01권리금 반환 특약, 돈은 누구에게서 돌려받나요?

권리금 반환 분쟁에서 가장 먼저 바로잡아야 할 것은 돈이 흘러간 방향입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의3②은 권리금 계약을 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이라고 정의합니다. 즉 권리금은 신규임차인이 기존 임차인(양도인)에게 주는 돈이고, 임대인은 이 계약의 당사자가 아닙니다. 따라서 권리금 반환 특약이 발동했을 때 반환을 청구할 상대방은 권리금을 실제로 받은 기존 임차인입니다.

임대인이 거절했으니 임대인이 물어내야 한다고 생각해 임대인에게 내용증명부터 보내는 경우도 있습니다. 임대인의 거절이 상가건물 임대차보호법 제10조의4①이 금지하는 방해행위에 해당하는지는, 기존 임차인이 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 때 다투어지는 문제입니다. 이 조항은 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 임차인이 권리금을 지급받는 것을 방해하지 못하게 하는 규정이어서, 그 보호를 받는 사람은 기존 임차인입니다. 신규임차인이 이 조항을 근거로 내가 낸 권리금을 돌려달라고 임대인에게 청구하는 구조는 아닙니다.

두 개의 법률관계가 따로 움직인다는 점을 기억하면 순서가 정리됩니다. 하나는 신규임차인과 기존 임차인 사이의 권리금 계약과 그 안에 들어 있는 반환 특약이고, 다른 하나는 기존 임차인과 임대인 사이의 임대차 및 회수기회 보호 문제입니다. 기존 임차인이 임대인과 다투는 일이 있더라도, 반환 특약에 임대인에게서 배상을 받은 뒤에 돌려준다는 식의 조건이 적혀 있지 않다면 그 다툼은 신규임차인에 대한 반환을 미룰 근거로 보기 어려울 수 있습니다. 권리금을 중개사 계좌나 가족 명의 계좌로 보낸 것처럼 돈의 흐름이 특수하다면 청구 상대 판단이 달라질 수 있으니, 송금 계좌의 명의와 날짜도 함께 정리해 두십시오.

02반환 근거 가르기: 해제 원상회복인가, 약정 반환 의무인가

같은 권리금 반환이라도 법적 근거가 무엇이냐에 따라 이자가 붙는 시점과 청구하는 문구가 달라집니다. 실무에서 보는 권리금 반환 특약은 대체로 세 가지 모습으로 쓰입니다. 첫째, 임대인과 임대차계약이 체결되지 않으면 신규임차인이 이 계약을 해제할 수 있다고 적어 해제권을 주는 형태입니다. 둘째, 체결되지 않으면 이 계약은 해제된 것으로 보고 받은 돈을 돌려준다고 적어 별도 의사표시 없이 계약을 정리하려는 형태입니다. 셋째, 체결되지 않으면 양도인은 받은 권리금을 정해진 날까지 반환한다고 적어 반환 의무와 기한만 정한 형태입니다.

해제권을 주는 형태라면 해제는 상대방에 대한 의사표시로 하고(민법 제543조①), 그 의사표시는 철회하지 못합니다(같은 조 ②). 해제가 이루어지면 민법 제548조①에 따라 각 당사자는 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있고, 같은 조 ②는 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다고 정합니다. 송금일이 여러 번이면 이자도 각 금액을 받은 날부터 따로 계산하는 구조가 됩니다. 원상회복은 양쪽 모두의 의무이므로, 신규임차인이 이미 넘겨받은 열쇠나 비품이 있다면 함께 돌려줄 준비를 해 두어야 합니다.

반대로 특약이 반환 의무와 기한을 직접 정한 약정 반환 의무로 해석된다면, 민법 제387조①에 따라 채무이행의 확정한 기한이 있는 경우 채무자는 기한이 도래한 때로부터 지체책임이 있습니다. 기한을 정하지 않았다면 같은 조 ②에 따라 이행청구를 받은 때로부터 지체책임이 생기므로, 내용증명이 양도인에게 도달한 시점이 의미를 갖게 됩니다. 금전채무를 이행하지 않아 생기는 손해배상액은 법정이율에 의하되 법령의 제한에 위반하지 아니한 약정이율이 있으면 그 이율에 의하고(민법 제397조①), 이때 채권자는 손해를 증명할 필요가 없고 채무자는 과실 없음을 항변하지 못합니다(같은 조 ②).

둘째 유형처럼 해제된 것으로 본다고 적혀 있어도 그것을 해제 효과로 볼지, 반환 약정으로 볼지는 다툼이 생길 수 있어 어느 쪽인지 단정하기 어렵습니다. 그래서 해제에 따른 원상회복을 주된 근거로 삼으면서 약정 반환 의무를 함께 주장하는 방식으로 청구를 구성하는 경우가 많습니다. 이율에 관한 약정이 없으면 민법 제379조의 법정이율 연 5%가 기준이 되고, 거래가 상행위에 해당해 다른 이율이 문제 될 수 있는지는 당사자의 지위와 거래 성격을 보고 따로 따져야 하므로 이 글에서는 민법 기준만 설명합니다.

03권리금 반환 특약 이자, 언제부터 어떤 이율로 붙나요?

이자와 지연손해금은 기산점을 잘못 잡으면 받을 수 있는 금액을 스스로 줄이거나 다툼을 키우게 됩니다. 아래 표는 반환 근거별 기산점과 이율 기준입니다.

마지막 줄은 법원에서 이행을 명하는 판결을 받을 때의 이야기입니다. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조①은 금전채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우 소장 또는 이에 준하는 서면이 채무자에게 송달된 날의 다음 날부터 대통령령으로 정하는 이율에 따르도록 합니다. 같은 조 ②는 사실심 판결이 선고되기 전까지 채무자가 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 경우에는 그 타당한 범위에서 ①을 적용하지 않는다고 정합니다. 양도인이 조건 성취를 다툴 만한 사정이 있었다면 이 예외가 문제 될 수 있습니다.

계약서에 반환이 늦어지면 일정한 비율의 지연손해금을 지급한다는 약정이 있으면, 법령의 제한에 위반하지 않는 범위에서 그 약정이율이 기준이 됩니다. 위약금을 정해 두었다면 민법 제398조④은 위약금의 약정을 손해배상액의 예정으로 추정하고, 같은 조 ②는 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우 법원이 적당히 감액할 수 있다고 정하므로, 약정 금액 전부가 그대로 인정된다고 기대하기는 어렵습니다.

실무에서는 송금한 날짜, 금액, 받은 계좌의 명의를 한 줄씩 적은 송금일별 표를 먼저 만들어 계약서상 지급 명목(계약금·중도금·잔금)과 맞춰 봅니다. 현금으로 건넨 금액이 있다면 영수증이나 양도인이 받았다고 인정한 문자 메시지를 함께 붙여 두어야 나중에 금액 자체를 다투는 일을 줄일 수 있습니다.

04권리금 반환 특약 회수 4단계, 어떤 순서로 진행하나요?

회수 절차는 대체로 네 단계로 나뉘고, 한 단계에서 정한 기한이 다음 단계의 출발점이 되는 경우가 많습니다.

1. 1

   내용증명으로 반환 요구

   반환 청구와 필요하면 해제 의사표시를 문서로 남깁니다. 기한 없는 반환 의무라면 도달 시점이 지체책임의 기준이 될 수 있고(민법 제387조②), 6개월 안에 재판상 청구나 가압류 같은 후속 조치를 하지 않으면 시효중단의 효력이 없습니다(제174조).

2. 2

   가압류로 재산 보전

   양도인의 부동산, 예금, 기존 점포 보증금반환채권 등을 미리 묶어 둡니다. 청구채권과 가압류의 이유를 소명해야 하고(민사집행법 제279조②), 법원이 담보 제공을 명할 수 있습니다(제280조).

3. 3

   지급명령 신청

   양도인이 금액은 인정하면서 미루기만 할 때 쓰는 간이 절차입니다. 송달받은 날부터 2주 안에 이의신청이 없으면 확정판결과 같은 효력이 생깁니다(민사소송법 제470조·제474조).

4. 4

   반환 청구 소송

   양도인이 조건 성취나 공제를 다툴 때의 본안 절차입니다. 원상회복 또는 약정 반환금과 이자를 청구하고, 판결을 받아 강제집행으로 연결합니다.

순서는 고정된 것이 아닙니다. 내용증명은 양도인에게 곧 법적 절차가 시작된다는 신호가 되므로, 양도인이 가게를 정리하거나 재산을 처분하려는 정황이 이미 보인다면 가압류를 먼저 신청하고 내용증명은 그 뒤에 보내는 순서를 검토합니다. 양도인이 연락은 받고 있고 조금 늦어지는 정도라면 내용증명으로 자발적 반환을 끌어내는 편이 나을 수 있습니다.

지급명령과 소송도 선택 관계입니다. 지급명령은 서류 심사로 빠르게 진행되지만 양도인이 이의하면 결국 소송으로 넘어가므로, 양도인이 조건 성취 자체를 다투고 있다면 처음부터 소송을 내는 편이 전체 기간을 줄일 수 있습니다. 어느 길을 택하든 가압류를 해 두었다면 본안 절차를 늦추지 않는 것이 중요합니다. 민사집행법 제287조에 따라 가압류법원은 채무자의 신청이 있으면 채권자에게 상당한 기간 안에 본안의 소를 제기해 증명하는 서류를 내도록 명하여야 하고(①), 그 기간은 2주 이상으로 정하며(②), 기간 안에 서류를 내지 않으면 채무자의 신청에 따라 결정으로 가압류를 취소하여야 하기 때문입니다(③).

051단계 내용증명: 무엇을 적고 언제까지 이어가야 하나

내용증명은 단순한 독촉장이 아니라 이후 절차의 기준점을 만드는 문서입니다. 첫째, 반환을 청구한다는 의사를 분명히 하는 이행청구의 의미가 있습니다. 둘째, 특약이 해제권을 주는 형태라면 해제 의사표시를 담는 그릇이 됩니다. 셋째, 나중에 법원에 그대로 제출될 증거이므로 감정적 표현 없이 사실 위주로 적는 것이 좋습니다.

내용증명으로 반환을 요구하는 것은 민법상 최고에 해당하는 것으로 다뤄지는 것이 일반적입니다. 민법 제174조는 최고를 한 뒤 6월 안에 재판상의 청구, 파산절차참가, 화해를 위한 소환, 임의출석, 압류 또는 가압류, 가처분을 하지 아니하면 시효중단의 효력이 없다고 정합니다. 내용증명을 여러 번 보내는 것만으로 시효 문제를 해결할 수 있다고 기대해서는 안 되고, 6개월 안에 위에 열거된 후속 조치로 이어가는 것이 안전합니다.

반환 기한은 막연히 빠른 시일 내라고 쓰기보다 날짜로 특정해야 다음 단계로 넘어갈 시점이 명확해집니다. 특약 자체에 반환 기한이 정해져 있다면 그 기한을 그대로 인용하고, 이미 기한이 도래했다면 그 기한과 그때부터의 지연손해금을 함께 청구한다는 뜻을 적습니다.

내용증명은 발송 사실과 문서의 내용을 증명해 줄 뿐, 반송되면 도달 여부가 따로 문제 될 수 있으므로 같은 내용을 문자나 이메일로도 보내 두는 것이 좋습니다. 해제권 유보형 특약이라면 해제 의사표시를 분명히 넣되, 해제는 철회하지 못하므로 임대인과 다시 협의해 볼 여지가 정말 없는지 먼저 점검하십시오.

062단계 가압류: 돌려받을 돈을 미리 묶어 두는 방법

가압류는 판결 전에 양도인의 재산을 지켜 두는 보전처분입니다. 민사집행법 제276조①은 가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위하여 할 수 있다고 정하고, ②는 그 채권이 조건이 붙어 있는 것이거나 기한이 차지 아니한 것인 경우에도 가압류를 할 수 있다고 정합니다. 특약상 반환 기한이 아직 오지 않았더라도 가압류를 검토할 수 있다는 의미입니다.

가압류에는 보전의 필요가 있어야 합니다. 같은 법 제277조는 가압류는 이를 하지 아니하면 판결을 집행할 수 없거나 판결을 집행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 할 수 있다고 정합니다. 양도인이 점포를 정리하고 이사를 준비하고 있다는 사정, 부동산을 매물로 내놓은 정황, 연락을 끊은 사실, 다른 채권자들의 독촉 사정 같은 자료가 이 부분을 뒷받침합니다.

신청서에는 제279조①에 따라 청구채권의 표시(청구채권이 일정한 금액이 아닌 때에는 금전으로 환산한 금액)와 가압류의 이유가 될 사실의 표시를 적어야 하고, 같은 조 ②에 따라 청구채권과 가압류의 이유는 소명하여야 합니다. 담보와 관련해서는 제280조②가 청구채권이나 가압류의 이유를 소명하지 아니한 때에도 법원이 정한 담보를 제공하면 가압류를 명할 수 있다고 하고, ③은 소명한 때에도 법원이 담보를 제공하게 하고 가압류를 명할 수 있다고 정합니다.

가압류 결정을 받았다면 집행을 서둘러야 합니다. 제292조②는 가압류에 대한 재판의 집행은 채권자에게 재판을 고지한 날부터 2주를 넘긴 때에는 하지 못한다고 정하고 있어, 결정을 받아 두고 집행을 미루면 효력을 살릴 수 없습니다. 양도인이 가압류결정에 대해 이의를 신청할 수는 있지만, 제283조③에 따라 이의신청은 가압류의 집행을 정지하지 아니합니다.

가압류는 그 자체로 소멸시효의 중단 사유이지만(민법 제168조 2호), 가압류만으로는 돈을 받을 수 없으므로 본안 절차로 이어가야 합니다.

073단계 지급명령과 4단계 소송, 어느 쪽으로 갈까

지급명령은 법원이 변론 없이 서류만 보고 채무자에게 돈을 지급하라고 명하는 간이 절차입니다. 민사소송법 제462조는 금전, 그 밖에 대체물이나 유가증권의 일정한 수량의 지급을 목적으로 하는 청구에 대하여 법원은 채권자의 신청에 따라 지급명령을 할 수 있다고 정하면서, 단서로 대한민국에서 공시송달 외의 방법으로 송달할 수 있는 경우에 한한다고 정합니다. 양도인의 주소를 알 수 없어 공시송달이 필요한 상황이라면 지급명령은 맞지 않습니다.

채무자가 지급명령을 송달받은 날부터 2주 이내에 이의신청을 하면 지급명령은 그 범위 안에서 효력을 잃고(제470조①), 이 기간은 불변기간입니다(같은 조 ②). 적법한 이의신청이 있으면 지급명령을 신청한 때에 이의신청된 청구 부분에 관하여 소가 제기된 것으로 보아(제472조②) 소송으로 넘어가며, 이때 법원은 인지 차액의 보정을 명하게 됩니다(제473조). 반대로 이의신청이 없거나, 이의신청을 취하하거나, 각하결정이 확정된 때에는 지급명령은 확정판결과 같은 효력이 있습니다(제474조).

소송으로 가면 쟁점은 대개 두 가지로 모입니다. 첫째는 특약이 정한 반환 사유가 실제로 생겼는지입니다. 임대인이 임대차계약 체결을 거절했다는 사실, 그 시점, 거절의 방식이 자료로 남아 있어야 하고, 양도인이 신규임차인 쪽 사정으로 계약이 무산되었다고 주장한다면 그 반대 사정을 보여 주는 자료가 필요합니다.

둘째는 계약금을 둘러싼 주장입니다. 양도인이 계약금은 해약금이라 돌려줄 수 없다고 주장하는 경우가 있는데, 해약금을 정한 민법 제565조①은 매매에 관한 규정이고, 제567조에 따라 매매 이외의 유상계약에 준용되지만 그 계약의 성질이 이를 허용하지 아니하는 때에는 그러하지 아니합니다. 권리금 계약에 해약금 규정이 그대로 적용되는지는 사안에 따라 판단이 갈릴 수 있어 단정하기 어렵고, 반환 특약이 따로 있다면 그 특약의 문언이 먼저 해석의 대상이 될 가능성이 큽니다.

판결이나 확정된 지급명령을 받으면 그것을 근거로 강제집행을 신청할 수 있고, 미리 가압류를 해 두었다면 그 재산을 대상으로 집행을 이어가기가 수월합니다.

08양도인이 자주 하는 말, 이렇게 판단해 보세요

반환을 미루는 양도인은 비슷한 이유를 반복해서 내세웁니다. 아래 판단은 일반적인 방향이고, 실제 결론은 계약서와 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.

Q자주 묻는 질문