상가 자리를 알아보다 보면 "이 자리는 시설은 볼 게 없고 바닥 값만 받는다"는 말을 자주 듣습니다. 인테리어나 집기를 넘겨받지 않아도, 유동 인구가 많은 길목이거나 역 출구 앞이라는 이유만으로 기존 임차인이 따로 돈을 요구하는 것입니다. 현장에서는 이 돈을 바닥 권리금, 또는 붙여서 바닥권리금이라고 부릅니다. 그런데 막상 계약서를 쓰려고 하면 이 돈이 법에서 무엇으로 취급되는지, 나중에 나갈 때 다시 받을 길이 있는지 분명하게 답해 주는 사람은 많지 않습니다.

이 글은 바닥 권리금 뜻을 상가건물 임대차보호법(이하 상가법) 조문에서 먼저 짚은 다음, 입지 값만 내고 들어가기 전에 서류로 확인해야 할 6가지를 순서대로 정리합니다. 들어갈 때 확인하지 않은 사정은 나갈 때 되돌리기 어렵고, 들어갈 때 모아 둔 서류는 나갈 때 그대로 근거가 되기 때문입니다.

바닥 권리금 뜻, 법 조문에서는 어디에 들어 있을까요?

상가법에는 '바닥 권리금'이라는 단어가 나오지 않습니다. 법이 정의하는 것은 권리금 전체이고, 그 정의 안에 여러 요소가 예시로 들어 있습니다. 바닥 권리금 뜻을 정확히 잡으려면 이 정의를 문언 그대로 읽어 보는 것이 출발점입니다.

이 가운데 '상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점'이 현장에서 바닥 권리금이라고 부르는 부분입니다. 바닥 권리금 뜻을 법의 말로 바꾸면 '자리의 위치 때문에 생기는 영업상 이점에 대한 대가'라고 정리할 수 있습니다. 시설을 넘겨받지 않는다고 해서 권리금이 아닌 돈이 되는 것은 아니고, 정의에 든 다른 요소가 빠졌을 뿐 위치 요소에 대한 대가만으로도 권리금의 정의에 들어올 수 있습니다.

정의를 읽을 때 놓치기 쉬운 부분이 세 가지 있습니다. 첫째, 요소 나열은 '등'으로 끝나는 예시라서 위치·시설·거래처·신용·노하우 다섯 가지로 한정되지 않습니다. 둘째, 돈을 내는 사람은 '영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자'이므로 아직 개업하지 않은 사람이 내는 돈도 포함됩니다. 셋째, 받는 쪽이 '임대인, 임차인에게'라고 되어 있어 정의 자체는 임대인에게 지급한 대가도 배제하지 않습니다.

다만 정의와 보호 대상은 구분해야 합니다. 상가법 제10조의3②는 권리금 계약을 '신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약'으로 정하고, 뒤에서 설명할 회수기회 보호는 이 권리금 계약을 축으로 움직입니다. 지금 들어가는 내가 기존 임차인과 맺는 계약이 바로 이 권리금 계약이고, 나중에 내가 나갈 때 다음 사람과 맺게 될 계약도 같은 구조입니다. 실무에서는 같은 권리금을 다음과 같이 나누어 부르는데, 이 구분은 법률상 분류가 아니라 현장의 호칭이라는 점을 기억해 두세요.

바닥 권리금만 내고 들어간다는 말은 시설이나 거래처는 넘겨받지 않고 위치의 이점에 대해서만 돈을 낸다는 뜻입니다. 그러니 계약서에 무엇을 넘겨받고 무엇은 넘겨받지 않는지를 적어 두어야 나중에 그 돈의 성격을 설명할 수 있습니다. 같은 금액이라도 위치 요소만의 대가인지, 시설이 함께 넘어온 대가인지에 따라 나갈 때 평가가 달라질 여지가 있기 때문입니다.

바닥 권리금 뜻만 알고 들어가면 무엇을 놓칠까요?

바닥 권리금은 자리의 가치에 대한 값이라서, 들어갈 때는 '이 자리라면 나중에 다른 사람에게서도 받을 수 있다'는 기대를 전제로 냅니다. 그런데 그 기대가 법의 보호를 받으려면 몇 가지 조건이 맞아야 합니다. 적용 제외 건물일 수도, 남은 기간이 짧을 수도, 건물 주인이 바뀔 때 임대차를 주장하지 못하는 일정일 수도 있습니다.

특히 위치에서 나오는 가치는 시설과 달리 내가 들고 나갈 수 없습니다. 인테리어나 집기는 처분 방법을 따로 따져 볼 여지라도 있지만, 자리의 이점은 그 자리에서 영업을 이어 갈 다음 사람에게 넘겨야만 돈으로 바뀝니다. 그래서 바닥 권리금의 가치는 '다음 사람에게 넘길 수 있는 구조'가 갖춰져 있는지에 크게 좌우됩니다.

아래 6가지는 그 구조를 서류로 확인하는 순서입니다. 앞의 두 가지는 이 임대차에 권리금 보호 조문이 적용되는지를, 가운데 두 가지는 내가 그 자리에서 버틸 수 있는 기간과 지위를, 마지막 두 가지는 나갈 때의 회수 구조와 적용 범위를 봅니다.

1번과 2번에서 걸리면 3번 이하의 점검은 의미가 크게 줄어듭니다. 권리금 보호 조문이 아예 적용되지 않는 임대차라면 바닥 권리금을 낼지 자체를 다시 생각해야 하기 때문입니다.

체크 1·2 · 이 점포에 권리금 보호 조문이 적용되는가

첫 번째로 볼 것은 건물의 종류와 소유자입니다. 상가법 제10조의5는 "제10조의4는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 아니한다."고 정합니다. 1호는 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우인데, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 전통시장은 제외합니다. 2호는 임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우입니다.

이 조문은 적용하지 아니한다고 분명히 정한 규정입니다. 해당하면 권리금 회수기회 보호 조문 자체가 빠지므로, 나갈 때 임대인이 신규임차인과의 계약을 거절하더라도 제10조의4를 근거로 손해배상을 구할 수 없습니다. 이 점을 모르고 대형 상업시설 안 점포에 입지 값을 냈다가 나갈 때 곤란해지는 경우가 생깁니다.

서류로는 다음을 봅니다. 등기사항증명서의 소유자 표시에서 국가나 지방자치단체 소유인지 단서를 얻을 수 있고, 임대차계약서의 임대인 명의와 건물 관리 주체가 누구인지도 함께 확인합니다. 대형 건물 안의 점포라면 그 건물이 법에서 말하는 대규모점포나 준대규모점포에 해당하는지, 해당한다면 내 점포가 그 일부인지를 따져야 합니다. 건물이 크다는 사정만으로 곧바로 대규모점포가 되는 것은 아니므로, 판단이 어려우면 계약 전에 상담을 받아 두는 편이 안전합니다.

두 번째는 임대차의 성격입니다. 상가법 제16조는 "이 법은 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다."고 정합니다. 행사 기간에만 쓰는 매장처럼 일시사용이 명백한 임대차라면 권리금 조문뿐 아니라 상가법 전체가 빠집니다. 다만 조문은 '명백한 경우'라고 정하고 있으므로, 계약 기간이 짧다는 사정만으로 당연히 일시사용 임대차가 되는 것은 아니고 계약의 목적과 실제 사용 모습을 함께 봐야 합니다.

서류로는 임대차계약서의 계약 목적, 기간, 갱신 관련 문구를 봅니다. 계약서에 임시 사용이나 행사 기간 한정 같은 표현이 들어가 있다면, 오래 영업할 것을 전제로 입지 값을 내는 거래와 전제가 맞지 않으므로 바닥 권리금을 내기 전에 반드시 짚어야 합니다.

체크 3·4 · 남은 기간과 대항력, 그 자리에서 버틸 수 있는가

세 번째는 기간입니다. 위치의 이점은 영업을 이어 가는 동안에만 돈이 되므로, 바닥 권리금을 내기 전에는 그 자리에서 얼마나 영업할 수 있는지를 따져야 합니다. 상가법 제10조①에 따르면 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 다만 제10조① 각 호의 사유, 예를 들어 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우나 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우에는 그러하지 아니합니다.

갱신에도 끝이 있습니다. 제10조②는 "임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다."고 정합니다. 들어가는 사람이 임대인과 새로 임대차계약을 맺는 방식인지, 기존 임차인의 임차권을 넘겨받아 그 계약을 이어 가는 방식인지에 따라 '최초의 임대차기간'을 어디서부터 볼지가 달라질 여지가 있습니다. 그래서 바닥 권리금을 내기 전에 계약 구조부터 확인하고, 기존 계약을 이어받는 방식이라면 기존 임차인이 처음 입점한 시점과 지금까지 갱신된 이력을 서류로 받아 두어야 합니다.

10년이 거의 찼다고 해서 권리금을 회수할 길이 모두 사라지는 것은 아닙니다. 대법원 판결은 전체 임대차기간이 10년을 넘어 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다는 취지입니다. 다만 영업할 수 있는 기간이 짧아지면 들어간 뒤 다음 사람을 찾을 시간도 줄어들므로, 남은 기간은 바닥 권리금 액수를 정할 때 반드시 함께 따져야 할 요소입니다.

네 번째는 대항력입니다. 상가법 제3조①에 따르면 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다. 그리고 제3조②는 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정합니다. 대항력을 갖춘 임차인은 건물 주인이 바뀌어도 새 주인에게 임대차를 주장할 수 있다는 것이 이 조문의 기본 구조입니다. 다만 경매처럼 다른 권리관계가 얽히면 결론이 달라질 수 있으므로, 등기사항증명서에 먼저 설정된 권리가 있는지도 함께 봅니다.

인도일과 사업자등록 신청일 사이에 공백이 길면, 그 사이에 생긴 권리 변동과의 관계에서 내 임대차를 주장하기 어려워질 수 있습니다. 그래서 잔금일, 열쇠를 넘겨받는 인도일, 사업자등록 신청일을 가능한 한 붙여서 잡고, 사업자등록 주소가 실제 점포 호수와 일치하는지 확인해야 합니다. 등기사항증명서는 계약 직전과 잔금 직전에 각각 떼어 소유자와 권리관계가 바뀌지 않았는지 비교합니다.

바닥 권리금은 나갈 때 다시 받을 수 있을까요?

바닥 권리금을 낼 때 가장 궁금한 것은 '나중에 나갈 때 이 돈을 다시 받을 수 있느냐'입니다. 법은 권리금 액수를 돌려준다고 정하지 않습니다. 상가법이 정한 것은 임차인이 다음 사람에게서 권리금을 받을 기회를 임대인이 방해하지 못하게 하는 구조이고, 그 중심 조문이 제10조의4①입니다.

금지되는 행위는 네 가지입니다. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위(1호), 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위(2호), 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위(3호), 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위(4호)입니다. 네 가지 모두 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자를 전제로 하므로, 나갈 때 다음 사람을 구해 오는 일은 임차인 몫입니다.

임대인이 책임을 벗는 길도 정해져 있습니다. 제10조의4① 단서에 따라 제10조① 각 호의 사유가 있으면 방해 금지가 적용되지 않습니다. 또 제10조의4②는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우, 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우를 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 봅니다. 그래서 들어간 뒤 차임 연체나 무단 전대 같은 사유를 만들지 않는 것이 회수 구조를 지키는 출발점입니다.

배상에도 상한이 있습니다. 제10조의4③에 따라 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있지만, 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 이 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸합니다(제10조의4④). 내가 들어갈 때 낸 바닥 권리금 액수는 이 비교의 기준이 아니라는 점이 중요합니다. 상권이 바뀌어 종료 당시 위치의 가치가 내려가면, 들어갈 때 낸 금액보다 낮은 범위에서 다툼이 정리될 수 있습니다. 종료 당시의 권리금은 소송에서 감정평가로 다투는 것이 보통입니다.

한 가지 더, 방해 금지 기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지입니다. 이 기간은 임대인의 방해행위를 따지는 기간이지, 권리금 계약을 반드시 그 안에 맺어야 한다는 요건은 아닙니다. 들어갈 때부터 만료일을 기준으로 거꾸로 계산한 일정을 메모해 두면 좋습니다.

체크 6 · 보증금과 월세가 큰 상가라면

마지막은 환산보증금입니다. 상가법 제2조①은 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에는 이 법을 적용하지 않는다는 단서를 두고, 제2조②는 그 보증금액을 정할 때 보증금 외에 차임이 있으면 그 차임액에 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하도록 합니다. 구체 기준은 지역별로 대통령령에 맡겨져 있으므로 계약 전에 해당 지역 기준으로 따로 계산해 보세요.

환산보증금을 넘는다고 모든 보호가 사라지는 것은 아닙니다. 제2조③은 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 그 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다고 정합니다. 권리금 회수기회 보호(제10조의4)와 적용 제외(제10조의5), 대항력(제3조), 계약갱신요구와 10년 범위(제10조①②)가 모두 이 목록에 들어 있습니다.

반대로 목록에 없는 조문은 환산보증금 초과 상가에 적용되지 않습니다. 예를 들어 임대인이 기간 안에 갱신 거절의 통지나 조건 변경의 통지를 하지 않은 경우의 법정갱신(제10조④)은 제2조③에 열거되어 있지 않습니다. 그래서 보증금과 월세가 큰 자리에 바닥 권리금을 내고 들어간다면, 만료 시기에 갱신요구권을 직접 행사할 일정을 미리 잡아 두는 것이 더 중요해집니다.

서류로는 임대차계약서의 보증금과 차임 금액, 그리고 차임이 바뀐 이력이 있다면 그 변경 합의서까지 받아 둡니다. 경계선 근처라면 적용되는 조문이 달라지므로 상담으로 확인한 뒤 금액을 정하는 편이 안전합니다.

현장에서 듣는 말, 이렇게 판단하세요

자주 듣는 세 가지를 조문 기준으로 정리했습니다.

6가지를 서류와 계약서 문구로 옮기는 순서

점검 결과는 머릿속에만 두지 말고 서류와 계약서 문구로 남겨야 합니다. 아래 표는 6가지 체크를 볼 서류와 확인 포인트로 정리한 것입니다.

계약서 문구로 옮길 때는 권리금 계약서에 시설·비품은 인수하지 않고 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점에 대한 대가로 지급한다는 식으로 대가의 범위를 적고, 넘겨받는 것과 넘겨받지 않는 것을 목록으로 정리합니다. 또 임대인과의 임대차계약이 체결되지 않으면 권리금 계약을 어떻게 처리할지, 이미 낸 돈은 어떻게 정산할지를 조건 조항으로 넣어 두는 방법이 있습니다. 기존 임대차의 시작일과 갱신 이력도 확인한 내용 그대로 특약란에 적어 두면 나중에 기간을 계산할 때 다툼이 줄어듭니다.

서류를 모으는 순서는 계약 전에 등기사항증명서와 기존 임대차계약서, 계약 당일에 권리금 계약서와 새 임대차계약서, 잔금일 전후에 인도와 사업자등록 신청 순입니다. 단계마다 날짜가 찍힌 자료를 남겨 두세요.

바닥 권리금 뜻, 자주 묻는 질문 3가지