이런 상황이라면 이 글을 끝까지 읽어 보세요

임대차 종료를 앞두고 신규임차인을 직접 구해 권리금 계약까지 마쳤는데, 임대인이 그 사람과의 임대차계약 체결을 거절해 계약이 깨지는 일이 있습니다. 가게를 비워야 할 날짜는 다가오고, 결국 다른 인수자를 찾아 처음 약속보다 낮은 권리금으로 넘기고 나서야 이런 생각이 듭니다. 처음 약속받은 금액과의 차이를 임대인에게 배상받을 수 있을까. 이 글은 그 질문에 답하되, 조문이 말하는 부분과 말하지 않는 부분을 나누어 설명합니다.

• 임대인이 제가 데려온 첫 신규임차인과의 임대차계약을 거절해 권리금 계약이 무산됐고, 이후 다른 사람에게 더 낮은 권리금으로 가게를 넘겼습니다.
• 넘기고 나서야 처음 약정액과 실제로 받은 금액의 차이를 임대인에게 청구할 수 있는지 궁금해졌습니다.
• 임대인이 "어차피 넘겼으니 손해는 없지 않느냐"고 말합니다.
• 임대차가 아직 끝나지 않았거나 막 끝나서, 시효와 증거 정리 시점이 걱정됩니다.
• 두 번째 양도 계약서나 합의서에 임대인과의 청구를 정리하는 문구가 들어갔는지 기억이 분명하지 않습니다.

시작하기 전에 방향부터 짚습니다. 권리금 계약은 신규임차인이 되려는 사람이 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이고(상가건물 임대차보호법 제10조의3 제2항), 권리금은 임대인에게서 돌려받는 돈이 아닙니다. 임대인에게 하는 청구는 방해행위로 생긴 손해에 대한 배상입니다. 이 방향을 놓치면 뒤에 나오는 계산이 모두 어긋나므로, 글을 읽는 동안 이 구분을 계속 기억해 두시기 바랍니다.

권리금 낮게 받고 넘겼을 때 손해배상, 청구를 검토할 수 있는 경우는 언제일까요?

청구의 뼈대는 상가건물 임대차보호법 제10조의4입니다. 같은 조 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지, 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다고 정하고, 방해행위로 네 가지를 듭니다. 권리금을 요구하거나 수수하는 행위, 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 상가건물에 관한 조세·공과금과 주변 상가건물의 차임 및 보증금 등에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, 그리고 이 글의 사례에 해당하는 네 번째 행위입니다. 네 가지 모두 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자를 상대로 한 행위라는 점이 조문의 공통 구조입니다.

제4호는 "그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위"라고 되어 있습니다. 첫 신규임차인과의 계약 체결을 임대인이 거절했다는 이 글의 사례가 바로 이 호를 떠올리게 합니다. 물론 거절이 있었다고 해서 곧바로 이 호가 인정된다고 말할 수는 없고, 거절에 정당한 사유가 있었는지가 따로 다투어집니다.

손해배상의 근거는 제3항입니다. 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 정합니다. 사례에 맞춰 풀어 보면 필요한 요소는 아래 세 가지입니다.

정리하면 방해행위가 있었다는 사실만으로 손해 금액이 자동으로 정해지는 구조가 아닙니다. 이 점이 이 글 전체의 출발점입니다. 낮은 가격에 넘겼다는 결과는 손해를 말해 주는 단서일 수는 있어도, 그 자체가 곧 법이 인정하는 손해액은 아닙니다.

정당한 사유와 관련해서는 제2항이 중요합니다. 제2항은 다음 경우에 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 "본다"고 정합니다. 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우, 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우입니다. 이 가운데 하나라도 인정되면 정당한 사유가 있는 것으로 보게 되므로 제1항 제4호로 다투기 어렵습니다. 그래서 임대인이 어떤 사유를 내세우는지 먼저 확인하고, 그 사유의 바탕이 되는 사실이 실제로 있었는지를 따져야 합니다.

한 가지가 더 있습니다. 제1항 단서는 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다고 정합니다. 이 경우 방해금지 규정은 적용되지 않습니다. 제10조 제1항 각 호는 갱신 거절 사유를 열거한 것으로, 예를 들어 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우가 들어 있습니다. 임대인이 연체 이력을 내세울 가능성이 있다면 청구를 준비하는 초기에 이 부분의 사실관계를 먼저 점검해 두는 편이 안전합니다.

가·나·다, 세 금액을 먼저 따로 적어 둡니다

낮게 넘긴 사건에서 가장 흔한 혼란은 서로 다른 금액을 한 숫자처럼 부르는 것입니다. "제가 받기로 한 권리금"이라는 말 속에 첫 계약의 약정액, 두 번째 양도에서 실제로 받은 금액, 지금 가게의 가치가 뒤섞여 있는 경우를 자주 봅니다. 아래처럼 세 금액에 이름을 붙이고 각각 어떤 자료가 받쳐 주는지 적어 두면 쟁점이 훨씬 선명해집니다. 여기서 금액의 크기는 중요하지 않습니다. 어느 금액이 조문의 어느 문구에 대응하는지를 구분하는 일이 먼저입니다.

조문이 직접 이름을 부르는 금액은 가와 다입니다. 나는 조문 밖에 있지만 손해가 실제로 생겼는지를 보여 주는 사실이어서 소홀히 할 수 없습니다. 쉽게 말해 가와 다는 "얼마까지 다툴 수 있는가"를 정하는 금액이고, 나는 "실제로 얼마를 잃었다고 주장하는가"에 쓰이는 금액입니다.

이렇게 이름을 붙여 두면 첫 계약서를 다시 볼 이유가 분명해집니다. 가는 상한의 한 축이므로 계약서에 적힌 금액이 무엇을 대가로 한 것인지가 중요합니다. 제10조의3 제1항은 권리금을 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가로 정의합니다. 예시를 나열한 뒤 "등"으로 끝나는 규정이라 이 항목만 권리금이라고 못 박을 수는 없지만, 보증금과 월 차임은 이 정의 밖에 있다는 점은 분명합니다. 계약서 한 줄에 보증금 승계금이나 재고 대금이 권리금과 섞여 있다면 가의 범위부터 다툼이 생길 수 있습니다.

그래서 아직 첫 계약서를 다시 손볼 수 있는 단계라면 권리금과 별도 정산금을 항목별로 나누어 적은 문서가 있는지 확인하십시오. 이미 끝난 일이라면 입금내역과 주고받은 메시지로 항목별 의미를 복원하는 작업을 해 두어야 합니다.

권리금 낮게 받고 넘겼을 때 손해배상액은 어떤 숫자에 묶일까요?

제3항 후문은 "이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다."라고 정합니다. 이 규정은 배상액의 상한입니다. 상한이라는 말은 그 금액까지 인정된다는 뜻이 아니라, 아무리 많이 인정되더라도 그 이상은 안 된다는 뜻입니다. 청구서에 상한 금액을 그대로 적는다고 해서 그 금액이 인정되는 것은 아닙니다.

상한이 걸리는 방식은 단순합니다. 가가 다보다 높다면 상한은 다이고, 가가 다보다 낮다면 상한은 가입니다. 두 금액 중 어느 쪽이 낮은지는 종료 당시의 가치를 어떻게 평가하느냐에 따라 달라지므로, 임차인으로서는 가를 입증하는 일 못지않게 다를 어떻게 설명할지도 미리 생각해 두어야 합니다.

그렇다면 권리금 낮게 받고 넘겼을 때 손해배상은 차액을 어떻게 볼까요. 한 가지 접근은 가와 나의 차이를 손해로 주장하는 방식입니다. 첫 계약이 성사됐다면 가를 받았을 텐데, 방해 때문에 나밖에 받지 못했다는 논리입니다. 이 접근이 받아들여질지, 받아들여진다면 어떤 방식으로 산정할지는 판례와 사안에 따라 달라지므로 단정할 수 없습니다. 다만 이 논리가 설득력을 가지려면 두 거래가 비교 가능해야 합니다. 시설 범위, 영업 기간, 인수 시기가 다른 두 거래의 금액을 그대로 빼는 것은 설득하기 어렵습니다.

여기에 다가 끼어듭니다. 임대인은 실제로 거래된 나를 종료 당시의 가치를 보여 주는 자료로 들고 나올 수 있습니다. 나가 낮다는 사실이 다도 낮다는 근거로 쓰일 수 있다는 뜻입니다. 이에 맞서려면 나가 낮았던 이유를 설명할 자료가 필요합니다. 거래 조건의 차이, 급하게 넘길 수밖에 없었던 사정, 방해로 줄어든 협상 여지 같은 사정이 법적으로 어떻게 평가될지는 사안별이어서 단정할 수 없지만, 최소한 그런 사정이 있었다는 사실 자체는 기록으로 남겨 두어야 합니다.

양쪽 논리는 모두 결국 증거의 싸움입니다. 어느 쪽 주장이 받아들여질지는 단정할 수 없지만, 양쪽 논리가 어디서 갈라지는지를 알면 어떤 자료가 더 필요한지가 보입니다. 다음 장의 비교표가 바로 그 갈림길을 한 장으로 보여 주기 위한 것입니다.

첫 계약과 두 번째 양도, 조건을 같은 줄에 놓고 비교합니다

낮게 넘긴 차액이 방해 때문에 생긴 것인지, 거래 조건이 달라서 생긴 것인지를 가르려면 같은 기준으로 두 거래를 나란히 놓아야 합니다. 아래 표는 두 거래에서 각각 적어 둘 항목을 정리한 것입니다. 표를 채울 때는 금액 대신 조건과 사실을 적고, 근거가 되는 문서나 메시지가 있으면 옆에 표시해 두십시오.

표에서 차이가 크게 나는 칸이 곧 임대인이 반박할 지점입니다. 예를 들어 시설 범위가 크게 달랐다면 가와 나의 차이 가운데 상당 부분이 방해와 무관한 조건 차이라고 다투어질 수 있습니다. 반대로 칸마다 차이가 크지 않다면, 같은 가게가 낮은 값에 넘어간 이유를 방해에서 찾는 주장이 상대적으로 선명해질 여지가 있습니다. 어느 쪽이든 표는 결론을 내주는 도구가 아니라 주장을 뒷받침하는 정리 도구입니다.

표의 마지막 칸 "인수자 특성"과 관련해 짚어 둘 점이 있습니다. 두 번째 인수자가 임대인이 소개하거나 선택한 사람이라면 제2항 제4호가 쟁점이 될 수 있습니다. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우에는 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다고 했기 때문입니다. 이 규정이 이 사례처럼 선후관계가 있는 경우에 어떻게 적용되는지는 사안별이어서 단정할 수 없습니다.

반대로 두 번째 인수자도 임차인이 직접 주선한 사람이었다면, 임대인이 첫 사람만 거절하고 두 번째 사람과는 임대차를 체결한 경위가 거절 사유의 진위를 가늠하는 사실이 될 여지가 있습니다. 두 사람의 자력이나 업종, 영업 계획에 실제로 차이가 있었는지도 함께 보게 됩니다. 어느 경우든 거절과 체결의 선후관계, 그리고 그 사이에 오간 대화를 시간순으로 적어 두는 일이 가장 먼저입니다.

임대인이 내놓을 만한 반박과 판단 포인트 5가지

청구서를 보내면 임대인 쪽에서 나올 법한 반박은 어느 정도 정해져 있습니다. 아래는 자주 나오는 다섯 가지 말과 그에 대한 판단 포인트입니다. 각 포인트는 결론을 단정하는 것이 아니라, 어떤 사실이 있어야 그 반박이 힘을 얻는지를 보여 주는 것입니다.

증거는 이 순서로 모읍니다

손해배상 청구는 말이 아니라 자료로 진행됩니다. 아래 순서는 필요한 자료를 빠짐없이 모으기 위한 점검 순서입니다. 가능한 한 날짜가 찍힌 원본을 보관하고, 사진이나 캡처로 둔 자료는 원본 파일도 함께 지켜 두십시오.

1. 첫 권리금 계약서와 계약금 입금 자료

   가를 뒷받침하는 자료입니다. 권리금 계약은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이므로, 지급 당사자 방향이 맞는지도 확인합니다. 계약서가 여러 장이면 최종본을 가려 두십시오.

2. 임대인에게 계약 체결을 요청한 기록

   요청한 일시와 방법, 임대인의 응답을 문자, 메신저, 통화 기록, 내용증명 등으로 남깁니다. 임대인이 거절 사유를 서면으로 밝혀야 한다는 규정이 조문에 있는 것은 아니므로, 사유를 묻는 문자나 내용증명을 보내 답변을 기록으로 만들어 두는 방식이 실무에서 쓰입니다.

3. 제5항에 따른 정보제공 내역

   임차인은 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 임대인에게 제공해야 합니다. 언제, 어떤 방식으로, 어떤 내용을 전달했는지 기록을 찾아 둡니다.

4. 첫 신규임차인의 사실확인

   임대인의 거절 이후 그 사람이 어떻게 반응했고 계약이 어떻게 정리됐는지 확인합니다. 계약금을 돌려주었는지, 계약이 해제된 날짜가 언제인지가 두 번째 양도와의 선후관계를 정하는 데 쓰입니다. 필요하면 사실확인서를 받아 둡니다.

5. 두 번째 양도 자료와 조건 비교표

   양도 계약서, 입금내역, 시설 목록, 인수일 자료를 모아 앞의 표를 채웁니다. 합의서에 임대인과의 관계를 정리하는 문구가 있는지도 이 단계에서 확인합니다.

6. 종료 당시의 가치를 보여 주는 자료

   다를 설명할 영업 자료를 정리합니다. 시설 사진과 영상, 영업 현황을 보여 주는 자료, 위치 이점에 관한 설명이 이에 해당합니다. 세무 처리나 매출 자료의 신고 문제는 세무 전문가 확인이 필요한 별개의 영역입니다.

여섯 단계를 거치고 나면 가, 나, 다가 각각 어떤 자료로 설명되는지, 어느 부분이 비어 있는지가 보입니다. 비어 있는 부분은 소송에서 임대인에게 유리한 틈이 되므로, 청구 전에 가능한 범위에서 채워 두는 것이 좋습니다.

시효와 합의 문구, 소장 쓰기 전에 마지막으로 점검할 것

첫째는 시효입니다. 제4항에 따라 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸합니다. 임대차가 종료한 날이 계약서상 만료일인지, 합의해지일인지, 명도를 마친 날인지는 사안에 따라 다툼이 생길 수 있으므로, 계약서와 합의서, 열쇠를 넘긴 시점을 먼저 확인해야 합니다. 기한이 임박했다면 소송 준비와 별개로 시효를 지키기 위한 조치를 서둘러 상담받으시기 바랍니다.

둘째는 방해행위의 기간입니다. 제1항이 정하는 방해금지 기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지입니다. 첫 신규임차인에 대한 거절이 이 기간 안에 있었는지 날짜를 확인하십시오. 임대차가 끝난 뒤에 신규임차인을 주선한 경우는 이 기간 밖이어서 원칙적으로 보호를 기대하기 어렵습니다. 다만 개별 사정에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 단정은 피해야 합니다.

셋째는 두 번째 양도 계약서와 임대인과의 합의서에 들어간 문구입니다. 두 번째 인수자가 임대인과 새로 임대차를 맺는 과정에서 "일체의 민형사상 청구를 하지 않는다" 같은 문구에 서명했다면 이 청구가 막히는 것 아니냐는 질문이 많습니다. 제15조는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하지만, 보증금액이 대통령령으로 정하는 기준을 넘는 상가에는 제2조 제3항이 적용 조문을 열거하고 있고 그 열거에 제15조는 없습니다. 제10조의4는 초과 상가에도 적용되지만, 같은 상가에서 포기 문구를 제15조로 곧바로 무효라고 주장할 수 있는지는 불분명합니다. 그러므로 문구가 있다고 해서 유효하다고도, 무효라고도 단정할 수 없고 문구의 범위와 맥락을 구체적으로 살펴야 합니다.

넷째는 소장이나 내용증명을 쓰기 전 마지막 점검입니다. 가·나·다가 각각 어떤 자료로 뒷받침되는지, 거절 날짜가 방해금지 기간 안인지, 임대인이 내세울 정당한 사유에 대한 반박 사실이 정리됐는지, 시효가 도래하지 않았는지, 합의 문구에 청구를 포기하는 내용이 없는지를 차례로 확인합니다. 하나라도 비어 있으면 그 부분부터 채우는 편이 이후 절차가 안정됩니다.

자주 묻는 질문