권리금을 받고 가게를 넘기려고 신규임차인을 구해 임대인에게 소개했는데, 임대인이 "같은 건물의 다른 임차인에게 이 업종은 더 들이지 않기로 약속했다"며 계약을 거절하는 일이 있습니다. 약국, 카페, 편의점, 미용실처럼 한 건물 안에서 손님을 나눠 갖게 되는 업종일수록 이런 업종 독점 약정이 등장하는 경우가 있고, 임차인은 본 적도 없는 약속 때문에 회수가 막히는 셈입니다.

이 글은 동종업종 입점 제한 권리금 분쟁 가운데에서도, 임대인이 관리단 규약이나 자신의 업종 선호가 아니라 제3자인 다른 임차인과 맺은 독점 약속을 거절 근거로 내세우는 경우만 따로 떼어, 기준 조문과 확인 순서, 손해배상 구조를 차례로 살펴봅니다.

동종업종 입점 제한 권리금 분쟁, 어떤 조문이 기준이 되나요?

동종업종 입점 제한 권리금 문제는 결국 상가건물 임대차보호법 제10조의4 하나로 모입니다. 이 조문 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 네 가지 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정합니다. 업종을 이유로 계약을 하지 않겠다는 임대인의 태도는 이 가운데 제4호, 즉 "그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위"에 해당하는지가 쟁점입니다.

업종 독점 약정을 핑계로 임대인이 계약 자체는 받아 주되 차임과 보증금을 크게 올려 부르는 방식이라면, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 조세·공과금·주변 상가건물의 차임 및 보증금 등에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위(제3호)인지도 함께 검토할 수 있습니다. 다만 이 글은 계약 체결 자체를 거절하는 경우에 초점을 맞춥니다. 어느 호로 다투든 임대인의 행위가 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시 사이에 있었는지, 그리고 그 행위의 상대가 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자였는지를 먼저 확인해야 합니다.

제2항은 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 보는 경우를 네 가지로 정해 둡니다. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우(1호), 그 사람이 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우(2호), 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우(3호), 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우(4호)입니다. 이 네 가지에 해당하면 정당한 사유가 있는 것으로 봅니다. 그런데 이 목록 어디에도 임대인이 다른 임차인에게 업종 독점을 약속한 경우는 적혀 있지 않습니다.

그렇다고 독점 약정이 아무 의미가 없다는 뜻은 아닙니다. 임대인은 독점 약정이 제2항 제2호의 "그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유"에 해당한다거나, 제2항에 적히지 않았더라도 제1항 제4호가 말하는 정당한 사유에 해당한다고 주장할 수 있습니다. 법원이 이 주장을 받아들일지는 약정의 내용, 체결 경위, 업종이 겹치는 정도, 임대인이 거절 전후에 보인 태도 같은 여러 사정을 종합해 판단할 문제여서 어느 쪽으로도 미리 단정할 수 없습니다. 다만 간주 목록에 없는 사유인 만큼, 임대인의 거절 이유가 얼마나 구체적이고 객관적인 자료로 뒷받침되는지가 판단의 중심에 놓이기 쉽습니다.

검토에 앞서 두 가지 전제도 확인해야 합니다. 하나는 제10조의4 제1항 단서입니다. 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유, 예컨대 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 회수기회 보호 규정이 적용되지 않습니다. 다른 하나는 제10조의5입니다. 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(전통시장은 제외)나 국유재산·공유재산인 경우에는 제10조의4 자체가 적용되지 않으므로, 내 점포가 이 적용 제외 대상인지부터 확인해야 합니다.

건물주의 독점 약속은 법정 간주 사유와 무엇이 다를까

업종 독점 약정은 보통 임대인과 같은 건물의 다른 임차인 사이에서 맺어집니다. 예를 들어 1층에 약국을 유치하면서 같은 건물에는 다른 약국을 들이지 않겠다고 약속하거나, 카페가 입점하면서 동종 카페의 입점을 막아 달라고 요구하는 식입니다. 이 약속은 원칙적으로 그 계약을 맺은 임대인과 그 임차인 사이의 문제이고, 나의 임대차계약서에 같은 내용이 들어 있지 않다면 나나 내가 데려온 신규임차인이 그 약속의 직접 당사자가 되는 것은 아닙니다.

제2항의 간주 사유를 다시 보면 1호와 2호는 문언상 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자를 주어로 하는 사정, 즉 그 사람의 자력이나 의무 위반 우려 등에 관한 것입니다. 3호는 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 사정이고, 4호는 임대인이 선택한 신규임차인이 권리금을 지급한 사정입니다. 반면 업종 독점 약정은 신규임차인 개인의 자력이나 성실성과는 관계없이, 임대인이 제3자에게 스스로 지고 있는 약속에서 나오는 사정입니다. 이 차이 때문에 양쪽의 논리는 아래처럼 맞서게 됩니다.

임대인이 독점 약정을 어기고 같은 업종을 들였을 때 다른 임차인에게 어떤 책임을 지는지는 그 계약의 문제입니다. 민법 제390조는 "채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 채무자의 고의나 과실없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다."라고 정하고 있어, 독점 약정이 유효하고 임대인이 그 내용을 지키지 않으면 다른 임차인이 손해배상을 청구할 여지가 생깁니다. 다만 약정의 문구, 예외 조항, 실제 위반 여부, 손해의 범위는 그 계약서를 봐야 알 수 있어 결론을 미리 말하기 어렵습니다.

중요한 것은 임대인이 그런 책임을 질 위험이 있다는 사정이 곧바로 나의 권리금 회수기회를 막아도 되는 근거가 되는지는 별개의 질문이라는 점입니다. 위 카드의 사정들, 특히 거절 대신 택할 수 있었던 다른 방법(업종 범위 조정, 다른 임차인에 대한 동의 요청 등)이 있었는지는 어느 하나가 결론을 정하지는 않지만, 각각을 뒷받침하는 자료를 많이 모아 둔 쪽이 유리한 위치에 서게 됩니다.

독점 약정을 내세운 거절, 5단계로 확인하는 순서

임대인에게 독점 약정 때문에 안 된다는 말을 들었다면 감정적으로 맞서기보다 아래 순서대로 사실관계를 하나씩 확인하는 것이 좋습니다. 각 단계에서 확인한 내용은 문자, 이메일, 내용증명처럼 날짜가 남는 방식으로 기록해 두어야 나중에 손해배상 소송에서 자료로 쓸 수 있습니다.

1. 약정의 실재와 체결 시점 확인

   임대인에게 독점 약정이 담긴 계약 조항을 보여 달라고 서면으로 요청합니다. 말로만 존재하는 약속인지, 언제 누구와 맺었는지, 내 임대차보다 먼저인지 나중인지를 확인하고, 임대인이 확인을 거부했다면 그 사실도 기록합니다.

2. 업종이 실제로 겹치는지 비교

   사업자등록상 업종 이름이 같아 보여도 주력 품목, 메뉴, 고객층이 다를 수 있습니다. 독점 약정이 막는 범위와 신규임차인이 실제로 팔 품목을 표로 나란히 놓고 비교합니다.

3. 약정 상대 임차인의 동의 가능성 타진

   약정 상대방인 다른 임차인이 동의하면 문제가 줄어들 수 있습니다. 임대인을 통해 동의를 요청해 달라고 하거나, 겹치는 품목을 빼는 식으로 범위를 조정할 수 있는지 알아봅니다.

4. 내 임대차계약서의 업종 조항 점검

   내 계약서에 용도·업종 제한, 업종 변경 시 임대인 동의, 다른 임차인의 독점 업종을 존중한다는 문구가 있는지 확인합니다. 이런 문구가 있으면 내가 그 내용을 알고 계약했다는 사정이 되어 판단이 달라질 수 있습니다.

5. 기간 안의 거절 정황 기록

   거절이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시 사이에 있었는지, 임대인이 어떤 말로 거절했는지, 신규임차인이 언제 왜 계약을 포기했는지를 날짜와 함께 정리합니다.

이 과정에서 임차인도 해야 할 일이 있습니다. 제10조의4 제5항은 임차인이 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다고 정합니다. 법이 정한 제공 대상은 자력과 의무 이행 의사·능력이지 업종 계획 자체는 아니지만, 업종 겹침이 쟁점이 된 이상 신규임차인의 사업 계획(주력 품목, 영업 방식, 매장 구성)을 함께 정리해 건네면 임대인이 막연한 우려만으로 거절했다는 점을 보여 주는 자료가 될 수 있습니다.

시간 문제도 고려해야 합니다. 신규임차인은 임대인의 답을 무한정 기다려 주지 않고, 업종 문제로 실랑이가 길어지면 다른 점포를 찾아 떠나기 쉽습니다. 권리금 계약을 맺을 때 임대인과의 임대차계약 체결을 조건으로 하고 그 기한을 정해 두면, 임대인의 답이 늦어질 때의 처리를 미리 정할 수 있고, 신규임차인이 떠난 시점과 이유도 분명해집니다.

업종을 그대로 이어받을 때와 바꿀 때, 무엇이 달라질까

같은 업종 거절이라도 신규임차인이 내 업종을 그대로 이어받으려는 경우와 업종을 바꾸려는 경우는 쟁점이 다릅니다.

승계형이라면 나는 이미 그 업종으로 영업을 해 왔으므로, 임대인이 다른 임차인과 독점 약정을 맺을 때 기존 임차인의 영업을 어떻게 처리하기로 했는지가 중요해집니다. 내 영업을 그대로 둔 채 독점을 약속했다면 같은 업종이 이 점포에서 계속되는 것을 전제로 한 약속이었다고 볼 여지도 있고, 반대로 내 임대차가 끝나면 그 업종을 정리하기로 한 약속이었다고 주장될 수도 있습니다. 결국 약정서 문구, 특히 기존 임차인에 대한 예외 조항과 체결 경위를 봐야 어느 쪽인지 가늠할 수 있습니다.

변경형이라면 임대인이 독점 약정을 이유로 신규임차인의 새 업종을 막는 상황입니다. 이때는 업종이 실제로 겹치는지가 첫 번째 관문이고, 동시에 권리금 자체의 구성이 달라진다는 점을 고려해야 합니다. 제10조의3 제1항은 권리금을 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가로 정의합니다. 업종이 바뀌면 거래처나 노하우, 기존 시설의 가치가 신규임차인에게 그대로 넘어가지 않을 수 있어, 권리금이 위치에 따른 영업상의 이점 위주로 줄어들 수 있습니다.

이 점은 손해배상 단계와 바로 이어집니다. 제10조의4 제3항 후문은 손해배상액이 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 정하므로, 업종 변경을 전제로 낮게 맺은 권리금 계약은 그대로 상한의 한 축이 됩니다. 그래서 임대인이 다른 업종을 데려오라고 요구할 때 무작정 따르기보다, 업종을 바꿨을 때 권리금이 얼마나 달라지는지 먼저 따져 보는 것이 좋습니다. 임대인의 업종 지정 자체가 방해행위인지는 사안에 따라 판단이 갈릴 수 있으므로, 그 때문에 계약이 무산되었다면 경위를 기록해 두세요.

임대인이 하는 말 다섯 가지, 들었을 때 확인할 점

업종 독점 약정을 둘러싼 거절은 대개 짧은 한마디로 시작됩니다. 자주 듣는 말과, 그 말을 들었을 때 무엇을 확인해야 하는지를 정리했습니다. 아래 판정은 법원의 결론이 아니라 대응 방향이라는 점을 감안해 읽어 주세요.

이런 대화는 가능하면 문자나 메신저로 남기는 것이 좋습니다. 통화로 들었다면 통화 직후 날짜와 내용을 메모하고, 같은 날 임대인에게 "오늘 통화에서 말씀하신 내용을 정리하면 이렇습니다"라는 취지의 문자를 보내 두는 방법이 있습니다. 이런 기록이 쌓이면 나중에 임대인이 거절 사유를 다르게 설명하더라도 처음 내세운 이유를 보여 줄 수 있습니다.

거절이 정당하지 않다면, 동종업종 입점 제한 권리금 손해배상은 어떻게 청구하나요?

임대인이 제10조의4 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다(제3항). 따라서 손해배상 청구가 인정되려면 기간 안의 방해행위, 정당한 사유가 없을 것, 그로 인한 손해의 발생이 함께 갖춰져야 합니다. 동종업종 입점 제한 권리금 사건에서는 두 번째 요건, 즉 독점 약정이 정당한 사유가 되는지가 다툼의 중심이 되므로, 앞에서 정리한 확인 자료가 그대로 소송 자료가 됩니다.

배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 이는 배상액의 상한이지 그 금액을 그대로 받는다는 기준이 아니므로, 실제로 인정되는 금액은 소송에서 다투어 정해집니다. 종료 당시 권리금은 소송에서 감정평가로 다투는 것이 보통이고, 같은 건물에 동종업종이 이미 있다는 사정이나 상권의 변화가 평가에 어떤 영향을 줄지도 함께 다뤄질 수 있습니다.

손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸합니다(제4항). 기산점은 거절을 당한 날이 아니라 임대차가 종료한 날이라는 점에 주의해야 합니다.

거절 이후의 사정도 중요합니다. 임대인이 거절한 뒤 같은 업종이나 독점 약정과 겹치는 업종의 다른 임차인을 들였다면, 독점 약정을 이유로 들었던 거절의 설득력이 약해질 수 있습니다. 반대로 임대인이 점포를 다른 업종에 임대했다면 그 업종이 무엇인지, 그 과정에서 임대인이 선택한 신규임차인이 나에게 권리금을 지급한 일이 있었는지(제2항 제4호)를 확인해야 합니다.

자료가 흩어져 있어 무엇부터 정리해야 할지 막막하다면, 계약서와 대화 기록을 들고 무료 전화상담(02-591-5657)으로 먼저 사실관계를 점검받는 방법도 있습니다. 소송 여부를 정하기 전에 증거의 강약부터 살펴보는 것이 효율적입니다.

관리단 규약·내 계약서 업종 조항과는 어떻게 구분할까

업종 제한이라는 말은 같아도 근거가 무엇이냐에 따라 따져야 할 문제가 달라집니다. 실무에서 자주 섞이는 것은 세 가지입니다. 임대인이 다른 임차인과 맺은 업종 독점 약정, 집합건물의 관리단 규약이나 분양 당시 정해진 업종 지정, 그리고 나의 임대차계약서에 들어 있는 용도·업종 조항입니다. 셋은 약속한 사람과 효력이 미치는 범위가 서로 다릅니다.

관리단 규약 문제는 별도의 법률관계라 이 글에서 자세히 다루지 않지만, 임대인이 처음에는 규약 때문이라고 했다가 나중에 독점 계약 때문이라고 말을 바꾸는 경우가 있습니다. 거절 근거가 바뀌었다면 그 변화 자체가 의미 있는 사정이 될 수 있으므로, 처음 들은 거절 사유를 정확히 기록해 두어야 합니다.

내 계약서에 다른 임차인과 겹치는 업종으로 변경하지 않는다는 취지의 조항이 있다면, 업종을 바꾸려는 신규임차인을 주선할 때 그 조항이 걸림돌이 될 수 있습니다. 다만 신규임차인과 임대인 사이의 임대차는 새로 맺는 계약이므로, 내 계약서의 조항이 신규임차인에게 그대로 이어지는지, 그 조항을 이유로 한 거절이 정당한지는 또 다른 판단 문제입니다.

지금 새로 입점하는 단계라면 반대로 생각해 볼 수 있습니다. 계약 전에 임대인에게 건물 안의 다른 임차인과 업종 독점 약정이 있는지 묻고, 있다면 그 범위를 내 계약서 특약에 적어 두면 나중에 권리금을 회수할 때 어떤 업종의 신규임차인을 찾아야 하는지가 처음부터 분명해집니다.

자주 묻는 질문