상황 시나리오 — 리모델링 통보와 권리금의 충돌

상가에서 수년간 영업해 온 임차인이 임대차 종료를 앞두고 신규임차인을 구해 권리금 계약을 준비하고 있습니다. 그런데 임대인은 "낡은 건물을 대대적으로 리모델링할 계획"이라며 신규임차인과의 계약 체결을 거절하고 임차인에게 명도만을 요구합니다. 계약 체결 당시에는 리모델링이나 재건축에 관한 어떤 고지도 없었고, 공사 시기나 기간이 담긴 계획서를 제시받은 적도 없습니다.

이때 임차인이 확인해야 할 것은 세 가지입니다. 첫째, 임대인이 말하는 공사가 법률상 '철거·재건축'에 해당하는 수준인지 아니면 내부 수선·개보수 수준의 리모델링인지, 둘째, 철거·재건축이라 하더라도 제10조 제1항 제7호의 요건(계약 당시 구체적 고지, 안전사고 우려, 다른 법령상 철거·재건축)을 갖췄는지, 셋째, 요건을 갖추지 못했다면 권리금 회수기회 보호 절차를 어떻게 밟을지입니다.

권리금 회수기회 보호는 환산보증금 액수와 무관하게 모든 상가 임대차에 적용되므로(상가건물임대차보호법 제2조 제3항), 보증금과 차임이 큰 상가라 하더라도 이 검토의 출발점은 같습니다.

법적 평가 — 철거·재건축 요건은 좁고, 리모델링은 그보다 더 멉니다

1. 철거·재건축 사유가 인정되는 세 가지 경우

제10조 제1항 제7호는 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우를 갱신거절 사유로 정하면서, 그 범위를 세 가지로 못박고 있습니다. 계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거·재건축 계획을 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우, 안전사고의 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따라 철거·재건축이 이루어지는 경우입니다. 그리고 제10조의4 제1항 단서에 따라 제10조 제1항 각 호의 갱신거절 사유가 있는 때에는 권리금 회수기회 보호 의무가 배제될 수 있습니다.

거꾸로 말하면, 이 세 경우에 해당하지 않는 공사 계획은 갱신거절 사유도, 권리금 보호를 배제할 근거도 되기 어렵다는 뜻입니다.

2. '구체적 고지'는 계약 체결 당시가 기준입니다

첫 번째 유형의 핵심은 고지의 시점과 내용입니다. 임대차계약을 체결하던 그 시점에, 공사시기와 소요기간 등이 담긴 철거·재건축 계획이 구체적으로 고지되어 있어야 하고, 실제로 그 계획에 따라 진행되어야 합니다. 계약 기간 중간이나 종료 무렵에 비로소 "재건축할 예정"이라고 말하는 것은 이 요건과 거리가 있습니다. 계약서 특약에 "재건축 시 명도한다"는 정도의 추상적 문구만 있는 경우에도 공사시기·소요기간이 특정되지 않았다면 구체적 고지로 평가받기 어려울 수 있습니다. 다만 고지의 구체성 판단은 사안별로 달라질 수 있습니다.

3. 리모델링은 '철거 또는 재건축'과 같지 않습니다

조문이 말하는 것은 건물의 전부 또는 대부분의 철거·재건축입니다. 내부 인테리어 교체, 외벽 보수, 설비 교체와 같은 개보수 성격의 리모델링은 건물 자체를 철거하거나 다시 짓는 것이 아니므로, 이를 이유로 한 갱신거절이나 신규임차인 계약 거절은 정당한 사유로 인정되기 어렵습니다. 공사의 규모가 사실상 대부분의 철거에 이르는 예외적인 경우라면 평가가 달라질 수 있으나, 그 경우에도 고지 요건 등은 별도로 충족되어야 합니다. 안전사고 우려 유형 역시 노후·훼손·일부 멸실 등 객관적 상태가 뒷받침되어야 하며, 임대인의 일방적 주장만으로 인정되는 것이 아닙니다.

비교 — 배제가 가능한 경우와 어려운 경우

임대인이 "리모델링"이라는 표현을 쓰더라도 실제 공사 내용이 무엇인지가 중요합니다. 건축허가·신고 내용, 공사 도급계약, 안전진단 자료 등을 통해 공사의 실질이 철거·재건축인지 개보수인지 가려지게 됩니다.

대응 단계

1. 계약서와 고지 내역 확인. 임대차계약서에 철거·재건축 관련 특약이 있는지, 있다면 공사시기·소요기간이 특정되어 있는지 확인합니다. 계약 당시 받은 설명 자료가 있다면 함께 정리합니다.
2. 임대인의 거절 사유를 서면으로 확보. "리모델링 때문"이라는 답변을 문자·내용증명 회신·통화녹음으로 남깁니다. 사유가 무엇으로 표현되었는지가 이후 평가의 기초가 됩니다.
3. 주선 기간 내 신규임차인 주선. 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 신규임차인의 인적사항·자력 자료와 권리금 계약 내용을 갖춰 내용증명으로 계약 체결을 요청합니다.
4. 공사의 실질 자료 수집. 건축물대장, 건축허가·신고 여부, 공사 안내문 등으로 공사가 철거·재건축인지 개보수인지 확인할 자료를 모읍니다.
5. 손해배상 청구 검토. 요건 없는 거절로 회수가 무산되면 임대인을 상대로 권리금 상당 손해배상을 청구합니다. 소멸시효는 임대차 종료일부터 3년입니다. 법도 권리금소송센터의 권리금 소송 처리기간은 평균 10~14개월이었습니다.

증거 정리표

손해배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금(감정평가액) 중 낮은 금액이 상한입니다. 소송에서는 소장 부본 송달 다음날부터 소송촉진 등에 관한 특례법상 연 12%의 지연이자가 적용될 수 있습니다. 아울러 임차인이 3기분 차임액에 이르도록 연체한 이력이 있으면 권리금 보호에서 제외될 수 있으므로 차임 납부 내역도 함께 점검해야 합니다.

자주 묻는 질문