왜 이 구분이 중요한가

상가를 넘기는 실제 거래에서는 두 계약이 동시에 진행되는 경우가 많습니다. 임차인은 신규임차인에게서 권리금을 받고(권리금 계약), 신규임차인은 그 상가에서 영업할 수 있는 지위를 확보해야 합니다(임차권 양도 또는 새 임대차계약 체결). 이때 "권리금 계약에 임대인 동의가 필요 없다"는 말만 믿고 임대인을 배제한 채 거래를 진행하면, 신규임차인이 정작 그 상가에서 영업할 법적 지위를 확보하지 못하는 상황이 생길 수 있습니다.

반대로 임대인 입장만 걱정한 나머지 권리금 계약까지 임대인의 허락을 받아야 하는 것으로 오해하면, 임대인의 부당한 개입(권리금 직접 요구 등)을 당연한 것으로 받아들이게 되는 문제가 있습니다. 상가건물임대차보호법 제10조의4는 임대인이 신규임차인에게 권리금을 직접 요구하거나 수수하는 행위를 금지된 방해행위로 규정하고 있습니다.

즉 이 구분은 단순한 개념 정리가 아니라, 거래를 안전하게 설계하고 임대인의 부당한 요구에 대응하는 실무의 기초입니다.

임차권 양도 — 민법 제629조와 무단 양도의 위험

민법 제629조는 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차물을 전대하지 못하고, 임차인이 이를 위반한 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 임대차는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하는 계속적 계약이기 때문에, 임대인이 알지 못하는 사람으로 임차인이 바뀌는 것을 법이 통제하는 것입니다.

따라서 기존 임대차계약을 그대로 신규임차인에게 넘기는 방식(임차권 양도)을 택한다면 반드시 임대인의 동의를 받아야 합니다. 동의 없이 양도하고 신규임차인이 점포를 사용하기 시작하면, 임대인은 무단 양도를 이유로 임대차계약을 해지할 수 있고, 그렇게 되면 신규임차인은 점포에서 나가야 할 위험에 놓이며 이미 지급된 권리금을 둘러싼 분쟁으로 번지게 됩니다.

권리금 계약 — 임대인은 당사자가 아닙니다

권리금 계약은 임차인이 영업시설·비품 등 유형재산과 거래처·신용·영업상 노하우·상가 위치에 따른 이점 등 무형의 재산적 가치를 신규임차인에게 이전하고 그 대가로 권리금을 받기로 하는 계약입니다. 계약의 당사자는 임차인과 신규임차인이며, 임대인은 이 계약의 당사자가 아니므로 계약의 성립에 임대인의 동의가 필요하지 않습니다.

실무의 통상적인 구조는 이렇습니다. 임차인은 신규임차인과 권리금 계약을 체결하고, 신규임차인을 임대인에게 주선하여 임대인과 신규임차인 사이에 새로운 임대차계약이 체결되도록 합니다. 이 구조에서는 기존 임차권이 양도되는 것이 아니라 기존 임대차가 종료되고 새 임대차가 시작되므로, 민법 제629조의 동의 문제가 아니라 "임대인이 새 계약 체결에 협조하느냐"가 관건이 됩니다.

바로 이 지점에서 상가건물임대차보호법 제10조의4가 작동합니다. 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 신규임차인을 주선했는데도 임대인이 정당한 사유 없이 임대차계약 체결을 거절하거나, 현저히 고액의 차임·보증금을 요구하거나, 신규임차인에게 권리금을 직접 요구하는 등의 방해행위를 하면 임대인은 임차인에게 손해배상 책임을 집니다. 이 보호는 환산보증금 액수와 무관하게 모든 상가 임대차에 적용됩니다.

두 계약 비교표

실무 체크리스트 — 가게를 넘기기 전에

분쟁이 이미 시작된 경우라면 시간 관리가 중요합니다. 권리금 손해배상 청구권의 소멸시효는 임대차 종료일부터 3년이고, 소송은 법도 권리금소송센터의 실제 수행 데이터 기준 평균 10~14개월가량 소요됩니다. 승소 시 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 소장 송달 다음날부터 연 12%의 지연이자를 함께 청구할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

가게를 넘기는 방식 때문에 고민이시라면 계약서를 준비하신 뒤 02-591-5657로 문의해 주세요.