1. 중개대상물 범위 확인 (공인중개사법 제3조)
2. 권리금 계약의 당사자 확인 (상가법 제10조의3②)
3. 확인·설명과 근거자료, 확인·설명서 수령 (제25조)
4. 거래계약서 작성·교부 확인 (제26조①②)
5. 금액은 사실대로, 이중 계약서 거절 (제26조③)
6. 손해배상 보장 설명과 증서 사본 (제30조①③⑤)
7. 알선 수수료 약정은 서면으로 남기기

01권리금 계약서 공인중개사가 함께 쓰면 무엇이 달라지나요?

상가를 넘기거나 인수할 때 현장에서는 두 개의 계약이 거의 동시에 움직입니다. 하나는 건물주인 임대인과 새로 들어올 사람 사이의 임대차 계약이고, 다른 하나는 기존 임차인과 새로 들어올 사람 사이의 권리금 계약입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의3②은 권리금 계약을 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이라고 정의합니다. 임대인은 이 계약의 당사자가 아니라는 뜻입니다.

공인중개사가 두 계약을 한자리에서 진행하면 편리하지만, 서명하는 사람 입장에서는 경계가 흐려지기 쉽습니다. 임대차 계약서에 들어갈 내용과 권리금 계약서에 들어갈 내용이 섞이고, 어떤 서류가 중개사가 법에 따라 작성해 주는 서류인지, 어떤 서류가 당사자끼리 정한 사적 약정인지 구분하기 어려워집니다. 나중에 분쟁이 생기면 바로 이 경계가 책임의 경계가 됩니다.

공인중개사법은 개업공인중개사에게 여러 의무를 지웁니다. 중개대상물의 확인·설명(제25조), 거래계약서의 작성·교부·보존(제26조), 손해배상책임의 보장과 그 설명(제30조)이 대표적입니다. 그런데 이 의무들은 조문 문언상 중개대상물에 관한 중개를 전제로 합니다. 상가 임대차는 건축물에 관한 거래이므로 의무의 중심에 있지만, 권리금으로 넘기는 영업시설·거래처·노하우 같은 가치까지 같은 수준으로 보장된다고 보기는 어렵습니다.

아래 비교는 서명 전에 머릿속에 그려 둘 지도입니다. 왼쪽은 중개사가 법에 따라 해야 하는 일이고, 오른쪽은 권리금과 관련해 법이 따로 보장해 주지 않아 당사자가 직접 챙겨야 하는 일입니다.

오른쪽 항목이 중개사가 전혀 책임지지 않는다는 뜻은 아닙니다. 중개사가 실제로 어떤 설명을 했고 어떤 행위를 했는지에 따라 책임이 문제 될 여지는 남아 있습니다. 다만 그 여부는 사안마다 다투어질 수 있으므로, 처음부터 서면으로 정리해 두는 편이 훨씬 안전합니다. 특히 권리금 계약서 공인중개사 관여 사건에서 분쟁이 커지는 지점은 대부분 말로 오간 설명과 서면의 내용이 서로 다를 때입니다.

또 하나 기억할 점은 두 계약의 운명이 서로 얽혀 있다는 사실입니다. 임대차가 체결되지 않으면 신규임차인은 영업을 할 수 없고, 그러면 권리금 계약도 그대로 유지되기 어렵습니다. 그래서 체크리스트의 일곱 항목은 임대차 쪽 서류와 권리금 쪽 서류를 번갈아 확인하도록 짜여 있습니다.

02점검 1·2 — 중개대상물 범위와 권리금 계약의 당사자

첫 번째 점검은 이 거래에서 무엇이 중개대상물인가입니다. 공인중개사법 제3조는 중개대상물을 1호 토지, 2호 건축물 그 밖의 토지의 정착물, 3호 그 밖에 대통령령으로 정하는 재산권 및 물건으로 정합니다. 상가 점포의 임대차는 건축물에 관한 권리의 거래이므로 중개대상물에 관한 중개라는 점에 큰 이견이 없습니다.

문제는 권리금입니다. 상가법 제10조의3①은 권리금을 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가라고 정의합니다. 이런 가치가 제3조의 중개대상물에 들어가는지, 권리금 알선에 중개보수 규정(제32조)이 그대로 적용되는지는 법원 판단에 맡겨진 영역이어서 한쪽으로 단정하기 어렵습니다.

그래서 실무에서는 권리금 부분도 중개사가 다 책임진다고 믿고 서명하는 것이 가장 위험합니다. 중개사가 권리금 계약서 초안을 써 주더라도, 그 계약의 내용과 결과는 계약 당사자인 임차인과 신규임차인이 되려는 자가 감당한다고 생각하고 문구를 한 줄씩 직접 읽어야 합니다. 초안을 받으면 그 자리에서 서명하지 말고, 넘기는 항목과 금액, 지급 시기가 내가 이해한 내용과 같은지부터 대조해 보세요.

두 번째 점검은 당사자입니다. 권리금 계약의 당사자는 임차인과 신규임차인이 되려는 자입니다(상가법 제10조의3②). 임대인이 권리금 계약서에 함께 서명하거나 확인란에 날인하는 경우가 있지만, 그것만으로 임대인이 권리금 지급이나 임대차 체결을 약속했다고 보기는 어렵습니다. 임대인과의 임대차 체결은 별도의 계약 절차이고, 임대인 쪽 의무는 상가법 제10조의4①이 정한 방해 금지의 형태로 따로 존재합니다.

서명 전에 계약서 첫머리의 당사자란을 다시 봅니다. 권리금을 받는 사람이 실제 임대차 명의인과 같은지, 법인 명의 점포라면 대표자의 서명인지, 신규임차인이 되려는 자가 개인인지 법인인지가 임대차 계약서와 일치해야 합니다. 당사자란이 틀리면 뒤에서 아무리 좋은 특약을 적어도 그 효력을 두고 다툼이 생길 수 있습니다.

03점검 3 — 확인·설명서와 근거자료, 받기 전에는 서명하지 않기

공인중개사법 제25조①에 따라 개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우 중개가 완성되기 전에 해당 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인해야 합니다. 그리고 그 내용을 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서, 신탁원부, 건축물대장 등본 등 설명의 근거자료를 제시하여야 합니다.

상가 임대차에서 권리를 취득하려는 쪽은 주로 새로 들어오는 사람입니다. 신규임차인이 되려는 사람이라면 설명을 듣는 데 그치지 말고 근거자료를 직접 눈으로 확인해야 합니다. 기존 임차인 입장에서도 이 단계는 남의 일이 아닙니다. 신규임차인이 건물 문제를 뒤늦게 알고 계약을 깨려 하면 권리금 계약까지 흔들리기 때문입니다.

제25조③은 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에 확인·설명사항을 서면으로 작성해 거래당사자에게 교부하고 대통령령으로 정하는 기간 동안 보존하도록 정합니다. 확인·설명사항이 공인전자문서센터에 보관된 경우에는 보존 의무의 예외가 있습니다. 또 제25조④에 따라 확인·설명서에는 개업공인중개사가 서명 및 날인하되, 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있으면 함께 서명 및 날인하여야 합니다.

아래 표는 근거자료별로 상가 임대차에서 볼 부분과, 그것이 권리금과 어떻게 이어지는지를 정리한 것입니다. 마지막 열은 법이 정한 내용이 아니라 권리금 관점에서 자료를 읽는 방법입니다.

예를 들어 건축물대장상 용도가 영업하려는 업종과 맞지 않으면, 신규임차인이 인허가를 받지 못해 영업을 못 하게 될 수 있습니다. 그러면 신규임차인은 계약을 깨려 하고, 기존 임차인은 이미 받은 권리금을 둘러싸고 분쟁에 휘말릴 수 있습니다. 확인·설명 단계에서 이 문제가 드러났다면 권리금 계약서에 그에 대한 처리 방법을 미리 적어 둘 수 있었을 것입니다.

건물 유형도 함께 봅니다. 상가법 제10조의5는 상가건물이 유통산업발전법상 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(전통시장은 제외)와 국유재산·공유재산인 경우에는 제10조의4가 적용되지 않는다고 정합니다. 신규임차인이 나중에 같은 가게를 다시 넘길 때 권리금 회수기회 보호를 받을 수 있는지와 직결되므로, 등기와 건축물대장으로 건물의 소유 주체와 형태를 확인해 두어야 합니다.

04점검 4·5 — 거래계약서와 금액, 낮춰 적자는 말에 응하지 않기

제26조①에 따라 개업공인중개사는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령으로 정하는 기간 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 합니다. 거래계약서가 공인전자문서센터에 보관된 경우에는 예외입니다. 상가 임대차에서는 임대차 계약서가 이 거래계약서의 역할을 하고, 제26조②는 확인·설명서의 서명 및 날인 규정(제25조④)을 거래계약서 작성에도 준용합니다.

제26조③은 개업공인중개사가 거래계약서를 작성하는 때에 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 둘 이상의 거래계약서를 작성하는 것을 금지합니다. 이 조항은 중개사에게 부과된 금지입니다. 누군가 세금 문제 때문에 금액을 낮춰 적자거나 계약서를 두 장 만들자고 제안하면, 중개사는 법이 금지하는 행위라는 이유로 거절해야 하고, 당사자도 그 요구에 응하지 않는 것이 맞습니다.

권리금 계약서 금액은 더 직접적인 이유로 사실대로 적어야 합니다. 나중에 임대인의 방해로 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 받지 못해 임차인이 임대인에게 손해배상을 청구하게 되면, 상가법 제10조의4③에 따라 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 계약서에 금액을 낮춰 적으면 상한의 한 축이 스스로 낮아질 위험이 생깁니다.

반대로 금액을 부풀려 적으면 계약서 전체의 신빙성이 의심받을 수 있습니다. 그리고 계약서에 적힌 금액이 소송에서 그대로 인정된다는 보장도 없습니다. 실제 지급 내역, 넘긴 시설과 거래처의 실체 같은 다른 자료와 함께 따져질 수 있으므로, 금액과 함께 그 금액이 무엇의 대가인지를 목록으로 남기는 것이 좋습니다.

서명 직전에 자주 듣는 말 세 가지와, 그 말에 대한 판정을 정리했습니다. 다만 아래 판정을 근거로 서류를 더 요구하거나 문구를 고쳐 달라고 말할 수 있어야 합니다.

권리금 계약서에는 무엇을 넘기는지 목록(시설·비품, 거래처, 상호, 온라인 계정 등)과 금액, 지급 시기와 방법, 임대차가 체결되지 않을 때의 처리를 구체적으로 적습니다. 마지막 항목은 계약서를 쓰는 날 빈칸으로 두지 않는 것만으로도 나중의 다툼을 크게 줄일 수 있습니다.

05권리금 계약서 공인중개사 손해배상 보장, 증서 사본은 받았나요?

여섯 번째 점검은 손해배상 보장입니다. 공인중개사법 제30조①은 개업공인중개사가 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 정합니다. ③에 따라 개업공인중개사는 업무를 개시하기 전에 ①·②의 책임을 보장하기 위해 대통령령으로 정하는 바에 따라 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 합니다.

서명하는 사람에게 특히 중요한 것은 ⑤입니다. 개업공인중개사는 중개가 완성된 때에는 거래당사자에게 보장금액, 보증보험회사·공제사업을 행하는 자·공탁기관 및 그 소재지, 보장기간을 설명하고 관계 증서의 사본을 교부하거나 관계 증서에 관한 전자문서를 제공하여야 합니다. 이 사본이 있어야 나중에 문제가 생겼을 때 어디에 연락할지, 보장기간 안의 일인지를 바로 확인할 수 있습니다.

보장금액은 법령이 정한 기준과 중개사가 가입한 내용에 따라 달라지므로 이 글에서 숫자를 제시하지 않습니다. 대신 증서 사본에 적힌 보장기간이 계약일을 포함하는지, 증서상 명의가 계약서에 표시된 중개사무소 명칭·대표자와 같은지를 확인합니다. 명의가 다르면 그 자리에서 이유를 물어보는 것이 좋습니다.

권리금 알선 과정에서 생긴 손해까지 이 보장으로 처리되는지는 앞에서 본 중개대상물 범위 문제와 맞물려 있어 사안마다 다툼이 생길 수 있습니다. 그래서 보증보험이 있으니 권리금도 안전하다고 생각하기보다는, 권리금 부분은 계약서 문구와 지급 증빙으로 스스로 지킨다는 태도가 필요합니다.

제32조①도 함께 봅니다. 개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받지만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니합니다. 또 제32조③은 보수의 지급시기를 대통령령으로 정하도록 하고 있으므로, 보수를 언제 어떤 조건으로 줄지 약정할 때 이 구조를 염두에 두면 불필요한 다툼을 줄일 수 있습니다.

06점검 7 — 수수료 약정과 서명 당일의 순서

권리금 알선에 대한 수수료는 앞에서 본 것처럼 중개보수 규정이 적용되는지부터 다툼이 있을 수 있는 영역입니다. 그래서 금액을 말로만 정하면 나중에 그 돈이 무엇의 대가였는지를 두고 분쟁이 생기기 쉽습니다. 임대차 중개보수와 권리금 알선 수수료를 하나로 묶지 말고, 각각 무엇에 대한 대가인지, 누가 부담하는지, 언제 지급하는지, 계약이 무산되면 어떻게 처리하는지를 서면으로 남겨 둡니다.

수수료 액수는 이 글에서 숫자로 다루지 않습니다. 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 보수는 국토교통부령으로 정하도록 되어 있고(제32조④), 권리금 알선 부분은 그 적용 여부부터 사안마다 판단이 갈릴 수 있기 때문입니다. 계좌이체를 할 때 받는 사람과 명목을 메모로 남기고 영수증을 받아 두면 나중에 증빙으로 쓰기 좋습니다.

서명 당일의 순서를 미리 정해 두면 빠뜨리는 것이 줄어듭니다. 아래 순서는 하루 안에 임대차와 권리금 계약을 함께 진행하는 경우를 기준으로 한 예시입니다.

1. 1
   근거자료 열람등기사항증명서·건축물대장 등을 직접 보고 발급 날짜가 최근인지 확인합니다.
2. 2
   확인·설명 듣기상태·입지·권리관계와 이용제한사항 설명을 듣고 궁금한 점을 메모합니다.
3. 3
   임대차 계약서 검토·서명임대인과 신규임차인 사이 계약의 기간·차임·특약을 확인합니다.
4. 4
   권리금 계약서 검토·서명당사자, 넘기는 목록, 금액, 지급 시기, 임대차 무산 시 처리를 확인합니다.
5. 5
   서류 수령확인·설명서, 거래계약서, 보장 증서 사본 또는 전자문서를 받습니다.
6. 6
   수수료 약정 서면명목·부담자·지급 시기·무산 시 처리를 적고 양쪽이 서명합니다.

3번과 4번의 앞뒤는 거래 구조에 따라 바뀔 수 있습니다. 다만 권리금 계약서를 먼저 쓰고 임대차는 나중에 하겠다는 구조라면, 임대차가 체결되지 않을 때 권리금 계약을 어떻게 처리할지가 문구로 분명하게 정리되어 있어야 합니다. 이 부분을 비워 두면 이미 건넨 돈을 돌려받는 문제를 두고 당사자끼리 다시 협상해야 하는 상황이 생길 수 있습니다.

기존 임차인이 알아 둘 의무도 하나 있습니다. 상가법 제10조의4⑤는 임차인이 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다고 정합니다. 중개사를 통해 신규임차인을 소개하더라도 이 정보를 언제, 어떤 방법으로 전달했는지 기록을 남겨 두면 나중에 다툼을 줄일 수 있습니다.

07서명 뒤 문제가 생기면, 누구에게 무엇을 물어야 하나

권리금 계약서 공인중개사 체크리스트를 지켰는데도 분쟁이 생길 수 있습니다. 이때는 상대방이 누구인지부터 나눕니다. 임대인이 회수를 방해한 것인지, 중개사의 설명이나 서류에 문제가 있었던 것인지, 신규임차인이 약속을 지키지 않은 것인지에 따라 근거와 절차가 완전히 달라집니다. 상대방을 잘못 잡으면 시간과 비용이 낭비됩니다.

임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 그로부터 권리금을 수수하는 행위, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, 그 밖에 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위로 권리금 회수를 방해해서는 안 됩니다(상가법 제10조의4①). 다만 제10조① 각 호의 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니합니다.

임대인이 이를 위반해 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 손해배상 책임이 생기고, 이 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸합니다(제10조의4③④). 중개사무소에서 오간 문자, 확인·설명서, 권리금 계약서는 이 소송에서도 신규임차인을 주선한 사실과 권리금 약정을 뒷받침하는 자료가 될 수 있습니다.

중개사의 확인·설명 잘못이나 서류 문제로 손해를 입었다면 공인중개사법 제30조①의 손해배상이 문제 됩니다. 이 경우 앞에서 받아 둔 보장 증서 사본과 확인·설명서가 핵심 자료가 됩니다. 권리금 알선 부분에 대한 책임 여부는 앞서 본 대로 다툼이 있을 수 있어 개별 검토가 필요합니다. 신규임차인이 약속한 권리금을 주지 않는 경우는 권리금 계약 당사자 사이의 문제로 따로 다룹니다.

자주 묻는 질문