이런 상황이라면 이 글이 도움이 됩니다

• 신규임차인과 권리금 계약서를 썼는데, 임대인이 임대차 종료 전에 시설을 먼저 철거하라고 요구했습니다.
• 철거가 끝난 빈 점포를 본 신규임차인이 인수 의사를 거두고 계약이 무산됐습니다.
• 임대인이 철거에 응했으니 이제 와서 방해라고 말할 수 없다고 합니다.
• 철거 요구가 구두나 단편적인 문자로만 남아 있어 증거가 흩어져 있습니다.
• 아직 철거 전이라면, 어떤 기록부터 남겨야 하는지 알고 싶습니다.

상가임대차보호법 권리금 회수기회를 이야기할 때 가장 흔히 떠올리는 장면은 임대인이 신규임차인을 대놓고 거절하는 모습입니다. 그런데 현장에서는 거절이라는 말 없이도 계약이 흔들리는 일이 많습니다. 대표적인 것이 임대차가 끝나기 한참 전에 시설은 미리 철거하고 원상회복해 두라고 요구하는 경우입니다. 임차인은 계약서에 적힌 의무라고 생각해 따르는데, 텅 빈 점포를 본 신규임차인은 인수 의사를 거두고 맙니다.

권리금은 영업시설과 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 같은 유형·무형의 재산적 가치를 넘겨받는 대가로 오가는 돈입니다. 그 가치의 큰 축인 시설이 사라진 뒤라면 신규임차인이 값을 치를 이유는 확연히 약해집니다. 그래서 철거를 요구한 시점과 방식이 곧바로 권리금 회수기회의 문제가 됩니다. 이 글은 그런 철거 요구를 조문의 어느 자리에서 읽을 수 있는지, 그리고 무엇을 남겨 두어야 하는지를 순서대로 짚습니다.

상가임대차보호법 권리금 회수기회, 종료 전 철거 요구는 방해행위가 될 수 있나요?

철거를 요구하는 것 자체를 금지하는 조문은 없습니다. 임대차가 끝나면 임차인이 점포를 어떤 상태로 돌려주어야 하는지는 계약서 특약과 임대차의 종료 시점 같은 사정에 따라 정해지는 별도의 문제이고, 임대인이 원상회복을 요구할 권리가 있는 경우도 분명히 있습니다. 쟁점은 그 요구가 임차인이 신규임차인에게 권리금을 받을 수 있는 기회를 가로막는 방식으로 이루어졌느냐에 있습니다. 같은 철거 요구라도 종료일이 임박한 때 인수 일정을 협의하며 나온 요구와, 종료 몇 달 전 신규임차인이 점포를 보러 오기로 한 시점에 맞춰 나온 요구는 무게가 다를 수 있습니다.

또 하나 기억해 둘 점이 있습니다. 상가임대차보호법 권리금 회수기회 보호 규정은 임대인이 신규임차인과 반드시 계약해야 한다고 정한 것이 아니라, 일정한 행위를 하여 임차인이 권리금을 받는 것을 방해하여서는 아니 된다는 금지 형태로 되어 있습니다. 조문이 권리금의 액수를 보장하는 것도 아닙니다. 그래서 철거 요구 사건에서는 요구가 있었다는 사실, 그 요구가 신규임차인의 결정에 영향을 미쳤다는 사실, 그로 인해 임차인에게 손해가 생겼다는 사실을 하나씩 쌓아 올리는 방식으로 접근하게 됩니다.

회수기회 보호의 틀부터 확인합니다: 누가, 언제, 무엇을 하면 방해가 되나요?

철거 요구를 따지기 전에 제10조의4가 보호하는 범위를 정확히 알아야 합니다. 제10조의3 제1항은 권리금을 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가라고 정의합니다. 같은 조 제2항은 권리금 계약을 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이라고 정합니다. 즉 권리금은 신규임차인이 임차인에게 지급하는 방향이 보호의 중심입니다.

제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 네 가지 행위 중 하나를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정합니다. 네 가지는 첫째, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 그로부터 권리금을 수수하는 행위, 둘째, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 셋째, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, 넷째, 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위입니다. 네 가지 모두 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자를 전제로 하며, 이 글에서는 이를 줄여 주선한 신규임차인이라고 부르겠습니다.

단서도 있습니다. 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 이 방해 금지가 적용되지 않습니다. 임차인이 3기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 같은 갱신거절 사유가 대표적입니다. 한편 환산보증금을 넘는 상가라도 제2조 제3항이 제10조의4를 포함한 조문들을 적용한다고 정하므로, 회수기회 보호는 보증금이 큰 상가에도 적용됩니다. 다만 제10조의5는 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부(전통시장은 제외)이거나 국유재산·공유재산인 경우 제10조의4를 적용하지 아니한다고 정하고 있어, 내 점포가 여기에 해당하는지는 먼저 확인해야 합니다.

철거 요구 사건에서 이 틀이 중요한 이유는, 철거 요구가 언제 이루어졌는지가 곧 기간 요건과 연결되기 때문입니다. 방해 금지의 기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지입니다. 철거 요구가 이 기간 밖에서 이루어졌다면 요구가 제1항이 정한 방해행위에 해당하는지 다투는 단계에서 불리하게 작용할 수 있고, 반대로 기간 안에 이루어졌다면 시기 요건은 갖춘 것으로 볼 여지가 생깁니다. 기간 계산에서는 임대차의 만료일이 언제인지, 합의로 종료일이 바뀌지는 않았는지도 함께 확인해야 합니다.

철거 요구가 닿는 두 개의 문: 제2호와 제4호

제1호부터 제4호까지 중에서 종료 전 철거 요구가 가장 자연스럽게 닿는 곳은 제2호와 제4호입니다. 제2호의 문언은 "임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위"입니다. 임대인이 철거를 요구했고, 그 때문에 신규임차인이 권리금을 지급하기로 한 결심을 접었다면 이 호의 문언과 맞닿을 수 있습니다. 제4호의 문언은 "그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위"입니다. 철거가 완료되어야 계약하겠다는 식으로 체결을 미루거나 거부했다면 이 호의 문맥에서 따져 볼 수 있습니다.

제2호는 신규임차인이 권리금을 지급하지 못하게 된 결과에, 제4호는 임대인이 체결을 거절한 행위에 초점이 있습니다. "정당한 사유 없이"라는 문구는 문언상 제4호에만 붙어 있습니다. 그렇다고 제2호에서 임대인이 항변할 길이 없다는 뜻은 아니어서, 어느 호로 주장할지는 사실관계를 보고 정하며 두 갈래를 함께 준비하는 경우가 많습니다.

제1호와 제3호는 철거 요구와 결이 다릅니다. 제1호는 주선한 신규임차인에게 권리금을 요구하거나 그로부터 권리금을 수수하는 행위이고, 제3호는 주선한 신규임차인에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위입니다. 시설 철거를 요구한 것은 이 문언과 곧바로 맞아떨어지지 않습니다. 다만 철거 요구와 함께 신규임차인에게 금전이나 조건을 따로 요구한 사실이 있다면 그것은 별개의 사실이므로, 그 부분은 호별로 따로 검토해야 합니다.

한 장면으로 따라가 보기: 계약이 무산되기까지의 흐름

이해를 돕기 위해 가상의 장면을 시간 순서로 놓아 보겠습니다.

이 흐름에서 쟁점은 크게 세 군데로 모입니다. 첫째는 2단계 요구가 방해 금지 기간 안에서 이루어졌는지, 그리고 요구의 내용이 무엇이었는지입니다. 둘째는 3단계와 4단계 사이의 연결, 즉 신규임차인이 계약을 접은 이유가 철거였는지입니다. 셋째는 임대인에게 정당한 사유가 있었는지입니다. 신규임차인이 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없었다거나 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있었다는 주장이 나오면 제2항이 문제가 됩니다.

임대인이 흔히 하는 네 가지 말과 쟁점별 판정

철거 요구 분쟁에서는 임대인 쪽 항변이 비슷하게 반복됩니다. 아래에서는 그런 말을 말풍선으로 옮기고, 그에 대한 판단 구조를 정리해 보았습니다. 모두 사안별로 달라질 수 있는 설명이며, 어느 한쪽이 이긴다고 정해 두고 쓴 것이 아닙니다.

네 가지 말을 정리하면, 임대인의 항변은 대체로 요구의 정당성, 임차인의 동의, 인과관계, 신규임차인의 자격이라는 네 방향으로 나뉩니다. 이 가운데 요구의 정당성과 동의는 임차인이 대응 준비를 할 수 있는 영역이고, 신규임차인의 자격은 임차인이 임대인에게 제공한 정보와 연결됩니다. 제10조의4 제5항은 임차인이 임대인에게 주선한 신규임차인의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다고 정합니다. 이 정보 제공을 언제 어떤 방법으로 했는지 남겨 두어야 제2항 쟁점에서 흔들리지 않습니다.

임대인이 책임을 벗는 경로: 단서, 제2항, 제10조의5

임대인이 책임을 면할 수 있는 길은 하나가 아닙니다. 앞서 본 단서와 제10조의5 외에 제2항을 중심으로 정리합니다. 제2항은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다고 정합니다.

표의 사유들은 모두 제4호의 정당한 사유를 "있는 것으로 본다"는 규정입니다. 간주 규정이라서 요건이 충족되면 정당한 사유가 있는 것으로 보게 되므로, 임대인이 내세우는 사유가 실제로 충족되는지가 중요합니다. 다만 이것은 제4호, 즉 체결 거절의 쟁점에 걸린 규정입니다. 철거 요구를 제2호 방식으로 주장하는 경우에는 이 간주 규정이 직접 적용되는 구조는 아니므로, 어느 호로 주장하느냐에 따라 임대인의 항변 모양도 달라집니다.

제2항에 없는 사유가 제4호의 정당한 사유로 인정될 수 있는지는 사안별로 다투어질 수 있어 단정하지 않습니다. 또한 제3항의 손해배상은 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에 문제가 됩니다. 다만 "정당한 사유 없이"라는 문구는 제4호에만 붙어 있어서, 정당한 사유가 없었는지는 제4호로 주장할 때 함께 다루어집니다.

상가임대차보호법 권리금 회수기회를 지키려면 철거 요구를 받고 무엇부터 해야 하나요?

철거 요구를 받았다면 서두르기보다 순서를 정하는 것이 먼저입니다. 이미 철거를 마쳤더라도 지금부터 정리할 수 있는 자료가 있습니다. 아래 순서는 법정 절차가 아닌 실무 정리 방법입니다.

혼자 판단하기 어렵다면 상담을 받으셔도 좋습니다. 권리금 사건은 종료 전부터 대응 계획을 세울수록 정리할 수 있는 자료가 많아집니다. 법도 권리금소송센터는 엄정숙 변호사(공인중개사)가 부동산 관련사건 7,000건 이상의 경험을 바탕으로 사안을 함께 살핍니다. 무료 전화상담은 02-591-5657로 문의하실 수 있고, 온라인 상담과 비용 안내는 상단 메뉴를 이용하시면 됩니다.

철거 요구 분쟁에서 남겨 둘 증거 여섯 가지

증거는 많이 모으는 것보다 쟁점과 연결해서 모으는 것이 중요합니다. 어떤 자료가 어떤 쟁점을 뒷받침하는지 알고 있으면 확보할 우선순위를 정하기 쉽습니다. 아래 표는 철거 요구 사건에서 자주 쓰이는 자료를 정리한 것입니다.

표에서 눈여겨볼 곳은 세 번째 줄입니다. 철거가 끝나 버린 점포는 이후 종료 당시 권리금을 평가할 때 비교할 대상이 없어집니다. 그때 철거 전 목록과 사진, 영상이 있으면 시설의 종류와 상태를 설명할 수 있습니다. 반대로 이런 자료가 없으면 임대인이 철거 전 가치가 낮았다고 주장할 때 반박하기 어렵습니다.

끝으로 철거에 응했다고 해서 방해행위 주장이 저절로 소멸한다고 말하기는 어렵지만, 철거를 임대인이 요구했다는 점은 임차인이 보여 주어야 하는 사실입니다. 이 부분을 입증하는 기록이 약하면 임대인이 철거는 임차인이 스스로 정한 일이라고 반박할 수 있습니다. 그래서 요구를 글로 남기는 1번 단계가 모든 증거의 출발점이 됩니다.

철거 때문에 달라지는 손해배상: 상한, 종료 당시 권리금, 시효

임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 손해를 배상할 책임이 있고, 배상액에는 상한이 있습니다. 제10조의4 제3항은 이 경우 손해배상액이 "신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다"고 정합니다. 이 상한은 청구할 수 있는 최대치이지 인정되는 금액의 기준이 아닙니다. 청구액이 그대로 인정된다고 생각하면 안 됩니다. 실제로 얼마가 인정될지는 입증된 손해와 평가에 달려 있습니다.

여기서 철거가 손해 계산에 어떻게 얽히는지 보겠습니다. 상한의 한 축인 종료 당시의 권리금은 임대차가 끝나는 시점의 가치를 말하는데, 소송에서는 이를 감정평가 등으로 다투는 경우가 많습니다. 임차인이 임대인의 요구에 따라 시설을 철거했다면 종료 당시의 점포 상태는 철거 전과 다릅니다. 임대인은 시설이 없으니 종료 당시 권리금이 낮았다고 주장할 수 있고, 임차인은 철거가 임대인의 요구에 따른 것이므로 철거 전 상태를 기준으로 보아야 한다고 맞설 수 있습니다. 어느 쪽이 받아들여질지는 사안과 평가 방법에 따라 달라지므로 단정할 수 없습니다.

시효는 제10조의4 제4항이 정합니다. 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 "임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다"고 되어 있습니다. 기산점은 임대차가 종료한 날입니다. 철거를 한 날이나 계약이 무산된 날이 아니라는 점을 기억해 두어야 합니다. 종료한 날이 언제인지는 합의해지나 명도 시점과 겹치는 경우 달라질 수 있으니 확인해 두시고, 3년이 지나기 전에 청구 여부를 판단하는 것이 안전합니다.

자주 묻는 질문

정리: 철거 요구는 시기와 기록이 모든 것을 가릅니다

정리하면, 임대인이 임대차 종료 전에 시설 철거를 요구했다는 사실만으로 방해행위가 되는 것은 아니지만, 그 요구가 신규임차인의 권리금 지급이나 임대차계약 체결을 가로막는 방식으로 이루어졌다면 제10조의4 제1항 제2호나 제4호의 문맥에서 따져 볼 수 있습니다. 어느 호로 주장할지, 정당한 사유가 있었는지, 신규임차인이 계약을 접은 이유가 무엇이었는지는 모두 구체적인 사실로 판단됩니다. 상가임대차보호법 권리금 회수기회를 지키려면 철거 전 기록과 요구의 증거가 가장 중요합니다.

손해배상을 구한다면 상한은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액이고, 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사해야 합니다. 철거 후 가치 변동은 종료 당시 권리금 평가에서 다투어질 수 있으므로 철거 전 상태를 기록해 두는 일이 손해 입증에도 이어집니다. 지금 철거 요구를 받고 계신다면 요구를 글로 남기고, 철거 전 상태를 기록하고, 철거 시기 조정을 서면으로 요청하는 세 가지를 우선 실천해 보시기 바랍니다.