상가를 넘기려는 임차인에게 임대차계약서 끝부분의 특약 한 줄은 생각보다 오래 따라옵니다. 보증금이 큰 가게일수록 "권리금과 관련된 일은 임차인이 알아서 하고 임대인에게는 어떠한 이의도 제기하지 않는다"는 취지의 문구가 들어가는 일이 많고, 임차인은 계약을 성사시키는 것이 급해 별다른 의심 없이 서명하곤 합니다. 문제는 몇 년 뒤 가게를 넘기려는 시점에 건물주가 신규임차인과의 계약을 거절하고, 그때 그 특약이 "서명했으니 끝난 일"이라는 근거로 되돌아오는 경우입니다.

이 글은 환산보증금을 넘는 상가, 흔히 "보증금이 큰 상가"의 임대차에서 권리금 회수기회 보호가 어떻게 작동하는지, 계약서의 권리금 포기·방해 면책 특약을 어디까지 걱정해야 하는지를 조문 순서대로 정리합니다. 결론을 서두르지 않고 "법이 정해 둔 것"과 "사안별로 다투어지는 것"을 나누어 적었습니다. 서명 전이라면 점검 순서를, 이미 서명했다면 기록을 남기는 방법을 중심으로 읽으시면 됩니다.

이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

• 임대차계약서에 권리금과 관련해 임차인이 임대인에게 어떤 이의도 하지 않는다는 문구가 있어 마음에 걸립니다.
• 보증금과 월 차임을 환산하면 법이 정한 보증금액을 넘는다는 말을 듣고, 권리금 보호도 못 받는 줄 알고 계십니다.
• 임대차 종료가 6개월 안팎으로 다가와 신규임차인을 구하는데, 건물주가 특약을 들며 협조를 미루고 있습니다.
• 신규임차인과 권리금 계약까지 했는데 건물주가 임대차 체결을 거절했고, 근거로 계약서의 특약을 내세웁니다.
• 재계약이나 양도를 앞두고 건물주가 내민 확인서·각서에 서명해도 되는지 판단이 서지 않습니다.

환산보증금을 넘는 상가도 권리금 회수기회 보호를 받나요?

상가건물 임대차보호법(이하 상가법)은 제2조제1항에서 사업자등록 대상이 되는 상가건물의 임대차에 적용하되, 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에는 적용하지 않는다는 단서를 둡니다. 그래서 많은 임차인이 "보증금이 크면 이 법 자체가 맞지 않는다"고 이해합니다. 그런데 이 단서에는 예외가 바로 뒤에 붙어 있습니다.

제2조제2항은 보증금액을 정할 때 보증금 외에 차임이 있으면 그 차임액에 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다고 정합니다. 이것이 흔히 말하는 환산보증금이며, 지역별 기준 금액과 환산 비율은 대통령령에서 정하므로 이 글에서는 숫자를 적지 않습니다. 내 가게가 이내인지 초과인지는 계약서의 보증금과 월 차임을 현행 대통령령과 대조해야 알 수 있고, 애매하면 전문가 확인을 거치시기를 권합니다.

핵심은 제2조제3항입니다. 이 조항은 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항·제2항·제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 보증금액을 초과하는 임대차에도 적용한다고 정합니다. 권리금 회수기회 보호를 정한 제10조의4는 "제10조의2부터 제10조의9까지" 구간 안에 들어 있습니다. 따라서 환산보증금을 넘는 상가의 임차인도 임대인의 방해행위 금지(제1항), 손해배상(제3항), 임대차가 종료한 날부터 3년이라는 시효(제4항)를 근거로 삼을 수 있는 구조입니다. 다만 이는 요건을 갖추었을 때 청구의 바탕이 된다는 뜻이지 결과를 보장한다는 뜻은 아닙니다.

권리금의 방향도 함께 정리해 둡니다. 권리금 계약은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약입니다(제10조의3제2항). 임대인에게 권리금을 달라고 하는 제도가 아니라, 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약을 막아 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 받지 못하게 했을 때 임대인에게 손해배상을 묻는 구조입니다. 이 방향을 놓치면 계약서의 "권리금을 포기한다"는 문구가 무엇을 포기한다는 것인지도 읽을 수 없게 됩니다.

한 가지 예외는 분명히 알아 두셔야 합니다. 제10조의5는 임대차 목적물이 유통산업발전법상 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(다만 전통시장은 제외)와 국유재산법에 따른 국유재산 또는 공유재산 및 물품 관리법에 따른 공유재산인 경우에는 제10조의4를 적용하지 않는다고 정합니다. 이 제외는 보증금이 얼마인지와 상관없이 건물의 성격으로 갈리기 때문에, 환산보증금을 넘는지 여부와는 별개의 관문입니다.

제2조제3항의 열거를 표로 읽으면 무엇이 빠져 있나요?

법이 "초과 상가에도 적용한다"고 적어 둔 조문은 조문 단위로 촘촘하게 나열되어 있습니다. 열거에 있는 조문과 없는 조문을 나란히 놓으면 특약 쟁점이 어디서 생기는지가 보입니다. 아래 표는 이 글에서 필요한 조문만 추렸습니다.

표에서 눈여겨볼 곳은 마지막 줄입니다. 제15조는 "이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다"고 정합니다. 환산보증금 이내 상가라면 이 조문이 권리금 특약 다툼의 출발점이 되지만, 제2조제3항의 열거에는 제15조가 들어 있지 않습니다. 이내 상가와 초과 상가의 출발선이 다른 이유입니다.

열거에 없다는 사실에서 곧바로 "특약은 무조건 유효하다"는 결론이 나오는 것은 아닙니다. 법이 적용된다고 적어 두지 않았다는 점이 확인될 뿐, 그 문구가 어떤 법적 평가를 받을지는 별개의 문제입니다. 반대로 "제10조의4가 적용되니 특약은 당연히 무효"라는 결론도 조문만으로는 나오지 않습니다.

표를 읽는 요령도 하나 적어 둡니다. 임대인의 설명에서 "상가법 제○조에 따라"라는 말이 나오면 그 조문이 제2조제3항의 열거에 들어 있는지를 먼저 확인하십시오. 이내 상가를 설명한 글을 초과 상가에 그대로 대입하면 틀릴 수 있기 때문입니다.

권리금 회수기회 보호는 포기 특약에 서명하면 사라지나요?

서명 자체가 곧바로 보호를 없앤다고 말할 수는 없고, 그렇다고 아무 영향이 없다고 말할 수도 없습니다. 환산보증금 이내 상가와 초과 상가는 특약을 다투는 출발점이 서로 다르기 때문에, 먼저 두 경우를 나란히 놓고 보겠습니다.

민법 제105조는 법률행위의 당사자가 법령 중 선량한 풍속 기타 사회질서에 관계없는 규정과 다른 의사를 표시한 때에는 그 의사에 의한다고 정합니다. 임대인 쪽에서는 이 조문을 들어 "당사자가 다르게 정했으니 그대로 따라야 한다"고 말할 수 있습니다. 그러나 제105조는 선량한 풍속 기타 사회질서에 관계없는 규정에 관한 조문일 뿐이고, 상가법 제10조의4가 거기에 해당하는지는 이 조문만으로 정해지지 않습니다.

반대로 민법 제103조는 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위는 무효로 한다고 정합니다. 임차인 쪽에서는 특약이 이에 해당한다고 주장할 수 있습니다. 하지만 구체적인 특약이 여기에 해당하는지는 문구의 범위와 체결 경위 같은 여러 사정을 함께 보고 판단하는 영역이어서, 일반론만으로 결론을 내릴 수 없습니다.

결국 초과 상가의 포기 특약은 "유효하다"도 "무효다"도 한 줄로 말할 수 없는 영역에 있습니다. 그래서 실무에서는 결론을 예측하기보다, 서명 전에는 문구를 좁히고 서명 후에는 방해행위와 협의 경과를 기록으로 남겨 어느 쪽 판단이 나와도 대응할 수 있게 해 두는 것이 중요합니다.

포기 특약이 아니더라도 권리금 회수기회 보호가 작동하지 않는 법정 사유가 있다는 점은 구분해야 합니다. 제10조의4제1항 단서는 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있으면 방해금지 규정이 적용되지 않는다고 정합니다. 예를 들어 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우가 제10조제1항제1호입니다. 이때 보호가 사라지는 이유는 특약이 아니라 법이 정한 사유이므로, 특약 문제와 연체 문제는 따로 점검해야 합니다.

포기 문구는 어느 청구까지 막는지, 문언부터 갈라 읽습니다

특약 문구는 이름이 같아도 막으려는 대상이 서로 다릅니다. 포기·면책 문구를 읽을 때는 이 문구가 신규임차인에게서 받을 권리금을 가리키는지, 임대인의 방해행위로 생긴 손해배상을 가리키는지, 인수인계 조건을 가리키는지부터 나누는 것이 좋습니다.

첫째 유형에서 주의할 점은 권리금의 방향입니다. 권리금은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 지급하기로 하는 돈이므로, "임대인에게 권리금을 청구하지 않는다"는 문구는 원래 임대인에게 청구할 권리금이 없다는 사실을 확인하는 문구로 읽힐 여지도 있습니다. 반대로 임대인 쪽에서는 같은 문구를 신규임차인 관련 청구 전반을 내려놓겠다는 뜻으로 읽을 수 있습니다. 같은 문장이 이처럼 두 갈래로 읽히는 이상, 어느 해석이 맞는지는 문구 전체와 계약 경위를 함께 보아야 하며 한 문장만 떼어 결론을 낼 수 없습니다.

둘째 유형은 분쟁에서 가장 무게가 실리는 문구입니다. 제10조의4제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 방해행위를 해서는 안 된다고 정하고, 제3항은 이를 위반해 임차인에게 손해를 발생하게 한 임대인에게 손해배상 책임을 지웁니다. 이 문구가 "앞으로 임대인이 방해해도 배상을 청구하지 않겠다"는 사전 포기라면 그 효력이 초과 상가에서 어떻게 평가될지는 앞서 본 민법 일반 법리의 영역이어서, 문구가 구체적일수록 다툼의 여지가 달라질 수 있습니다.

셋째 유형은 임대차 종료 정산과 권리금 문제가 한 문장에 묶인 경우입니다. "원상회복을 하고 일체의 청구 없이 인도한다"는 문구는 시설 철거와 보증금 정산, 그리고 신규임차인에게서 받을 권리금을 지키는 이야기를 한꺼번에 담고 있어서, 어느 부분까지가 포기의 대상인지가 문구의 구체성에 따라 달라질 수 있습니다.

문구를 읽을 때 던질 질문은 네 가지입니다. 이 문구는 임대인에게 하는 약속인가 신규임차인에게 하는 약속인가, 막으려는 것이 권리금 지급 청구인가 방해에 대한 손해배상인가 시설 정산인가, 효력이 임대차 기간 중에 한정되는가 종료 이후까지 미치는가, 임대인이 어떤 행위를 해도 적용되는가 일정한 경우를 제외하는가입니다. 답이 안 나오는 문구라면 서명 전에 문장을 풀어 달라고 요청하는 것이 낫습니다.

서명 전과 서명 후, 임차인이 밟을 점검 순서는 어떻게 되나요?

아래 다섯 단계는 서명 전과 서명 후를 한 흐름으로 이어 놓은 것입니다. 이미 서명했더라도 1~3단계는 지금 확인할 수 있고, 5단계는 오히려 서명 후에 더 중요해집니다.

4단계의 유보 문구는 법률 효과를 확정하는 장치가 아니라 다툼의 소지를 줄이는 장치입니다. 임대인이 받아들이면 가장 좋고, 받아들이지 않더라도 서명 전에 임차인이 어떤 점을 우려했고 임대인이 어떻게 답했는지가 남습니다. 수정 요청은 구두로 끝내지 말고 문자나 이메일처럼 날짜가 남는 방식으로 하시기 바랍니다.

5단계의 기록은 특약이 있든 없든 필요합니다. 방해행위가 있었는지는 결국 기록으로 증명하는 문제이기 때문입니다. 제10조의4제5항은 임차인이 임대인에게, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다고 정합니다. 이 정보를 언제 어떤 방식으로 제공했는지도 함께 보관해 두어야 합니다.

방해행위 네 유형은 특약이 있어도 어떻게 읽나요?

특약 분쟁은 결국 임대인이 어떤 행위를 했는지로 모입니다. 제10조의4제1항이 정한 방해행위 네 가지는 모두 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자를 대상으로 한다는 점이 공통입니다. 임대인이 직접 데려온 사람에게 한 행위가 그대로 이 조항에 들어맞는 것이 아니라, 임차인이 주선한 사람과의 관계에서 벌어진 행위인지가 먼저 확인되어야 합니다.

제1호는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 그로부터 권리금을 수수하는 행위입니다. 제2호는 그 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위입니다. 제3호는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위입니다. 무엇이 현저히 고액인지는 사안별로 판단됩니다.

제4호는 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위입니다. 정당한 사유가 없을 것이라는 요건은 이 제4호에 붙어 있는 것이고, 모든 방해행위의 공통 요건처럼 읽으면 안 됩니다.

제2항은 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 보는 경우를 네 가지로 정합니다. 주선된 신규임차인이 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우, 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우입니다.

그렇다면 특약은 이 구조 어디에 놓일까요. 특약을 내세운 거절이 제4호의 정당한 사유가 될 수 있는지, 아니면 제2항의 네 경우에 들지 않는 사유일 뿐인지, 제2항에 없는 사유도 제4호의 정당한 사유로 인정될 수 있는지는 단정할 수 없습니다. 특약이 있었다는 사정이 어떤 비중으로 평가될지는 문구와 경위에 달려 있습니다. 임차인으로서는 "특약이 있으니 거절은 정당하다"는 임대인의 말을 그대로 받아들이지 말고, 거절 사유를 문자나 내용증명으로 물어 기록해 두는 것이 실무적으로 유용합니다.

임대차 종료 후의 주선은 사정이 다릅니다. 방해금지 기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지이므로 기간이 지난 뒤의 주선은 원칙적으로 이 조항의 보호를 기대하기 어렵다고 설명되지만, 보호 여부 자체는 사안별로 달라질 수 있습니다. 종료가 임박했다면 6개월 전 시점이 지났는지부터 달력으로 확인하셔야 합니다.

임대인이 하는 말, 한 문장씩 판정해 봅니다

특약 문제가 불거질 때 임차인이 자주 듣는 말 다섯 가지를 조문 구조에 비추어 판정합니다.

다섯 가지 말은 모두 임차인이 근거를 확인하기 전에 입을 다물게 만드는 문장입니다. 임차인이 할 일은 반박이 아니라 확인이고, 계약서 문구, 열거 조문, 방해행위 유형, 임대인의 구체적 행동을 하나씩 대조하면 어디까지가 조문에 맞고 어디부터가 과장인지 구분됩니다.

방해가 있었다면 손해배상과 시효는 어떻게 움직이나요?

임대인이 제1항을 위반해 임차인에게 손해를 발생하게 했다면 제3항에 따라 손해를 배상할 책임이 있습니다. 이때 배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 그래서 "계약서에 적힌 권리금 전부를 받는다"는 기대는 맞지 않고, 두 금액 가운데 낮은 쪽이 상한이 됩니다. 상한은 말 그대로 넘지 못한다는 한도이므로 청구한 금액이 그대로 인정된다는 뜻도 아닙니다.

종료 당시의 권리금이 얼마인지는 소송에서 감정평가로 다투는 것이 보통이라고 이해하시면 됩니다. 이 때문에 영업 중에 시설 사진, 거래처와 단골의 규모를 보여 주는 자료, 인테리어와 집기 내역, 위치의 이점을 보여 주는 자료를 정리해 두는 것이 도움이 됩니다. 권리금 계약서에 시설과 영업상의 이점을 나누어 적어 두었다면 이 자료와 함께 손해를 설명하는 데 쓸 수 있습니다.

시효는 제4항이 정합니다. 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸합니다. 기산점은 방해가 있었던 날이 아니라 임대차가 종료한 날이고, 합의 중이라는 이유만으로 시효가 멈춘다고 가정해서도 안 됩니다. 종료일을 달력에 적어 두고 협의 내용도 날짜별로 남겨 두시기 바랍니다.

환산보증금을 넘는 상가라도 제10조의5의 제외 사유가 없다면 제10조의4가 제2조제3항에 따라 적용되므로 제4항의 3년도 같은 방식으로 적용됩니다. 남은 기간 계산이 어렵다면 02-591-5657로 문의하시기 바랍니다.

자주 묻는 질문