01왜 '임대인'이 상대방인가

상가건물임대차보호법 제10조의4는 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인과 관련하여, 임대인이 ①신규임차인에게 권리금을 직접 요구·수수하거나 ②신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 방해하거나 ③현저히 고액의 차임·보증금을 요구하거나 ④정당한 사유 없이 임대차계약 체결을 거절하는 행위를 금지하고, 이를 위반한 임대인에게 손해배상 책임을 지웁니다.

즉 이 손해배상의 채무자는 법률상 '임대인'으로 정해져 있습니다. 신규임차인이나 중개인은 이 조항에 따른 배상 상대방이 아닙니다(신규임차인과의 분쟁은 권리금계약 위반 등 별도의 법률관계로 다루어집니다). 따라서 소장을 쓰기 전 가장 먼저 할 일은 "우리 임대차계약의 임대인이 정확히 누구인가"를 확정하는 것입니다.

참고로 2019년 5월 16일 대법원 전원합의체 판결(2017다225312)은 전체 임대차기간이 10년을 초과한 임차인도 권리금 회수기회 보호를 받는다고 판단했으므로, 오래 영업한 임차인도 임대인을 상대로 한 청구를 포기할 이유가 없습니다.

02임대인 특정 — 등기부등본 확인이 출발점

임대인 특정의 기본 자료는 임대차계약서와 부동산 등기부등본(등기사항전부증명서)입니다. 계약서상 임대인 이름과 등기부상 소유자를 대조해 다음을 확인합니다.

법인이 소유자라면 법인등기사항증명서로 상호·법인등록번호·대표자를 확인해 법인을 피고로 특정합니다. 개인이라면 이름과 주소로 특정하되, 소장 송달을 위해 실제 거주지 파악도 필요합니다. 계약서상 임대인이 소유자의 배우자나 가족 명의인 경우처럼 명의가 얽힌 사건은 계약 체결 경위를 따져 실제 임대인이 누구인지 법률적으로 검토해야 합니다.

03임대인이 여러 명인 경우 — 공동임대인

상가 건물을 여러 명이 공유하면서 함께 임대차계약을 체결했다면, 이들은 공동임대인입니다. 이 경우 권리금 회수 방해에 대한 책임을 묻는 소송에서 공동임대인 전원을 피고로 삼는 것을 원칙적으로 검토하는 것이 안전합니다. 일부만을 상대로 하면 책임 범위를 두고 불필요한 다툼이 생기거나, 승소하고도 집행 대상 재산이 부족해지는 문제가 생길 수 있기 때문입니다.

계약서에 임대인으로 서명한 사람과 등기부상 공유자가 일부만 겹치는 경우도 있습니다. 예컨대 공유자 중 1인이 대표로 계약서에 서명한 사건이라면, 나머지 공유자에게도 임대인 지위가 인정되는지(대리·묵시적 동의 등)가 쟁점이 될 수 있으므로 계약 체결 경위 자료를 확보해 두어야 합니다.

04임대인이 바뀐 경우 — 지위 승계와 방해행위 시점

임대차 기간 중 건물이 매매 등으로 양도되는 일은 드물지 않습니다. 상가건물임대차보호법상 대항력(건물의 인도와 사업자등록)을 갖춘 임차인에 대하여는 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 것으로 보므로, 새 소유자가 임대인이 되어 임대차관계가 이어집니다.

문제는 손해배상 청구의 상대방입니다. 권리금 회수 방해에 대한 책임은 방해행위를 한 시점의 임대인에게 묻는 것이 원칙적인 출발점입니다. 정리하면 다음과 같습니다.

이런 사건에서는 등기부의 소유권 이전 일자, 신규임차인 주선 일자, 임대인의 거절 의사표시 일자를 시간순으로 정리한 타임라인이 결정적인 자료가 됩니다. 시점 정리가 곧 피고 특정의 근거가 되기 때문입니다.

05소 제기 전 마지막 점검

상대방을 정했다면 청구의 나머지 요건도 함께 점검합니다. 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지의 기간에 신규임차인을 주선했는지, 임대인의 행위가 방해 4유형에 해당하는지, 임대인이 주장할 만한 정당한 사유(신규임차인의 자력 부족, 의무 위반 우려, 1년 6개월 이상 비영리 사용 등)에 대한 반박 자료가 있는지, 3기분 차임 연체 등 보호 제외 사유는 없는지 확인합니다.

손해배상 청구권의 소멸시효는 임대차 종료일부터 3년이므로 시효 관리도 필수입니다. 청구액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금(감정평가) 중 낮은 금액이 상한이 되고, 승소 시 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 소장 송달 다음날부터 연 12%의 지연이자를 함께 청구할 수 있습니다.

06자주 묻는 질문

건물주가 바뀌어 누구에게 청구해야 할지 막막하시다면, 등기부등본을 준비하신 뒤 02-591-5657로 상담해 보시기 바랍니다.