권리금을 주고 점포를 넘겨받기로 계약했는데, 알고 보니 같은 점포의 권리금을 다른 사람과도 이미 계약해 놓았다는 사실을 뒤늦게 알게 되는 경우가 있습니다. 이른바 권리금 이중계약입니다. 계약금을 이미 지급한 상태에서 이런 사실을 알게 되면 당장 무엇부터 해야 할지 막막해지기 마련입니다. 특히 권리금 액수가 크고 이미 인테리어 계약이나 사업자등록까지 진행해 둔 상태라면, 단순히 계약금만 돌려받는 것으로는 손해가 메워지지 않는 경우도 많습니다. 이 글에서는 이중계약이 왜 생기는지, 어느 계약이 우선하는지, 뒤에 계약해 피해를 본 사람은 어떤 방법으로 구제받을 수 있는지를 순서대로 정리했습니다.

• 권리금 계약금을 지급했는데 같은 점포를 다른 사람에게도 넘기기로 계약했다는 사실을 뒤늦게 알게 되었다.
• 양도인이 연락을 피하거나, 계약금만 돌려주면 문제없다는 식으로 대응하고 있다.
• 내가 먼저 계약했는데 임대인이 뒤에 계약한 사람과 임대차계약을 체결하려는 정황이 보인다.
• 처음부터 이행할 의사나 능력이 없었던 것 같은 정황이 있어 형사고소까지 고민 중이다.
• 앞으로 권리금 계약을 체결할 때 이런 피해를 예방할 방법이 무엇인지 알고 싶다.

권리금 이중계약이란 무엇이고 왜 생기나요

권리금 이중계약이란 기존 임차인, 즉 권리금을 받고 영업을 넘기려는 양도인이 하나의 점포에 대한 권리금 계약을 두 명 이상의 예비 양수인과 각각 체결하는 상황을 말합니다. 뒤늦게 계약한 사람이 이 사실을 모른 채 계약금을 지급하고 나서야 문제를 알게 되는 경우가 많고, 두 계약 모두 계약금이 오간 상태라면 사실관계를 정리하는 것부터가 쉽지 않습니다.

이중계약이 생기는 배경은 다양합니다. 권리금 협상 과정에서 여러 사람이 동시에 관심을 보이면, 양도인이 조건이 더 좋은 쪽과 나중에 계약을 맺기 위해 앞선 계약을 제대로 정리하지 않은 채 새 계약을 진행하는 경우가 흔합니다. 앞선 계약자와 구두로만 이야기가 오간 상태에서 계약이 확정되지 않았다고 착각해 새 계약을 체결하는 경우도 있고, 자금 사정이 급해 계약금을 이중으로 받아 급한 불부터 끄려는 의도적인 경우도 없지 않습니다.

문제는 뒤에 계약한 사람의 입장입니다. 계약금까지 지급했는데 실제 입점이 불가능해지면 계약금 반환은 물론이고, 다른 점포를 알아보는 동안 발생한 시간적·금전적 손해까지 떠안게 됩니다. 여기에 임대인까지 얽히면 상황은 더 복잡해집니다. 임대인이 두 명의 예비 양수인 중 누구와 임대차계약을 체결할지 판단해야 하는 상황이 되면서, 권리금 계약 당사자가 아닌 임대인의 결정에 따라 결과가 좌우되는 일도 생깁니다.

권리금 계약은 부동산 자체를 사고파는 매매계약과는 성격이 다릅니다. 점포의 소유권을 이전하는 것이 아니라, 영업상의 이익과 시설, 거래처 관계 등을 넘겨받는 대가로 돈을 지급하는 채권적 계약에 가깝습니다. 이 때문에 부동산을 이중으로 매매했을 때 적용되는 법리가 권리금 이중계약에 그대로 적용되지는 않지만, 계약을 지키지 못한 데 따른 민사상 책임, 그리고 상황에 따라 형사상 책임까지 함께 문제될 수 있다는 점에서 결코 가볍게 볼 사안은 아닙니다.

이중계약은 발생 시점에 따라 크게 두 유형으로 나눠 볼 수 있습니다. 하나는 앞선 계약이 사실상 마무리되지 않은 상태에서 새로운 계약이 겹쳐 들어오는 '순차형'으로, 양도인이 앞선 계약자와의 협상이 끝나지 않았다고 임의로 판단해 새 계약을 진행하는 경우입니다. 다른 하나는 양도인이 처음부터 여러 사람에게 동시에 접촉해 각각 계약금을 받아내는 '동시형'으로, 뒤로 갈수록 계획적인 정황이 짙어지는 경향이 있습니다. 어느 유형에 해당하는지에 따라 민사상 책임의 강도뿐 아니라 형사책임 성립 가능성까지 달라질 수 있어, 계약이 어떤 순서와 정황으로 이루어졌는지를 정리해 두는 작업이 대응 방향을 정하는 첫걸음이 됩니다.

아래에서는 이중계약이 확인되었을 때 어느 계약이 우선하는지, 뒤에 계약한 사람은 어떤 구제수단을 쓸 수 있는지, 형사책임까지 물을 수 있는 경우는 어떤 때인지 차례로 살펴보겠습니다.

이중계약이 확인되면 어느 계약이 우선하나요?

권리금 계약이 물권이 아닌 채권적 권리라는 점에서, 특별한 사정이 없는 한 먼저 성립하고 이행이 실제로 진행된 계약이 우선하는 경향이 있습니다. 다만 단순히 "내가 먼저 도장을 찍었다"는 사실만으로 자동으로 우선순위가 정해지는 것은 아닙니다. 계약이 언제 성립했는지, 계약금이 실제로 언제 지급되었는지, 그리고 임대인과의 임대차계약 체결이나 실제 점포 인도·영업 개시가 어느 쪽에서 먼저 이루어졌는지 같은 구체적인 사실관계가 함께 고려됩니다.

실무적으로는 계약금 지급 시점과 계약서 작성 시점이 명확한 쪽이 우선순위를 주장하기에 유리한 경우가 많습니다. 계약서에 날짜가 정확히 기재되어 있고, 계약금 지급 내역이 계좌이체 등으로 명확히 남아 있다면 다른 계약보다 먼저 체결되었다는 사실을 입증하기가 한결 수월해집니다. 반대로 구두로만 합의하고 계약서를 나중에 작성하기로 미뤄둔 경우에는, 실제로는 먼저 합의했더라도 이를 입증하기가 까다로워질 수 있습니다.

임대인이 개입된 경우는 조금 더 복잡합니다. 임대인이 특정 예비 양수인과 임대차계약을 이미 체결하고 점포를 인도했다면, 설령 권리금 계약 자체는 다른 사람이 먼저 체결했더라도 실제 영업을 개시한 쪽이 사실상 유리한 지위에 서게 되는 경우가 많습니다. 이런 상황에서 뒤로 밀린 양수인은 실제 점포를 넘겨받지 못한 데 따른 책임을 양도인에게 물을 수밖에 없게 됩니다.

결국 이중계약에서 "누가 우선하는가"는 계약서 문구 하나만으로 단정하기 어렵고, 계약 성립 시점, 계약금 지급 증빙, 실제 이행 여부까지 종합적으로 따져야 하는 사안입니다. 계약 단계에서부터 계약서와 계약금 지급 내역을 명확히 남겨두는 습관이 나중에 분쟁이 생겼을 때 결정적인 차이를 만듭니다.

여기에 더해 뒤에 계약한 양수인이 이중계약 사실을 계약 당시에 알고 있었는지, 몰랐는지도 판단에 영향을 줄 수 있습니다. 이중계약 사실을 알고도 유리한 조건 때문에 계약을 강행한 경우와, 전혀 모른 채 정상적인 계약으로 믿고 계약금을 지급한 경우는 책임을 묻는 강도나 손해배상 범위를 따질 때 다르게 평가될 여지가 있습니다. 계약을 체결하기 전 임대인에게 직접 임대차 진행 상황을 확인해 보는 절차를 거쳤는지 여부도, 나중에 선의였는지를 뒷받침하는 정황 자료가 될 수 있습니다.

뒤에 계약한 양수인은 어떤 구제수단을 쓸 수 있나요?

이중계약으로 인해 실제 입점이 불가능해진 양수인은 크게 세 갈래의 구제수단을 검토할 수 있습니다. 각각의 방법이 목표로 하는 결과와 진행 절차가 다르므로, 상황에 맞게 조합해 대응하는 것이 일반적입니다.

세 가지 구제수단은 서로 배타적이지 않고 동시에 진행할 수 있습니다. 다만 각 절차마다 요구되는 입증 수준과 소요 기간이 다르기 때문에, 어떤 순서로 어떤 절차에 힘을 실을지는 확보한 증거의 종류와 강도에 따라 달라집니다. 계약서, 계약금 지급 내역, 양도인과 주고받은 문자나 통화 녹음, 임대인과의 협의 정황 같은 자료를 최대한 확보해 두는 것이 세 가지 절차 모두에서 공통적으로 중요합니다.

손해배상 범위를 정할 때는 단순히 지급한 계약금뿐 아니라, 그 계약을 믿고 지출한 부수 비용까지 포함될 수 있는지가 종종 쟁점이 됩니다. 예를 들어 계약이 성사될 것으로 믿고 인테리어 업체와 사전 협의를 진행하며 지불한 설계비, 사업자등록을 준비하며 든 비용, 다른 점포 계약 기회를 포기한 데 따른 기회비용 등이 여기에 해당할 수 있습니다. 다만 이런 부수 손해는 계약과의 인과관계와 예견 가능성을 함께 따져야 하므로, 지출 내역과 영수증을 빠짐없이 모아두고 각 항목이 이번 계약과 어떻게 연결되는지를 정리해 두는 작업이 실제 배상 범위를 넓히는 데 도움이 됩니다.

사기죄가 성립할 수도 있나요?

이중계약 자체만으로 곧바로 형사상 사기죄가 성립하는 것은 아닙니다. 단순히 나중에 사정이 바뀌어 계약을 이행하지 못하게 된 경우라면 민사상 채무불이행 문제로 다루어지는 것이 원칙입니다. 그러나 애초에 이행할 의사나 능력이 없으면서도 이를 숨긴 채 계약금을 받아냈다면 이야기가 달라집니다. 상대방을 속여 재산상 이익을 취득했다는 점이 인정되면 형법상 사기죄가 문제될 수 있는 영역으로 넘어갑니다.

사기 혐의가 인정되려면 양도인이 계약 당시부터 이행할 의사나 능력이 없었다는 사정, 그리고 이를 숨긴 채 상대방을 속여 계약금을 받아냈다는 사정이 함께 뒷받침되어야 합니다. 예를 들어 이미 다른 사람과 계약을 체결하고 계약금까지 받은 상태에서, 이 사실을 숨기고 또 다른 사람에게 접근해 계약금을 받았다면 사기 혐의를 의심해 볼 여지가 커집니다. 반대로 정말 여러 사람에게 동시에 제안을 받아 착오로 이중계약을 하게 된 경우라면, 형사책임보다는 민사상 손해배상 문제로 정리되는 경우가 많습니다.

형사고소를 검토할 때는 감정적인 판단보다 객관적인 정황 증거를 먼저 정리하는 것이 중요합니다. 양도인이 이중계약 사실을 언제 알았는지, 뒤에 계약을 체결하면서 앞선 계약에 대해 어떤 설명을 했는지, 계약금을 받은 뒤 어떻게 사용했는지 같은 구체적인 사실관계가 형사책임 판단에 영향을 미칩니다. 민사상 손해배상 청구와 형사고소는 별개의 절차이므로, 형사고소 결과와 무관하게 민사상 계약금 반환과 손해배상 청구는 별도로 진행할 수 있다는 점도 함께 기억해 둘 필요가 있습니다.

형사고소를 진행하기로 했다면 고소장에 담을 사실관계를 시간 순서대로 정리하는 작업이 먼저입니다. 계약을 체결한 날짜, 계약금을 지급한 날짜와 방법, 이중계약 사실을 알게 된 경위, 양도인에게 해명을 요구했을 때 돌아온 답변까지 하나의 흐름으로 정리해 두면 수사기관에 사실관계를 설명하기가 한결 수월해집니다. 다만 형사 절차는 유죄 여부를 가리는 과정이 민사보다 신중하게 진행되는 경향이 있어, 사기 혐의가 최종적으로 인정되지 않더라도 민사상 계약금 반환과 손해배상 청구 자체는 별개로 판단받을 수 있다는 점을 함께 염두에 두시는 것이 좋습니다.

임대인의 권리금 회수기회 보호와 이중계약은 어떤 관계인가요?

이중계약 분쟁은 원 임차인(양도인)과 예비 양수인들 사이의 문제이지만, 실제로는 임대인의 태도가 결과를 좌우하는 경우가 많습니다. 상가건물임대차보호법 제10조의4는 임대인이 임대차 종료를 앞두고 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약 체결을 거절해서는 안 된다고 정하고 있습니다. 이중계약으로 상황이 혼란스럽다는 사정 자체가 임대인이 아무 신규임차인과도 계약하지 않으려는 핑계로 이용된다면, 오히려 임대인의 방해 행위가 새로운 쟁점으로 떠오를 수 있습니다.

반대로 원 임차인이 이중계약으로 신뢰관계를 스스로 해친 정황이 뚜렷하다면, 임대인이 특정 신규임차인과의 계약을 거절할 정당한 사유로 인정될 여지도 있습니다. 즉 이중계약 상황에서는 원 임차인, 뒤에 밀린 양수인, 그리고 임대인 세 당사자의 이해관계가 얽히면서 어느 한 방향으로만 단정하기 어려운 구도가 만들어집니다.

이런 복잡한 구도에서는 누가 어떤 사실관계를 먼저 확보하고 있느냐가 협상과 소송 모두에서 유리한 위치를 결정합니다. 계약금 지급 시점, 임대인과의 협의 내용, 실제 점포 인도 여부를 정리한 사람이 자신의 지위를 보다 명확하게 주장할 수 있습니다. 임대인이 개입된 이중계약 분쟁이라면 권리금 계약 당사자 간의 문제와 임대인을 상대로 한 권리금 회수기회 보호 문제를 함께 검토해야 놓치는 부분 없이 대응할 수 있습니다.

이중계약과 헷갈리기 쉬운 경우들

실제 상담을 하다 보면 이중계약이라고 생각했던 상황이 알고 보니 다른 성격의 분쟁이었던 경우도 적지 않습니다. 정확한 대응 방향을 잡으려면 먼저 지금 겪고 있는 상황이 진짜 이중계약인지, 아니면 비슷해 보이지만 다른 유형의 분쟁인지부터 구분할 필요가 있습니다.

가장 흔하게 헷갈리는 경우는 '가계약' 단계에서 발생하는 다툼입니다. 계약금의 일부만 지급하고 정식 계약서는 나중에 작성하기로 한 상태에서 양도인이 다른 사람과 정식 계약을 체결해 버리면, 가계약을 진행한 쪽에서는 이를 이중계약으로 느끼기 쉽습니다. 그러나 가계약의 법적 구속력이 어느 정도였는지, 가계약금이 본계약 체결을 전제로 한 것이었는지에 따라 실제로는 계약이 아직 성립하지 않은 상태였다고 평가될 수도 있어, 이중계약과는 다른 각도의 접근이 필요합니다.

단순 변심으로 인한 계약 해제도 이중계약과 혼동되곤 합니다. 양도인이 더 좋은 조건을 제시받아 마음이 바뀌었을 뿐, 실제로 다른 사람과 새 계약을 체결한 사실은 없는 경우입니다. 이때는 이중계약이 아니라 단순한 계약 위반, 즉 일방적인 계약 파기 문제로 다뤄지며, 구제수단의 방향 자체는 비슷하더라도 형사상 사기 문제로까지 이어질 가능성은 상대적으로 낮게 평가되는 경향이 있습니다.

임대인이 신규임차인을 별도로 물색해 원 임차인의 권리금 계약과 무관하게 새로운 임대차를 추진하는 경우도 겉으로는 이중계약처럼 보일 수 있지만 성격이 다릅니다. 이 경우는 권리금 계약 당사자 간의 이중계약이 아니라, 임대인이 원 임차인의 권리금 회수기회를 방해한 것인지가 핵심 쟁점이 되므로 상가건물임대차보호법 제10조의4에 따른 손해배상 문제로 접근해야 합니다. 지금 겪고 있는 상황이 어느 유형에 가까운지에 따라 상대방으로 지목해야 할 당사자와 청구할 수 있는 법적 근거 자체가 달라지므로, 초기 상담에서 이 구분부터 명확히 하는 것이 이후 절차를 효율적으로 진행하는 데 중요합니다.

양도인이 자주 하는 말, 이렇게 판단합니다

이중계약 피해 상담에서 자주 등장하는 양도인 측 해명과, 이에 대한 판단 포인트를 정리했습니다. 실제 결론은 증거관계에 따라 달라질 수 있다는 점을 전제로 참고해 주시기 바랍니다.

이중계약을 피하는 계약 체크리스트

이중계약 피해는 계약 단계에서부터 몇 가지를 확인해 두는 것만으로도 상당 부분 예방할 수 있습니다. 아래 표는 권리금 계약을 체결하기 전에 확인해 두면 좋은 항목을 정리한 것입니다.

이 중에서도 가장 중요한 것은 계약서에 "본 계약과 동일한 목적물에 관해 제3자와 이중으로 계약을 체결하지 않는다"는 취지의 특약을 명시하고, 이를 위반할 경우의 위약금을 구체적인 금액이나 비율로 정해두는 것입니다. 특약이 있다고 이중계약 자체를 막을 수는 없지만, 분쟁이 생겼을 때 책임 소재와 배상 범위를 훨씬 명확하게 가릴 수 있게 해줍니다. 계약금은 가능하면 계좌이체로 지급해 지급 시점과 금액이 명확히 남도록 하고, 현금으로 지급해야 하는 상황이라면 반드시 영수증을 받아 두는 것이 좋습니다.

계약 상대방인 양도인의 신용 상태나 다른 채무 관계까지 확인하기는 현실적으로 어렵지만, 최소한 임대인을 직접 만나 임대차계약 진행 상황을 확인하는 절차만큼은 생략하지 않는 것이 좋습니다. 임대인이 "이미 다른 분과 이야기가 오가고 있다"거나 "아직 아무하고도 협의된 바 없다"는 답변을 준다면, 그 자체가 이중계약 위험을 가늠하는 중요한 단서가 됩니다. 계약금을 지급하기 전 이 한 단계만 거쳐도 이중계약으로 인한 피해를 상당 부분 예방할 수 있습니다.

이미 피해를 입었다면 — 대응 절차

이중계약 피해가 이미 확인된 상황이라면 아래 순서를 참고해 대응하시는 것을 권해드립니다.

손해배상을 청구할 수 있는 기간에도 제한이 있다는 점을 유의해야 합니다. 계약 위반에 따른 손해배상청구권은 일반적으로 계약 위반 사실을 안 날로부터 일정 기간 안에 행사해야 하고, 권리금 회수기회 침해와 관련된 손해배상은 임대차가 종료한 날부터 3년이 지나면 시효로 소멸합니다. 시간이 지날수록 증거를 모으기도 어려워지므로, 이중계약 사실을 인지한 즉시 자료부터 정리해 두는 것이 안전합니다.

부동산·민사 소송을 다수 처리해 온 곳에서는 계약서 검토와 증거 정리 단계부터 절차 전반을 함께 안내받을 수 있습니다. 법도 권리금소송센터의 엄정숙 변호사는 부동산·민사 전문 변호사이자 공인중개사 자격을 함께 갖추고 있어, 권리금 계약의 실무적인 허점까지 폭넓게 짚어보는 편입니다. 착수금은 사안에 따라 300만 원부터 시작되며 부가가치세와 실비는 별도로 안내되고, 사건 처리에는 평균 10개월에서 14개월 정도가 소요됩니다. 비용 안내나 상담 신청은 상단 메뉴를 이용해 주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문