• 계약 만료가 아직 1년 가까이 남았는데, 가게를 보러 온 사람과 권리금 이야기가 먼저 끝나 버렸다.
• 건물주에게 넌지시 양도 이야기를 꺼냈더니 다음 사람은 자기가 고르겠다, 권리금이 오가는 계약은 받지 않겠다는 답이 돌아왔다.
• 6개월 전보다 앞서 맺은 권리금 계약이라 법의 보호를 받지 못한다는 말을 주변에서 들었다.
• 기다리던 신규임차인이 언제까지 기다려야 하느냐며 다른 점포를 알아보기 시작했다.
• 계약갱신을 요구할지, 이번에 정리하고 나갈지 아직 마음을 정하지 못했다.

권리금 회수 기간이라는 말은 상담에서 가장 자주 나오는 표현 가운데 하나지만, 이 기간이 무엇을 묶어 두는지에 대해서는 오해가 많습니다. 흔한 오해는 크게 두 갈래입니다. 하나는 임대차기간이 끝나기 6개월 전보다 앞서 맺은 권리금 계약은 보호 대상이 아니라는 생각이고, 다른 하나는 건물주가 이미 거절했으니 회수는 끝났다는 생각입니다. 반대로 이미 거절당했으니 곧바로 손해배상을 청구하면 된다고 여기는 분도 적지 않습니다.

상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항이 정한 기간은 임대인이 방해행위를 해서는 안 되는 기간입니다. 이 조문은 권리금 계약을 언제 맺어야 하는지는 따로 정하지 않습니다. 그렇다고 기간 전에 있었던 일이 기간 안의 일과 똑같이 평가된다고 장담할 수도 없습니다. 그래서 실무에서는 기간에 들어온 뒤 정보 제공과 계약 체결 요청을 다시 밟고, 그때의 임대인 반응을 기록으로 남기는 방식을 권합니다.

이 글은 기산일 계산이나 임대차 종료 후 주선 문제가 아니라, 기간이 시작되기 전에 이미 일이 벌어진 경우만 다룹니다.

권리금 회수 기간 전에 맺은 권리금 계약은 무효일까?

먼저 조문 두 개를 나란히 놓고 보겠습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의3 제2항은 권리금 계약을 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이라고 정의합니다. 이 정의 어디에도 계약을 언제 맺어야 한다는 문구는 없습니다. 누가 누구에게 지급하는 계약인지, 즉 당사자와 지급 방향만 정해 두었을 뿐입니다.

제10조의4 제1항은 임대인을 상대로 한 조문입니다. 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 각 호의 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 "방해하여서는 아니 된다"고 적혀 있습니다. 다시 말해 이 기간은 임대인에게 걸린 금지의 시간표입니다. 임차인이 권리금 계약서에 서명해야 하는 날짜를 정한 규정으로 읽을 근거는 없습니다.

그래서 이 기간보다 앞서 권리금 계약을 맺었다는 사정만으로 그 계약이 효력을 잃는다고 볼 근거는 조문에서 찾기 어렵습니다. 실제로도 신규임차인은 마음에 드는 점포를 일찍 확보하려 하고, 임차인은 좋은 조건의 인수자를 놓치지 않으려 하기 때문에 권리금 계약이 기간보다 앞서 체결되는 일은 드물지 않습니다.

다만 계약이 유효하다는 것과, 그 계약을 근거로 임대인의 방해를 문제 삼을 수 있다는 것은 서로 다른 이야기입니다. 손해배상 책임이 문제 되는 것은 임대인이 금지 기간 안에 제1항 각 호의 행위를 해서 권리금 수령을 방해했을 때이므로, 결국 기간 안에서 무슨 일이 있었는지가 쟁점의 중심이 됩니다. 아래 비교에서 흔한 오해와 조문의 실제 구조를 나란히 대조해 보겠습니다.

오른쪽 칸을 한 줄로 줄이면 계약은 살아 있고 다툼의 무대는 기간 안이라는 말이 됩니다. 기간 전에 해 둔 일은 버릴 것이 아니라 기간 안에서 다시 확인받아야 할 준비물입니다. 이 기간을 계약 마감일로 오해하면 이미 맺은 계약을 섣불리 해제하거나, 반대로 기간이 열린 뒤에도 아무것도 하지 않고 기다리는 실수로 이어지기 쉽습니다.

일찍 움직인 임차인에게 남는 세 가지 빈틈

기간보다 먼저 움직였다는 것 자체는 잘못이 아닙니다. 오히려 준비가 빨랐다는 뜻입니다. 문제는 일찍 시작한 일과 기간이 열리는 날 사이에 생기는 공백입니다. 상담에서 자주 보는 빈틈은 사람, 기록, 정보 세 갈래로 나뉩니다.

첫째는 신규임차인의 이탈입니다. 권리금 계약을 맺고 나서 기간이 열리기까지 몇 달을 기다려야 한다면, 신규임차인은 그사이 사업 계획이 바뀌거나 다른 점포를 찾을 수 있습니다. 기간 안에 신규임차인이 떠나 버리면 임대인에게 소개할 사람이 없어지고, 임대인의 방해 여부를 따질 장면 자체가 사라질 수 있습니다.

둘째는 임대인의 사전 거절이 남긴 모호함입니다. 건물주가 기간 전에 권리금이 오가는 계약은 받지 않겠다거나 다음 임차인은 자신이 고르겠다고 말했다면 임차인은 이미 결론이 났다고 느끼기 쉽습니다. 그러나 그 말이 기간 밖에서 나왔다는 점 때문에 제10조의4 제1항의 방해행위로 평가될지에 대해서는 다툼의 여지가 남습니다. 어느 쪽으로 판단될지 단정할 수 없는 만큼 기간 안에서 같은 질문을 다시 던져 답을 확인받는 편이 안전합니다.

셋째는 정보 제공이 허술하게 끝나는 경우입니다. 기간 전에는 신규임차인의 이름 정도만 전하고 자력이나 영업 계획은 설명하지 않은 채 거절을 듣는 일이 많습니다. 이렇게 되면 나중에 임대인이 신규임차인의 자력을 알 수 없었다고 주장할 여지가 생깁니다. 아래 세 카드는 일찍 움직인 임차인이 기간 안에서 메워야 할 지점을 정리한 것입니다.

세 카드는 따로 노는 일이 아닙니다. 신규임차인이 남아 있어야 정보를 다시 제공할 수 있고, 정보를 제공해야 임대인의 반응이 의미 있는 기록이 됩니다. 기록이 쌓여야 비로소 임대인의 거절에 정당한 사유가 있었는지를 따져 볼 재료가 생깁니다. 순서가 꼬이지 않도록 뒤에서 4단계 절차로 한 번에 묶어 보겠습니다.

권리금 회수 기간 전에 받은 거절, 그걸로 끝일까?

건물주가 미리 거절했다고 해서 회수 기회가 사라졌다고 단정할 이유는 없습니다. 동시에 그 거절만 들고 곧바로 소송에 들어가는 것도 위험합니다. 임대인 쪽에서 자주 나오는 말과, 그 말을 들은 임차인이 조문에 비추어 짚어 볼 지점을 나란히 정리했습니다.

세 장면의 결론은 비슷합니다. 기간 전의 말은 참고 자료로 보관하고, 기간 안에서 다시 묻고 다시 답을 받아 두는 것입니다. 기간 전 거절과 기간 안 거절이 함께 쌓이면 임대인의 태도가 처음부터 일관되었는지, 중간에 바뀌었는지가 기록으로 드러나 이후 판단의 자료가 됩니다.

반대로 기간 안에서 임대인이 태도를 바꿔 계약에 응한다면 그 자체로 가장 좋은 결과입니다. 재확인 절차는 소송을 위한 형식이 아니라 회수 기회를 실제로 살리기 위한 과정이라는 점을 기억해 두시기 바랍니다.

기간 안에서 다시 밟는 4단계 절차

이제 기간이 열린 뒤 무엇을 어떤 순서로 해야 하는지 정리하겠습니다. 날짜는 임대차계약서상 만료일에서 거꾸로 세어 확인하되, 갱신 여부에 따라 종료 시점이 바뀔 수 있다는 점은 뒤의 섹션에서 따로 다룹니다.

네 단계 가운데 가장 자주 빠뜨리는 것이 2단계입니다. 기간 전에 이미 설명했다고 생각해 생략하기 쉽지만, 조문은 정보 제공을 임차인이 하여야 할 일로 적고 있습니다. 기간 안에서 제공한 정보가 기록으로 남아 있어야 임대인이 자력을 이유로 거절하더라도 그 판단에 근거가 있었는지 비교해 볼 수 있습니다. 제10조의4 제2항 제1호는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우를 정당한 사유가 있는 것으로 보기 때문에, 이 부분의 자료가 특히 중요합니다.

3단계와 4단계에서는 말투보다 기록의 형식이 중요합니다. 통화로만 이야기했다면 통화 직후 요지를 문자로 보내 오늘 말씀하신 내용이 이러한 취지가 맞는지 확인을 구하는 방식이 실무에서 자주 쓰입니다. 내용증명은 발송 사실과 내용을 남기는 수단이므로 감정적인 표현을 빼고 날짜, 신규임차인 정보, 요청 사항만 담백하게 적는 편이 좋습니다.

이 과정을 거친 뒤에도 임대인이 계약을 거절하거나 답하지 않는다면, 그때부터는 손해배상 청구를 준비하는 단계로 넘어갑니다. 반대로 임대인이 구체적인 사유를 제시한다면 그 사유가 조문이 정한 범위에 들어가는지, 다른 신규임차인을 찾는 편이 나은지 함께 따져 볼 때입니다. 어느 경우든 기간 안의 기록이 판단의 출발점이 됩니다.

기다리는 신규임차인을 붙잡는 권리금 계약 조항

기간보다 일찍 권리금 계약을 맺었다면, 계약서 안에 기다리는 기간을 감당할 장치가 있는지부터 확인해야 합니다. 신규임차인 입장에서는 임대인과 임대차계약이 성립하지 않으면 권리금을 낼 이유가 없고, 임차인 입장에서는 기간이 열릴 때까지 신규임차인이 떠나지 않아야 합니다. 이 두 이해를 하나의 조항으로 맞추는 것이 핵심입니다.

조건과 기한은 짝을 이뤄야 합니다. 조건만 있고 기한이 없으면 신규임차인은 언제까지 묶여 있어야 하는지 알 수 없어 불안해하고, 기한만 있고 조건이 없으면 임대인의 태도와 상관없이 계약이 흔들립니다. 기한은 보호 기간 안에서 정보 제공과 계약 체결 요청을 마치고 임대인의 답을 받을 수 있을 만큼 여유 있게 잡는 것이 좋습니다.

이미 맺은 계약에 이런 조항이 없다면 신규임차인과 합의해 변경 계약서나 확인서를 추가로 작성하는 방법을 생각해 볼 수 있습니다. 다만 이 과정에서 권리금 액수를 바꾸면 손해배상 상한의 한 축인 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금도 함께 바뀌므로, 금액은 실제로 합의한 대로 정확하게 적어야 합니다. 상한 구조는 마지막 섹션에서 다시 설명합니다.

위 표의 내용은 이해를 돕기 위한 설명이며, 실제 계약서는 업종, 신규임차인의 자금 사정, 임대인과의 관계에 따라 달리 짜야 합니다. 예시를 그대로 옮겨 쓰기보다 내 계약의 날짜와 조건을 대입해 보는 점검표로 활용하시기 바랍니다.

갱신요구 기간과 겹칠 때 종료 시점부터 다시 정하기

권리금 회수 기간을 계산할 때 가장 자주 놓치는 변수는 갱신입니다. 제10조 제1항에 따르면 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 이 갱신요구 기간은 방해 금지 기간의 앞부분과 그대로 겹칩니다. 또 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있습니다(제2항).

나가기로 마음먹었다면 갱신요구를 할지 말지를 먼저 정리해야 합니다. 갱신을 요구해 임대차가 이어지면 그만큼 종료 시점이 뒤로 밀리고, 회수 기간도 새로 정해지는 만료일을 기준으로 다시 보게 됩니다. 반대로 이번에 정리하기로 했다면 신규임차인 주선과 계약 체결 요청을 원래 만료일을 기준으로 진행하게 됩니다. 두 길을 동시에 걸으려 하면 신규임차인 일정과 임대인과의 협상이 모두 흔들리기 쉽습니다.

변수가 하나 더 있습니다. 임대인이 제10조 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않으면, 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고 존속기간은 1년으로 봅니다(제4항). 이 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다(제5항). 결국 종료 시점이 원래 만료일이 아니라 해지 통고의 효력이 생기는 날 등으로 달라질 수 있습니다.

주의할 점은 제10조 제4항과 제5항이 제2조 제3항의 열거 조문에 들어 있지 않다는 것입니다. 제2조 제3항은 대통령령으로 정하는 보증금액을 넘는 임대차에도 제3조, 제10조 제1항·제2항·제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지 등을 적용한다고 정하지만 제10조 제4항·제5항은 그 목록에 없습니다. 따라서 환산보증금이 기준을 넘는 상가라면 법정갱신과 해지 통고 규정이 적용되는지 불분명하므로 따로 검토해야 합니다. 권리금 회수기회 보호를 정한 제10조의4는 그 목록에 들어 있습니다.

표에서 보듯 시계가 여러 개라서 종료 시점 하나가 바뀌면 나머지 일정도 함께 움직입니다. 기간 전에 신규임차인을 구해 둔 경우라면 특히 법정갱신이 될지를 미리 점검해 두어야 권리금 계약의 기한 조항과 실제 종료일이 어긋나지 않습니다. 기한을 원래 만료일에 맞춰 짧게 잡아 두었는데 종료가 뒤로 밀리면, 신규임차인과의 계약이 기한 경과로 먼저 흔들릴 수 있기 때문입니다.

기간 안에서도 보호가 막히는 경우와 3년의 시계

기간 안에서 절차를 다시 밟았다고 모든 경우에 손해배상이 인정되는 것은 아닙니다. 조문은 임대인이 책임을 지지 않는 경로를 몇 가지 따로 두고 있으므로, 절차를 밟기 전에 내 사정이 여기에 해당하지 않는지 먼저 점검해야 합니다.

첫째, 제10조의4 제1항 단서는 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 "그러하지 아니하다"고 정합니다. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우처럼 갱신거절 사유가 있으면 회수기회 보호 규정이 적용되지 않습니다. 기간 전에 신규임차인을 일찍 구해 두었더라도 마찬가지입니다.

둘째, 제10조의4 제2항은 네 가지 경우를 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 봅니다. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 그가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우, 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우입니다. 기간 안에서 정보를 다시 제공하는 이유 가운데 하나가 바로 제1호 자력 문제에 대비하기 위해서입니다.

셋째, 대규모점포나 준대규모점포의 일부인 상가건물(전통시장은 제외)과 국유재산·공유재산인 상가건물에는 제10조의5에 따라 제10조의4가 적용되지 않습니다. 대규모점포에 해당하는 대형 쇼핑몰 안 매장이나 국가·지방자치단체 소유의 국유재산·공유재산 건물이라면 이 부분부터 확인하는 것이 순서입니다. 공공기관이 관리한다는 사정만으로 곧바로 국유재산·공유재산이 되는 것은 아니므로 등기부상 소유자를 함께 확인해 두시기 바랍니다.

이런 사유가 없고 임대인이 기간 안에서 방해행위를 해 임차인에게 손해를 발생하게 했다면 임대인은 그 손해를 배상할 책임이 있습니다(제10조의4 제3항). 다만 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 종료 당시 권리금은 소송에서 감정평가로 다투는 것이 보통이므로, 계약서에 적힌 금액만으로 배상액이 정해진다고 생각해서는 안 됩니다.

마지막으로 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸합니다(제4항). 기산점은 거절을 들은 날이 아니라 임대차가 종료한 날이므로, 앞에서 본 법정갱신이나 해지 통고로 종료일이 달라졌다면 그 날짜를 정확히 확정해 두어야 합니다. 서류를 미리 정리해 두면 소송 단계에서 감정과 증인 준비에 시간을 더 쓸 수 있습니다.

권리금 회수 기간 전 준비, 자주 묻는 질문