이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

• 권리금 계약을 앞두고 있는데 계약서에 어떤 조항을 넣어야 할지 모르겠다
• 신규임차인과 구두로만 합의하고 계약서 작성을 계속 미루고 있다
• 임대인이 신규임차인과의 임대차계약 체결에 협조해줄지 걱정된다
• 권리금 액수와 범위를 두고 나중에 서로 다른 말을 할까 봐 불안하다
• 표준권리금계약서라는 말은 들었는데 실제로 어떻게 쓰는지 모른다
• 이미 계약서를 써 두었는데 이대로 괜찮은지 점검을 받고 싶다

권리금이란 무엇이고, 표준권리금계약서는 왜 필요할까

상가건물 임대차보호법 제10조의3제1항은 권리금을 영업을 하는 자 또는 하려는 자가 영업시설과 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치를 양도하거나 이용하는 대가로 임대인 또는 임차인에게 보증금과 차임 외에 지급하는 금전 등으로 정의하고 있습니다.

오랫동안 장사를 하며 쌓아 온 단골 거래처와 브랜드 신용, 골목 안쪽이라도 사람들이 알아서 찾아오게 만든 위치적 이점은 눈에 보이지 않지만 분명한 재산입니다. 법은 이런 무형의 가치까지 권리금의 범위에 포함시켜 폭넓게 보호하고 있습니다.

문제는 이 재산적 가치를 말로만 주고받으면 나중에 액수와 범위를 두고 서로 다른 이야기를 하게 된다는 점입니다. 시설을 완전히 넘겨준 것인지 잠시 빌려준 것인지, 거래처 인수까지 포함된 금액인지가 계약서 없이는 계속 애매하게 남습니다.

그래서 계약 내용을 문서로 남기는 절차가 반드시 필요합니다. 다만 임차인과 신규임차인이 각자 편한 형식으로 계약서를 쓰다 보면 정작 중요한 조항이 통째로 빠지는 경우가 적지 않습니다.

이런 공백을 줄이기 위해 마련된 것이 표준권리금계약서입니다. 정형화된 항목을 순서대로 채워 나가면 빠뜨리기 쉬운 조항을 자연스럽게 점검할 수 있다는 장점이 있습니다.

표준권리금계약서를 쓴다고 해서 모든 분쟁이 사라지는 것은 아니지만, 적어도 나중에 서로 무엇을 약속했는지에 대한 다툼은 크게 줄어듭니다. 다음 항목부터는 계약의 구조와 구체적인 작성 요령을 순서대로 살펴보겠습니다.

특히 권리사입점을 준비하는 임차인이라면 권리금이라는 단어를 임대차보증금이나 시설비와 혼동하지 않는 것이 출발점입니다. 보증금은 임대인에게 맡기는 담보이고 권리금은 신규임차인에게서 받는 별개의 재산적 대가라는 점부터 분명히 정리해 두어야 계약서 작성 단계에서 항목을 헷갈리지 않습니다.

또한 권리금이 시설비 명목으로만 지급된다는 오해도 흔합니다. 실제로는 거래처와 신용, 영업 노하우, 위치적 이점까지 폭넓게 포함되는 개념이므로 계약서에도 이 네 가지 요소를 구분해 적어 두는 편이 나중에 감정평가를 받을 때도 유리합니다.

권리금 계약, 누가 누구에게 지급하는 구조인가

상가건물 임대차보호법 제10조의3제2항은 권리금 계약을 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이라고 규정합니다. 즉 권리금 계약의 당사자는 원칙적으로 기존 임차인과 새로 들어오려는 임차인 두 사람입니다.

임대인은 이 계약의 당사자가 아닙니다. 다만 임대인이 신규임차인과 새로운 임대차계약을 체결해 주어야 신규임차인이 실제로 영업을 시작할 수 있기 때문에, 권리금 계약과 임대차계약은 사실상 맞물려 진행될 수밖에 없습니다.

실무에서는 이 구조를 헷갈려 하는 경우가 많습니다. 임차인이 임대인에게 곧바로 권리금을 돌려달라고 요구하는 경우가 대표적인데, 원칙적으로 권리금은 신규임차인에게서 받는 돈이지 임대인에게 반환을 구하는 성격의 돈이 아닙니다.

다만 임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약 체결을 거절하거나 권리금 지급 자체를 방해하면, 별도로 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있는 길이 열립니다. 이 부분은 이 글의 뒷부분에서 다시 자세히 정리하겠습니다.

결국 표준권리금계약서는 임차인과 신규임차인 사이의 약속을 문서화하는 도구이면서, 동시에 임대인의 협조가 필요한 지점을 명확히 짚어 주는 역할도 함께 합니다. 계약서에 임대인의 협조 조항을 넣어 두면 이후 방해 여부를 다투는 국면에서 근거 자료로 쓸 수 있습니다.

신규임차인 입장에서도 표준 방식을 따르는 편이 유리합니다. 자신이 지급하는 권리금의 성격과 범위가 명확해야 나중에 영업이 여의치 않을 때의 책임 소재도 함께 분명해지기 때문입니다.

임차인 입장에서 볼 때 가장 마음이 급한 순간은 신규임차인을 어렵게 구했는데 임대인이 미온적인 태도를 보일 때입니다. 이런 상황을 대비해 계약서 초안 단계에서부터 임대인에게 신규임차인의 정보를 서면으로 전달해 둔 기록을 남기는 것이 좋습니다.

반대로 신규임차인 입장에서도 권리금을 지급하고 들어왔는데 얼마 지나지 않아 임대인이 갱신을 거절하는 상황이 생길 수 있습니다. 계약 단계에서 임대차기간과 관련된 사항을 확인해 두면 이런 위험을 줄이는 데 도움이 됩니다.

이처럼 권리금 계약은 임차인과 신규임차인 두 사람만의 문제로 보이지만, 실제로는 임대인의 태도와 임대차계약의 조건이 함께 맞물려 돌아가는 삼각 구조입니다. 계약서를 작성할 때 이 세 주체의 역할을 각각 구분해 적어 두는 것이 실무적으로 가장 안전합니다.

표준권리금계약서에는 어떤 효력이 있을까

상가건물 임대차보호법 제10조의6은 국토교통부장관이 법무부장관과 협의를 거쳐 임차인과 신규임차인이 되려는 자의 권리금 계약 체결을 위한 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다고 정하고 있습니다.

여기서 눈여겨볼 부분은 표준권리금계약서를 마련하고 권장하는 주체가 국토교통부장관이라는 점입니다. 법무부장관은 협의 상대일 뿐이고, 법원이나 특정 협회가 계약서 양식을 정하는 것이 아니라는 점을 정확히 알아 둘 필요가 있습니다.

'권장'이라는 표현에서 알 수 있듯 표준권리금계약서 사용이 법적으로 강제되는 것은 아닙니다. 당사자가 자유로운 형식으로 계약서를 작성해도 무방하지만, 표준 양식을 참고하면 실무에서 자주 문제되는 조항을 빠짐없이 담을 수 있다는 실질적인 이점이 있습니다.

표준권리금계약서를 활용할 때는 대체로 권리금의 정의, 계약 당사자, 권리금 액수와 지급 시기, 시설과 재산적 가치의 범위, 임대인의 협조에 관한 사항 등을 항목별로 나누어 기재하는 방식이 실무에서 예시로 많이 쓰입니다. 다만 구체적으로 어떤 항목을 어떤 순서로 넣을지는 개별 계약서마다 조금씩 다를 수 있습니다.

계약서 자체에 특별한 강제력이 있는 것은 아니지만, 분쟁이 발생해 소송으로 이어졌을 때는 당사자가 서명한 계약서가 가장 중요한 증거가 됩니다. 항목이 구체적으로 정리되어 있을수록 법원에서도 당사자의 의사를 명확히 판단할 수 있습니다.

따라서 표준권리금계약서를 그대로 옮겨 적기보다는, 자신의 상황에 맞게 조항을 조정하되 표준 양식이 다루는 항목만큼은 빠짐없이 포함시키는 방식으로 접근하는 것이 바람직합니다.

표준 양식을 참고할 때는 인터넷에 떠도는 출처가 불분명한 서식을 그대로 내려받아 쓰기보다, 실제 상가건물 임대차 분쟁을 다뤄 본 변호사의 검토를 함께 받는 편이 안전합니다. 업종별로 챙겨야 할 특약이 조금씩 다르기 때문입니다.

예를 들어 음식점이라면 주방 설비와 영업 신고 승계 문제가, 학원이라면 교습소 등록과 강사 인력 승계 문제가 추가로 얽히는 경우가 많습니다. 표준권리금계약서의 큰 틀 위에 이런 업종별 사정을 특약으로 보완하는 방식이 실무적으로 가장 안전합니다.

표준권리금계약서를 쓴다고 해도 계약서 문구 자체가 법률적으로 완벽한 효력을 자동으로 갖는 것은 아니라는 점도 알아 둘 필요가 있습니다. 계약 내용이 강행규정에 어긋나거나 어느 한쪽에게 지나치게 불리하다면 그 조항의 효력이 다투어질 수 있습니다.

권리금 감정평가는 누가, 어떤 기준으로 하나

계약 당사자 사이에 권리금 액수를 두고 이견이 클 때는 감정평가를 통해 객관적인 금액을 산정하는 방법이 활용됩니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의7은 국토교통부장관이 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다고 정합니다.

여기서도 마찬가지로 감정평가 기준을 고시하는 주체는 국토교통부장관입니다. 실제 감정평가 업무는 전문 인력이 수행하지만, 그 절차와 방법의 큰 틀은 국토교통부장관이 정한 기준을 따르게 됩니다.

감정평가는 주로 임대인이 권리금 회수를 방해했다고 다투는 소송에서, 임차인이 받을 수 있었던 권리금이 얼마였는지를 확인하는 절차로 활용됩니다. 신규임차인이 주기로 했던 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액이 손해배상의 상한이 되기 때문에, 이 감정 결과가 소송의 결론에 직접 영향을 미칩니다.

계약 단계에서부터 권리금 산정 근거를 남겨 두면 나중에 감정평가를 진행할 때도 유리합니다. 시설 목록과 설치 시기, 인테리어 관련 자료, 매출 관련 자료를 함께 보관해 두는 것이 좋습니다.

표준권리금계약서에 권리금의 세부 항목을 구분해 기재해 두면, 이후 감정평가 과정에서 어떤 부분이 시설비이고 어떤 부분이 영업상 이점에 대한 대가인지 구분하기가 한결 수월해집니다.

결국 계약서 작성과 감정평가는 별개의 절차처럼 보이지만 실제로는 서로 이어져 있습니다. 처음부터 근거 자료를 촘촘히 남겨 두는 습관이 나중의 분쟁 대응력을 좌우합니다.

감정평가 비용을 누가 부담할지도 미리 정해 두면 좋습니다. 소송으로 가기 전에 당사자가 합의해서 감정을 받는 경우라면 비용을 반씩 부담하는 방식이 흔히 쓰이지만, 이 역시 계약서나 별도 합의서에 명시해 두지 않으면 나중에 또 다른 다툼거리가 될 수 있습니다.

감정평가 결과가 당사자의 예상과 크게 다르게 나오는 경우도 있습니다. 이럴 때를 대비해 감정평가 결과에 이의를 제기할 수 있는 절차와 재감정 가능 여부를 미리 논의해 두면 절차가 한 번 더 지연되는 상황을 줄일 수 있습니다.

감정평가서를 미리 받아 두면 좋은 또 다른 이유는 신규임차인과의 협상에서도 활용할 수 있기 때문입니다. 객관적인 자료를 근거로 금액을 제시하면 서로 감정적으로 부딪히는 상황을 줄이고 협상을 빠르게 마무리하는 데도 도움이 됩니다.

표준권리금계약서에 반드시 담아야 할 6가지 조항

표준권리금계약서의 형식을 그대로 따르지 않더라도, 아래 여섯 가지 항목만큼은 어떤 계약서든 빠짐없이 담아야 합니다. 하나씩 살펴보겠습니다.

이 여섯 항목은 표준권리금계약서를 참고해 계약서를 작성할 때 예시로 챙기면 좋은 핵심 항목이기도 합니다. 여기에 당사자의 특수한 사정을 반영한 특약을 추가하는 방식으로 계약서를 완성하면 됩니다.

여섯 항목을 채울 때는 추상적인 표현보다 구체적인 숫자와 날짜, 목록을 쓰는 것이 원칙입니다. '적당한 시기에', '통상적인 범위에서' 같은 표현은 나중에 서로 다르게 해석될 여지를 남기므로 되도록 피하는 것이 좋습니다. 계약서 초안을 작성한 뒤에는 반드시 한 번 더 소리 내어 읽어 보면서 애매한 표현이 남아 있는지 점검하는 습관을 들이시기 바랍니다.

권리금계약서 특약사항으로 챙기면 좋은 것들

기본 여섯 조항 외에도 상황에 따라 넣어 두면 실질적인 도움이 되는 특약사항들이 있습니다. 업종과 사정에 맞게 아래 다섯 가지를 참고해 계약서에 반영해 보시기 바랍니다.

• 동시이행 특약 — 신규임차인이 임대인과 새로운 임대차계약을 체결하는 시점과 권리금 잔금을 지급하는 시점을 같은 날로 맞추는 조항입니다. 어느 한쪽만 먼저 이행하고 상대방이 이행하지 않는 상황을 막을 수 있습니다.
• 시설물 하자 담보 특약 — 인수하는 시설에 숨은 하자가 있을 경우 일정 기간 안에 통지하면 책임을 물을 수 있도록 정하는 조항입니다. 인수 직후 발견되는 설비 고장을 둘러싼 다툼을 줄여 줍니다.
• 임대인 협조 불이행 특약 — 임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약을 미루거나 거절할 경우 권리금 계약을 어떻게 처리할지 미리 정해 두는 조항입니다.
• 인허가 승계 특약 — 영업에 필요한 인허가나 신고 사항을 신규임차인이 그대로 승계할 수 있는지, 승계가 안 될 경우 책임을 누가 지는지 정해 둡니다.
• 계약금 반환 조건 특약 — 신규임차인의 사정으로 계약이 무산될 때 계약금을 돌려줄지, 위약금으로 처리할지를 사전에 합의해 둡니다.

이런 특약사항은 표준권리금계약서의 기본 항목만으로는 다 담기 어려운 개별 사정을 보완해 줍니다. 업종과 상황에 따라 필요한 특약을 추가하되, 문구가 애매하지 않도록 최대한 구체적으로 적는 것이 중요합니다.

특약사항을 넣을 때는 상대방과 충분히 협의한 뒤 서로 서명하는 절차를 거쳐야 합니다. 일방적으로 문구를 추가하고 상대방이 모른 채 서명하게 하면 나중에 그 특약의 효력 자체가 다투어질 수 있습니다.

특약사항이 많아질수록 계약서 분량도 늘어나지만, 분량이 많은 것을 부담스러워할 필요는 없습니다. 오히려 나중에 다툼이 될 만한 지점을 미리 다 짚어 두었다는 뜻이므로, 서명 전에 당사자 모두가 내용을 충분히 읽고 이해하는 시간을 갖는 것이 더 중요합니다.

부실 계약서와 표준 계약서, 무엇이 다른가

같은 권리금 거래라도 계약서를 어떻게 쓰느냐에 따라 나중에 벌어지는 상황이 크게 달라집니다. 두 방식을 나란히 비교해 보면 차이가 분명하게 드러납니다.

이렇게 나란히 놓고 보면 항목 하나하나의 차이가 크지 않아 보일 수도 있지만, 분쟁이 실제로 벌어졌을 때 그 차이는 승패를 좌우할 만큼 결정적으로 작용합니다. 두 계약서의 차이는 아무 문제가 없을 때는 잘 드러나지 않습니다. 그러나 막상 임대인이 신규임차인과의 계약을 미루거나 신규임차인이 잔금을 늦출 때, 표준 방식으로 작성된 계약서는 다음 단계로 넘어갈 근거를 곧바로 제공해 줍니다.

실제로 상담을 하다 보면 계약서 자체는 있는데 정작 분쟁이 생긴 조항만 텅 비어 있는 경우를 자주 봅니다. 시설물 목록은 자세히 적으면서 임대인의 협조 사항은 한 줄로 넘어가거나, 반대로 금액만 크게 적고 지급 시기는 애매하게 남겨 두는 식입니다.

계약서를 쓸 때는 나중에 다툼이 생길 가능성이 가장 큰 조항이 무엇인지부터 거꾸로 생각해 보는 것이 좋습니다. 통상 지급 시기, 임대인 협조, 시설물 범위 세 가지가 가장 자주 문제되는 지점이므로 이 부분에 특히 공을 들여야 합니다.

계약서를 잘 써도 임대인이 방해하면 어떻게 되나

아무리 꼼꼼하게 표준권리금계약서를 작성해도 임대인이 협조하지 않으면 계약이 성사되지 않을 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4제1항은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임대인이 정당한 사유 없이 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하는 것을 금지합니다.

임대인이 신규임차인에게 직접 권리금을 요구하거나 수수하는 경우, 임차인이 주선한 신규임차인에게 권리금 지급을 못 하게 막는 경우, 주변 시세에 비추어 현저히 고액의 차임이나 보증금을 요구하는 경우, 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약 체결을 거절하는 경우가 대표적인 방해 행위로 다루어집니다.

이런 방해로 손해를 입은 임차인은 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만 배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하고, 이 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 안에 행사해야 합니다.

표준권리금계약서에 임대인의 협조 조항과 신규임차인의 정보를 구체적으로 기재해 두면, 나중에 임대인의 방해 행위를 증명할 때 훨씬 유리한 위치에 서게 됩니다. 계약서가 없거나 부실하면 애초에 어떤 조건으로 권리금 거래가 오갔는지부터 다시 다투게 되기 때문입니다.

한편 이 정보 제공 의무는 임대인이 아니라 임차인 쪽에 있다는 점도 함께 알아 두어야 합니다. 임차인은 자신이 주선한 신규임차인이 되려는 사람이 보증금과 차임을 지급할 자력이 있는지, 의무를 이행할 의사와 능력이 있는지에 관해 자신이 알고 있는 정보를 임대인에게 제공해야 하는 의무를 부담합니다. 이 정보 제공 의무 역시 계약 과정에서 서로 확인해 두어야 할 부분입니다.

결국 표준권리금계약서 작성은 권리금 분쟁을 막기 위한 첫 단계일 뿐이고, 임대인의 방해가 실제로 발생했을 때는 손해배상 청구라는 별도의 절차로 넘어가야 합니다. 이 단계에서는 계약서에 남긴 기록이 그대로 증거 자료가 됩니다.

소송까지 가지 않고 해결하고 싶다면 임대인에게 내용증명을 보내 협조를 요청하는 절차부터 밟아 보는 것도 방법입니다. 계약서에 담긴 조항을 근거로 구체적인 요구 사항을 적으면 임대인도 상황의 심각성을 인식하고 협조로 돌아서는 경우가 있습니다.

그럼에도 임대인이 끝내 협조하지 않는다면 결국 손해배상 청구 소송으로 넘어가야 하고, 이때는 계약서와 신규임차인과의 대화 기록, 시세 자료 등을 종합적으로 준비해 주장을 뒷받침해야 합니다. 준비가 늦어질수록 증거가 흩어질 위험이 커지므로 초기 대응이 무엇보다 중요합니다.

여기까지 살펴본 내용을 다시 한번 요약하면, 표준권리금계약서는 계약 당사자 사이의 약속을 명확히 남기는 도구이자 나중에 임대인의 방해 여부를 다툴 때 가장 기초가 되는 증거입니다. 계약을 앞두고 있다면 지금 이 단계에서 조항을 꼼꼼히 챙기는 것이 이후의 시간과 비용을 아끼는 가장 확실하고도 빠른 방법이라는 점을 다시 한번 강조해 드립니다.

권리금 계약서 관련 자주 묻는 질문