권리금 손해배상, 임대인·양수인·중개사별 근거 4가지와 상한·시효 비교

권리금 손해배상, 근거가 4가지로 나뉘는 이유

권리금 손해배상은 누가 어떤 의무를 어겼는지에 따라 근거가 넷으로 나뉩니다. 임대인의 회수 방해는 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가법) 제10조의4 제3항, 계약 상대방의 약속 위반은 민법 제390조 채무불이행, 계약 관계가 없는 사람의 위법행위는 민법 제750조 불법행위, 계약서에 정한 위약금은 민법 제398조의 손해배상액 예정 문제로 다룹니다.

상가권리금 손해배상 상담에서 가장 흔한 혼선은 임대인에게 권리금을 돌려 달라고 청구하는 경우입니다. 권리금 계약은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약(상가법 제10조의3 제2항)이므로, 임대인을 상대로는 반환이 아니라 방해로 생긴 손해의 배상을 구하는 구조가 됩니다.

네 근거는 서로 배타적이지 않아 한 사건에서 둘 이상이 함께 검토되기도 합니다. 다만 같은 손해를 두 번 배상받는 구조는 인정되기 어려우므로, 어느 근거를 주된 청구로 세우고 무엇을 예비로 둘지 정하는 일이 권리금 손해배상소송 설계의 출발점입니다.

권리금 손해배상청구 근거별 비교표 — 상대방·요건·상한·시효·증거

권리금 손해배상청구를 준비할 때는 아래 표의 다섯 칸을 내 사건에 대입해 보는 것이 첫 단계입니다.

표에서 가장 눈여겨볼 칸은 한도와 시효입니다. 상가법 근거는 배상 상한이 법에 정해져 있고 시효가 임대차 종료일에 묶여 있는 반면, 채무불이행과 불법행위는 손해 범위를 민법 제393조의 통상손해·특별손해 구조로 다투고 시효의 출발점도 다릅니다.

상가법 근거 요건 요약 — 기간·방해행위·단서·손해 4단계

상가법상 회수방해 배상은 네 단계를 차례로 통과해야 인정됩니다. 상가법 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 각 호의 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정하고, 제3항은 이를 위반해 손해를 발생하게 한 임대인에게 배상책임을 지웁니다.

1. 1기간임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 일어난 행위인지 확인합니다.
2. 2방해행위(제1항 1~4호)1호는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 그로부터 권리금을 수수하는 행위, 2호는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 3호는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, 4호는 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위입니다. 정당한 사유 없음은 4호 거절에 붙는 요건입니다.
3. 3제1항 단서 사유 없음제10조 제1항 각 호(예: 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우)의 사유가 있으면 그러하지 아니하다고 정합니다.
4. 4손해방해로 권리금을 지급받지 못한 손해가 생겨야 하고, 배상액은 제3항의 낮은 금액을 넘지 못합니다.

상가법 제10조의4는 환산보증금을 넘는 상가에도 적용되는 조문(제2조 제3항)입니다. 다만 대규모점포나 준대규모점포의 일부인 경우(전통시장은 제외)와 국유재산·공유재산인 경우에는 제10조의5에 따라 적용되지 않습니다.

세 갈림길 중 하나라도 애매하다면 계약서와 문자 내용을 놓고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

계약 상대방·중개사 상대 손해배상은 어떻게 다른가요?

계약 상대방이나 중개사를 상대로 한 배상 청구는 상가법이 아니라 민법과 공인중개사법의 일반 원칙으로 판단합니다. 그래서 상가법의 배상 상한이나 종료한 날부터 3년이라는 규정이 그대로 적용되지 않고, 손해의 범위와 시효를 각 근거의 구조에 맞춰 따로 따져야 합니다.

공인중개사법 제30조 제1항은 개업공인중개사가 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때 배상책임을 정하고, 제3항은 이 책임을 보장하기 위한 보증보험·공제 가입 또는 공탁 의무를 둡니다. 다만 권리금 자체는 공인중개사법상 중개대상물로 보기 어렵다는 대법원 판결 취지가 있어, 권리금 알선에서 생긴 손해에 제30조가 미치는지는 임대차 중개와 함께 이루어졌는지 등에 따라 갈릴 수 있고, 그렇지 않더라도 민법 제750조 책임이 검토될 수 있습니다.

위약금 약정이 있으면 셈법이 또 달라집니다. 민법 제398조 제4항은 위약금의 약정을 손해배상액의 예정으로 추정하고, 손해배상액의 예정이 있으면 채권자는 실제 손해액을 따로 증명하지 않고 예정액을 청구할 수 있다는 것이 대법원 판결 취지입니다. 대신 예정액이 부당히 과다하면 법원이 적당히 감액할 수 있고(제2항), 예정은 이행의 청구나 계약의 해제에 영향을 미치지 않습니다(제3항).

권리금 손해배상 판례에서 자주 다투는 쟁점 3가지

권리금 손해배상 판례는 사건번호보다 어떤 사실관계에서 결론이 갈렸는지를 보는 것이 실무에 도움이 됩니다.

법도 권리금소송센터의 엄정숙 변호사(부동산·민사 전문, 공인중개사)는 이런 쟁점을 사건 기록에 맞춰 정리하는 데서 출발합니다. 같은 판례 취지라도 내 사건의 문자 한 줄이 어느 쪽에 가까운지에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

청주 권리금 손해배상 사건은 어느 법원에 내나요?

권리금 손해배상소송은 원칙적으로 피고의 주소지 법원에 내고, 금전 지급을 구하는 재산권 소송이라 의무이행지 법원에도 낼 수 있습니다. 민사소송법 제2조는 소를 피고의 보통재판적이 있는 곳의 법원이 관할한다고 정하고, 제3조는 사람의 보통재판적을 그의 주소에 따라 정합니다.

영업에 관한 채무라면 채권자의 현영업소가 기준입니다(민법 제467조 제2항 단서). 그래서 청주에 사는 임차인이 다른 지역에 사는 임대인을 상대로 청주 권리금 손해배상 소송을 낼 때 청주를 관할하는 법원에 제기하는 방안을 검토할 수 있습니다. 손해배상 청구는 상가 소재지만으로 관할이 정해지는 구조가 아니므로 피고의 주소와 채권자의 주소·영업소를 함께 확인해야 합니다.

권리금 손해배상소송 전 시효 메모와 증거 목록

시효는 근거마다 출발점이 다르므로 날짜를 근거별로 따로 적어 두는 것이 안전합니다. 상가법 근거는 임대차가 종료한 날부터 3년, 불법행위는 손해 및 가해자를 안 날부터 3년과 불법행위를 한 날부터 10년, 채무불이행은 일반 채권 10년을 기본으로 하되 사안에 따라 더 짧은 시효가 문제될 수 있습니다.

가상의 예로, 임대차 종료 넉 달 전에 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선했는데 임대인이 직접 쓰겠다며 계약을 거절했다면 상가법 근거로는 종료일부터 3년을 셉니다. 그 사람과 맺은 권리금 계약서가 상한 비교의 기준 자료가 되고, 같은 사건에서 중개사가 거절 가능성을 알고도 숨겼다는 사정이 있다면 불법행위 시효를 따로 메모해야 합니다.

권리금소송 손해배상, 자주 묻는 질문 3가지