이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

• 임대인이 "내가 아는 사람을 들이겠다"며 직접 신규임차인을 데려왔다.
• 내가 애써 주선한 신규임차인 후보와의 계약은 임대인이 거절했다.
• 임대인 측 사람이 권리금을 준다고 했는데 실제로는 안 주거나, 그 돈이 임대인에게 흘러간 것 같다.
• 이 상황에서 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있는지, 요건이 무엇인지 알고 싶다.

상황 정리임대인이 신규임차인을 직접 데려오는 상황이란

상가 임차인이 영업을 마치고 나가면서 권리금을 회수하는 가장 일반적인 방법은, 임차인이 직접 다음 세입자가 될 사람을 찾아 그 사람으로부터 권리금을 받는 것입니다. 그런데 계약 만료가 다가오면 임대인이 먼저 "이미 들어올 사람을 정해놨다"거나 "내가 아는 지인에게 넘기겠다"며 임차인이 데려온 후보와의 계약을 거부하고, 자신이 직접 물색한 사람과 임대차계약을 체결하려는 경우가 종종 생깁니다.

이런 장면만 보면 임차인 입장에서는 "권리금을 못 받게 됐다"고 단정하기 쉽습니다. 하지만 법이 보는 구도는 조금 다릅니다. 상가건물임대차보호법은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차가 종료될 때까지의 기간 동안 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절하는 행위를 권리금 회수기회 방해행위의 하나로 규정하면서도(제10조의4①4호), 동시에 임대인이 직접 선택한 사람이 일정한 조건을 갖추면 그 거절에 정당한 사유가 있는 것으로 보는 별도 규정을 두고 있습니다(제10조의4②4호). 결국 쟁점은 "임대인이 직접 데려왔는가"가 아니라 "그 사람과의 관계에서 법이 정한 요건을 충족했는가"입니다.

이 요건 판단은 실제로 분쟁이 되었을 때 승패를 가르는 핵심 지점입니다. 임대인 쪽에서는 흔히 "내가 데려온 사람이니 문제없다"는 식으로 이야기하지만, 조문은 그렇게 단순하게 규정하고 있지 않습니다. 아래에서 방해행위 체계 전체를 먼저 정리한 뒤, 임대인이 데려온 사람과의 관계에서 요구되는 두 가지 요건을 구체적으로 짚어보겠습니다.

법 구조권리금 회수기회 방해행위, 네 가지 유형부터

상가건물임대차보호법 제10조의4①은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 어느 하나에 해당하는 행위로 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받지 못하게 하여서는 안 된다고 정하면서 네 가지 유형을 열거합니다. 첫째, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나, 그 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위입니다. 둘째, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위입니다. 셋째, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세·공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위입니다. 넷째, 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위입니다.

이번 글에서 다루는 상황, 즉 임대인이 직접 물색한 사람과 계약을 진행하며 임차인이 데려온 후보를 배제하는 경우는 실질적으로 넷째 유형, 즉 정당한 사유 없는 계약 체결 거절에 해당하는지가 문제 됩니다. 임차인이 애써 주선한 후보와의 계약을 거절했으니 방해행위처럼 보이는 것이 당연합니다.

다만 조문은 이 넷째 유형에 대해 "정당한 사유"가 있으면 방해행위로 보지 않는다는 예외를 함께 두고 있고, 제10조의4②는 어떤 사정이 있으면 그 정당한 사유가 있는 것으로 보는지를 네 가지 호로 나누어 규정합니다. 이 가운데 네 번째 호, 즉 ②4호가 임대인이 선택한 신규임차인에 관한 규정입니다. 결국 임대인이 직접 데려온 사람과 계약하며 임차인의 후보를 거절한 사안은, ①4호의 방해행위 성립 여부를 ②4호가 정한 조건에 비추어 다시 판단하는 구조로 흘러갑니다.

여기서 한 가지 주의할 점이 있습니다. 제10조의4②는 1호부터 4호까지의 사정이 있으면 정당한 사유가 "있는 것으로 본다"는 형식의 규정입니다. 이는 그 네 가지 사정에 해당하지 않는 다른 사정도 정당한 사유로 인정될 수 있는지를 원천적으로 막는 규정이 아니라는 뜻이지만, 반대로 ②에 열거되지 않은 사정이 실제로 정당한 사유로 인정되는지는 개별 사안에서 판단이 갈릴 수 있는 영역이라 여기서 단정하기는 어렵습니다. 다만 임대인이 데려온 사람이 쟁점이 되는 대부분의 사안에서는 ②4호의 요건 충족 여부가 실질적인 판단 기준이 되므로, 아래에서 이 요건을 구체적으로 나누어 보겠습니다.

핵심 요건②4호, 두 가지 요건이 모두 갖춰져야 한다

제10조의4②4호는 "임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우"를 정당한 사유가 있는 것으로 보는 사정 중 하나로 규정합니다. 문장을 그대로 풀어보면 두 가지 요소가 함께 요구된다는 것을 알 수 있습니다.

주목할 부분은 조문이 지급의 상대방을 분명히 "임차인"으로 적고 있다는 점입니다. 임대인이 데려온 사람이 권리금을 지급하더라도 그 돈이 임차인이 아니라 임대인에게 건너간다면, 그 지급은 ②4호가 예정한 지급이 아닙니다. 권리금 회수기회 보호 제도의 취지 자체가 임차인이 자신의 영업가치를 다음 임차인으로부터 회수하도록 보장하는 데 있으므로, 그 대가가 임차인에게 귀속되지 않는 구조라면 임대인의 거절에 정당한 사유를 인정하기 어렵다는 결론으로 이어질 수 있습니다.

실무적으로는 임대인이 데려온 사람과 임차인 사이에 권리금 계약서를 작성하는 단계에서부터 금액, 지급 시기, 지급 방식, 그리고 지급받는 계좌가 임차인 명의인지를 명확히 남겨두는 것이 중요합니다. 계약서에 지급 상대방이 모호하게 적혀 있거나, 실제 송금 내역이 임차인 계좌가 아닌 다른 곳으로 향했다면 나중에 요건 충족 여부를 다투는 국면에서 임차인에게 불리하게 작용할 수 있습니다.

요건 미충족 사례이런 경우는 정당한 사유로 인정되지 않는다

②4호의 두 요건 중 하나라도 빠지면 임대인이 데려온 사람과 계약했다는 사정만으로는 거절이 정당해지지 않습니다. 실무에서 자주 확인되는 유형을 정리하면 다음과 같습니다.

표에서 보듯 임대인이 "내가 사람을 데려왔다"는 사실 자체는 요건 판단에서 출발점일 뿐입니다. 실제로 임차인과 그 사람 사이에 권리금 계약이 체결되고 돈이 오갔는지가 확인되어야 비로소 정당한 사유 인정 여부를 따질 수 있습니다. 만약 계약도, 지급도 없이 임대인이 일방적으로 "내 사람과 계약할 테니 권리금은 없다"는 식으로 밀어붙인다면, 이는 오히려 정당한 사유 없는 계약 체결 거절, 즉 제10조의4①4호 방해행위에 해당할 여지가 커집니다.

또한 요건이 충족되지 않은 상태에서 임대인이 계약 체결을 거절하며 임차인의 권리금 회수 기회를 사실상 박탈했다면, 이는 앞서 본 네 가지 방해행위 유형 중 어느 것에도 해당할 수 있어 손해배상 청구 가능성을 검토할 실익이 큽니다. 다만 이 판단은 계약 경위, 협상 기록, 실제 지급 내역 등 개별 사실관계를 꼼꼼히 따져야 하는 영역이므로, 단정적으로 결론 내리기보다 자료를 정리해 상담받는 것이 안전합니다.

혼동 주의①1호와 헷갈리지 말아야 할 지점

①1호는 문언상 "임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자"를 대상으로 한 규정입니다. 임대인이 자신이 직접 데려온 사람으로부터 어떤 명목으로든 돈을 받는 행위가 있다면, 그 행위를 곧바로 ①1호에 해당한다고 단정해서는 안 됩니다. ①1호가 예정한 구도는 임차인이 주선한 사람을 임대인이 가로막는 상황이기 때문입니다.

다만 임대인이 자신이 데려온 사람으로부터 권리금 명목의 돈을 받으면서 임차인의 권리금 회수 기회를 사실상 무력화하는 결과가 발생했다면, 그 행위가 전체적으로 방해행위의 다른 유형에 해당하는지, 또는 정당한 사유 인정 여부에 어떤 영향을 미치는지는 개별 사안의 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있는 영역입니다. 이 부분은 조문만으로 일률적으로 답하기 어려우므로 섣불리 단정하지 않는 것이 바람직합니다.

정리하면, 임대인이 데려온 사람과 관련된 분쟁에서는 ①1호(임차인이 주선한 후보에 대한 요구·수수)와 ②4호(임대인이 선택한 후보에 관한 정당한 사유 판단)를 각각 별개의 틀로 놓고, 내 사안이 어느 조문의 적용 국면에 놓여 있는지부터 구분하는 것이 첫걸음입니다.

대응 순서임차인이 지금 정리해야 할 자료와 절차

위 절차에서 가장 놓치기 쉬운 부분은 "계약서만 확인하고 실제 지급 여부는 확인하지 않는" 실수입니다. ②4호는 계약 체결과 실제 지급을 모두 요구하므로, 계약서가 있다는 사실만으로 임대인의 거절이 정당하다고 단정할 수 없습니다. 실제 지급이 이루어지지 않았거나 지급 상대방이 임차인이 아니라면, 그 사실 자체가 임차인에게 유리한 자료가 됩니다.

자료 정리는 한 번에 몰아서 하기보다 진행 단계마다 조금씩 기록해두는 편이 실수를 줄입니다. 예를 들어 임대인으로부터 "새로운 후보가 있다"는 이야기를 처음 들은 날짜, 그 후보와의 협의가 시작된 날짜, 권리금 계약서가 작성된 날짜, 실제 송금이 이루어진 날짜를 각각 별도로 메모해두면 나중에 시간 순서를 다시 구성할 때 훨씬 수월합니다. 특히 임대인이 구두로만 진행 상황을 알려주는 경우가 많으므로, 통화나 대화 내용을 문자로 다시 확인받는 습관을 들이는 것도 좋은 방법입니다.

손해배상과 시효요건 미충족 시 청구할 수 있는 범위

②4호 요건이 갖춰지지 않았는데도 임대인이 자신이 데려온 사람과 계약을 강행하며 임차인의 권리금 회수를 막았다면, 임차인은 임대인을 상대로 손해배상을 청구하는 방법을 검토할 수 있습니다. 이때 손해배상액은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 지급하기로 한 권리금과, 임대차가 종료될 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 정해져 있습니다(제10조의4③). 다시 말해 임차인이 협상 과정에서 받기로 했던 금액과, 임대차 종료 당시의 권리금(소송에서는 흔히 감정평가를 통해 다투게 되는 부분입니다)을 비교해 그중 더 낮은 쪽이 상한이 되는 구조이며, 이 두 기준 중 하나를 임의로 골라 전액을 받아낼 수 있는 구조가 아니라는 점을 정확히 이해해 둘 필요가 있습니다.

여기서 다시 한 번 강조할 부분은 권리금의 흐름 방향입니다. 권리금 회수기회 보호 제도에서 권리금은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 지급하는 돈이며, 임대인을 상대로 하는 것은 권리금 자체의 반환 청구가 아니라 방해행위로 인한 손해배상 청구입니다. 임대인이 데려온 사람과의 관계에서도 이 방향은 바뀌지 않습니다. 즉 임차인이 임대인에게 직접 권리금을 요구하는 것이 아니라, 방해행위로 인해 입은 손해를 배상하라고 청구하는 구조입니다.

손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년이 지나면 시효로 소멸합니다(제10조의4④). 임대인이 데려온 사람과의 계약이 진행 중이거나 이미 체결된 상황이라도, 협상 기록과 지급 여부를 확인하는 절차를 미루면 시효 계산이 임박했을 때 자료를 모으기가 훨씬 어려워집니다. 사실관계가 복잡하게 얽혀 있을수록 이른 시점에 자료를 정리해 상담을 받아보는 편이 안전합니다.

특히 임대인이 데려온 사람과의 계약이 오래전에 마무리된 경우라면, 지금 시점에서 3년의 시효 기간 중 얼마가 남았는지부터 계산해볼 필요가 있습니다. 임대차 종료일을 정확히 특정하고, 그로부터 3년이 되는 날짜를 역산해두면 남은 기간 안에 어떤 절차를 밟아야 할지 계획을 세우기가 수월해집니다. 시효가 임박한 상황이라면 자료 수집과 병행해 내용증명 발송 등 시효 중단 조치를 서둘러 검토하는 것이 바람직하며, 혼자 판단하기보다 관련 서류를 갖춰 전문가와 함께 확인하는 편이 안전합니다.

사례로 보는 판단가상 사례로 요건을 대입해 보면

조문만 읽으면 추상적으로 느껴지는 요건도, 구체적인 상황에 대입해보면 판단이 한결 선명해집니다. 다음은 실제 상담에서 자주 등장하는 유형을 재구성한 가상 사례로, 특정 사건을 가리키는 것은 아닙니다.

사례A. 임대인이 지인을 데려와 "권리금은 내가 알아서 정리하겠다"고만 말하고, 그 지인과 임차인 사이에는 어떤 서면도 오가지 않은 채 임대차계약이 먼저 체결됐습니다. 이 경우 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이의 권리금 계약 자체가 존재하지 않으므로 요건 ①이 처음부터 성립하지 않습니다. 임대인의 거절에 정당한 사유가 있다고 보기 어려운 전형적인 유형입니다.

사례B. 임대인이 데려온 사람과 임차인이 권리금 계약서를 작성했지만, 계약서상 지급 기한이 지났는데도 잔금이 들어오지 않았습니다. 계약 체결이라는 형식은 갖췄지만 실제 지급이라는 요건 ②가 미완성 상태이므로, 이 시점까지는 ②4호의 정당한 사유가 완성됐다고 보기 어렵습니다. 지급이 늦어지는 이유와 경위를 기록해두는 것이 중요합니다.

사례C. 임대인이 데려온 사람이 임차인과 권리금 계약을 맺고 계약서에 기재된 금액을 임차인 명의 계좌로 전액 입금까지 마쳤습니다. 이 경우 요건 ①·②가 모두 갖춰진 것으로 볼 수 있는 전형적인 유형이며, 이런 사실관계라면 임대인의 계약 체결이 정당한 사유가 있는 것으로 판단될 가능성이 높아집니다. 세 사례를 비교하면, 결국 서류와 실제 자금 흐름을 함께 확인하는 절차가 왜 중요한지가 드러납니다.

임차인의 선택지내가 주선한 후보는 계속 유지해도 되는가

임대인이 자신의 후보를 데려왔다고 해서 임차인이 직접 주선하던 신규임차인 후보를 포기해야 하는 것은 아닙니다. 임대인이 데려온 사람과의 절차가 ②4호 요건을 아직 충족하지 못한 단계라면, 임차인은 자신이 주선한 후보와의 협상을 계속 진행하면서 임대인에게 그 후보와의 계약 체결을 요청할 수 있습니다. 이때 임대인이 정당한 사유 없이 임차인의 후보와의 계약 체결을 거절한다면, 이는 별도로 제10조의4①4호의 방해행위 판단 대상이 될 수 있습니다.

실무적으로는 임대인이 데려온 후보와의 절차, 임차인이 주선한 후보와의 절차를 별개의 트랙으로 놓고 각각의 진행 상황과 날짜를 기록해두는 방식이 도움이 됩니다. 나중에 어느 시점에 어떤 근거로 어떤 결정이 내려졌는지를 재구성해야 할 때, 이런 기록이 사실관계를 뒷받침하는 자료가 됩니다.

또한 임대인이 데려온 사람과의 계약이 최종적으로 무산되는 경우도 있습니다. 이런 상황에서는 임차인이 다시 자신의 후보를 주선하거나 새로운 후보를 찾을 수 있는 시간이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지의 기간 중 남은 범위로 한정된다는 점을 유념해야 합니다. 협상이 길어질수록 방해행위 기간 안에 새로운 후보를 확보하고 계약까지 마칠 시간이 줄어들 수 있으므로, 임대인 측 진행 상황을 가능한 한 이른 시점부터 파악해두는 것이 유리합니다.

협상 단계 유의점임대인 후보를 받아들이기 전 요구할 것들

임대인이 데려온 사람과의 계약을 임차인이 수용하는 쪽으로 협상이 흘러간다면, 서명 전에 몇 가지를 분명히 짚고 넘어가는 편이 좋습니다. 우선 권리금 계약서에 임차인 본인의 성명과 계좌 정보를 지급받는 당사자로 명확히 기재하도록 요구해야 합니다. 계약서 문구가 "신규임차인이 임대인 또는 임차인에게 권리금을 지급한다"는 식으로 모호하게 되어 있으면, 실제 지급 시 어느 쪽으로 돈이 흘러갔는지를 두고 다시 다툼이 생길 수 있습니다.

다음으로 지급 시기와 지급 방법을 구체적으로 특정해야 합니다. "임대차계약 체결 후 상당한 기간 내"처럼 막연한 표현보다는 특정 날짜, 혹은 특정 사건(예: 임대차계약 체결일로부터 며칠 이내)을 기준으로 명시하는 것이 나중에 지급 여부를 확인하기 쉽습니다. 또한 지급 방법은 계좌 이체로 정해 기록이 남도록 하는 편이 현금 지급보다 분쟁 예방에 유리합니다.

임대인이 협상 과정에서 "권리금 계약은 나중에 정리하고 임대차계약부터 먼저 체결하자"고 제안하는 경우도 있습니다. 이런 순서로 진행되면 임대차계약이 먼저 확정된 뒤 권리금 계약 체결이나 지급이 흐지부지되는 위험이 커질 수 있습니다. 가능하다면 권리금 계약 체결과 지급을 임대차계약 체결과 가까운 시점에, 또는 그 전에 마무리하도록 협의하는 것이 임차인에게 안전한 순서입니다.

마지막으로 협상 과정에서 오간 모든 제안과 합의 사항은 문자메시지나 이메일 등 기록이 남는 방식으로 재확인해두는 습관이 필요합니다. 구두로만 합의된 사항은 나중에 요건 충족 여부를 다툴 때 증명하기가 훨씬 까다롭기 때문입니다.

자주 묻는 질문임대인이 데려온 신규임차인 권리금 FAQ