이 글에서 다루는 권리금은 가게를 넘기는 임차인이 신규임차인이 되려는 사람에게서 받기로 한 돈, 곧 상가법 제10조의3 제2항이 말하는 권리금 계약에 따른 돈입니다. 그래서 신규임차인이 계약을 포기하면 임차인이 기대했던 돈은 들어오지 않습니다. 이때 많은 분이 가장 먼저 임대인을 의심하지만, 포기의 이유가 임대인이 아니라 주변 사람의 말이었던 경우도 있을 수 있습니다. 이 글은 그 경우에 임차인 권리금 회수기회를 어떤 순서로 따져 보아야 하는지를 다룹니다.

먼저 말씀드릴 점이 있습니다. 소문 때문에 계약이 깨졌다는 사실만으로 누구에게 얼마를 청구할 수 있는지가 정해지지는 않습니다. 소문의 내용이 무엇이었는지, 누가 언제 퍼뜨렸는지, 그 소문 때문에 신규임차인이 마음을 바꾼 것이 맞는지가 모두 증거로 가려져야 합니다. 아래에서는 조문이 정하는 부분과 사안에 따라 법원이 판단하게 되는 부분을 구분해 가며 설명합니다.

임차인 권리금 회수기회 보호는 임대인 아닌 제3자의 방해도 막아 줄까요?

권리금 계약을 마치고 신규임차인이 잔금 날짜만 기다리던 중에 갑자기 계약을 없던 일로 하자는 연락이 오는 경우가 있습니다. 이유를 물으면 신규임차인은 말을 흐리거나 주변에서 들은 이야기가 마음에 걸린다고만 답합니다. 알고 보니 같은 건물이나 인근 가게의 누군가가 가게와 임차인에 대해 근거 없는 이야기를 건넸던 것입니다. 이런 상황에서 가장 먼저 확인할 것은 임차인 권리금 회수기회를 정한 상가법 제10조의4가 누구를 향한 조항인가 하는 점입니다.

제10조의4 제1항은 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써, 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정합니다. 문장의 주어가 임대인이고, 방해로 평가되는 행위도 각 호에 하나씩 적혀 있습니다. 법이 임차인 권리금 회수기회를 보호하는 방식은 임대인에게 하지 말아야 할 행위를 정해 두는 방식이라는 뜻입니다.

각 호를 차례로 보면 이렇습니다. 1호는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 그로부터 권리금을 수수하는 행위입니다. 2호는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위입니다. 3호는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위입니다. 4호는 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위입니다.

네 가지 모두 임대인이 하는 행동을 전제로 합니다. 이웃 상인이 신규임차인에게 이 가게는 곧 문을 닫는다거나 건물에 문제가 있다는 이야기를 했더라도, 그 행동 자체는 1호부터 4호 어디에도 그대로 들어맞지 않습니다. 그렇다고 해서 제3자의 방해에 대해 아무 구제도 없다는 뜻은 아닙니다. 다만 제10조의4 제1항의 문언만으로 임차인의 길이 열리지는 않으므로 다른 근거를 찾아야 한다는 뜻입니다.

손해배상을 정한 제3항과 행사기간을 정한 제4항도 같은 방향입니다. 제3항은 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때 그 손해를 배상할 책임이 있다고 하고, 배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 정합니다. 제4항은 임대인에게 손해배상을 청구할 권리를 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다고 정합니다. 두 항 모두 임대인을 책임의 주체로 적고 있어서, 이 규정이 임대인 아닌 제3자에게 그대로 적용되는지는 단정할 수 없고 법원의 판단 영역으로 남습니다.

정리하면 임차인은 두 가지를 동시에 염두에 두어야 합니다. 하나는 제3자의 소문이 조문상 임대인의 방해로 이어지는 고리가 있는지 살피는 일이고, 다른 하나는 제3자 본인을 상대로 민법상 책임을 물을 수 있는지 살피는 일입니다. 어느 한쪽으로 성급히 결론 내리면 증거를 모으는 방향이 틀어질 수 있으므로, 처음부터 두 갈래를 열어 두고 자료를 정리하시기를 권합니다.

제3자 소문 방해와 임대인 방해, 청구 구조는 어떻게 다를까요?

같은 방해라도 누가 했느냐에 따라 근거 조문, 확인해야 할 요건, 청구권이 사라지는 시점이 달라집니다. 이 차이를 모르고 시작하면 임대인에게 적용되는 기한을 제3자에게도 같은 방식으로 적용하다가 시기를 놓치거나, 반대로 제3자에게 적용되는 기한을 임대인에게 적용해 잘못 계산하는 일이 생깁니다. 아래 비교는 조문에 적힌 내용과 단정할 수 없는 부분을 나누어 보여 드리기 위한 것입니다.

임대인 쪽 구조에서는 방해행위가 제1항 각 호 가운데 어디에 해당하는지가 핵심입니다. 4호처럼 정당한 사유 없는 계약 체결 거절을 다루는 경우에는 정당한 사유가 있었는지도 함께 다투어지고, 제2항에는 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 보는 경우가 따로 열거되어 있습니다. 반면 제3자 쪽 구조에서는 이런 열거가 없고 불법행위의 일반 요소를 하나씩 입증하는 방식으로 진행됩니다. 아래 표는 두 구조를 한눈에 비교할 수 있게 정리한 것입니다.

표에서 눈여겨보실 부분은 마지막 두 줄입니다. 배상액의 한도는 제10조의4 제3항에 적힌 낮은 금액 기준이 임대인에게 청구하는 경우를 전제로 한다는 점, 그리고 제3자에게 청구하는 경우 그 기준이 그대로 옮겨 오는지는 조문만으로 확정되지 않는다는 점입니다. 따라서 제3자 청구를 생각하신다면 손해액을 권리금 계약서에 적힌 금액 하나로 단순하게 잡지 말고, 계약이 실제로 무산되어 어떤 손해가 발생했는지를 자료로 설명할 준비를 하셔야 합니다.

또 하나 기억하실 것은 두 청구가 서로 배척하는 관계가 아니라는 점입니다. 소문을 낸 사람과 임대인이 서로 무관한 경우가 있고, 겹치는 경우도 있습니다. 어느 경우이든 같은 손해를 이중으로 보전받는 구조는 아니므로 청구 범위를 정할 때는 전체 손해가 얼마인지를 먼저 정리하고, 그다음에 누구에게 어떤 근거로 청구할지를 나누는 순서가 안전합니다.

허위 소문은 왜 위법할 수 있고 민법 제750조로 무엇을 입증해야 할까요?

민법 제750조는 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 정합니다. 짧은 조문이지만 이 안에서 입증해야 할 요소를 하나씩 읽어 낼 수 있습니다. 누군가의 행위가 있었고, 그 행위가 위법하며, 행위자에게 고의 또는 과실이 있었고, 임차인에게 손해가 생겼고, 그 손해가 그 행위로 인해 생겼다는 점입니다. 소문 사건에서는 이 가운데 위법성과 인과관계가 가장 많이 다투어집니다.

첫째, 소문의 내용이 사실과 다른지부터 확인해야 합니다. 신규임차인에게 전해진 말이 가게의 실제 사정과 어긋나는 내용이었다면 위법성을 주장하기가 한결 수월해집니다. 반면 말한 내용이 사실이었거나, 개인적인 의견이나 평가에 가까운 표현이었다면 같은 말이라도 평가가 달라질 수 있습니다. 어떤 표현이 위법한지는 말의 내용, 전한 방식, 전한 상대와 범위를 종합해 사안별로 판단하게 되므로, 소문의 문구를 최대한 그대로 기록해 두는 것이 중요합니다.

둘째, 행위자의 고의 또는 과실이 필요합니다. 일부러 퍼뜨린 경우라면 입증이 비교적 분명하지만, 확인하지 않고 전해 들은 이야기를 옮긴 정도라면 과실이 있었는지가 문제됩니다. 소문을 낸 사람이 상대의 영업을 방해하려는 의도를 드러낸 적이 있는지, 임차인과 평소 갈등이 있었는지, 그 가게가 비면 이익을 얻는 위치에 있는지 같은 정황이 판단에 영향을 줄 수 있습니다.

셋째, 손해와 인과관계입니다. 신규임차인이 계약을 포기한 이유가 정말 그 소문이었는지가 승패를 가르는 경우가 많습니다. 상대가 다른 이유, 예를 들어 조건에 대한 불만이나 자금 사정 때문에 그만둔 것이라는 반론이 나오면 소문과 포기 사이의 연결을 증거로 이어야 합니다. 소문을 들은 날과 포기를 통보한 날이 가까운지, 포기 통보 문자에 소문을 암시하는 표현이 있는지가 단서가 될 수 있습니다.

법원은 변론 전체의 취지와 증거조사의 결과를 참작하여 자유로운 심증으로 사회정의와 형평의 이념에 입각하여 논리와 경험의 법칙에 따라 사실주장이 진실한지 아닌지를 판단합니다(민사소송법 제202조). 그래서 하나의 결정적 증거보다 서로 맞물리는 여러 자료가 시간 순서대로 이어지는 것이 설득력을 갖습니다. 아래는 소문을 낸 쪽에서 자주 내놓을 만한 항변과 그에 대한 일반적인 판단 방향입니다.

허위 소문이 형사 문제로도 이어질 수 있을까요?

형법 제313조는 허위의 사실을 유포하거나 기타 위계로써 사람의 신용을 훼손한 자를 처벌한다고 정합니다. 조문에는 처벌 수위도 정해져 있지만 이 글에서는 숫자를 다루지 않고, 어떤 경우에 이 조문이 검토되는지만 설명합니다. 소문의 내용이 허위인지, 그 내용이 어떤 방식으로 퍼졌는지, 그리고 그것이 임차인의 신용을 훼손하는 것으로 평가되는지가 쟁점이 됩니다.

여기서 말하는 신용이 어디까지를 가리키는지, 가게에 대한 소문이 신용훼손에 해당하는지는 사안별 판단이라서 이 글에서 성립 여부를 단정할 수 없습니다. 예를 들어 임차인의 지급능력이나 영업상의 평가에 관한 내용이었는지, 건물 상태에 대한 이야기였는지에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 소문이 신규임차인 한 사람에게만 전달되었는지, 여러 사람에게 퍼졌는지도 사실관계로서 확인해 두어야 합니다.

형사 절차와 민사 청구는 서로 다른 절차입니다. 형사 쪽에서는 국가가 행위자를 처벌할지를 다루고, 민사 쪽에서는 임차인이 입은 손해를 배상받을 수 있는지를 다룹니다. 형사 고소를 하더라도 민사상 손해배상은 별도로 청구해야 하고, 두 절차의 결과가 서로 어떻게 영향을 미치는지는 사안에 따라 다릅니다. 그러니 형사 쪽 가능성이 있더라도 민사 증거를 모으는 작업을 미루지 않으셔야 합니다.

한 가지 당부드립니다. 형사 고소를 상대에게 합의를 압박하는 수단으로만 쓰려는 접근은 권하지 않습니다. 사안이 정리되지 않은 상태에서 상대를 몰아붙이면 오히려 임차인이 감정적으로 대응한 것처럼 비칠 수 있습니다. 또 임차인이 해명하겠다며 단체 대화방이나 게시판에서 상대를 비난하면, 그 표현이 별도의 문제로 번질 수 있으니 해명은 사실에 한정하고 표현은 담백하게 유지하시기 바랍니다.

소문 뒤에 임대인이 있었다면 제10조의4는 어떻게 다시 보일까요?

소문을 직접 낸 사람은 제3자였지만, 알고 보니 임대인이 부탁했거나 임대인이 직접 같은 말을 신규임차인에게 한 정황이 있을 수 있습니다. 이런 정황이 입증되면 사건은 제3자의 불법행위 문제에서 임대인의 권리금 회수기회 방해 문제로 성격이 바뀔 여지가 있습니다. 임차인 입장에서는 소문이 시작된 곳을 따라가 보는 일이 곧 청구 상대를 확정하는 일이 되는 셈입니다.

이때 살펴볼 조문은 제10조의4 제1항 2호입니다. 2호는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위를 방해로 정합니다. 임대인이 말이나 행동으로 신규임차인이 마음을 돌리도록 만들었다면 이 문언에 해당하는지 따져 볼 수 있습니다. 다만 임대인이 제3자를 통해 한 행위를 임대인 본인의 행위로 볼 수 있는지, 소문 전달이 지급하지 못하게 한 행위로 평가되는지는 사안별로 판단이 갈릴 수 있어 단정하지 않습니다.

시기도 중요합니다. 방해 금지 기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지이므로, 이 기간 밖에서 이루어진 방해는 제1항으로 설명하기 어려울 수 있습니다. 반대로 말하면 제3자의 불법행위는 이런 시기 제한이 조문에 없으므로 소문이 돈 시점이 6개월 이전이라고 해서 곧바로 길이 막히는 것은 아닙니다. 소문의 시점과 임대차 종료일을 달력에 함께 표시해 두시기 바랍니다.

제1항에는 단서도 있습니다. 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 방해 금지 조항이 적용되지 않는다고 정해 두었습니다. 임대인이 이 사유를 내세우면 그 사유가 실제로 있었는지도 함께 쟁점이 됩니다. 소문 사건이라고 해서 이 부분이 사라지는 것은 아니므로 임대인을 상대로 할 경우에는 차임 연체 등 임차인 쪽 사유가 문제될 소지가 없는지도 미리 점검하셔야 합니다.

위 네 개의 시점은 서로 다른 시계라는 점을 기억해 주세요. 앞의 두 개는 임대인을 상대로 한 상가법상 기한이고, 뒤의 두 개는 제3자를 상대로 한 민법상 기한입니다. 임대차 종료일에서 3년이 남았다고 해서 제3자에 대한 청구도 같은 날까지 가능하다고 생각하시면 안 됩니다. 소문으로 인한 손해와 가해자를 안 날부터 3년은 임대차 종료일과 전혀 다른 날에 끝날 수 있으므로, 어느 시계가 먼저 끝나는지 따로 적어 관리하시기 바랍니다.

임차인 권리금 회수기회를 지키려면 증거는 어떤 순서로 모아야 할까요?

소문 사건에서 증거는 시간이 지날수록 사라집니다. 대화방은 정리되고, 신규임차인의 기억은 흐려지고, 소문을 낸 사람은 말을 바꿀 수 있습니다. 그래서 상담을 받기 전이라도 해 둘 수 있는 일을 먼저 하시는 것이 좋습니다. 아래 순서는 일반적인 정리 방식이며 사안에 따라 달라질 수 있습니다.

1. 소문의 내용과 시기를 기록합니다

   누가 누구에게 언제 어디서 어떤 말을 했는지를 확인된 것과 전해 들은 것으로 나누어 적습니다. 기억에 의존한 부분은 추정이라고 표시해 두면 나중에 신뢰를 잃지 않습니다.

2. 신규임차인에게 포기 이유를 문자로 확인합니다

   유도하는 질문은 피하고 포기하게 된 사정을 편하게 적어 달라고 요청합니다. 답장은 날짜가 보이도록 캡처하고 원본 대화방은 지우지 않습니다.

3. 가능하면 신규임차인의 진술서를 받아 둡니다

   소문을 들은 날짜, 들은 내용, 그 말 때문에 계약을 망설이게 되었는지를 본인의 말로 적는 것입니다. 시간이 오래 지나면 협조를 구하기 어려워지므로 이른 시기에 요청하시는 편이 낫습니다.

4. 주선과 계약 진행 자료를 모읍니다

   매물 게시 이력, 방문 일정, 권리금 계약서, 계약금 오간 내역 같은 자료입니다. 소문이 없었다면 계약이 이어졌을 것이라는 흐름을 보여 주는 자료이며 손해 설명의 바탕이 됩니다.

5. 임대인의 관여 여부를 점검합니다

   임대인과 주고받은 연락, 소문을 낸 사람과 임대인의 관계, 임대인이 신규임차인에게 한 말을 확인합니다. 관여 정황이 있다면 제10조의4를 근거로 한 청구도 함께 준비합니다.

6. 청구 방향과 기한을 달력에 적습니다

   임대인 상대 3년은 임대차 종료일부터, 제3자 상대 3년은 손해와 가해자를 안 날부터, 10년은 소문을 낸 날(불법행위를 한 날)부터입니다. 세 날짜를 각각 적어 두고 가장 빠른 날을 기준으로 움직입니다.

증거를 모을 때 주의하실 점도 있습니다. 대화 당사자로서 직접 주고받은 문자나 대화방 기록은 비교적 안전하게 보관할 수 있지만, 다른 사람들끼리 나눈 대화를 몰래 녹음하는 일은 별도의 법적 문제가 될 수 있으니 하시기 전에 상담을 받으시기 바랍니다. 또 소문을 낸 사람을 만나 따지는 자리에서 감정적인 말이 오가면 임차인에게 불리한 기록으로 남을 수 있으니, 대응은 서면이나 문자 같은 기록이 남는 방식으로 하시는 편이 좋습니다. 증거 정리가 막막하시면 02-591-5657로 전화 주셔서 어떤 자료를 먼저 챙길지 안내받으실 수 있습니다.

소문을 낸 사람이 중개 관계자라면 어떤 점이 달라질까요?

가게를 내놓는 과정에서 중개 쪽 사람이 신규임차인에게 가게나 임차인에 대해 사실과 다른 말을 건넨 경우도 생각해 볼 수 있습니다. 소문을 낸 사람이 공인중개사라면 일반 이웃 상인과는 다른 책임 조문이 함께 검토될 수 있습니다. 공인중개사법 제30조 제1항은 개업공인중개사가 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 정합니다.

다만 이 조문이 적용되려면 문제가 된 말이 개업공인중개사의 중개행위 과정에서 나온 것이어야 하고, 임차인이 그 거래의 당사자로서 손해를 입었다고 볼 수 있어야 합니다. 신규임차인과 임차인 가운데 누가 그 중개의 거래당사자인지, 소문이 중개행위의 일부로 평가되는지는 사안별로 다투어질 수 있습니다. 중개 의뢰 관계가 없는 지인이나 일반 상인이 한 말이라면 이 조문이 아니라 앞서 설명한 민법 제750조 쪽에서 검토하게 됩니다.

중개 관계자가 소문을 냈다고 의심될 때는 중개 의뢰서나 중개 대상 확인 자료가 있는지, 중개 과정에서 오간 대화가 남아 있는지를 확인하는 것이 좋습니다. 계약서에 중개사의 서명이나 날인이 있는지, 의뢰 관계가 문서로 남아 있는지도 청구 상대와 근거를 정하는 데 도움이 됩니다. 이런 자료가 없다면 중개 관계가 어떻게 성립했는지 자체가 쟁점이 되므로, 가능한 범위에서 당시 상황을 기록해 두셔야 합니다.

정리하면 소문을 낸 사람이 누구냐에 따라 검토할 순서가 달라집니다. 임대인이면 상가법 제10조의4, 개업공인중개사의 중개행위라면 공인중개사법 제30조 제1항과 민법 제750조, 그 밖의 제3자라면 민법 제750조와 필요에 따라 형법 제313조를 함께 보게 됩니다. 한 사람이 여러 역할을 겸하거나 여러 사람이 함께 움직인 사건도 있으므로, 처음에는 넓게 가능성을 열어 두고 자료가 모이는 대로 범위를 좁혀 가시기 바랍니다.

자주 묻는 질문