공인중개사 권리금계약, 역할 3분리표로 가르는 수수료 근거와 처벌 오해

공인중개사 권리금계약, 중개사가 맡을 수 있는 일과 아닌 일은?

공인중개사 권리금계약 문제의 출발점은 상가 임대차 중개는 공인중개사의 본래 업무이지만, 권리금의 대상이 되는 영업 가치 자체는 중개대상물로 보기 어렵다는 데 있습니다. 공인중개사법은 중개를 중개대상물에 대하여 거래당사자 사이의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것으로 정합니다. 상가건물은 건축물이므로 그 임대차를 알선하는 일은 공인중개사가 맡는 일에 속합니다.

권리금은 성격이 다릅니다. 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가법) 제10조의3 제1항은 권리금을 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가로 정합니다. 같은 조 제2항은 권리금 계약을 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약으로 따로 정의합니다.

대법원 판결은 영업용 건물의 영업시설·비품 같은 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 점포 위치에 따른 영업상의 이점 같은 무형의 재산적 가치는 공인중개사법상 중개대상물에 해당하지 않는다는 취지입니다. 그 결과 공인중개사가 권리금 거래에 관여하더라도 그 부분은 임대차 중개와 법적 평가가 달라질 수 있습니다.

권리금 계약 공인중개사 관여는 흔한 일이고 그것만으로 문제가 되지는 않습니다. 다만 한 사람이 세 역할을 함께 맡으면, 사고가 났을 때 어느 역할에서 생긴 문제인지부터 가려야 적용할 법과 청구 상대방이 정해집니다.

역할 분리표: 임대차 중개, 권리금 관여, 계약서 작성

공인중개사 권리금 계약서를 받아 들었다면 문구보다 중개사가 어떤 역할로 그 자리에 있는지부터 표시해 둡니다. 역할마다 보수를 정하는 근거와 사고가 났을 때 책임을 묻는 근거가 다르기 때문입니다.

표에서 가장 자주 비어 있는 칸은 권리금 관여의 보수 근거입니다. 임대차 중개보수는 법이 정한 틀이 있지만, 권리금 부분은 당사자가 무엇을 약정했는지가 먼저 문제 됩니다. 수수료를 누가 내는지, 거래가 깨지면 어떻게 하는지 적힌 문서가 없다면 그 공백부터 메웁니다.

공인중개사 권리금 수수료는 누가, 어떤 근거로 정하나요?

공인중개사 권리금 수수료는 법정 요율표보다 당사자 약정에서 근거를 찾아야 하는 경우가 많습니다. 권리금의 대상이 되는 영업 가치가 공인중개사법상 중개대상물이 아니라는 대법원 판결 취지에 따라, 권리금 알선 부분에는 법정 중개보수 규정이 그대로 적용되지 않는다는 방향으로 다퉈지는 일이 많기 때문입니다.

권리금 수수료를 누가 내는지도 법이 정해 두지 않았습니다. 양도하는 임차인, 신규임차인, 또는 양쪽이 나눠 낼 수 있어 결국 약정 문서가 기준이 됩니다. 구두로만 합의했다면 문자·메신저 기록이 약정을 보여 주는 자료이므로 지우지 말고 보관합니다.

가상의 예로, 양도 임차인이 중개사와 권리금 수수료를 약정해 미리 지급했는데 임대인이 신규임차인과의 임대차를 거절해 거래가 무산됐다고 해 보겠습니다. 수수료를 돌려받을 수 있는지는 약정서에 임대차 불성립 시 반환 문구가 있는지, 무산 원인이 중개사의 잘못에 있는지에 따라 달라집니다. 임대인의 거절이 상가법 제10조의4 제1항의 방해행위라면 임대인에 대한 손해배상 문제도 생길 수 있습니다.

공인중개사 권리금계약서 작성시 처벌, 정말 받나요?

공인중개사 권리금계약서 작성시 처벌을 받는다는 말은 사실관계를 빼고 단정하기 어렵습니다. 처벌 여부는 중개사가 권리금계약서를 썼다는 사실 하나가 아니라 대가를 따로 받았는지, 임대차 중개와 함께 이루어졌는지, 문서에 무엇을 담았는지 같은 사정을 함께 보고 판단될 문제입니다.

임차인에게 중요한 것은 처벌 소문보다 내 계약서가 나를 보호하는지, 누구에게 무엇을 근거로 청구할지입니다.

사고가 났을 때: 공인중개사법 제30조와 상대방별 청구 경로

공인중개사 권리금계약에서 사고가 나면 상대방별로 근거를 나눠 따져야 합니다. 중개사에게는 공인중개사법 제30조 제1항의 손해배상책임을, 임대인에게는 상가법 제10조의4 제3항의 손해배상책임을, 약속을 어긴 신규임차인에게는 권리금 계약상 책임을 검토합니다.

공인중개사법 제30조 제1항은 개업공인중개사가 "중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다"고 정합니다. 같은 조 제3항은 업무를 개시하기 전에 보증보험이나 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다고 정하고, 제5항은 중개가 완성된 때 거래당사자에게 보장금액, 보증보험회사·공제사업을 행하는 자·공탁기관과 그 소재지, 보장기간을 설명하고 관계 증서 사본을 교부하거나 전자문서를 제공하여야 한다고 정합니다.

권리금 관여가 제30조의 중개행위에 해당하는지는 판례 영역입니다. 대법원 판결은 중개행위인지를 중개사의 주관적 의사가 아니라 그 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위로 볼 수 있는지로 판단한다는 취지이므로, 임대차 알선과 권리금 조율이 한 흐름으로 이어졌는지가 중요한 사정이 됩니다. 권리금계약 중개사 책임을 따질 때 아래 순서로 자료를 모으면 판단이 빨라집니다.

1. 1

   자료 보관

   권리금계약서, 임대차계약서 초안, 문자·메신저, 수수료 영수증과 송금 내역을 날짜순으로 모읍니다.

2. 2

   임대인 의사 확인

   신규임차인과 임대차계약을 맺을 의사가 있는지 임대인의 답을 문자나 내용증명으로 남깁니다.

3. 3

   중개사 경위 요청

   무엇을 확인·설명했는지, 특약은 누가 제안했는지 서면으로 답을 받아 둡니다.

4. 4

   보장 증서 확인

   중개 완성 때 받은 손해배상책임 보장 증서 사본에서 보장기관과 보장기간을 확인합니다.

5. 5

   상대방별 청구 정리

   중개사·임대인·신규임차인별로 청구 근거를 나누고 기한을 계산합니다.

임대인 쪽 경로도 함께 봐야 합니다. 상가법 제10조의4 제1항에 따라 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나, 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 등의 행위로 권리금 지급을 방해해서는 안 됩니다. 다만 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우처럼 상가법 제10조 제1항 각 호의 사유가 있으면 이 보호가 적용되지 않습니다.

임대인의 위반으로 손해가 났다면 배상액은 같은 조 제3항에 따라 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 이 청구권은 제4항에 따라 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸합니다.

서명 전 점검표: 불성립 특약과 표준권리금계약서

공인중개사 권리금계약서 작성 단계에서 가장 중요한 문구는 신규 임대차가 성립하지 않을 때의 처리입니다. 임대인이 신규임차인과 임대차계약을 맺지 않으면 권리금을 주고받을 전제가 사라지기 때문입니다.

상가법 제10조의6에 따라 국토교통부장관은 법무부장관과 협의를 거쳐 임차인과 신규임차인이 되려는 자의 권리금 계약 체결을 위한 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있습니다. 표준권리금계약서는 법이 강제하는 양식이 아니고, 소송에서 참고 자료는 될 수 있어도 그 내용이 그대로 인정된다는 보장은 없습니다. 권리금 계약서 공인중개사 양식을 받았다면 표준양식과 비교해 빠지거나 바뀐 칸부터 확인합니다.

• 신규 임대차가 체결되지 않으면 계약이 효력을 잃는지, 계약금 반환 시기가 적혀 있는가
• 수수료의 지급 주체·지급 시기·반환 조건이 적혀 있는가
• 넘기는 시설·비품 목록과 거래처·노하우 이전 범위가 특정됐는가
• 신규임차인의 자력·의무이행 의사 정보를 임대인에게 언제 전달할지 정했는가
• 임대인에게 신규임차인을 주선한 날짜와 방법을 기록으로 남기는가
• 중개사의 손해배상책임 보장 증서 사본을 받았는가

주선 시기와 정보 제공도 계약서와 함께 점검합니다. 상가법 제10조의4 제5항은 임차인이 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다고 정합니다. 중개사가 정보 전달을 돕더라도 언제, 무엇을 보냈는지 기록을 남겨 둡니다.

법도 권리금소송센터의 엄정숙 변호사는 부동산·민사 전문 변호사이면서 공인중개사 자격을 갖고 있어, 중개사가 작성한 권리금계약서의 특약과 건물 권리관계를 함께 검토합니다. 부동산 관련사건 7,000건+를 다뤄 온 법도는 계약서 문구와 문자를 대조해 어느 갈림길에 있는지부터 정리합니다.

권리금 계약·권리금소송, 자주 묻는 질문