상가를 운영하다 임대차 종료가 다가오면 임차인은 신규임차인을 찾아 권리금을 회수하려 합니다. 그런데 건물주 본인이 아니라 건물을 관리하는 관리인이나 관리회사 직원, 때로는 건물주의 배우자나 자녀가 나서서 "여기는 새 세입자 안 받는다", "권리금 얘기는 하지 마라"고 잘라 말하는 경우가 적지 않습니다. 정작 소유자 명의의 임대인 본인과는 통화조차 어려운 상황에서 이런 말을 들으면 임차인은 당황스러울 수밖에 없습니다.

더 곤란한 점은 나중입니다. 관리인의 거절 때문에 신규임차인 주선이 막혀 손해배상을 청구하려 하면, 임대인 측에서 "나는 그런 말을 한 적 없다", "관리인이 마음대로 한 것"이라며 발을 빼는 경우가 있습니다. 이럴 때 관리인의 발언을 임대인의 방해행위로 인정받을 수 있는지, 그리고 그 과정에서 임차인이 무엇을 해 두어야 하는지를 이번 글에서 순서대로 정리합니다.

문제를 어렵게 만드는 것은, 임차인 입장에서는 애초에 관리인과 임대인을 명확히 구분해 대응할 이유가 없었다는 점입니다. 평소 임대료를 관리인에게 내고, 시설 관련 민원도 관리인에게 이야기해 왔다면, 신규임차인 주선 문제도 자연스럽게 관리인과 상의하게 됩니다. 그러다 막상 거절을 당하고 나서야 "이 발언이 법적으로 누구의 책임인가"라는 질문에 부딪히는 경우가 많습니다. 그래서 문제가 불거지기 전, 즉 신규임차인을 구하는 단계에서부터 대응 방식을 정확히 알아 두는 것이 중요합니다.

다음 중 하나라도 해당한다면 이 글을 끝까지 읽어보시기 바랍니다.

• 관리인·관리회사·건물주 가족이 신규임차인에게 거절 의사를 전달한 경우
• 건물주 본인과는 연락이 닿지 않거나 건물주가 모르는 일이라고 주장하는 경우
• 관리인의 거절 발언을 근거로 권리금 손해배상을 검토 중인 경우
• 임대인이 여러 명이거나 소유 구조가 복잡한 건물인 경우

방해금지 의무의 주체는 '임대인' — 조문부터 정확히 봅니다

상가건물임대차보호법 제10조의4①은 "임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다"고 정합니다. 그리고 4호는 "그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위"를 방해행위의 하나로 규정합니다.

조문을 그대로 읽으면 방해금지 의무를 지는 주체, 그리고 계약 체결을 거절하는 주체 모두 '임대인'입니다. 관리인이나 관리회사, 건물주의 가족은 조문 어디에도 등장하지 않습니다. 그래서 관리인이 아무리 단호하게 거절 의사를 밝혀도, 그 발언이 법적으로 임대인의 거절 행위와 같게 평가되려면 별도의 근거가 필요합니다.

이 구조는 권리금 회수기회 보호 제도 전체의 성격과도 맞닿아 있습니다. 제10조의4가 보호하려는 것은 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 지급받을 기회이고, 그 기회를 막을 수 있는 지위에 있는 사람은 임대차계약의 당사자인 임대인입니다. 임대인이 아닌 제3자의 개인적인 방해 행위까지 이 조문으로 곧바로 규율하는 것은 조문의 문언을 벗어나므로, 관리인의 행위를 임대인에게 연결하는 법리적 근거를 별도로 갖추어야 하는 것입니다.

그 근거가 되는 것이 민법의 대리 제도입니다. 관리인에게 임대인을 대리해 계약 체결 여부를 결정할 권한이 있었다면, 관리인의 거절은 곧 임대인의 거절과 같은 법적 효과를 가질 수 있습니다. 반대로 관리인에게 그런 권한이 없었다면, 원칙적으로 그 발언은 관리인 개인의 의사표시에 그치고 임대인에게 곧바로 귀속되지 않습니다.

다만 권한이 없어 보이는 경우에도 예외적으로 표현대리가 성립해 임대인이 책임을 지는 경우가 있습니다. 이 구조를 이해해야 관리인의 거절 발언을 어떻게 다뤄야 할지 판단할 수 있습니다. 아래에서 대리의 기본 원칙과 표현대리 두 유형을 차례로 살펴보겠습니다.

여기서 말하는 '관리인'은 건물 관리를 전담하는 관리회사 직원만을 가리키지 않습니다. 임대인 본인의 배우자나 자녀가 임대차 업무를 사실상 도맡아 처리해 온 경우, 부동산 중개업소 직원이 임대인을 대신해 연락을 주고받아 온 경우도 넓게는 같은 구조로 봐야 합니다. 누가 그 발언을 했는지 이름표보다 중요한 것은, 그 사람이 임대인으로부터 어떤 권한을 실제로 부여받았는지입니다.

임차인 입장에서는 평소 임대인과의 연락이 대부분 관리인을 통해 이루어져 왔다면, 관리인의 말을 임대인의 뜻으로 받아들이는 것이 자연스러울 수 있습니다. 하지만 법적으로는 그 신뢰가 정당한 것이었는지를 별도로 따져야 하므로, 지금부터 살펴볼 대리 관련 조문의 요건을 정확히 이해해 두는 것이 중요합니다. 조문 하나하나는 짧지만, 실제 사례에 적용하려면 관리인의 업무 범위와 대화 경위까지 함께 놓고 판단해야 하는 만큼 차근차근 짚어보겠습니다.

관리인이 신규임차인을 거절하면 권리금 방해가 되나요?

민법 제114조①은 "대리인이 그 권한 내에서 본인을 위한 것임을 표시한 의사표시는 직접 본인에게 대하여 효력이 생긴다"고 정합니다. 즉 관리인이 임대인으로부터 '신규임차인과의 계약 체결 여부를 결정할 권한'을 실제로 받았고, 신규임차인이 되려는 사람에게 임대인을 위해 행동한다는 점을 밝히면서 계약을 거절했다면, 그 거절은 임대인이 직접 거절한 것과 같은 효력을 가질 수 있습니다.

이 경우라면 제10조의4①4호의 '임대인이 임대차계약의 체결을 거절하는 행위'에 해당할 여지가 커집니다. 관건은 관리인이 실제로 그런 권한을 부여받았는지입니다. 건물 관리 업무를 맡은 사람이라고 해서 언제나 임대차계약 체결이나 거절까지 결정할 권한을 가지는 것은 아닙니다.

실무에서 관리인의 업무 범위는 임대료 수납, 시설 관리, 민원 응대처럼 한정적인 경우가 많습니다. 그런 관리인이 "새 세입자는 안 받는다"고 말했다면, 그 말이 임대인으로부터 위임받은 권한 안에서 나온 것인지부터 따져 봐야 합니다. 권한 범위는 위임 계약서, 관리 업무 지시 내용, 평소 업무 처리 방식 등으로 확인하는 경우가 많습니다.

권한이 명확히 확인되지 않는다면 곧바로 '임대인의 거절행위'라고 단정하기는 어렵습니다. 이럴 때 살펴봐야 하는 것이 바로 표현대리 법리입니다. 대리권이 없거나 범위를 넘었더라도 일정한 요건이 갖춰지면 본인, 즉 임대인이 책임을 지는 경우가 있기 때문입니다.

권한 확인의 실마리는 생각보다 여러 곳에 있습니다. 관리인이 임대차계약서 작성이나 갱신에 관여해 왔는지, 보증금이나 차임을 관리인 명의 계좌로 받아 온 것인지 임대인 명의 계좌로 받아 온 것인지, 임대인이 과거에 관리인을 통해 계약 조건을 통보한 적이 있는지 등을 하나씩 짚어 보면 권한의 범위가 조금씩 드러납니다. 이런 정황을 미리 정리해 두면 이후 법률 상담에서도 훨씬 구체적인 조언을 받을 수 있습니다.

표현대리 두 갈래, 제125조와 제126조를 헷갈리면 안 됩니다

표현대리는 대리권이 없는 사람의 행위라도 일정한 사정이 있으면 마치 정당한 대리행위처럼 본인에게 효력을 인정하는 제도입니다. 이번 상황과 관련해 검토할 수 있는 조문은 민법 제125조와 제126조 두 가지이고, 두 조문은 요건이 서로 다릅니다.

민법 제125조(대리권수여의 표시에 의한 표현대리)는 "제3자에 대하여 타인에게 대리권을 수여함을 표시한 자는 그 대리권의 범위 내에서 행한 그 타인과 그 제3자 간의 법률행위에 대하여 책임이 있다"고 정합니다. 그러나 제3자가 대리권 없음을 알았거나 알 수 있었을 때에는 그러하지 아니합니다. 즉 임대인이 신규임차인이 되려는 사람에게 "이 관리인이 앞으로 임대차 관련 업무를 처리할 것"이라는 취지를 표시한 적이 있는지가 핵심입니다.

민법 제126조(권한을 넘은 표현대리)는 대리인이 그 권한 외의 행위를 한 경우, 제3자가 그 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있는 때에 본인이 책임을 지도록 합니다. 즉 관리인에게 임대료 수납 같은 기본적인 대리권은 있었지만, 계약 체결 거절이라는 그 범위를 넘는 행위를 한 경우에 문제 되는 조문입니다. 이때는 '기본대리권의 존재'와 '상대방이 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유'가 함께 필요합니다.

두 조문은 출발점이 다릅니다. 제125조는 임대인이 스스로 대리권을 준 것처럼 표시했는지를 묻고, 제126조는 관리인에게 애초에 어떤 범위든 실제 대리권이 있었는지를 전제로 그 범위를 넘었는지를 묻습니다. 대리권이 없으면 무조건 제125조나 제126조 중 하나가 적용된다고 뭉뚱그릴 것이 아니라, 상황을 정확히 구분해 어느 조문에 해당하는지 상담받는 것이 좋습니다.

다만 표현대리가 실제로 인정될지는 관리인의 업무 범위, 평소 임대인과 관리인의 관계, 신규임차인이 되려는 사람이 관리인의 권한을 어떻게 인식했는지 등 사실관계에 따라 달라지는 영역입니다. 이 글만으로 개별 사안의 표현대리 성립 여부를 단정할 수는 없으며, 구체적인 자료를 바탕으로 한 판단이 필요합니다.

한 가지 더 유의할 점은, 신규임차인이 되려는 사람 스스로 관리인에게 대리권이 없다는 사실을 알았거나 알 수 있었던 경우에는 제125조의 표현대리가 애초에 성립하지 않는다는 것입니다. 예를 들어 신규임차인이 되려는 사람이 등기부등본을 확인해 실제 소유자가 따로 있다는 사실을 이미 알고 있었다면, 관리인의 말만 믿고 계약을 포기했다는 주장이 받아들여지기 어려울 수 있습니다. 이런 세부 사정까지 함께 검토해야 정확한 결론에 가까워집니다.

임대인이 여럿이면 누구에게 통지해야 하나요?

건물이 공동소유 형태이거나 상속으로 소유자가 여러 명으로 나뉜 경우, 관리인이 그중 한 명의 지시만 받아 움직이는 경우도 있습니다. 이때 누구에게 통지하고 누구를 상대로 손해배상을 청구해야 하는지는 소유관계와 임대차계약의 당사자 구성에 따라 달라지는 영역입니다.

임대차계약서에 임대인으로 기재된 사람이 실제 소유자와 다르거나, 계약 체결 당시 대리인을 통해 계약했던 사정이 있다면 그 경위까지 함께 확인해야 합니다. 공동소유자 전원이 임대인 지위를 가지는지, 그중 일부만 임대차계약의 당사자인지에 따라 통지와 청구의 상대방이 달라질 수 있습니다.

이런 사안은 등기부등본, 임대차계약서, 그동안 임대인 측과 주고받은 연락 기록을 종합해 판단해야 하는 경우가 많아, 이 글에서 일반적인 결론을 단정하기는 어렵습니다. 소유관계가 복잡하다고 판단되면 자료를 갖추어 미리 상담받는 것이 안전합니다. 통지 대상을 잘못 정해 시간을 허비하면 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지의 주선 기간이나, 임대차 종료일부터 3년인 손해배상 시효 관리에도 불리해질 수 있습니다.

실무적으로는 확인되는 공동소유자 전원에게 통지 내용을 보내 두는 방법을 고려할 수 있습니다. 어느 한 명에게만 통지했다가 나중에 "나는 그런 연락을 받은 적이 없다"는 답변이 나오면 방해행위 입증에 공백이 생길 수 있기 때문입니다. 등기부등본에 표시된 공유자 전원의 주소로 같은 내용의 통지를 보내 두면, 적어도 통지 절차와 관련해서는 다툼의 여지를 줄일 수 있습니다.

사례로 보는 판단 — 권한 있는 관리인 vs 권한이 불분명한 관리인

같은 '거절'이라도 관리인의 권한이 어느 정도 확인되느냐에 따라 판단이 크게 달라집니다. 두 가지 상황을 나누어 비교해 보겠습니다.

두 경우 모두 결국 사실관계 입증의 문제로 귀결됩니다. 위임장이나 업무 지시서 같은 문서가 있다면 유리하지만, 실무에서는 구두로만 관리를 맡기는 경우도 많아 증거 확보가 쉽지 않습니다. 그래서 관리인과의 대화, 문자, 통화 내용을 처음부터 기록해 두는 습관이 중요합니다. 판단이 애매한 경계선상의 사례도 적지 않으므로, 스스로 단정하기보다는 확보한 자료를 전문가와 함께 검토하는 편이 안전합니다.

두 상황을 섞어서 판단하는 실수도 조심해야 합니다. 관리인에게 임대료 수납 권한만 있었는데도 "관리인이 늘 임대인을 대신해 왔으니 이번 거절도 임대인의 뜻일 것"이라고 넘겨짚는 것은 위험합니다. 반대로 관리인이 실제로 폭넓은 권한을 위임받았는데도 "관리인일 뿐이니 상관없다"고 가볍게 넘기는 것도 권리금 회수기회를 놓치는 결과로 이어질 수 있습니다. 결국 개별 사안의 권한 범위를 하나씩 확인하는 절차가 반드시 필요합니다.

신규임차인이 되려는 사람 입장에서도 이 문제는 남의 일이 아닙니다. 관리인의 거절만 듣고 계약을 포기했다가, 나중에 기존 임차인이 표현대리를 주장하며 별도의 분쟁이 이어질 수도 있기 때문입니다. 그래서 신규임차인이 되려는 사람도 가능하면 임대인 본인과 직접 연락해 조건을 확인해 보는 것이, 기존 임차인의 권리금 회수는 물론 자신의 계약 안정성을 위해서도 도움이 될 수 있습니다.

소송에서 입증하는 법 — 기록·통지·답변 관리

관리인의 거절 발언을 근거로 권리금 손해배상을 청구하려면, 발언 자체를 남겨 두는 것에서 출발합니다. 관리인과 나눈 문자메시지나 카카오톡 대화, 통화 녹음, 만남 이후 정리한 메모 등이 기초 자료가 됩니다. 자신이 참여한 대화를 녹음하는 것은 통신비밀보호법 제14조①이 금지하는 '공개되지 아니한 타인간의 대화' 녹음에 해당하지 않지만, 그 녹음이 법정에서 증거로 받아들여지는지는 법원이 개별적으로 판단합니다.

다음으로 관리인의 권한 범위를 보여줄 자료를 모아야 합니다. 관리위탁계약서, 임대인이 관리인에게 보낸 업무 지시 메시지, 관리인이 평소 처리해 온 업무의 범위를 보여주는 자료 등이 있다면 표현대리 성립 여부를 다투는 데 도움이 됩니다. 자료가 부족하다면 사실조회나 문서제출 요청 같은 소송상 절차를 통해 확보를 시도할 수 있습니다.

임대인 본인에게 보낸 통지와 그에 대한 답변 또는 무응답 기록도 함께 정리해 두어야 합니다. 앞서 설명한 대로 임대인 본인에게 직접 도달시킨 통지가 있다면, 관리인을 통한 거절과 별개로 임대인이 방해행위를 했는지를 다투는 근거가 될 수 있습니다. 시간 순서대로 정리한 경과표는 소송에서 방해행위의 경위를 설명하는 데도 유용합니다.

손해배상을 청구할 때는 상가건물임대차보호법 제10조의4③에 따라 손해배상액이 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다는 점, 그리고 같은 조 ④에 따라 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 청구권을 행사해야 한다는 점을 함께 관리해야 합니다. 자료를 갖춘 뒤에는 이러한 쟁점을 종합적으로 검토받는 것이 안전합니다.

소송까지 가지 않고 협상 단계에서 정리되는 경우도 있습니다. 관리인의 권한 범위와 통지 기록을 정리해 임대인 측에 제시하면, 임대인이 스스로 신규임차인과의 계약을 다시 검토하거나 합의로 문제를 해결하려는 경우도 있습니다. 다만 이런 협상이 이루어지지 않을 때를 대비해, 처음부터 소송에서도 쓸 수 있는 형태로 자료를 남겨 두는 것이 결국 시간과 비용을 아끼는 방법입니다.

정리하면, 관리인·관리회사·가족의 거절이 있었다는 사실만으로 사건이 끝나는 것이 아니라, 그 발언이 임대인에게 귀속되는지를 밝히는 절차가 하나 더 필요합니다. 이 절차를 소홀히 하면 신규임차인 주선 사실 자체는 명확한데도 정작 손해배상 청구 단계에서 상대방을 특정하지 못해 어려움을 겪을 수 있습니다. 초기 단계에서부터 관련 자료를 체계적으로 정리해 두는 것이 이후 대응의 성패를 가르는 경우가 많습니다.

특히 신규임차인 주선이 한 번으로 끝나지 않고 여러 차례 이어지는 경우라면, 매번의 접촉과 거절 경위를 개별적으로 기록해 두는 것이 좋습니다. 관리인이 시기별로 다른 태도를 보이거나, 처음에는 협조적이다가 나중에 갑자기 거절로 돌아서는 경우도 있는데, 이런 변화의 경위 자체가 방해행위의 고의나 정당한 사유 유무를 판단하는 데 참고자료가 될 수 있습니다. 기록이 촘촘할수록 이후 상담과 소송 준비 모두에서 유리한 출발점이 됩니다.

자주 묻는 질문