CHECK이런 상황이라면 이 글이 순서를 잡아 드립니다

• 권리금을 내고 들어갔는데, 들었던 매출이나 단골 규모가 사실과 다르다는 자료가 뒤늦게 나왔습니다.
• 양도인이 약속한 시설 인도나 계약 협조를 끝내 하지 않았습니다.
• 사기로 다툴지 해제로 다툴지 정하지 못해 소장 작성이 몇 주째 멈춰 있습니다.
• 돈을 돌려달라는 청구를 임대인에게 해야 하는지, 돈을 받아 간 임차인에게 해야 하는지 헷갈립니다.

BASIS권리금 반환 청구권, 법에 그런 이름의 권리가 따로 있나요?

상가건물 임대차보호법을 처음부터 끝까지 찾아봐도 '권리금 반환 청구권'이라는 이름의 조문은 없습니다. 권리금에 관해서는 제10조의3에서 권리금과 권리금 계약을 정의하고, 제10조의4 이하에서 회수기회 보호 등을 정할 뿐, 낸 권리금을 돌려받는 조문은 따로 두지 않았습니다. 이미 낸 권리금을 돌려받는 근거는 이 법이 아니라 민법의 일반 규정, 즉 의사표시 취소와 부당이득, 계약 해제와 원상회복에서 찾아야 합니다.

정의부터 정확히 보겠습니다. 제10조의3①에 따르면 권리금은 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다. 예시는 '등'으로 끝나므로 여기에 적힌 요소만 권리금이 되는 것은 아닙니다. 그리고 같은 조 ②는 권리금 계약을 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이라고 정의합니다.

이 정의에서 돈이 흐르는 방향이 나옵니다. 권리금 계약에서 돈을 내는 쪽은 신규임차인이 되려는 자이고, 받는 쪽은 기존 임차인입니다. 그러므로 권리금 반환 청구권을 행사하는 소송에서 원고는 권리금을 낸 신규임차인, 피고는 권리금을 받아 간 기존 임차인이 되는 것이 기본 구도입니다. 임대인은 권리금 계약의 당사자가 아니므로 이 소장의 피고로 당연히 들어가지는 않습니다. 다만 권리금 정의가 임대인에게 지급하는 대가도 포함하므로, 임대인에게 직접 권리금 명목의 돈을 냈다면 그 돈을 주고받은 약정의 내용에 따라 따로 따져야 합니다.

THREE ROUTES돌려받는 근거는 세 갈래, 각각 무엇을 증명하나

권리금을 돌려받는 근거를 실무에서 자주 쓰이는 순서로 정리하면 세 갈래입니다. 계약을 맺을 때 속았다면 사기에 의한 취소, 속인 사람은 없지만 계약의 중요한 부분을 잘못 알았다면 착오에 의한 취소, 계약은 제대로 맺었지만 상대방이 의무를 이행하지 않았다면 계약 해제입니다.

사기에 의한 취소에서 말하는 속이는 행위는 실무에서 매출 장부나 카드 매출 자료를 실제와 다르게 보여 준 경우, 단골 거래처나 배달 주문 규모를 크게 부풀린 경우, 이미 받은 영업정지 처분이나 건물주와의 분쟁을 숨긴 경우처럼 나타납니다. 다만 다소 과장된 설명이 모두 사기로 평가되는 것은 아니고, 어느 선부터 위법한 기망이 되는지는 사안마다 판단됩니다. 그래서 소장에는 무엇을 들었는지, 실제는 어땠는지, 그 차이를 알았다면 계약하지 않았을 이유가 무엇인지를 자료로 맞대어 적는 것이 중요합니다.

속인 사람이 계약 상대방인 임차인이 아니라 중간에 낀 사람인 경우도 있습니다. 민법 제110조②는 상대방있는 의사표시에 관하여 제삼자가 사기나 강박을 행한 경우에는 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 그 의사표시를 취소할 수 있다고 정합니다. 예를 들어 중개에 관여한 사람이 매출을 부풀려 설명했고 그 사람이 이 조문의 제삼자로 평가된다면, 임차인이 그 사실을 알았거나 알 수 있었다는 사정까지 증명해야 임차인과의 권리금 계약을 취소할 수 있습니다. 그 사람이 임차인의 대리인처럼 임차인과 같이 볼 수 있는 지위였다면 제삼자로 보지 않을 여지가 있다는 것이 대법원 판결의 취지입니다. 또한 같은 조 ③에 따라 이렇게 한 취소는 선의의 제삼자에게 대항하지 못합니다.

착오에 의한 취소는 속인 사람이 없거나 증명되지 않을 때 대비하는 근거가 될 수 있습니다. 예를 들어 양도인도 몰랐던 점포의 용도 제한 때문에 계약 목적을 이룰 수 없었던 경우입니다. 그러나 조문 단서가 중대한 과실을 막아 두었으므로, 당연히 확인할 수 있었던 서류를 보지 않았다는 반박이 나오면 다툼이 길어집니다. 착오가 중요부분에 관한 것인지, 과실이 중대한지는 사안별 판단입니다.

계약 해제는 계약 자체는 제대로 맺었지만 상대방이 의무를 이행하지 않은 경우의 근거입니다. 법정해제의 대표는 이행지체로, 민법 제544조는 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다고 정합니다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니합니다. 권리금 계약서에 임대인과의 임대차계약이 체결되지 않으면 해제할 수 있다는 특약을 넣었다면, 이는 계약에 의한 해제권으로 제543조①의 길을 탑니다. 해제의 의사표시는 철회하지 못하고(제543조②), 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니합니다(제551조).

COMPARE취소와 해제, 반환 범위와 시간 문제는 어떻게 다른가

순위를 정하려면 각 근거가 성공했을 때 무엇을 돌려받는지, 언제까지 행사해야 하는지를 먼저 나란히 놓아야 합니다. 취소는 계약을 처음부터 없던 것으로 돌리는 길이고, 해제는 유효했던 계약을 소멸시키며 서로 원래 상태로 되돌리는 길이어서, 반환 범위를 정하는 조문도 다릅니다.

해제의 경우 제548조②가 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다고 정하고 있어, 조문상 받은 쪽의 선의·악의를 구분하지 않고 이자가 붙는 구조입니다. 반면 취소 뒤 부당이득 반환은 제748조에 따라 선의의 수익자는 그 받은 이익이 현존한 한도에서 책임을 지고, 악의의 수익자는 그 받은 이익에 이자를 붙여 반환하고 손해가 있으면 이를 배상하여야 합니다. 사기를 한 당사자라면 악의의 수익자로 다퉈질 여지가 크지만, 착오 취소처럼 상대방이 아무것도 몰랐던 경우에는 현존 이익 다툼이 생길 수 있습니다.

시간 문제도 다릅니다. 취소권은 추인할 수 있는 날로부터 3년내에, 법률행위를 한 날로부터 10년내에 행사하여야 합니다(제146조). 추인은 취소의 원인이 소멸된 후에 하여야만 효력이 있으므로(제144조①), 사기를 당한 사람이라면 속았다는 사실을 알게 된 무렵이 기산점 다툼의 중심이 되는 경우가 많습니다. 구체적 기산점은 사건마다 다르므로 계약일만 보고 안심하는 것은 위험합니다.

여기에 하나가 더 있습니다. 민법 제145조는 추인할 수 있는 후에 전부나 일부의 이행, 이행의 청구 같은 사유가 있으면 추인한 것으로 본다고 정합니다. 그러나 이의를 보류한 때에는 그러하지 아니합니다. 사기를 의심하면서도 잔금을 그대로 치르면, 나중에 그 지급이 법정추인으로 다퉈질 위험이 있습니다. 추인 후에는 취소하지 못하므로(제143조①), 이 경우 사기 취소라는 1순위 근거가 흔들리고 해제만 남을 수 있습니다. 잔금을 치러야 하는 사정이 있다면 이의를 보류한다는 뜻을 서면으로 남겨 두는 것이 순위 설계의 출발점입니다.

표에서 보듯 사기 취소는 증명에 성공하면 상대방을 악의의 수익자로 다툴 여지가 커지지만 증명 부담이 무겁고, 해제는 불이행이라는 객관적 사실이 있으면 비교적 단단하지만 최고와 해제 통지를 거치지 않았다면 그 부분부터 공격받습니다. 순위를 정한다는 것은 이 강점과 약점을 내 사건의 자료에 맞춰 줄 세우는 일입니다.

ORDER권리금 반환 청구권을 소장에 쓸 때 주위적·예비적 순서는 어떻게 정하나요?

먼저 소장의 형식부터 확인합니다. 민사소송법 제249조①은 소장에는 당사자와 법정대리인, 청구의 취지와 원인을 적어야 한다고 정합니다. 그리고 제253조는 여러 개의 청구는 같은 종류의 소송절차에 따르는 경우에만 하나의 소로 제기할 수 있다고 정합니다. 부당이득 반환과 원상회복은 모두 민사 금전 청구여서 한 소장에 함께 담는 설계를 검토할 수 있습니다.

주위적·예비적이라는 말은 순위를 뜻합니다. 1순위 근거를 먼저 판단해 달라고 하고, 그것이 받아들여지지 않을 경우를 대비해 2순위 근거를 함께 적어 두는 형태입니다. 처음부터 무효라는 주장과 해제했다는 주장은 모순처럼 보이지만, 순위를 붙이면 한 소장에 나란히 놓을 수 있습니다. 다만 어떤 청구끼리 이렇게 묶을 수 있는지, 법원이 어떤 방식으로 판단하는지는 대법원 판결로 정리되어 온 영역이므로 아래는 일반적인 검토 흐름입니다.

1. 1

   사실관계 시간표 만들기

   계약일, 계약금·잔금 지급일, 계약 전에 받은 설명과 자료, 사실과 다르다는 것을 안 날, 최고서와 해제 통지를 보낸 날을 한 줄로 세웁니다.
2. 2

   근거별 증거 맞추기

   사기라면 설명 자료와 실제 자료의 차이, 착오라면 몰랐던 사정, 해제라면 불이행 사실과 최고서·특약 조항을 짝지어 둡니다. 증거가 빈 근거는 순위를 낮춥니다.
3. 3

   시간 위험 점검

   취소권 행사 기간(민법 제146조)과 법정추인 위험(제145조)을 먼저 확인합니다. 기간이 임박한 근거는 순위와 상관없이 처음 소장부터 반드시 넣어 둡니다.
4. 4

   1순위 선정

   증거가 가장 단단하면서도 원하는 결론을 가장 넓게 끌어낼 수 있는 근거를 주위적 청구원인으로 둡니다.
5. 5

   2순위 이하 배치

   1순위가 받아들여지지 않을 경우에 판단받을 근거를 예비적으로 적고, 청구원인 제목에 순위를 분명히 표시합니다. 순위가 흐리면 법원이 정리를 요구할 수 있습니다.
6. 6

   의사표시 도달 확인

   취소와 해제는 모두 상대방에 대한 의사표시로 합니다(제142조, 제543조①). 내용증명 등으로 도달시켰는지 정리하고 도달 일자를 증거로 남깁니다.

1순위를 무엇으로 할지에 정답은 없습니다. 매출 자료 조작처럼 속인 사실을 보여 주는 자료가 뚜렷하다면 사기 취소를 1순위에 두는 설계가 자연스럽습니다. 반대로 속인 증거는 정황뿐이지만 양도인이 시설을 넘기지 않았다는 사실은 사진과 문자로 분명하다면, 해제를 1순위로 두고 사기 취소를 예비적으로 돌리는 설계도 가능합니다.

착오 취소는 사기 취소와 같은 사실관계를 바탕으로 하므로 사기 취소 다음 순위에 붙이는 방식이 검토됩니다. 다만 증거가 거의 없는 근거까지 나열하면 오히려 핵심이 흐려지므로, 근거는 자료로 뒷받침할 수 있는 범위에서만 세웁니다.

소장이 형식을 갖추지 못하면 절차가 처음부터 멈춥니다. 민사소송법 제254조①은 소장이 제249조제1항의 규정에 어긋나는 경우와 소장에 법률의 규정에 따른 인지를 붙이지 아니한 경우에는 재판장은 상당한 기간을 정하고, 그 기간 이내에 흠을 보정하도록 명하여야 한다고 정합니다. 근거가 여럿일수록 각 근거와 청구취지의 연결을 또렷하게 적어야 합니다.

DRAFT소장 청구원인 배치 견본, 숫자 없이 뼈대만 보기

아래는 사기 취소를 1순위, 해제를 2순위로 둔 경우의 청구원인 뼈대를 단순화한 견본입니다. 실제 표현과 순서는 사건의 자료에 따라 달라지며, 견본은 근거마다 어떤 사실을 어떤 순서로 적는지 구조를 보여 주기 위한 것입니다.

견본에서 눈여겨볼 부분은 원고가 돌려줄 것의 정리입니다. 해제의 경우 제548조①은 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다고 정하므로, 신규임차인도 넘겨받은 것을 돌려줘야 하는 구조입니다. 상대방은 원고가 받은 시설이나 영업 이익을 들어 맞서는 경우가 많으므로, 내가 받은 것과 돌려줄 수 있는 것을 미리 목록으로 만들어 두면 다툼의 폭을 줄일 수 있습니다.

청구취지의 이자 부분도 근거에 따라 설명이 달라집니다. 해제라면 제548조②가, 사기 취소라면 악의의 수익자의 이자와 손해배상을 정한 제748조②가 근거가 되므로, 청구원인에서 근거별 이자 주장을 따로 설명하는 방식이 정리하기 쉽습니다.

AMEND소송 도중 근거를 더하거나 바꾸려면, 청구 변경의 한도

해제만 적어 소송을 냈는데 매출 자료 조작의 증거가 나중에 나오면 청구의 변경을 검토합니다. 민사소송법 제262조①은 원고는 청구의 기초가 바뀌지 아니하는 한도안에서 변론을 종결할 때(변론 없이 한 판결의 경우에는 판결을 선고할 때)까지 청구의 취지 또는 원인을 바꿀 수 있다고 정합니다. 다만, 소송절차를 현저히 지연시키는 경우에는 그러하지 아니합니다.

형식도 정해져 있습니다. 같은 조 ②는 청구취지의 변경은 서면으로 신청하여야 한다고 정하고, ③은 그 서면을 상대방에게 송달하여야 한다고 정합니다. 조문이 서면을 요구하는 대상은 청구취지의 변경이지만, 청구원인에 새 근거를 더하는 경우에도 변경 내용을 서면으로 분명히 정리해 내는 것이 다툼을 줄이는 방법입니다.

시간과 관련한 조문도 있습니다. 민사소송법 제265조는 시효의 중단 또는 법률상 기간을 지킴에 필요한 재판상 청구는 소를 제기한 때 또는 제262조제2항 등의 규정에 따라 서면을 법원에 제출한 때에 그 효력이 생긴다고 정합니다. 그러나 취소권은 상대방에 대한 의사표시로 행사하는 권리이므로, 취소권 행사 기간이 무엇으로 지켜지는지는 따로 따져야 할 문제입니다. 기간이 얼마 남지 않았다면 청구 변경 서면을 준비하는 동안 취소의 의사표시부터 상대방에게 도달시켜 두는 편이 안전합니다.

새 근거를 늦게 더할수록 위험도 커집니다. 제262조① 단서가 소송절차를 현저히 지연시키는 경우를 막아 두었기 때문에, 증인신문과 감정이 거의 끝난 뒤 전혀 다른 사실을 바탕으로 새 근거를 더하려 하면 받아들여지지 않을 수 있습니다. 가장 단순한 대비는 처음 소장부터 증거가 있는 근거를 모두 순위를 붙여 넣어 두는 것입니다.

BOUNDARY임대인을 상대로 한 청구는 이 소장의 순위 안에 들어가지 않습니다

권리금 분쟁에는 임대인이 자주 등장하기 때문에, 신규임차인이 쓰는 반환 소장과 기존 임차인이 임대인을 상대로 쓰는 소장이 섞이는 일이 많습니다. 기존 임차인이 임대인에게 하는 청구는 권리금 반환이 아니라 방해행위에 따른 손해배상입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4③은 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 정하고, 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 정합니다.

이 손해배상 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸합니다(제10조의4④). 원고는 기존 임차인, 피고는 임대인이고 근거와 상한과 시효가 모두 다르므로, 신규임차인이 기존 임차인을 상대로 쓰는 소장의 주위적·예비적 배치 대상이 아닙니다.

같은 사건에서 두 소송이 함께 생기기도 합니다. 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절해 권리금 계약이 깨졌다면, 신규임차인은 특약이나 해제를 근거로 기존 임차인에게 반환을 구하는 것을 검토하고, 기존 임차인은 요건을 갖춘 경우 임대인에게 제10조의4③의 손해배상을 구할 수 있습니다. 두 청구의 결과가 서로에게 그대로 옮겨진다고 단정할 수는 없습니다.

제10조의4①1호도 자주 오해됩니다. 1호는 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위를 방해행위로 정한 것입니다. 이는 기존 임차인의 회수기회가 침해되었는지를 따지는 조문이지, 신규임차인이 자신이 낸 권리금을 돌려받는 근거가 아닙니다.

FAQ권리금 반환 청구권 소장, 자주 묻는 질문

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