오피스텔 권리금도 상가임대차보호법으로 보호받을 수 있나요?

오피스텔에서 영업하는 분들이 권리금 이야기가 나오면 가장 먼저 부딪히는 질문이 우리 호실은 상가로 보호받는 것인지, 아니면 주택으로 보는 것인지입니다. 이 질문에는 오피스텔이라는 이름만으로 답할 수 없습니다. 상가건물 임대차보호법 제2조①과 주택임대차보호법 제2조, 즉 두 법의 적용 범위를 정한 조문 어디에도 오피스텔이라는 말은 요건으로 나오지 않기 때문입니다. 두 법 모두 건물의 이름이 아니라 그 임대차가 어떤 성격인지를 기준으로 적용 여부를 정하고 있습니다.

그래서 같은 건물, 같은 층, 비슷한 면적의 호실이어도 어떤 호실은 영업용 임대차로, 어떤 호실은 주거용 임대차로 읽힐 수 있습니다. 이 글의 설명은 보호받는다거나 못 받는다는 결론을 내려 드리는 글이 아닙니다. 어떤 자료를 어떤 순서로 보면 어느 쪽에 가까운지를 가늠할 수 있는지 정리한 글입니다. 결론을 단정하지 않는 이유는 최종 판단이 계약서와 공부, 실제 사용, 신고 이력을 함께 보는 사안별 판단이기 때문입니다.

이 갈림이 권리금과 곧바로 이어지는 이유는 간단합니다. 권리금 회수기회 보호를 정한 제10조의4는 상가건물 임대차보호법에 들어 있는 조문입니다. 임대인은 "임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지" 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다는 구조인데, 이 조문이 내 임대차에 적용되느냐는 결국 상가법이 내 임대차에 적용되느냐에서 출발합니다. 그러니 이 분쟁에서는 방해행위가 있었는지를 따지기에 앞서 어느 법의 틀에서 이야기하고 있는지부터 정리해야 순서가 맞습니다.

하나 더 짚어 둘 점은 권리금의 방향입니다. 권리금 계약은 신규임차인이 되려는 사람이 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이고(제10조의3②), 권리금은 신규임차인에게서 받는 돈입니다. 임대인에게 돌려받는 돈이 아니라는 뜻입니다. 임대인이 방해행위로 회수를 막았다면 임대인에게 청구하는 것은 반환이 아니라 손해배상입니다. 오피스텔 권리금에서 법 적용이 불투명하다는 말은 그 손해배상 청구의 문이 열리는지가 불투명하다는 뜻이기도 하므로, 분쟁이 생긴 뒤에 다투는 것보다 계약 전에 확인해 두는 편이 훨씬 부담이 적습니다.

상가법과 주임법, 적용 범위 조문은 각각 무엇을 정해 두었나

상가법 제2조①부터 보겠습니다. 이 법은 상가건물의 임대차에 적용하는데, 괄호 안에서 상가건물을 제3조제1항에 따른 "사업자등록의 대상이 되는 건물"이라고 정의합니다. 그리고 임대차 목적물의 "주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우"도 포함한다고 덧붙입니다. 정리하면 상가법은 사업자등록 대상이 되는 건물이라는 정의와 주된 부분이 영업용으로 쓰이는 경우도 포함한다는 문구를 함께 두고 있습니다. 오피스텔 호실이 영업에 쓰이고 있다면 이 두 문구에 비추어 볼 수 있다는 뜻이지, 영업에 쓴다는 사실만으로 요건이 충족된다는 뜻은 아닙니다.

같은 항 단서도 알아 두셔야 합니다. 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에는 이 법이 적용되지 않는다는 취지입니다. 다만 제2조③은 그 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항·제2항·제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 보증금액을 초과하는 임대차에도 적용한다고 정합니다. 권리금 회수기회 보호인 제10조의4는 이 열거 범위 안에 들어 있어서 보증금액을 초과하는 임대차에도 적용됩니다. 기준이 되는 보증금액은 대통령령으로 정하는 사항이라 이 글에서는 숫자를 쓰지 않습니다. 열거되지 않은 조문은 초과 임대차에 적용되지 않으므로, 어떤 조문이 내 계약에 적용되는지는 따로 확인하셔야 합니다.

대항력 쪽도 연결됩니다. 제3조①은 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 정합니다. 권리금 회수기회 보호와 대항력은 서로 다른 조문에서 나오는 서로 다른 효과이므로 섞어서 이해하면 안 됩니다. 다만 사업자등록이 상가법 구조에서 차지하는 위치를 보여 주는 조문이라, 오피스텔 임대차가 어느 쪽인지 가를 때 사업자등록 이력을 눈여겨보게 됩니다.

이제 주택임대차보호법 제2조를 보겠습니다. 이 법은 "주거용 건물"의 "전부 또는 일부의 임대차"에 적용된다고 정하고, 임차주택의 일부가 "주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다"고 정합니다. 이 문언은 건물의 일부를 영업에 쓰고 있다는 사실만으로 곧바로 주택 쪽 틀을 벗어난다고 읽히지는 않습니다. 영업 사실이 있다고 해서 상가법으로 정리된다고 말할 수 없다는 뜻이고, 거꾸로 사업자등록이 되어 있다고 해서 주택 쪽 가능성이 지워진다고 말할 수도 없다는 뜻입니다. 또 주임법 제3조①은 주택의 인도와 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제3자에 대한 효력이 생기고, 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 본다고 정합니다. 상가법은 사업자등록을, 주임법은 주민등록을 대항력의 요건으로 삼는다는 점이 두 틀의 눈에 띄는 차이입니다.

이 대비를 보면 오피스텔 호실의 임대차는 문언상 어느 쪽으로도 읽힐 여지가 있습니다. 영업용으로 쓰는 정도, 사업자등록, 전입신고의 조합에 따라 어느 문언에 더 잘 들어맞는지가 달라지고, 그 조합을 법원이 어떻게 평가하는지는 판례 영역이어서 어느 한쪽이라고 못 박지 않는 것입니다.

오피스텔 권리금 분쟁에서 법의 갈림을 가늠하는 판단 요소 6가지

두 조문의 문언만으로는 한 호실이 어느 쪽인지 정해지지 않으므로 현실에서는 여러 자료를 함께 봅니다. 아래 여섯 가지는 이런 분쟁에서 자주 거론되는 확인 항목입니다. 어느 하나가 결정적이라고 순서를 매길 수는 없습니다. 법원이 사안별로 종합해서 판단하는 영역이어서, 한 항목이 유리해 보인다고 안심하시거나 불리해 보인다고 포기하실 일은 아닙니다.

여섯 항목이 한쪽으로 모이는 호실이라면 판단이 비교적 쉽습니다. 그러나 오피스텔에서는 항목끼리 서로 다른 방향을 가리키는 경우가 많습니다. 예를 들어 계약서에는 업무용으로 적혀 있는데 전입신고가 되어 있거나, 사업자등록은 했는데 공부상 용도와 실제 사용이 어긋나는 식입니다. 이럴 때는 어느 쪽이 맞다고 미리 말하기보다, 각 항목이 어떤 사정에서 그렇게 되었는지 설명할 수 있는 자료를 더 모으는 것이 우선입니다.

시점의 문제도 있습니다. 판단 요소 중에는 계약을 맺을 때 이미 정해지는 것, 곧 계약서 문구와 공부상 용도가 있고, 영업 중에 계속 바뀌는 것, 곧 실제 사용과 신고 이력이 있습니다. 권리금 회수기회 보호가 문제 되는 때는 대개 임대차 종료가 가까워진 시점이므로, 그때까지 쌓인 영업 이력이 얼마나 잘 남아 있느냐가 설명의 설득력을 좌우합니다.

신규임차인이 되려는 분에게는 이 여섯 항목이 인수 전 점검표가 됩니다. 양도인의 사업자등록 이력과 계약서 문구, 임대인의 사용 목적 인식이 장차 내가 보호를 주장할 수 있는 폭에도 영향을 주기 때문에, 권리금을 지급하기 전에 양도인과 함께 확인하는 것이 안전합니다.

오피스텔 권리금, 어느 법인지 따지는 순서는 어떻게 되나요?

아래 순서는 법에 정해진 절차가 아니라, 자료를 빠짐없이 모으고 설명의 줄기를 세우기 위한 정리 요령입니다. 큰 흐름은 서류에서 현실로, 현실에서 신고 이력으로, 마지막에 임대인과의 관계 순입니다. 다른 순서로 해도 되지만, 어떤 순서든 여섯 단계가 모두 채워져야 한쪽으로 기우는 사정과 반대로 기우는 사정을 함께 파악할 수 있습니다.

1. 계약서를 먼저 펼칩니다사용 목적 문구와 특약, 갱신 이력을 확인합니다. 예전 계약서와 지금 계약서의 문구가 달라졌다면 그 이유도 기억해 두세요. 계약서는 바꿀 수 없는 과거의 기록이어서 가장 단단한 출발점입니다.
2. 공부상 용도를 확인합니다건축물대장 등에 적힌 용도를 열람하거나 발급받아 둡니다. 공부상 용도와 실제 사용이 다르다면 그 차이가 어떤 경위로 생겼는지도 메모해 둡니다.
3. 실제 사용을 증거로 정리합니다영업을 시작한 때부터의 사진, 간판 설치 기록, 예약·방문 내역, 직원 근무 자료를 모읍니다. 시간이 지나면 구하기 어려워지는 자료이므로 계약서 다음으로 서두르셔야 합니다.
4. 사업자등록 사실관계를 맞춥니다신청일, 건물 인도일, 등록 주소가 호수까지 맞는지 확인합니다. 상가법 제3조①은 인도와 사업자등록 신청을 모두 갖춘 다음 날부터 제3자에 대한 효력을 정하므로 선후 관계가 중요합니다.
5. 전입신고 여부를 확인합니다임차인이나 가족이 해당 호실로 전입한 적이 있는지, 있다면 언제부터 언제까지인지 확인합니다. 주임법 제3조①이 주민등록을 요건으로 삼기 때문입니다.
6. 임대인과의 서면을 정리하고 일정을 거꾸로 셉니다사용 목적에 관한 대화와 신규임차인 협의 기록을 모으고, 임대차기간이 끝나는 날에서 6개월 전을 달력에 표시합니다. 제10조의4①의 방해 금지 기간이 그때부터 시작되기 때문입니다.

이 순서를 권하는 이유는 자료의 성격에 있습니다. 계약서와 공부는 이미 정해진 과거의 기록이라 언제든 확인할 수 있지만, 영업 현장의 사진이나 방문 기록은 시간이 지나면 흩어지기 쉽습니다. 그래서 현실의 증거를 일찍 모아 두고 신고 이력은 그 뒤에 대조하는 흐름이 효율적입니다. 마지막 단계인 일정 역산은 가장 놓치기 쉽습니다. 법 적용 여부를 따지느라 시간을 보내는 사이 방해 금지 기간이 지나가 버리는 일이 없어야 합니다.

한 가지 당부드립니다. 자료를 사후에 만들어 맞추려 하지 마세요. 계약서 문구를 나중에 고쳐 적거나 시점이 맞지 않는 확인서를 받아 두는 방식은 오히려 전체 자료의 신뢰를 떨어뜨립니다. 있는 그대로의 자료를 모으고, 서로 어긋나는 항목은 어긋나는 사정을 솔직하게 설명할 수 있도록 준비하는 쪽이 훨씬 설득력이 높습니다.

상가법의 틀 안이라면 오피스텔 권리금 회수기회는 이렇게 보호됩니다

내 호실의 임대차가 상가법의 틀 안에서 다뤄진다고 가정해 보겠습니다. 이때 권리금 회수기회 보호는 제10조의4에 따라 움직입니다. 먼저 기간입니다. 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 아래 각 호의 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 안 됩니다. 방해 금지의 주체는 임대인이고, 신규임차인을 주선하는 쪽은 임차인입니다.

• 1호임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 그로부터 권리금을 수수하는 행위
• 2호임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
• 3호임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
• 4호그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

네 가지 모두 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자를 상대로 한 행위라는 점이 핵심입니다. 임대인이 직접 데려온 사람에게서 권리금을 받은 행위가 곧바로 1호에 해당한다고 말할 수는 없고, 그 평가는 사안별 판단입니다. 또 정당한 사유가 없을 것이라는 요건은 4호에 붙어 있는 요건이므로, 모든 방해행위의 요건처럼 이해하셔서는 안 됩니다.

임대인이 책임을 벗는 경로도 따로 있습니다. 제10조의4① 단서는 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 방해 금지가 적용되지 않는다고 정합니다. 그리고 ②는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 같은 사유를 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다고 정합니다. 여기서 정당한 사유가 있는 것으로 "본다"는 표현은 문언상 간주 규정이라는 점을 기억해 두시면 좋습니다. 이 가운데 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 자력과 의무를 이행할 의사 및 능력에 관해서는 ⑤가 임차인에게 자신이 알고 있는 정보를 임대인에게 제공할 의무를 지웁니다. 신규임차인이 되려는 자의 정보를 성실히 전달한 기록이 있으면 임대인의 거절 사유를 다툴 때도 도움이 될 수 있습니다.

손해배상은 ③이 정합니다. 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있고, 이 경우 손해배상액은 "신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다"고 정합니다. 이 한도는 상한이지 기준액이 아니므로, 청구하는 권리금 전액이 그대로 인정된다고 생각하셔서는 안 되고 실제 손해를 따로 입증해야 합니다. 청구권의 행사기간은 ④에 따라 임대차가 종료한 날부터 3년 이내입니다. 이처럼 어느 법의 틀인지부터 다투게 되는 사건일수록 준비에 시간이 걸리기 쉬우므로 이 기간을 넘기지 않도록 날짜를 먼저 챙기셔야 합니다.

마지막으로 제10조의5입니다. 제10조의4는 임대차 목적물인 상가건물이 유통산업발전법에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(전통시장은 제외)와, 국유재산 또는 공유재산인 경우에는 적용되지 않습니다. 이 적용 제외는 호실이 상가법의 틀에 들어오는지를 가르는 앞의 질문과는 별개로 따로 확인할 문제입니다. 상가법의 틀에 들어오더라도 제10조의5에 해당하면 제10조의4는 적용되지 않으므로 두 단계를 모두 확인해야 합니다.

오피스텔 권리금 계약 전에 챙길 체크리스트와 계약서 문구

법 적용이 불투명한 호실일수록 권리금 계약서가 해야 할 일이 늘어납니다. 아래 표는 계약 전에 확인하고 남겨 둘 항목을 정리한 것입니다. 양도하는 임차인에게는 나중에 내가 적용 대상임을 설명할 자료가 되고, 인수하는 신규임차인에게는 내가 사는 것이 무엇인지를 확인하는 질문지가 됩니다.

표의 항목을 모았다면 이제 권리금 계약서에 무엇을 적을지 정해야 합니다. 먼저 양도인이 넘겨주기로 한 것을 구체적으로 특정하시고, 이어서 이 호실의 임대차에 상가법이 적용된다는 점이 확정된 것이 아니라는 사실을 당사자 사이에 인식해 두는 문구를 넣는 방법을 생각해 볼 수 있습니다. 적용 여부가 나중에 다투어질 때 권리금을 어떻게 정리할지, 예를 들어 임대인의 협조가 없어 계약이 무산되는 경우 이미 지급한 금액을 어떻게 할지를 미리 약정해 두면 분쟁의 폭이 줄어듭니다. 다만 그 약정의 효력과 범위는 계약 내용과 사정에 따라 달라지므로, 문구를 확정하기 전에 전문가의 검토를 받으시기를 권합니다.

임대인에게 사용 목적을 서면으로 확인받아 두는 방법도 있습니다. 임대인이 영업용으로 사용하는 사실을 알고 있다는 취지의 문자나 메일은 훗날 임대인의 인식을 보여 주는 자료가 됩니다. 다만 임대인이 이런 확인을 해 줄 의무는 없고, 확인서를 받았다고 해서 상가법이 적용된다는 결론이 보장되는 것도 아니라는 점은 분명히 해 두어야 합니다.

표준권리금계약서도 참고하실 수 있습니다. 제10조의6에 따라 국토교통부장관이 법무부장관과 협의를 거쳐 표준권리금계약서를 정하고 그 사용을 권장할 수 있으나, 법으로 강제되는 양식은 아닙니다. 소송에서 권리금의 존재와 범위를 뒷받침하는 참고 자료가 될 수는 있어도 그 내용이 그대로 인정된다는 보장은 없으므로, 양식을 채웠다는 데 안심하기보다 무엇을 넘기기로 했는지를 구체적으로 적는 데 힘을 쓰시기 바랍니다.

오피스텔 권리금에 대해 흔히 듣는 말, 이렇게 판정합니다

오피스텔 권리금 자주 묻는 질문