다음 중 해당하는 상황이 있다면 이 글이 도움이 될 수 있습니다.

신규임차인 주선 없이 권리금 손해배상을 청구하려면, 조문부터 정확히 읽어야 합니다

상가건물임대차보호법 제10조의4①은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 안 된다고 정한다. 다만 제10조①의 갱신거절 사유(3기 차임 연체, 무단 전대, 고의·중대한 과실에 의한 파손 등)에 해당하는 경우에는 방해금지 의무 자체가 적용되지 않는다.

방해행위 유형은 모두 네 가지다. 1호는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 그로부터 권리금을 직접 수수하는 행위, 2호는 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 3호는 신규임차인이 되려는 자에게 주변 시세에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, 4호는 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위다. 이 글이 다루는 상황은 4호와 가장 가깝다.

여기서 문제는 4호의 문언 역시 "임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자"라는 표현을 쓰고 있다는 점이다. 조문 문언만 그대로 따르면, 임차인이 실제로 데려온 사람이 있어야 그 사람과의 계약 체결을 거절한 것이 되어 방해행위가 성립하는 것처럼 읽힌다. 그런데 실무에서는 임대인이 아예 "누구를 데려와도 계약하지 않겠다"고 미리 못박아, 임차인이 굳이 시간과 비용을 들여 신규임차인을 구해 데려갈 필요 자체가 없어지는 경우가 적지 않다. 이 경우 문언을 기계적으로 적용하면 "애초에 주선한 사람이 없으니 방해도 없다"는 결론이 나올 수 있는데, 바로 이 지점이 이 글에서 정리하려는 쟁점이다.

손해배상 규정인 제10조의4③도 함께 봐야 한다. 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있고, 이때 손해배상액은 "신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금"과 "임대차 종료 당시의 권리금" 중 낮은 금액을 넘지 못한다. 주선이 아예 없었던 사안에서는 이 둘 중 앞의 기준, 즉 실제로 지급하기로 약정된 권리금 액수 자체가 존재하지 않는다는 문제가 뒤따르며, 이는 뒤에서 손해액 산정 쟁점으로 다시 짚는다.

한 가지 더 짚어둘 점은, 제10조의4①의 단서다. 방해금지 의무는 제10조①의 갱신거절 사유가 있는 경우에는 적용되지 않는다. 즉 임대인이 신규임차인과의 계약을 거절한 이유가 3기 차임 연체, 무단 전대, 고의·중대한 과실에 의한 파손 등 정당한 사유에 해당한다면, 애초에 거절 자체가 방해행위로 평가되지 않는다. 따라서 거절 의사를 확정적으로 밝힌 상황이라 해도, 그 배경에 이런 사유가 실제로 존재했는지부터 먼저 확인해야 순서가 맞는다.

결국 이 글에서 다루는 쟁점은 조문의 문언과 취지 사이의 간격을 어떻게 메울 것인가의 문제로 요약할 수 있다. 문언은 "주선한 신규임차인이 되려는 자"의 존재를 전제로 하지만, 임차인이 그런 사람을 구할 기회조차 봉쇄당한 경우까지 보호에서 제외하면 제10조의4가 애초에 마련된 취지, 즉 임차인이 형성한 권리금이라는 재산적 가치를 실질적으로 회수할 수 있도록 한다는 목적이 무의미해질 수 있다는 문제의식이 판례 취지의 바탕에 깔려 있는 것으로 이해된다.

주선을 "못한" 것과 "안 한" 것은 법적으로 다르게 평가될 수 있습니다

"신규임차인 주선 없이"라는 말 안에는 사실 서로 다른 두 상황이 섞여 있을 수 있다. 상권이 침체돼 있거나 광고할 시간과 비용이 부족해 임차인 스스로 신규임차인을 구하지 못한 경우와, 애초에 건물주가 확정적인 거절 의사를 밝혀 구할 필요 자체가 사라진 경우는 원인이 전혀 다르다. 두 경우를 같은 선상에서 다루면 논점이 흐려지기 쉬우므로 먼저 구분해두는 것이 순서다.

두 상황을 구분해야 하는 실질적인 이유는 입증 방법이 완전히 달라지기 때문이다. 전자라면 임차인이 실제로 기울인 주선 노력, 즉 부동산 중개업소 의뢰 내역, 광고 게시 기록, 문의자와 주고받은 연락 내역 등을 증거로 남겨야 한다. 후자라면 임대인의 거절 의사가 언제, 누구에게, 어떤 방식으로, 얼마나 확정적으로 표시되었는지가 핵심 증거가 되고, 신규임차인 후보를 실제로 데려갔는지 여부는 상대적으로 덜 중요해진다.

물론 두 상황이 섞여 나타나는 경우도 흔하다. 처음에는 거절 의사를 들었지만 혹시나 하는 마음에 몇 군데 중개업소에 연락을 돌려본 경우, 신규임차인 후보를 한두 명 만나보긴 했지만 임대인의 거절 의사 때문에 계약 직전 단계에서 중단된 경우 등이 그렇다. 이런 경우에는 두 유형의 증거를 함께 준비해두는 것이 안전하다.

상담 과정에서는 이 구분을 먼저 정리해보는 것만으로도 청구 가능성을 가늠하는 데 도움이 된다. 구하지 못한 경우에 가깝다면 주선 노력을 보강할 방법과 남은 기간을 함께 점검하게 되고, 구할 필요가 없어진 경우에 가깝다면 거절 의사가 표시된 정확한 시점과 표현을 정리하는 데 집중하게 된다. 두 방향 모두 최종적으로는 손해배상 청구라는 같은 목적지를 향하지만, 준비해야 할 자료의 우선순위가 달라진다는 점을 미리 알아두는 것이 좋다.

건물주가 처음부터 거절 의사를 밝혔다면, 신규임차인 주선 없이도 방해로 인정될 수 있을까요

조문 문언은 "임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자"를 전제로 하지만, 대법원 판결은 임대인이 정당한 사유 없이 임대차계약의 체결을 거절하는 의사를 확정적으로 밝힌 경우에는 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 이를 방해행위로 볼 수 있다는 취지로 판단한 사례가 있다. 임차인에게 처음부터 헛수고가 될 것이 분명한 절차를 요구하는 것은 조문의 취지에 맞지 않는다는 문제의식이 바탕에 있는 것으로 이해된다.

다만 이 판결 취지가 모든 사안에 그대로 적용되는 것은 아니라는 점을 분명히 해야 한다. 거절 의사가 얼마나 명확하고 확정적으로 표시되었는지, 임차인이 그럼에도 최소한의 시도라도 해보았는지, 거절의 배경이 되는 사정이 애초에 제10조①의 갱신거절 사유에 해당해 보호 대상에서 제외되는 상황은 아닌지 등을 종합적으로 따지게 되므로, 특정 사안에서 인정 여부를 미리 단정할 수는 없다.

이 판단은 결국 구체적인 사실관계에 크게 좌우되는 영역이다. 거절 발언의 표현 자체가 "어떤 조건이어도 절대 안 한다"처럼 여지를 남기지 않는 확정적 표현인지, 아니면 "지금은 곤란하다", "생각해보겠다"는 정도의 유보적 표현에 그쳤는지에 따라 평가가 크게 달라질 수 있다. 발언이 이루어진 시점이 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지의 방해금지 기간 안인지도 함께 살펴야 하며, 발언을 한 사람이 임대인 본인인지 아니면 관리인이나 가족을 통해 전달된 것인지에 따라서도 별도의 검토가 필요해질 수 있다.

따라서 이 글이 전하려는 핵심은 "무조건 청구할 수 있다"는 단정이 아니라, "신규임차인을 실제로 주선하지 못했다는 사정만으로 청구 자체가 처음부터 봉쇄되는 것은 아닐 수 있으니, 거절 의사가 있었던 구체적인 정황부터 정리해 상담을 받아보는 것이 순서"라는 점이다.

임대인 쪽에서는 반대로 "애초에 신규임차인이 특정되지 않았으니 방해행위 자체가 성립할 수 없다"는 논리로 방어할 가능성이 크다. 이 항변에 대응하려면 거절 의사가 표시된 시점에 임차인이 실제로 신규임차인을 구할 의사와 능력이 있었다는 점, 즉 영업을 계속할 의사가 있었고 권리금을 받을 만한 가치가 형성돼 있었다는 사정도 함께 뒷받침해두는 것이 좋다. 영업 중단 없이 계속 운영해온 내역, 단골 고객이나 거래처 관련 자료 등이 이런 맥락에서 참고자료가 될 수 있다.

또한 거절 의사가 있었다고 하더라도 그 시점이 방해금지 기간, 즉 임대차 종료 6개월 전보다 앞선 시점이었다면 평가가 달라질 수 있다. 예컨대 계약 초반에 임대인이 "나중에 나갈 때 권리금 문제로 복잡하게 하지 말라"는 취지의 말을 했더라도, 그것이 방해금지 기간이 시작되기 훨씬 전의 일이라면 이 조문이 정한 방해행위 기간 안의 거절로 보기 어려울 수 있다. 따라서 거절 의사가 여러 차례 반복되었다면 그중 방해금지 기간 안에 이루어진 발언을 특정해두는 작업이 필요하다.

방해행위가 인정되더라도, 손해배상액 산정에서 또 다른 쟁점이 남습니다

설령 거절 의사만으로도 방해행위가 인정되는 사안이라 하더라도, 손해배상액을 정하는 단계에서는 또 다른 문제가 남는다. 제10조의4③의 상한은 "신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금"과 "임대차 종료 당시의 권리금" 중 낮은 금액이다. 신규임차인 주선 자체가 없었던 사안에서는 이 중 앞의 기준, 즉 실제로 지급하기로 약정된 권리금 액수 자체가 존재하지 않는다는 점이 특징이다.

이 경우 손해액 산정이 사실상 "임대차 종료 당시의 권리금" 감정 쪽으로 기울 수밖에 없다. 그런데 감정으로 산출된 금액을 곧바로 손해액으로 인정할 수 있는지, 아니면 실제 지급 약정이 없었던 사정을 별도로 고려해야 하는지는 사안마다 판단이 갈리는 영역이어서 미리 단정할 수 없다. 감정 절차와 결과에 대한 이의 방법은 별도로 다루어질 만큼 실무에서 자주 다투어지는 부분이기도 하다.

또한 신규임차인이 되려는 사람이 아예 등장하지 않았기 때문에, 그 사람의 자력이나 임차인으로서의 의무 이행 의사와 능력 같은 사정도 함께 확인할 대상이 없다. 이는 임대인이 제10조의4②의 정당한 사유(자력 부족, 의무 위반 우려 등)를 들어 항변할 근거 역시 상대적으로 줄어든다는 것을 의미할 수 있지만, 이 역시 사안별로 다르게 평가될 수 있어 단정하기는 어렵다.

만약 임대인이 협상 과정에서 특정 금액을 언급한 적이 있다면(예컨대 "그 정도 수준이면 고려해보겠다"는 식의 발언), 그 발언이 신규임차인이 실제로 지급하기로 한 권리금에 준하는 것으로 평가될 수 있는지도 검토 대상이 될 수 있다. 다만 이는 발언의 맥락과 구체성에 따라 판단이 크게 달라지는 부분이라 이 글에서 일반화하기는 어렵고, 관련 대화 내용을 그대로 보존해두는 것이 우선이다.

감정 신청 시점도 중요하다. 소송이 진행되는 중에 종료 당시의 권리금을 감정으로 다투게 되는 경우가 많은데, 시간이 지날수록 인근 상권의 변화나 상가 자체의 상태 변화로 감정 결과가 실제 종료 시점의 가치와 달라질 위험이 있다. 따라서 소송을 준비하는 단계에서부터 감정 신청 시기를 어떻게 잡을지 함께 검토해두는 것이 손해액을 온전히 인정받는 데 도움이 될 수 있다.

거절 의사를 증거로 남기는 방법

방해행위를 주장하려면 무엇보다 임대인이 거절 의사를 밝혔다는 사실 자체를 증명할 수 있어야 한다. 구두로만 오간 대화는 나중에 "그런 말을 한 적이 없다"는 식으로 다툼의 대상이 되기 쉽다. 따라서 문자메시지, 카카오톡 대화, 통화 녹음, 내용증명 등 형태가 남는 방식으로 기록해두는 것이 중요하다.

내용증명을 보낼 때는 임차인이 신규임차인 주선을 시도하려 한다는 사실과, 이를 위해 임대인의 협조(신규임차인이 되려는 자에 대한 정보 확인, 계약 체결 의사 확인 등)를 요청한다는 취지를 함께 적어 두면 도움이 된다. 이렇게 해두면 이후 임대인의 명시적인 답변은 물론, 아무 답변도 하지 않는 무응답 자체가 거절 의사를 뒷받침하는 정황으로 쓰일 수 있다.

민법 제111조①에 따라 상대방 있는 의사표시는 그 통지가 상대방에게 도달한 때부터 효력이 생긴다. 따라서 내용증명을 발송했다는 사실만으로는 부족하고, 실제로 임대인에게 도달했는지를 배송 조회나 수령 확인 등으로 함께 챙겨야 나중에 시점을 다툴 여지를 줄일 수 있다.

임대인 본인이 아니라 관리인이나 가족을 통해 전달된 거절 의사라면, 그 사람에게 임대인을 대리할 권한이 있었는지가 별도의 확인 대상이 될 수 있다. 이 부분은 발언자와 임대인의 관계, 평소 임대차 관련 연락을 주고받던 방식 등에 따라 판단이 달라지므로, 발언 상황을 최대한 구체적으로 기록해 두는 것이 안전하다.

증인을 확보해두는 것도 고려할 만하다. 거절 발언 당시 함께 있었던 직원, 동업자, 같은 상가의 다른 임차인 등이 있었다면 그 사람의 진술이 나중에 발언 경위를 뒷받침하는 자료가 될 수 있다. 다만 시간이 지나면 기억이 흐려질 수 있으므로, 발언 직후 가능한 한 빨리 구체적인 정황을 메모나 서면으로 남겨두게 하는 것이 바람직하다.

중개사를 통해 협상이 오간 경우라면 중개사가 작성한 상담 일지나 문자 기록도 유용한 자료가 될 수 있다. 중개사는 제3자의 시각에서 협상 경과를 기록해두는 경우가 많아, 당사자 간 진술이 엇갈릴 때 객관적인 보조 자료로 쓰이기도 한다. 거래를 진행했던 중개사가 있다면 관련 자료를 미리 요청해두는 것도 방법이다.

거절 의사를 들은 시점이 한 번뿐이 아니라 여러 차례에 걸쳐 반복되었다면, 그 흐름을 시간 순서대로 정리해두는 것도 큰 도움이 된다. 처음에는 완곡하게 부정적인 태도를 보이다가 점점 확정적인 거절로 바뀌어 간 경우라면, 어느 시점부터 거절 의사가 확정적으로 굳어졌는지를 특정하는 작업 자체가 청구 가능성을 가늠하는 데 중요한 기준이 될 수 있다. 초기의 애매한 태도만 가지고는 방해행위로 평가받기 어려울 수 있는 반면, 이후 명확하게 반복된 거절 발언은 다른 무게로 평가될 수 있기 때문이다.

거절 의사가 확정적이었더라도, 가능한 범위에서 주선을 시도해야 하는 이유

거절 의사가 확정적이었다고 판단되는 사안이라 하더라도, 임차인이 전혀 아무 시도도 하지 않은 경우와 나름대로 시도했는데도 임대인이 끝내 응하지 않은 경우는 재판 과정에서 증거의 무게가 다르게 평가될 수 있다. 가능한 범위에서 부동산 중개업소에 의뢰하거나 지인에게 소개를 부탁하는 등 최소한의 시도를 해두면, 방해행위 인정 여부를 다투는 단계에서 유리한 정황으로 쓰일 여지가 있다.

다만 임대인이 이미 명확하고 확정적으로 거절 의사를 밝힌 상태에서, 무리하게 많은 시간과 비용을 들여 신규임차인을 구하러 다니는 것이 항상 합리적인 선택은 아닐 수 있다. 상황에 따라서는 최소한의 시도만 기록해두고, 나머지 역량을 내용증명 발송이나 초기 상담 등 다른 대응에 집중하는 편이 현실적일 수 있다. 어느 쪽이 나은지는 남은 임대차 기간, 임대인의 태도, 확보 가능한 증거의 종류에 따라 달라지므로 개별적으로 판단할 필요가 있다.

한 가지 더 유의할 점은, 이 과정에서 임대인과 주고받은 모든 연락이 향후 소송에서 그대로 증거로 쓰일 수 있다는 것이다. 감정적인 표현이나 확인되지 않은 사실을 담은 메시지는 오히려 불리하게 작용할 수 있으므로, 사실관계를 담담하게 기록하는 방식으로 남겨두는 것이 좋다.

영업을 계속하면서 병행해야 하는 만큼, 시도 여부와 관계없이 평소 매출·거래 기록을 꾸준히 관리해두는 것도 중요하다. 나중에 손해액을 다툴 때 영업이 안정적으로 유지되고 있었다는 사정이 권리금 가치를 뒷받침하는 간접자료로 쓰일 수 있기 때문이다. 반대로 거절 의사를 들은 뒤 영업을 소홀히 하거나 조기에 정리해버리면, 오히려 권리금 가치 산정에 불리하게 작용할 수 있다는 점도 함께 유의해야 한다.

3년 시효, 정확히 언제부터 세야 할까요

손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 소멸한다(제10조의4④). 신규임차인 주선 없이 거절 의사만 있었던 사안이라 해서 이 시효 기간이 달라지는 것은 아니며, 동일하게 3년이 적용된다.

실무에서는 종료일을 정확히 특정하는 것이 생각보다 중요하다. 임대차기간이 정해진 대로 만료된 날인지, 중간에 합의해지가 이루어진 날인지, 실제로 가게를 비운 명도일인지에 따라 기산점 판단이 달라질 수 있기 때문이다. 거절 의사를 들은 시점과 실제 임대차 종료 시점 사이에 간격이 있는 경우도 많으므로, 전체 경위를 시간 순서대로 정리해두면 상담 과정에서 훨씬 빠르게 쟁점을 파악할 수 있다.

묵시적 갱신이 이루어진 상태에서 거절 의사를 들은 경우라면 종료 시점 판단이 한층 더 복잡해질 수 있다. 임대인이 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 제때 하지 않아 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 상태였는지, 그 뒤 어떤 경위로 임대차가 종료되었는지에 따라 방해금지 기간의 시작 시점과 종료일이 달라질 수 있으므로, 이런 사정이 있다면 반드시 함께 정리해 상담에서 확인받아야 한다.

거절 의사가 있었다는 이유만으로 곧바로 소송부터 준비할 필요는 없다. 먼저 확보한 자료를 바탕으로 청구 가능성 자체를 가늠해보고, 필요하다면 내용증명으로 임대인의 입장을 한 번 더 문서로 확인한 뒤, 협의가 되지 않을 때 소송 절차와 감정 신청을 검토하는 순서로 진행하는 것이 일반적이다.

시효가 다가온다고 해서 자료가 충분히 갖춰지지 않은 상태에서 서둘러 소를 제기하는 것이 항상 유리한 것은 아니다. 다만 시효를 넘기면 청구권 자체가 소멸하므로, 자료 정리가 늦어질 것 같다면 시효 완성 전에 내용증명 발송이나 소 제기 등으로 청구 의사를 명확히 표시해두는 방안을 함께 검토해야 한다. 시효가 임박한 상태라면 상담 시 이 부분부터 먼저 확인받는 것이 안전하다.

자주 묻는 질문