이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

권리금 상담을 하다 보면 계약서의 임대차기간 칸이 비어 있거나, 처음 들어올 때 구두로만 이야기하고 기간은 정하지 않은 채 몇 년째 영업 중인 가게를 자주 만납니다. 평소에는 아무 문제가 없다가, 가게를 넘기려고 신규임차인을 찾기 시작하는 순간 '지금이 법이 보호하는 기간 안인가'라는 질문 앞에서 멈추게 됩니다. 기간 정하지 않은 상가 권리금 문제는 결국 '끝나는 날이 언제인가'를 정하는 문제이고, 그 답은 내 가게가 어떤 법의 적용을 받는지에 따라 달라집니다. 아래 항목 가운데 하나라도 해당한다면 이 글의 순서대로 확인해 보시기 바랍니다.

• 임대차계약서에 시작일만 있고 종료일이나 기간이 적혀 있지 않다
• 처음부터 '기간 정함 없음' 또는 '협의 시까지'라고 적고 영업해 왔다
• 건물주가 "기간 없는 계약이니 언제든 비워 달라고 할 수 있다"고 말한다
• 보증금과 월세가 커서 환산보증금을 넘는지 확실하지 않다
• 신규임차인을 구했는데 지금 주선해도 보호를 받는지 모르겠다
• 계약서에는 1년보다 짧은 기간을 적었는데 그보다 오래 영업하고 싶다

이 가운데 마지막 항목은 기간을 '정하지 않은' 경우와 '짧게 정한' 경우가 섞여 있는 상황이라 뒤에서 따로 구분해 설명합니다. 둘은 겉보기에 비슷하지만 조문이 다르게 다루고, 그 차이가 보호기간 계산에도 영향을 줍니다.

기간 정하지 않은 상가 권리금도 회수기회 보호 대상일까?

권리금 회수기회 보호는 상가건물 임대차보호법 제10조의4에 들어 있습니다. 이 조문은 임대인이 일정한 기간 동안 네 가지 유형의 행위를 함으로써, 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다고 정합니다. 여기서 권리금 계약은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말합니다(제10조의3②). 조문 어디에도 '임대차기간을 정한 계약일 것'이라는 요건은 없습니다. 그러니 계약서에 기간이 비어 있다는 이유만으로 보호 대상에서 빠진다고 볼 근거는 없습니다.

네 가지 방해 유형도 기간 약정 여부와 상관없이 똑같이 적용됩니다. 첫째, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위입니다. 둘째, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위입니다. 셋째, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위입니다. 넷째, 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위입니다.

문제는 시간입니다. 제10조의4①은 임대인의 방해를 금지하는 기간을 "임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지"로 정합니다. 이 기간은 권리금 계약을 언제까지 맺어야 한다는 요건이 아니라, 임대인이 방해해서는 안 되는 기간을 정한 것입니다. 그런데 기간을 정하지 않은 계약은 '끝나는 날'이 처음부터 정해져 있지 않습니다. 끝이 보이지 않으면 6개월 전을 셀 기준점도 보이지 않습니다. 기간 정하지 않은 상가 권리금 문제의 핵심이 바로 이 기준점 찾기입니다.

한 가지 더 함께 봐야 할 것이 있습니다. 제10조의4① 단서는 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다고 정합니다. 예를 들어 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우(제10조①1호)가 그렇습니다. 이런 사유가 있는 경우에는 제10조의4①의 방해 금지 규정이 적용되지 않으므로, 보호기간을 계산하기 전에 이런 사유가 있는지부터 확인해야 합니다.

기준점을 찾는 방법은 내 상가가 환산보증금 이하인지 초과인지에 따라 완전히 달라집니다. 이하라면 상가건물 임대차보호법 제9조①이 기간을 대신 정해 주고, 초과라면 그 조문이 적용되지 않아 민법의 일반 규정으로 돌아가야 하기 때문입니다.

첫 갈림길: 환산보증금 이하인가, 초과인가

상가건물 임대차보호법 제2조①은 이 법이 상가건물의 임대차에 적용된다고 하면서, 단서에서 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에는 적용하지 않는다고 정합니다. 그 보증금액을 정할 때 보증금 외에 차임이 있으면 그 차임액에 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함해야 합니다(제2조②). 실무에서 '환산보증금'이라고 부르는 것이 이 금액입니다. 기준 금액은 지역별로 구분해 대통령령에 정해져 있으므로, 내 가게가 어느 쪽인지는 계약서상 보증금·차임과 소재지를 놓고 따로 확인해야 합니다.

다만 제2조③은 예외를 둡니다. 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 환산보증금을 초과하는 임대차에도 적용됩니다. 권리금 회수기회 보호인 제10조의4는 '제10조의2부터 제10조의9까지' 안에 들어 있으므로 초과 상가에도 그대로 적용됩니다. 반면 임대차기간을 정한 제9조는 이 목록에 없습니다. 그래서 초과 상가에는 '기간을 정하지 않으면 1년으로 본다'는 규정이 적용되지 않습니다.

이 차이를 한눈에 보면 아래 표와 같습니다. 기간 정하지 않은 상가 권리금 사안에서 자주 거론되는 조문만 골라 두 갈래를 나란히 놓았습니다.

표에서 보듯 같은 '기간 없는 계약'이라도 환산보증금 이하 상가는 상가법이 기간을 채워 주고, 초과 상가는 민법으로 돌아갑니다. 그런데 권리금 회수기회 보호(제10조의4)는 양쪽 모두에 적용됩니다. 이 점을 놓치고 한쪽의 계산법을 다른 쪽에 그대로 옮기면 주선 시점을 잘못 잡게 됩니다.

특히 초과 상가에는 제10조④의 법정갱신과 ⑤의 3개월 해지통고가 적용되지 않는다는 점을 기억해야 합니다. 초과 상가 임차인이 '3개월 전에만 말하면 된다'고 생각하거나, 반대로 이하 상가 임차인이 민법의 6월·1월 규정을 먼저 떠올리는 것이 상담에서 가장 흔히 보는 혼동입니다.

환산보증금 이하 상가: 제9조①이 기간을 1년으로 본다

환산보증금 이하 상가라면 상가건물 임대차보호법 제9조①이 출발점입니다. 이 조항은 "기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다"고 정합니다. 계약서에 기간이 없더라도 법은 이 임대차를 1년짜리로 다룹니다. 따라서 이하 상가에서는 '임대차가 시작된 날부터 1년'을 하나의 기간으로 놓고, 그 끝에서 거꾸로 6개월을 세어 보는 것이 보호기간 계산의 출발점이 될 수 있습니다.

이때 시작일을 무엇으로 볼지가 먼저 정리돼야 합니다. 계약서 작성일, 점포를 넘겨받은 날, 영업을 시작한 날이 서로 다르다면 어느 날을 기준으로 1년을 셀지에 따라 6개월 전 시점도 달라집니다. 계약서에 시작일이 적혀 있다면 그 날을, 적혀 있지 않다면 인도받은 날과 첫 차임 지급일 같은 객관적 기록을 모아 두는 것이 좋습니다.

1년이 지난 뒤에는 어떻게 될까요. 제9조①의 1년이 만료되는 상황에서 제10조①의 갱신요구 기간(임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지)과 제10조④의 법정갱신을 어떻게 맞춰 볼지는 조문이 직접 정하지 않습니다. 제10조④는 임대인이 제10조①의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 이 경우 존속기간은 1년으로 본다고 정합니다. 1년으로 보는 기간이 이어진다면 그때마다 그 끝이 새로운 기준점이 될 여지가 있지만, 실제 사안에서 어느 시점을 기준으로 삼을지는 계약 경위와 당사자가 주고받은 통지 내용에 따라 다퉈질 수 있습니다.

법정갱신이 된 경우라면 제10조⑤도 함께 봐야 합니다. 그 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 이 3개월은 상가법 법정갱신에 붙은 규정이므로 민법 제635조의 6월·1월과 섞어 쓰면 안 됩니다.

위 흐름은 계산을 시작하는 순서일 뿐, 결과를 보장하는 공식은 아닙니다. 다만 이 순서대로 날짜를 적어 두면 신규임차인을 언제 주선해야 하는지, 임대인의 거절이 보호기간 안에서 일어났는지를 설명할 근거가 생깁니다.

기간을 '안 정한' 계약과 '짧게 정한' 계약은 다릅니다

제9조①은 두 경우를 한 문장에 묶어 두었지만, 단서는 그중 한 경우에만 붙어 있습니다. 단서는 "임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다"고 정합니다. 즉 계약서에 6개월처럼 1년보다 짧은 기간을 적어 둔 경우, 임차인은 1년으로 보는 것을 받아들일 수도 있고, 적어 둔 짧은 기간이 유효하다고 주장할 수도 있습니다.

반면 기간을 아예 정하지 않은 계약에는 '1년 미만으로 정한 기간'이라는 것이 존재하지 않습니다. 조문 문언상 단서는 1년 미만으로 정한 기간을 대상으로 하므로, 기간 미정 계약은 본문에 따라 1년으로 보는 구조에서 출발합니다. 그래서 같은 이하 상가라도 계약서에 무엇이 적혀 있었는지에 따라 보호기간 계산이 달라질 수 있습니다.

짧은 기간을 유효하다고 주장하면 그만큼 임대차가 빨리 끝나므로, 권리금 회수 관점에서는 신규임차인을 주선할 시간이 줄어드는 효과가 생길 수 있습니다. 반대로 1년으로 보는 쪽을 택하면 6개월 전 시점이 뒤로 밀립니다. 어느 쪽이 유리한지는 신규임차인을 구한 시점과 임대인의 태도에 따라 달라지므로, 날짜를 놓고 비교해 본 뒤 정하는 것이 좋습니다.

이 구분은 환산보증금 이하 상가에서만 의미가 있습니다. 초과 상가에는 제9조가 적용되지 않으므로, 기간을 적지 않았다면 다음 장의 민법 제635조로 넘어갑니다.

환산보증금 초과 상가: 민법 제635조 해지통고가 종료를 만든다

환산보증금을 초과하는 상가에는 제9조가 적용되지 않습니다. 그러면 기간을 정하지 않은 임대차가 언제 끝나는지는 민법으로 판단하게 됩니다. 민법 제635조①은 "임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다"고 정합니다. 그리고 ②에서 상대방이 그 통고를 받은 날로부터 일정한 기간이 지나면 해지의 효력이 생긴다고 정하는데, 건물의 경우 임대인이 해지를 통고하면 6월, 임차인이 해지를 통고하면 1월입니다.

이 구조에서는 해지통고가 있기 전까지 임대차가 끝나는 날이 정해지지 않습니다. 임대인이 해지통고를 하고 그 통고를 임차인이 받으면, 그날부터 6월이 지나 해지의 효력이 생기면서 비로소 종료일이 확정됩니다. 그렇다면 초과 상가에서 '임대차기간이 끝나기 6개월 전'은 언제일까요. 임대인의 통고를 받은 시점부터 해지 효력이 생기는 시점까지가 결과적으로 보호기간과 겹쳐 보일 수 있지만, 해지통고 시점과 보호기간의 시작점을 어떻게 연결할지는 조문이 직접 정하지 않아 법원의 판단에 맡겨진 영역입니다. '통고를 받은 날부터 보호된다'거나 '통고 전에는 보호되지 않는다'고 단정하기는 어렵습니다.

임차인이 먼저 해지통고를 하는 경우는 더 주의가 필요합니다. 임차인이 통고하면 임대인이 통고를 받은 날로부터 1월이 지나 해지의 효력이 생기므로, 종료일까지 남는 시간이 짧습니다. 가게를 넘기려는 임차인이 신규임차인을 구하기도 전에 먼저 해지통고를 해 버리면, 주선과 임대인의 검토가 그 짧은 기간 안에 이뤄져야 하는 상황이 될 수 있습니다. 그래서 초과 상가 임차인은 해지통고의 시점을 신규임차인 주선 일정과 함께 설계하는 것이 바람직합니다.

세 번째 경우처럼 누구도 통고하지 않으면 '6개월 전'이라는 기준점 자체를 잡기 어렵습니다. 이런 상태에서 임차인이 신규임차인을 주선했는데 임대인이 거절했다면, 그 거절이 제10조의4①의 기간 안에서 일어난 것으로 볼 수 있는지가 다툼의 대상이 될 수 있습니다. 결론은 사안별로 달라질 수 있으므로, 이런 경우일수록 주선 경위와 임대인의 반응을 날짜별로 남겨 두는 것이 중요합니다.

초과 상가에도 제10조①②가 적용된다는 점은 기억해 둘 만합니다. 다만 기간 약정이 없는 임대차에서 '만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지'라는 갱신요구 기간과 10년 한도를 어떻게 적용할지는 조문이 직접 답하지 않아 다퉈질 수 있고, 초과 상가에는 제10조④의 법정갱신이 적용되지 않습니다. 결국 초과 상가에서는 기간이 없는 상태를 그대로 두는 것 자체가 가장 큰 위험 요인입니다.

자주 듣는 세 가지 말, 조문에 비춰 보면

기간 정하지 않은 상가 권리금 상담에서 가장 많이 듣는 말은 서로 다른 조문을 섞어 놓은 설명입니다. 임대인 쪽에서 나오는 말과 임차인 쪽의 오해를 하나씩 조문에 비춰 보겠습니다.

기간 정하지 않은 상가 권리금, 지금 무엇부터 정리해야 할까?

기간을 정하지 않은 상태는 평소에는 편해 보이지만, 가게를 넘기는 순간 불확실성의 원인이 됩니다. 가장 확실한 대비는 기간을 서면으로 확정하는 것입니다. 임대인과 합의해 임대차기간과 종료일을 적은 약정서를 새로 쓰거나 기존 계약서에 덧붙이면, '임대차기간이 끝나기 6개월 전'을 둘러싼 다툼의 상당 부분을 미리 줄일 수 있습니다. 아래 여섯 가지를 순서대로 챙겨 보시기 바랍니다.

1. 환산보증금 확인보증금·차임·소재지로 이하인지 초과인지부터 가릅니다. 기준 금액과 환산 비율은 대통령령 사항이라 상담 때 함께 확인합니다.
2. 시작일 자료 모으기계약서, 점포 인도일, 첫 차임 이체 내역, 사업자등록 신청일처럼 날짜가 남는 자료를 한곳에 모읍니다.
3. 기간 확정 합의종료일을 적은 서면 약정을 시도합니다. 서명 전에 임차인에게 불리한 문구가 섞이지 않았는지 살핍니다.
4. 통고는 도달을 증명해지통고를 주고받을 때는 상대방이 받은 날을 증명할 수 있는 방식으로 보내고 받습니다.
5. 주선 기록 남기기신규임차인 소개, 정보 제공, 임대인의 답변을 날짜별로 정리해 둡니다.
6. 종료일 기록보호기간의 끝이자 3년 시효의 기산점이 되는 종료일을 문서로 남겨 둡니다.

주선 단계에서는 제10조의4⑤의 정보제공의무도 챙겨야 합니다. 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 합니다. 기간이 불분명한 계약일수록 임대인은 '아직 보호기간이 아니었다'거나 '신규임차인에 대해 들은 바가 없다'고 다툴 가능성이 있으므로, 정보를 언제 어떤 방식으로 전달했는지 남겨 두는 것이 좋습니다.

해지통고를 주고받는 방식도 중요합니다. 민법 제635조②의 기간은 상대방이 통고를 받은 날을 기준으로 계산되므로, 문자나 말로만 전달하면 받은 날을 두고 다툼이 생길 수 있습니다. 내용증명 우편처럼 보낸 사실과 받은 사실을 증명할 수 있는 방식을 쓰고, 그 사본을 계약서와 함께 보관하시기 바랍니다.

소송으로 가면 종료일이 세 번 쓰입니다

임대인이 보호기간 안에서 방해행위를 했고 그로 인해 임차인에게 손해가 생겼다면, 임차인은 제10조의4③에 따라 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이때 배상액은 "신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다"는 상한이 붙습니다. 이 상한은 배상액의 기준이 아니라 넘을 수 없는 한도이며, 종료 당시 권리금은 소송에서 감정평가로 다투는 것이 보통입니다. 권리금은 신규임차인에게 받는 돈이고, 임대인에게 청구하는 것은 반환이 아니라 손해배상이라는 점도 구분해야 합니다.

기간 정하지 않은 상가 권리금 소송에서는 여기에 '종료일' 다툼이 더해집니다. 종료일은 첫째로 방해 금지 기간의 끝이고, 둘째로 상한 비교에 쓰이는 '임대차 종료 당시'의 기준이며, 셋째로 제10조의4④의 시효 기산점입니다. 제10조의4④는 임대인에게 손해배상을 청구할 권리가 "임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다"고 정합니다. 종료일이 흔들리면 이 세 가지가 동시에 흔들립니다.

임대인 쪽에서는 '방해가 있었다고 해도 보호기간이 시작되기 전이었다'는 항변을 내세울 가능성이 큽니다. 또 제10조의4②에 따라 정당한 사유가 있는 것으로 보는 사정, 예를 들어 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우를 들 수도 있습니다. 이런 항변에 대응하려면 결국 날짜와 기록이 필요합니다.

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