사무실 권리금, 거래는 있는데 보호는 별개입니다

권리금은 당사자 사이의 계약으로 주고받는 돈입니다. 사무실이든 상가든, 기존 사용자와 새 사용자가 시설·위치·거래처의 가치에 값을 매겨 권리금계약을 맺는 것 자체는 계약 자유의 영역이고, 그 계약은 유효하게 성립할 수 있습니다. 사무실 권리금 거래에서 오가는 돈은 주로 인테리어·집기 등 시설권리금의 성격을 띠는 경우가 많습니다.

그러나 임대인이 신규임차인과의 계약을 거절하는 방식으로 권리금 회수를 막을 때 등장하는 상가건물임대차보호법 제10조의4의 보호는 다른 차원의 문제입니다. 이 보호는 상임법이 적용되는 임대차에서만 작동하므로, 사무실이 상임법상 "상가건물"에 해당하는지가 먼저 판가름 나야 합니다.

즉 질문을 둘로 나누어야 합니다. 첫째, 신규임차인과 권리금계약을 맺을 수 있는가 — 가능합니다. 둘째, 임대인이 방해할 때 법이 회수기회를 지켜 주는가 — 사무실이 영업용 건물 요건을 충족하는지에 달려 있습니다.

경계를 가르는 기준 — "사업자등록 대상이 되는 영업용 건물"

상가건물임대차보호법 제2조는 이 법의 적용 대상을 사업자등록의 대상이 되는 상가건물의 임대차로 정하고 있습니다. 판단은 임대차 목적물의 등기부나 건축물대장상 용도가 아니라, 실제로 그 건물에서 영리 목적의 영업활동이 이루어지는지를 중심으로 합니다.

이 기준을 사무실에 적용하면 스펙트럼이 넓게 펼쳐집니다. 고객이 방문해 상담과 계약이 이루어지고 재화·용역의 거래가 일어나는 사무실이라면 영업용으로 평가될 여지가 큽니다. 반면 대외적 영업 없이 내부 업무만 처리하는 공간, 비영리단체의 사무국처럼 영리 활동과 거리가 있는 공간은 적용이 부정되는 방향으로 다투어질 수 있습니다.

주의할 점은 위 예시가 어디까지나 판단의 방향을 보여 주는 일반론이라는 것입니다. 같은 업종의 사무실이라도 사용 실태에 따라 결론이 달라질 수 있고, 법원은 계약의 목적, 공간의 구조와 이용 현황, 영업활동의 내용을 종합해 개별적으로 판단합니다. 그래서 이 주제는 "쟁점"이지 "공식"이 아닙니다.

영업용으로 인정된다면 — 권리금 회수 보호의 내용

사무실이 영업용 건물로 평가되어 상임법이 적용되면, 임대인은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임차인의 권리금 회수를 방해해서는 안 됩니다(제10조의4, 2015. 5. 13. 신설). 금지되는 방해행위는 ① 임차인이 주선한 신규임차인에게 권리금을 직접 요구·수수하는 행위, ② 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, ③ 현저히 고액의 차임·보증금을 요구하는 행위, ④ 정당한 사유 없이 임대차계약 체결을 거절하는 행위입니다.

임대인에게 정당한 사유가 있으면 예외입니다. 신규임차인의 자력 부족, 임차인 의무 위반 우려, 1년 6개월 이상 비영리 사용 계획, 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인에게 권리금을 이미 지급한 경우 등이 그 예입니다. 방해행위가 인정되면 손해배상을 청구할 수 있고, 배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금(감정평가액) 중 낮은 금액이 한도입니다. 청구권은 임대차 종료일부터 3년의 소멸시효에 걸립니다.

사무실 권리금은 시설 투자 비중이 높은 만큼, 시설의 내구연한을 보통 3~5년으로 보는 일반적 통념상 투자 시점이 오래될수록 평가액이 낮아지는 경향이 있습니다(사안에 따라 다릅니다). 시설 투자 내역과 세금계산서, 도면 등을 보존해 두면 감정평가 단계에서 유리한 자료가 됩니다.

사무실 임차인이 지금 확인해 둘 것

• 사업자등록상 사업장 소재지가 해당 사무실로 되어 있는지 확인합니다.
• 그 공간에서 이루어지는 영업활동(고객 방문, 계약 체결, 매출 발생)을 보여 주는 자료를 정리합니다.
• 임대차계약서의 사용 목적 란에 "영업용", 업종 등이 어떻게 기재되어 있는지 확인합니다.
• 시설 투자 내역(견적서·세금계산서·사진)을 보존합니다.
• 차임 연체가 3기분에 이르지 않도록 관리합니다. 연체 이력은 권리금 보호 제외 사유가 될 수 있습니다.
• 만기 6개월 전부터 신규임차인 주선이 가능하도록 일정을 계획합니다.

적용 여부가 갈리는 주제일수록, 분쟁이 터진 뒤보다 계약 단계·갱신 단계에서 미리 구조를 점검하는 편이 비용이 적게 듭니다. 본인 사무실이 경계선의 어느 쪽에 있는지 궁금하시다면 법도 권리금소송센터 무료 전화상담(02-591-5657)에서 계약서와 사용 실태를 기준으로 안내받으실 수 있습니다.

자주 묻는 질문