임대인 월세 수령 거부 권리금 분쟁이 왜 3기 연체 문제로 번질까요?

출발점은 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항입니다. 이 조항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정합니다. 방해 행위는 네 가지입니다. 첫째, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 그로부터 권리금을 수수하는 행위입니다. 둘째, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위입니다. 셋째, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위입니다. 넷째, 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위입니다.

그런데 같은 항 단서가 있습니다. 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다는 내용입니다. 풀어 쓰면 그런 사유가 있을 때는 위 방해 금지 규정이 적용되지 않는다는 뜻입니다. 그리고 제10조제1항 제1호가 바로 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우입니다. 그래서 임대인이 월세를 받지 않은 채 시간이 흘러 밀린 차임이 3기분에 이르면, 임대인은 이 사유를 방패로 삼아 권리금 회수기회 보호가 적용되지 않는다고 주장할 수 있는 구조가 만들어집니다.

여기에 수령 거부가 끼면 사실관계가 복잡해집니다. 임차인이 낼 수 있는데도 내지 않아서 쌓인 돈과, 임차인은 내려고 했는데 임대인이 받지 않아서 쌓인 돈은 성격이 전혀 다릅니다. 하지만 임대인은 장부에 찍힌 미납액만 보여 주며 연체라고 주장할 수 있고, 임차인이 제공했다는 사실을 증명하지 못하면 불리해질 위험이 있습니다. 결국 수령 거부 사안의 핵심은 월세를 낼 의사와 능력이 있었다는 점, 그리고 실제로 낼 수 있게 제공했다는 점을 기록으로 남겨 두는 일입니다.

수령 거부 자체가 위 네 가지 방해 행위 가운데 어디에 해당하느냐고 묻는 분도 계십니다. 월세 수령 거부는 조문에 방해 행위로 적혀 있지 않습니다. 실제로는 월세를 받지 않다가 연체를 이유로 신규임차인과의 계약을 거절하는 식으로, 이후의 행위와 결합해 정당한 사유가 있는지를 다투는 경우가 많습니다. 제10조의4 제2항은 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 등을 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다고 정하는데, 개별 사정을 함께 보아야 하므로 수령 거부만으로 결론을 내릴 수는 없습니다.

받지 않는 임대인에게 월세를 냈다는 사실은 어떻게 남기나요?

민법 제460조는 변제의 제공 방법을 정합니다. 원칙은 변제를 채무내용에 좇은 현실제공으로 하여야 한다는 것입니다. 월세라면 약정한 지급일에 약정한 방법, 일반적으로는 임대인이 지정한 계좌에 약정한 금액을 입금하는 것이 현실제공의 전형입니다. 문제는 임대인이 받지 않겠다고 하는 경우인데, 같은 조 단서가 이 장면을 따로 정하고 있습니다.

단서는 채권자가 미리 변제받기를 거절하거나 채무의 이행에 채권자의 행위를 요하는 경우에는 변제준비의 완료를 통지하고 그 수령을 최고하면 된다고 정합니다. 임대인이 월세는 안 받겠다고 미리 말했다면, 임차인이 매번 현금을 들고 찾아가지 않더라도 낼 준비가 되었으니 받아 가시라고 통지하고 수령을 요구하면 된다는 취지입니다. 어떤 통지와 최고가 충분한지는 사안별로 다투어질 수 있으므로, 통지는 서면으로, 도달한 사실이 남는 방법으로 하는 것이 안전합니다. 내용증명 우편처럼 보낸 날짜와 내용이 남는 방식이 흔히 쓰입니다.

제461조는 그 효과를 정합니다. 변제의 제공은 그때로부터 채무불이행의 책임을 면하게 한다고 되어 있습니다. 여기서 구별할 점이 있습니다. 책임을 면하는 것과 채무가 소멸하는 것은 다릅니다. 제공만으로 월세 채무 자체가 없어지는 것은 아니고, 임대인이 나중에 받겠다고 하면 낼 수 있어야 합니다. 그래서 제공한 뒤에도 그 돈을 따로 마련해 둔 상태를 유지하는 편이 안전합니다. 제공의 효과는 제공한 그때부터 생긴다는 점도 중요합니다. 거부가 시작된 뒤 몇 달이 지나서야 제공하면 그 이전에 쌓인 부분은 기록이 비게 됩니다.

세 가지는 순서이기도 하고 증거 묶음이기도 합니다. 현실제공이 반송되면 곧바로 준비 완료 통지와 수령 최고로 넘어가고, 그 기록이 한 달 단위로 이어지면 나중에 임대인이 연체라고 주장할 때 임차인이 제공을 계속해 왔다는 흐름을 한눈에 보여 줄 수 있습니다. 반대로 한 번 이체가 반송된 뒤 아무것도 하지 않은 채 몇 달을 보내면, 낼 의사가 있었다는 점을 설명할 근거가 빈약해집니다.

월세 공탁은 언제 할 수 있고, 무엇을 조심해야 하나요?

제공과 최고를 했는데도 임대인이 계속 받지 않거나, 연락이 끊겨 받을 수 없는 상황이라면 공탁을 검토하게 됩니다. 민법 제487조는 채권자가 변제를 받지 아니하거나 받을 수 없는 때에는 변제자가 채권자를 위하여 변제의 목적물을 공탁하여 그 채무를 면할 수 있다고 정합니다. 변제자가 과실 없이 채권자를 알 수 없는 경우에도 같다고 합니다. 임대인이 사망했는데 상속인을 알 수 없는 경우, 건물 소유자가 바뀐 것 같은데 누구인지 불분명한 경우가 뒤쪽 문장을 떠올리게 하는 장면입니다.

제488조는 공탁의 방법을 정합니다. 공탁은 채무이행지의 공탁소에 하여야 하고, 공탁자는 지체없이 채권자에게 공탁통지를 하여야 합니다. 공탁통지를 빠뜨리면 임대인은 공탁이 있었다는 사실을 몰랐다고 주장할 수 있으므로, 통지 역시 도달 기록이 남는 방법으로 해야 합니다. 어느 공탁소가 채무이행지의 공탁소에 해당하는지, 공탁서 서식과 첨부서류는 무엇인지는 사안과 접수 창구의 안내에 따라 달라질 수 있으니 접수 전에 반드시 확인하십시오.

공탁에도 조심할 점이 있습니다. 공탁의 대상이 약정 차임의 전부인지, 조건을 붙인 공탁인지에 따라 효력이 달라질 수 있습니다. 일부만 공탁한 경우나 조건을 붙인 공탁의 효과는 사안별로 다투어질 수 있어 단정할 수 없습니다. 그래서 공탁 대상은 약정 지급일이 지난 차임을 항목별로 정리해 정확히 맞추고, 임대인이 받아들이기 어려운 조건, 예를 들어 권리금과 관련한 권리 포기 같은 조건을 다는 일은 피하는 것이 안전합니다.

공탁은 되돌릴 수 있는 구간도 있습니다. 민법 제489조 제1항은 채권자가 공탁을 승인하거나 공탁소에 대하여 공탁물을 받기를 통고하거나 공탁유효의 판결이 확정되기까지는 변제자가 공탁물을 회수할 수 있다고 하고, 이 경우에는 공탁하지 아니한 것으로 본다고 정합니다. 급하다고 공탁물을 회수해 다른 곳에 쓰면 공탁의 효과를 스스로 없애는 셈이 됩니다. 공탁한 돈은 건드리지 않는 것이 원칙입니다.

이 대비는 결과를 보장하는 표가 아닙니다. 기록을 남겨 두었더라도 법원이 연체 사실을 어떻게 판단할지는 사안별로 달라집니다. 다만 기록이 있는 쪽과 없는 쪽은 출발선이 다릅니다. 임대인의 수령 거부가 길어질수록 시간은 연체액을 키우는 쪽으로만 흐르기 때문에, 처음 한두 달 안에 제공과 최고의 기록을 만들어 두는 것이 이후의 선택지를 넓힙니다.

수령 거부가 시작된 날부터 밟아야 할 다섯 단계는 무엇인가요?

실제로 어떤 순서로 움직이는지가 가장 궁금하실 것입니다. 아래 순서는 조문에서 도출한 일반적인 정리이고, 계약 내용과 임대인의 대응에 따라 달라질 수 있습니다.

1. 1

   거부 사실을 그날 바로 기록합니다

   수령을 거부한 날짜와 방식, 임대인이 한 말과 문자를 캡처하거나 메모해 둡니다. 계약서의 차임과 약정 지급일을 표로 정리해 어느 회차부터 거부되었는지 표시해 두면 이후 모든 서류의 기준이 됩니다.

2. 2

   약정 지급일에 평소 방식대로 제공합니다

   거부를 이유로 월세 납부 자체를 멈추면 연체액만 늘어납니다. 약정한 계좌로 이체하고, 반송되거나 거절되면 그 내역도 보관합니다. 임대인이 계좌를 닫았다면 그 사실을 알 수 있는 자료를 남깁니다.

3. 3

   준비 완료 통지와 수령 최고를 서면으로 보냅니다

   낼 준비가 되어 있다는 점, 받을 계좌와 방법, 받아 갈 기한을 적어 도달 기록이 남는 방식으로 보냅니다. 민법 제460조 단서가 정한 방식에 맞추는 단계입니다.

4. 4

   계속 거부하면 공탁하고 공탁통지를 보냅니다

   민법 제487조의 공탁을 검토합니다. 채무이행지의 공탁소에 하고, 공탁자는 지체없이 채권자에게 공탁통지를 하여야 한다는 제488조의 내용을 놓치지 않습니다.

5. 5

   같은 방식을 반복하며 신규임차인 주선과 일정을 맞춥니다

   이후의 월세도 같은 방식으로 이어 가고, 기록은 시간순 한 묶음으로 정리합니다. 종료 6개월 전부터 방해 금지 기간이 시작되므로 신규임차인 주선 기록도 같은 폴더에 둡니다.

이 다섯 단계에서 가장 자주 빠지는 것은 두 번째입니다. 임대인이 받지 않으니 안 내도 된다고 생각하고 이체 자체를 멈추는 경우입니다. 그러면 제공의 기록이 끊기고, 나중에 임대인이 장부상 미납으로 3기 연체를 주장했을 때 임차인이 반박할 수 있는 기록이 크게 줄어듭니다. 거부가 계속될수록 제공의 흔적을 한 달도 빠짐없이 남기는 것이 중요합니다.

차임 연체를 둘러싼 세 갈래, 섞어서 이해하면 왜 위험한가요?

월세 문제가 터지면 임대인은 해지, 갱신 거절, 권리금 보호 배제를 한 덩어리로 말하곤 합니다. 그러나 근거 조문과 효과가 서로 다릅니다. 어느 갈래의 이야기인지 먼저 구분해야 대응도 정확해집니다. 표로 정리하면 다음과 같습니다.

표에서 눈여겨볼 곳은 세 번째 줄입니다. 제10조의4 제1항 단서는 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 방해 금지가 적용되지 않는다고 정하는 방식이어서, 갱신 요구를 하지 않았거나 해지 통보를 받은 적이 없더라도 3기 연체 사유가 있는지 여부가 곧바로 쟁점이 될 수 있습니다. 그래서 해지 통보가 없었으니 괜찮다고 안심하는 것은 위험합니다. 반대로 임대인이 해지를 말했다고 해서 곧바로 3기 연체가 인정된다고 볼 수도 없습니다.

기수 혼동도 흔합니다. 민법 제640조는 건물 기타 공작물의 임대차에서 2기의 차임액에 달하는 때 해지할 수 있다고 정하고, 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 3기라고 정합니다. 상가 임대차 분쟁에서 임대인이 2기를 거론한다면 기수부터 따져야 합니다. 또한 상가법 제10조의8과 제10조제1항 제1호의 문언은 모두 연체가 3기의 차임액에 이르렀는지를 기준으로 하므로, 일부를 이미 낸 경우 남은 연체액을 어떻게 셀지 같은 세부는 사안별로 판단해야 합니다.

환산보증금이 큰 상가라서 상가법이 적용되지 않을 것 같다는 걱정도 있습니다. 상가법 제2조 제3항은 제1항 단서의 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정 등은 적용한다고 정합니다. 따라서 제10조의4와 제10조의8의 논리는 그런 상가에도 그대로 따라옵니다. 본인 계약이 어느 쪽에 해당하는지는 계약서와 차임 구조를 보고 확인해야 합니다.

임대인이 이렇게 말할 때는 어떻게 판단하면 되나요?

수령을 거부하는 임대인은 대체로 몇 가지 말을 반복합니다. 말 자체에 흔들리지 말고, 어느 조문과 어느 기록에 비추어 볼지부터 정리해 보십시오.

수령 거부가 이어지는 중에도 신규임차인을 주선해도 되나요?

제10조의4 제1항은 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자를 전제로 합니다. 임대인이 월세를 받지 않는 상황에서도 임차인은 신규임차인 주선을 멈출 이유가 없습니다. 종료 6개월 전부터 종료 시까지가 임대인의 방해 금지 기간이므로, 이 기간에 맞춰 신규임차인과의 접촉 기록과 권리금 계약의 진행 상황을 월세 제공 기록과 같은 흐름 안에 남겨 두십시오. 두 기록이 시간순으로 맞물려 있을수록, 임대인이 연체를 내세워 신규임차인 접촉을 막았다는 주장에도 힘이 실립니다.

임차인에게 지워진 의무도 있습니다. 제10조의4 제5항은 임차인이 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다고 정합니다. 월세 문제로 임대인과 사이가 틀어졌더라도 이 정보 제공을 빠뜨리면 임대인이 자력 문제를 들어 정당한 사유를 주장할 여지를 줄 수 있습니다. 정보 제공 역시 날짜가 남는 방식으로 하는 편이 좋습니다.

신규임차인이 되려는 사람이 전 임차인의 월세 연체 이력을 알게 되면 불안해할 수 있습니다. 이때 밀린 월세가 임차인이 내지 않아서가 아니라 임대인이 받지 않아서 생긴 것이라면, 제공과 통지와 공탁의 기록을 보여 주며 사정을 설명하는 편이 낫습니다. 다만 사실과 다르게 설명하면 권리금 계약 자체가 다툼에 휘말릴 수 있으므로, 기록에 있는 사실만 말해야 합니다. 임대인이 연체를 이유로 신규임차인과의 계약을 거절하는 상황이 오면, 그 거절 시점과 말을 그대로 기록해 두십시오.

임대인이 제1항을 위반해 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 이 경우 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 제10조의4 제3항이 정합니다. 그리고 제4항에 따라 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸합니다. 수령 거부와 연체 다툼으로 시간을 보내다 3년을 넘기지 않도록 종료일을 달력에 따로 적어 두십시오.

권리금 분쟁에서 쓸 증거는 어떤 순서로 정리하나요?

소송에서 임대인이 3기 연체를 내세우면 임차인이 설명해야 할 것은 세 가지로 모입니다. 첫째, 밀린 것으로 주장되는 차임이 어떤 기간과 항목인지입니다. 둘째, 그동안 임차인이 어떻게 제공했는지입니다. 셋째, 임대인이 어떻게 거부했는지입니다. 이 세 가지에 답하려면 아래 자료가 시간순으로 한 묶음에 들어 있어야 합니다.

• 임대차계약서와 약정 지급일별 차임 정리표. 어느 회차가 거부되었는지 표시합니다.
• 이체 내역과 반송 기록. 입금 시도 화면, 거절 안내, 계좌 해지 사실을 알 수 있는 자료를 포함합니다.
• 임대인의 수령 거부 문자와 통화 내용. 통화는 날짜와 요지를 바로 메모해 둡니다.
• 준비 완료 통지와 수령 최고 서면, 발송과 도달을 보여 주는 기록.
• 공탁서와 공탁통지 서류. 공탁한 차임의 범위가 항목별 정리표와 맞는지 대조합니다.
• 신규임차인 주선 기록과 권리금 계약 진행 자료, 임대인에게 정보를 제공한 기록.

임대인이 실제로 해지의 의사표시를 했는지, 했다면 언제 어떤 방식으로 했는지도 따로 확인해야 합니다. 제10조의8은 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정할 뿐이므로, 임대인이 실제로 해지했는지에 따라 계약의 존속 여부에 관한 쟁점이 달라지기 때문입니다. 반면 제10조의4 제1항 단서는 제10조제1항 각 호의 사유가 있으면 그러하지 아니하다고 하므로, 해지의 의사표시 유무와 별도로 3기 연체 사실 자체가 쟁점이 됩니다. 두 쟁점을 나누어 정리하면 대응 순서가 훨씬 분명해집니다.

마지막으로, 증거는 나중에 모으는 것이 아니라 쌓으면서 정리하는 것입니다. 수령 거부가 시작된 직후의 문자와 통화는 시간이 지날수록 복구하기 어렵습니다. 반송 안내는 일정 기간이 지나면 조회되지 않을 수 있으니 캡처해서 보관하고, 서류는 시간순으로 번호를 붙여 두십시오. 한 달에 한 번, 회차별 제공 기록이 빠짐없이 들어 있는지 점검하는 습관이면 충분합니다. 기록 정리가 막막하다면 무료 전화상담(02-591-5657)에서 함께 살펴볼 수 있습니다.

임대인 월세 수령 거부 권리금, 자주 묻는 질문