑니다.

답변 내용증명의 문구는 이후 소송에서 그대로 증거가 되므로, 불리한 표현이 들어가지 않도록 발송 전에 검토받는 것이 안전합니다. 법도 권리금소송센터 무료 전화상담 02-591-5657에서 통지 내용을 기준으로 답변 방향을 안내해 드립니다.

증거 — 지금부터 모아야 할 자료

통지 관련

임대인의 내용증명 원본, 발송·수령일 자료, 그 전후로 오간 문자·통화 녹음(대화 당사자로서의 녹음)·이메일을 시간순으로 정리합니다. 임대인의 태도 변화 과정 자체가 방해행위 입증의 축이 됩니다.

계약·차임 관련

임대차계약서와 갱신 관련 서면, 차임 계좌이체 내역, 관리비 납부 자료를 준비합니다. 연체가 없다는 사실은 권리금 보호의 전제를 지키는 기본 증거입니다.

권리금 관련

신규임차인 주선 내용증명, 권리금계약서, 시설투자 영수증, 매출자료, 상권·점포 시세 자료를 확보합니다. 손해배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 감정평가 권리금 중 낮은 금액이 상한이 되므로, 두 축의 자료가 모두 필요합니다. 소송으로 가면 소장 송달 다음날부터 소송촉진 등에 관한 특례법상 연 12%의 지연이자가 문제되며(법정이율 연 5%), 사무소 실데이터 기준 처리기간은 평균 10~14개월입니다.

자주 묻는 질문

Q1. 내용증명에 답변하지 않으면 인정한 것으로 되나요?

내용증명에 답하지 않았다고 해서 곧바로 상대방 주장을 인정한 효과가 생기는 것은 아닙니다. 다만 아무 대응 기록이 없으면 이후 분쟁에서 임차인의 의사를 입증할 자료가 부족해질 수 있으므로, 권리금 회수 의사만큼은 서면으로 밝혀 두는 것이 좋습니다.

Q2. 임대인이 내용증명에서 "권리금은 없다"고 단정했습니다. 포기해야 하나요?

아닙니다. 권리금 회수기회 보호는 법률(상가건물임대차보호법 제10조의4)이 정한 것이므로 임대인의 일방적 선언으로 없어지지 않습니다. 오히려 그런 문구는 임대인의 방해 의사를 보여주는 자료가 될 수 있으므로 통지서를 잘 보관하십시오.

Q3. 내용증명을 받고 이미 몇 달이 지났습니다. 늦은 건가요?

임대차가 아직 종료 전이고 보호기간 내라면 지금부터 주선을 시작하면 됩니다. 이미 종료되었더라도 손해배상 청구권의 소멸시효는 종료일부터 3년이므로, 종료 전 주선·거절 경위가 있었다면 청구를 검토할 수 있습니다. 시간이 지날수록 증거 확보가 어려워지므로 서두르는 것이 좋습니다.