상가 임대차가 끝날 무렵 임차인이 신규임차인을 데려오면, 임대인은 그제야 권리금 회수 기회 보장이라는 말을 실감하게 됩니다. 많은 임대인이 이 제도를 임차인이 권리금을 받을 수 있도록 임대인이 책임지는 제도로 오해하거나, 반대로 건물주가 마음대로 거절하면 그만이라고 가볍게 여깁니다. 둘 다 정확하지 않습니다. 상가건물 임대차보호법(이하 상가법) 제10조의4는 임대인에게 특정한 행위를 하지 말라고 요구하는 규정이고, 그 행위의 목록과 예외가 조문에 구체적으로 적혀 있습니다.

이 글은 임차인이 아니라 임대인을 독자로 삼았습니다. 임차인이 주선한 신규임차인을 검토하는 임대인이 어떤 순서로 무엇을 확인하면 의무를 지키면서도 자신의 판단을 보호할 수 있는지를 단계별로 정리했습니다.

권리금 회수 기회 보장, 임대인에게 무엇을 요구하는 조문인가요?

상가법 제10조의4제1항은 "임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지" 일정한 행위를 함으로써 "권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다"고 정합니다. 문장의 중심은 방해하여서는 아니 된다는 부분에 있습니다. 임대인이 임차인 대신 권리금을 마련해 주거나 임차인이 원하는 금액을 받도록 결과를 책임지는 구조가 아닙니다. 신규임차인을 찾고 권리금 액수를 협상하는 일은 어디까지나 임차인의 몫입니다.

그렇다고 임대인이 아무 이유 없이 거절해도 된다는 뜻은 아닙니다. 같은 항 제4호는 "그 밖에 정당한 사유 없이" 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위를 방해행위로 적고 있습니다. 조문이 계약 체결 자체를 강제하지는 않지만, 정당한 사유 없는 거절로 임차인에게 손해가 생기면 임대인은 그 손해를 배상할 책임을 집니다(같은 조 제3항). 결국 임대인에게 필요한 것은 받을지 말지의 판단이 아니라, 거절한다면 그 이유가 법이 인정하는 범위 안에 있는지에 대한 판단입니다.

이 의무는 보증금 규모와 상관없이 적용된다는 점도 기억해야 합니다. 상가법은 대통령령으로 정하는 보증금액을 넘는 임대차에는 원칙적으로 적용되지 않지만, 제2조제3항은 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정을 그 금액을 초과하는 임대차에도 적용한다고 정합니다. 제10조의4도 여기에 포함되므로 보증금과 차임이 큰 상가라도 이 의무에서 벗어나지 않습니다.

검토를 시작하기 전에 확인할 세 가지 전제

신규임차인의 자료를 보기 전에, 이번 건이 애초에 제10조의4가 적용되는 상황인지부터 확인해야 합니다. 확인할 전제는 시기, 건물의 종류, 임차인 쪽 사유 세 가지입니다.

첫째는 시기입니다. 조문이 정한 기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지이고, 이는 임대인의 방해행위가 금지되는 기간입니다. 임차인이 이 기간보다 훨씬 앞서 신규임차인을 데려온 경우나 임대차가 이미 끝난 뒤 주선한 경우에 임대인의 대응을 어떻게 평가할지는 사안마다 다툼이 있을 수 있어 일률적으로 말하기 어렵습니다.

둘째는 건물의 종류입니다. 제10조의5는 임대차 목적물인 상가건물이 유통산업발전법에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우와, 국유재산법에 따른 국유재산 또는 공유재산 및 물품 관리법에 따른 공유재산인 경우에는 제10조의4를 적용하지 아니한다고 정합니다. 다만 대규모점포 등의 경우에도 전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법에 따른 전통시장은 제외되어 있으므로, 시장 안의 점포라면 다시 따져 보아야 합니다.

셋째는 임차인 쪽에 갱신거절 사유가 있는지입니다. 제10조의4제1항 단서는 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다고 정합니다. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우 등이 여기에 해당합니다. 이런 사유가 있으면 회수기회 보호 규정이 적용되지 않으므로, 임대인은 그 사실을 뒷받침하는 장부·통지·사진 자료를 정리해 두어야 합니다.

주의할 점은 사유가 있다는 판단을 임대인이 스스로 넉넉하게 내려서는 안 된다는 것입니다. 연체가 3기의 차임액에 이르렀는지는 차임 장부로 정확히 계산해야 하고, 재건축을 이유로 드는 경우에는 제10조제1항제7호 각 목이 정한 요건에 실제로 해당하는지를 따져야 합니다. 요건에 미치지 못하는 사유를 근거로 거절하면 단서가 적용되지 않아 결국 정당한 사유 없는 거절로 다투어질 수 있습니다.

또 하나 흔한 오해는 임대차 기간이 10년을 넘어 임차인에게 갱신요구권이 없으니 권리금 문제도 없다는 생각입니다. 갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있지만(제10조제2항), 이 기간이 지났다는 사정은 제10조제1항 각 호의 사유가 아닙니다. 대법원 판결도 임차인이 전체 임대차기간 제한 때문에 갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 권리금 회수기회 보호의무를 진다는 취지입니다.

임대인이 피해야 할 네 가지 행위, 조문과 실무 장면

제10조의4제1항은 금지되는 행위를 네 개의 호로 나누어 적고 있습니다. 네 가지 모두 그 대상이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자라는 점이 공통입니다. 임대인이 따로 구해 온 사람과의 관계는 이 조항이 직접 다루는 장면이 아니므로, 임대인은 지금 협상하는 상대가 임차인이 주선한 사람인지를 먼저 구분해 두어야 합니다.

1호와 2호는 권리금의 흐름 자체에 끼어드는 행위입니다. 권리금 계약은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이고(제10조의3제2항), 임대인은 그 당사자가 아닙니다. 그런데 임대인이 같은 신규임차인에게 별도의 돈을 요구하면 신규임차인의 부담이 커져 권리금 지급에 직접 영향을 줍니다. 이름을 달리 붙였더라도 실질이 권리금에 해당하는지가 다투어질 수 있으므로, 임대인은 협상 과정에서 차임과 보증금 외의 금전 이야기를 꺼내지 않는 편이 안전합니다.

3호는 임대인이 가장 자주 부딪히는 지점입니다. 임대차가 새로 시작되는 만큼 임대인이 조건을 다시 정하고 싶어 하는 것은 자연스럽고, 조문도 차임 인상 자체를 금지하지는 않습니다. 문제는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 요구하는 차임과 보증금이 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액인 경우입니다. 임대인은 새 조건을 제시하기 전에 주변 시세 자료와 해당 건물의 세금·공과금 부담 변화 같은 근거를 먼저 모아 두고, 그 범위 안에서 조건을 정하는 것이 분쟁을 줄이는 길입니다.

4호는 앞의 세 가지에 해당하지 않는 거절을 포괄하는 조항입니다. 그 밖에 정당한 사유 없이라는 표현에서 알 수 있듯, 거절 자체가 금지되는 것이 아니라 정당한 사유가 없는 거절이 금지됩니다. 따라서 거절을 고민하는 임대인은 그 이유가 다음 장에서 볼 제10조의4제2항의 사유에 해당하는지, 해당하지 않는다면 별도로 정당한 사유로 인정받을 만한 사정과 자료가 있는지를 차례로 따져야 합니다.

정당한 사유로 '보는' 네 가지 경우와 그 밖의 사유

제10조의4제2항은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다고 정합니다. 본다는 표현은 해당 사유가 인정되면 정당한 사유가 있는 것으로 취급한다는 뜻이므로, 임대인에게는 가장 확실한 거절 근거입니다.

1호는 자력의 문제입니다. 임대인에게 보증금이나 차임을 받지 못할 위험을 감수하라고 할 수는 없으므로 법은 자력이 없는 경우를 정당한 사유로 봅니다. 다만 임대인이 막연히 돈이 없어 보인다고 판단하는 것만으로는 부족하고, 판단의 근거가 된 정보가 있어야 합니다. 그 정보를 얻는 통로가 같은 조 제5항입니다. 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 합니다. 임대인은 이 조항을 근거로 필요한 정보를 요청하고, 받은 정보와 그에 대한 판단을 기록해 두어야 합니다.

2호는 두 갈래로 되어 있습니다. 하나는 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있는 경우이고, 다른 하나는 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우입니다. 다만 우려나 상당한 사유는 추상적인 표현이어서 임대인의 주관적인 불안만으로 인정된다고 단정할 수 없고, 객관적인 사실과 자료로 설명할 수 있어야 합니다.

3호는 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우입니다. 임대차가 끝난 뒤 건물을 영리목적으로 쓰지 않으려는 상황을 염두에 둔 조항으로 읽히는데, 이 사유를 어느 시점을 기준으로 판단하는지, 거절한 뒤 계획과 달리 건물을 다시 영리목적으로 사용하면 어떤 책임이 생기는지는 조문만으로 단정하기 어렵습니다. 이 사유를 내세운다면 실제 계획과 맞는지 스스로 점검해야 합니다.

4호는 임대인이 직접 신규임차인을 고르고 싶을 때 쓸 수 있는 길입니다. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우에는 정당한 사유가 있는 것으로 봅니다. 임대인이 원하는 사람을 들이되 임차인의 권리금 회수는 그 사람을 통해 이루어지게 하는 구조이므로, 임대인이 직접 세입자를 구하겠다고만 하고 그 사람이 임차인에게 권리금을 지급하지 않았다면 이 호에 해당한다고 보기 어렵습니다.

제2항의 네 가지 외의 사유가 제1항제4호의 정당한 사유로 인정될 수 있는지는 조문에 정해져 있지 않습니다. 업종이 마음에 들지 않는다, 건물을 팔 계획이다, 가족이 직접 장사를 하려 한다 같은 사유가 대표적인데, 이런 사유가 정당한 사유로 인정되는지는 구체적인 사정에 따라 판단이 갈릴 수 있어 미리 단정하기 어렵습니다. 임대인이 이런 사유로 거절하려 한다면 그 사유가 실제로 존재한다는 객관적 자료를 갖추고, 그래도 다툼이 생길 수 있다는 점을 전제로 결정하는 것이 현실적입니다.

임대인이 신규임차인을 검토하는 7단계 순서

지금까지 본 조문 구조를 실제 업무 순서로 옮기면 다음과 같습니다. 임차인의 연락을 받은 순간부터 결론을 통지하고 기록을 보관하기까지 일곱 단계로 나누었습니다.

이 순서에서 가장 중요한 것은 3단계와 6단계입니다. 3단계의 정보 요청은 임대인이 자력이나 의무 이행 능력을 판단할 근거를 얻는 절차이고, 6단계의 서면 통지는 임대인이 어떤 이유로 판단했는지를 남기는 절차입니다. 두 단계를 건너뛰면 합리적인 이유가 있었더라도 나중에 보여 줄 방법이 마땅치 않습니다.

정보 요청이 신규임차인을 곤란하게 만드는 수단이 되어서는 안 됩니다. 필요한 범위를 넘어 서류를 요구하거나 요청을 반복하며 시간을 끌면 그 자체가 정당한 사유 없는 거절로 다투어질 여지가 있으니, 항목을 정리해 한 번에 요청하는 편이 좋습니다.

임대인이 흔히 하는 다섯 마디, 이렇게 판단됩니다

권리금 분쟁의 상당수는 임대인이 신규임차인이나 임차인에게 한 말에서 시작됩니다. 아래는 임대인이 자주 하는 말이 조문에 비추어 어떻게 평가될 수 있는지 정리한 것입니다.

이 말들의 공통점은 임대인 입장에서는 자연스러운 생각이라는 점입니다. 그러나 조문은 임대인의 의도보다 그 행위가 임차인이 주선한 신규임차인으로부터 임차인이 권리금을 받는 것을 방해했는지를 봅니다. 할 말과 하지 않을 말을 미리 정리하고, 조건과 결론은 서면으로 전달하십시오.

권리금 회수 기회 보장을 어기면 임대인은 어떤 책임을 지나요?

임대인이 제10조의4제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다(같은 조 제3항). 책임이 성립하려면 방해행위가 있었을 것, 거절이라면 정당한 사유가 없을 것, 그로 인해 임차인에게 손해가 발생했을 것이 함께 갖추어져야 합니다.

배상액에는 상한이 있습니다. 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 종료 당시의 권리금이 얼마인지는 소송에서 감정평가로 다투는 것이 보통입니다.

임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸합니다(같은 조 제4항). 임대인 입장에서는 거절 이후 상당한 시간이 지나서 소송이 제기될 수 있다는 뜻이므로, 앞서 말한 기록을 적어도 이 기간 동안은 보관해 두어야 합니다.

형사처벌 여부도 자주 묻는 질문입니다. 상가법에는 제10조의4 위반 자체에 대한 벌칙이나 과태료 조문이 따로 없고, 이 조항의 위반은 기본적으로 민사상 손해배상의 문제로 다루어집니다. 그렇다고 책임이 가볍다는 뜻은 아니며, 소송에서는 임대인의 발언과 문자가 그대로 증거로 쓰입니다.

또 조문이 정한 효과는 손해배상이고, 계약 체결을 강제하는 규정은 두고 있지 않습니다. 임대인은 결국 신규임차인과 계약할 것인지, 거절하고 배상 위험을 감수할 것인지를 선택하게 됩니다. 판단이 어렵다면 결론을 통지하기 전에 무료 전화상담(02-591-5657)으로 거절 사유와 자료를 함께 점검해 보시기 바랍니다.

승낙·거절 통지서에 담을 다섯 가지

검토를 마쳤다면 결론을 임차인에게 서면으로 알려야 합니다. 거절이라면 내용증명처럼 발송 사실과 내용을 증명할 수 있는 방법이 좋습니다. 통지서에는 다음 다섯 가지를 담기를 권합니다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 인적사항과 주선을 받은 날짜
2. 검토 과정에서 요청한 정보와 받은 회신 내역
3. 결론(승낙 또는 거절)과, 승낙이라면 계약 체결 일정과 조건
4. 거절이라면 그 이유가 제10조의4제2항 각 호 또는 제10조제1항 각 호 중 무엇에 해당하는지와 근거 사실
5. 추가 자료가 있으면 다시 검토하겠다는 등 협의의 여지

거절 통지에서 피해야 할 것은 막연한 표현입니다. 사정상 어렵다, 마음에 들지 않는다 같은 표현은 임대인이 실제로 합리적인 이유를 가지고 있었더라도 그 이유를 드러내지 못합니다. 반대로 사실관계를 과장하거나 확인되지 않은 내용을 이유로 적으면 오히려 그 부분이 다툼의 대상이 됩니다. 확인된 사실만 근거 자료와 함께 적는 것이 원칙입니다.

자주 묻는 질문