가게를 운영하다 보면 카드보다 현금으로 계산하는 손님이 유난히 많은 업종이 있습니다. 오래된 식당, 시장 가까운 점포, 단골 위주로 돌아가는 작은 가게가 대표적입니다. 이런 가게는 장부에 적힌 매출과 실제로 손에 쥐는 매출 사이에 차이가 생기기 쉽습니다. 평소에는 별문제가 되지 않다가, 임대인이 권리금 회수를 방해해 손해배상 소송을 하게 되는 순간 그 차이가 갑자기 큰 쟁점으로 떠오릅니다. 종료 당시 권리금을 평가하는 감정 단계에서 어떤 매출을 기준으로 삼느냐에 따라 평가가 달라질 수 있기 때문입니다.

이 글은 권리금 감정 현금매출 문제를 세 갈래로 나누어 살펴봅니다. 첫째, 법이 정한 배상 상한의 구조 안에서 감정 결과가 어떤 의미를 갖는지입니다. 둘째, 신고되지 않은 매출을 소송에서 주장할 때 함께 따져야 할 세무상의 위험입니다. 셋째, 장부 밖 매출을 뒷받침할 수 있는 대체 자료와 준비 순서입니다. 다만 세무에 관한 부분은 일반적인 주의 사항을 소개하는 것에 그치므로, 실제 판단은 반드시 세무 전문가의 확인을 거치시기 바랍니다.

권리금 감정에서 현금매출은 반영될까?

먼저 법이 무엇을 정하고 무엇을 정하지 않았는지부터 보겠습니다. 상가건물 임대차보호법에 따르면 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 법이 정한 네 가지 행위를 함으로써, 임차인이 권리금 계약에 따라 자신이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 됩니다(제10조의4 제1항). 이를 위반해 임차인에게 손해를 발생하게 하면 배상 책임을 집니다(같은 조 제3항). 그런데 종료 당시 권리금을 어떤 자료로, 어떤 매출을 기준으로 평가해야 하는지는 법률 조문이 직접 정하고 있지 않습니다. 법은 국토교통부장관이 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다고만 정해 두었습니다(제10조의7).

소송에서 감정이 필요해지면 감정인은 수소법원·수명법관 또는 수탁판사가 지정합니다(민사소송법 제335조). 그리고 감정 결과는 법원이 사실을 판단하는 여러 자료 가운데 하나입니다. 법원은 변론 전체의 취지와 증거조사의 결과를 참작하여 자유로운 심증으로 사실주장이 진실한지 아닌지를 판단하므로(같은 법 제202조), 감정서에 적힌 숫자가 그대로 판결 액수가 된다고 단정할 수는 없습니다. 실무에서는 종료 당시 권리금을 감정평가로 다투는 것이 보통이라는 정도로 이해하시면 정확합니다.

이런 구조에서 권리금 감정 현금매출 문제의 핵심은 결국 확인 가능성입니다. 감정인은 제출된 자료 가운데 확인할 수 있는 것을 바탕으로 평가하려는 경향이 있고, 객관적인 흔적이 남지 않은 현금 거래는 그만큼 평가에 반영되기 어렵습니다. 임차인이 실제로는 하루에 이만큼 팔았다고 말하는 것만으로는 반대 당사자인 임대인을 설득하기 어렵고, 법원도 그 진술 하나로 매출을 인정하기는 쉽지 않습니다.

그렇다고 현금매출이 처음부터 무시되는 것은 아닙니다. 상가건물 임대차보호법은 권리금 평가에서 매출 인정 범위를 세무 신고 자료로 한정하는 규정을 두고 있지 않으므로, 여러 간접 자료가 같은 방향을 가리키면 그 자료들이 판단에 참작될 여지는 남아 있습니다. 문제는 어떤 자료를 어떤 순서로 내놓느냐, 그리고 그 주장이 다른 영역, 특히 세무에 어떤 파장을 줄 수 있느냐를 미리 따져 보는 것입니다. 아래에서 상한 구조와 세무 위험, 대체 자료를 차례로 살펴보겠습니다.

배상 상한의 두 축, 감정 결과만이 전부는 아닙니다

손해배상액의 상한은 두 개의 축으로 이루어져 있습니다. 법은 그 손해배상액이 "신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다"고 정합니다(제10조의4 제3항). 한 축은 신규임차인과 맺은 권리금 계약서의 금액이고, 다른 한 축은 종료 시점의 권리금 평가액입니다. 감정은 주로 두 번째 축을 다투는 도구라고 보면 이해가 쉽습니다.

두 축 가운데 낮은 쪽이 상한이 되므로, 현금매출이 감정에 반영되지 않고 법원도 그 감정 결과 등을 바탕으로 종료 당시 권리금을 계약서 금액보다 낮게 판단하면 그 낮은 금액이 상한이 됩니다. 반대로 감정 결과가 계약서 금액보다 높게 나오더라도 상한은 계약서 금액을 넘지 못합니다. 결국 현금매출 입증이 실제로 의미를 갖는 경우는 감정 결과가 계약서 금액보다 낮게 나올 위험이 있을 때라고 정리할 수 있습니다. 이 점을 먼저 따져 보면 세무 위험을 감수하면서까지 현금매출을 주장할 실익이 있는지 판단하는 데 도움이 됩니다.

여기서 오해하기 쉬운 점이 하나 있습니다. 상한은 배상액의 한도일 뿐, 그 금액이 곧 배상액이라는 뜻이 아닙니다. 임대인의 방해행위가 있었다는 점, 정당한 사유가 없다는 점, 그로 인해 손해가 발생했다는 점이 인정되어야 하고, 손해액 역시 법원이 증거를 종합해 판단합니다. 상한 안에서 얼마가 인정될지는 사건마다 달라질 수 있습니다.

계약서상 금액은 신규임차인이 가게를 직접 보고 매출 흐름과 손님 규모를 살핀 뒤 스스로 정한 값이라는 점에서 의미가 있습니다. 현금 손님이 많은 가게라는 사정이 그 금액에 이미 녹아 있을 수 있기 때문입니다. 다만 법원이 이 금액을 종료 당시 권리금 판단에 어느 정도 참작할지는 자유심증의 영역이라 단정할 수 없습니다. 또 상한이 낮은 금액 기준이라는 점 때문에 계약서 금액을 부풀려 적는 것은 실익이 적고, 오히려 임대인이 계약의 진정성을 문제 삼는 빌미가 될 수 있다는 점도 기억해 두시기 바랍니다.

계약서 금액을 상한의 한 축으로 온전히 쓰려면 그 계약이 실제로 체결된 것임을 보여 줄 자료가 함께 있어야 합니다. 서명·날인된 계약서, 계약금 이체 내역, 신규임차인과 주고받은 협상 메시지, 임대인에게 신규임차인을 소개한 경위가 그것입니다. 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 등에 관해 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 하므로(제10조의4 제5항), 그 정보 제공 기록도 함께 정리해 두면 계약의 실체를 보여 주는 데 보탬이 됩니다.

신고 매출과 실제 매출의 차이가 감정에서 문제 되는 이유

매출 차이가 쟁점이 되는 첫 번째 이유는 상대방이 있기 때문입니다. 손해배상 소송에서 임대인은 배상액을 줄이는 쪽으로 다툴 동기가 있고, 가장 손쉽게 꺼낼 수 있는 자료가 임차인의 신고 매출입니다. 임차인이 실제 매출을 주장하면 임대인은 신고 자료를 근거로 그 주장이 과장되었다고 반박할 가능성이 높습니다. 결국 임차인은 신고 자료와 다른 숫자를 왜 믿어야 하는지 설명할 부담을 사실상 떠안게 됩니다.

두 번째 이유는 신빙성의 연쇄입니다. 신고 매출과 주장 매출의 차이가 크고 그 차이를 설명할 자료가 빈약하면, 매출뿐 아니라 임차인이 낸 다른 자료까지 덜 믿게 되는 효과가 생길 수 있습니다. 시설 목록이나 거래처 자료처럼 비교적 객관적인 자료까지 함께 의심받지 않도록, 매출 주장은 처음부터 설명 가능한 범위로 정리하는 것이 좋습니다.

세 번째 이유는 시점입니다. 상한의 한 축은 임대차 종료 당시의 권리금이므로, 오래전 장사가 잘되던 시절의 기억보다 종료 무렵에 가까운 기간의 자료가 더 중요하게 다뤄질 수 있습니다. 현금매출 비중이 시기마다 달랐다면 그 변화도 자료로 설명할 수 있어야 합니다. 예를 들어 배달 주문이 늘면서 현금 비중이 줄었다면 그 흐름을 배달앱 정산 내역으로 함께 보여 주는 식입니다.

네 번째 이유는 자료가 만들어진 시점입니다. 분쟁이 생긴 뒤에 새로 정리한 매출표는 평소에 기록해 온 자료보다 설득력이 떨어질 수 있습니다. 손으로 적은 판매 노트, 날짜별 정산 메모처럼 영업 당시에 만들어진 기록이라면 원본 상태 그대로 보관해 두는 것이 중요합니다. 나중에 보기 좋게 다시 옮겨 적는 순간 오히려 의심을 살 수 있습니다.

권리금 감정 현금매출 주장, 세무상 문제는 없을까?

이 부분은 결론부터 조심스럽게 말씀드려야 합니다. 신고하지 않은 매출을 소송에서 스스로 주장하면, 그 주장이 과거 세무 신고 내용과 맞지 않는다는 점이 드러나 세무상 문제로 이어질 소지가 있습니다. 어떤 문제가 생길지, 생긴다면 어느 범위까지일지는 업종과 기간, 이미 신고한 내용, 차이의 규모 등에 따라 달라 이 글에서 단정할 수 없습니다. 그래서 이 단계에서는 반드시 세무 전문가의 확인을 먼저 받으셔야 합니다.

소송에서 낸 자료는 상대방인 임대인도 받아 보고 다투는 자료가 된다는 점도 생각해야 합니다. 임대인이 매출 차이를 반박 근거로 삼는 데 그치지 않고 다른 방식으로 문제 삼을 가능성도 배제하기 어렵습니다. 소송에서 이기기 위해 꺼낸 주장이 다른 곳에서 부담으로 돌아오지 않도록, 무엇을 어디까지 주장할지는 소송 전략과 세무 판단을 함께 놓고 정해야 합니다.

실무에서는 대체로 두 가지 방향을 놓고 고민하게 됩니다. 하나는 세무 전문가와 상의해 필요한 정리를 거친 뒤 실제 매출을 적극적으로 주장하는 방향이고, 다른 하나는 신고 매출 범위 안에서 다투면서 계약상 권리금, 영업시설·비품, 위치에 따른 영업상의 이점 같은 다른 요소를 강조하는 방향입니다. 어느 쪽이 나은지는 감정 결과가 계약서 금액보다 낮게 나올 위험이 얼마나 큰지, 세무상 부담이 어느 정도인지에 따라 사안마다 달라집니다.

어떤 방향을 택하든 하지 말아야 할 일은 분명합니다. 실제보다 부풀린 매출 장부를 새로 만들어 내거나, 있지도 않은 거래를 기록에 끼워 넣는 일입니다. 이런 자료는 감정과 재판에서 신빙성을 잃는 것은 물론이고, 그 자체로 별도의 법적 책임 문제를 낳을 수 있습니다. 있는 기록을 있는 그대로 내되, 그 기록이 무엇을 보여 주고 무엇을 보여 주지 못하는지 정직하게 설명하는 쪽이 길게 보면 유리합니다.

세무 전문가와 상담할 때는 소송의 구조를 함께 설명하는 것이 좋습니다. 손해배상 상한이 계약서 금액과 종료 당시 권리금 중 낮은 금액이라는 점, 감정 결과가 어느 정도로 나올지 예측되는 범위, 현금매출을 주장하지 않을 때 잃게 되는 부분을 알려 주면 세무 전문가도 부담과 실익을 비교하기 쉬워집니다. 반대로 변호사에게는 세무 전문가가 짚은 위험을 그대로 전달해, 두 판단이 같은 사실관계를 전제로 내려지도록 맞추는 것이 중요합니다.

현금매출을 뒷받침하는 대체 자료와 그 한계

현금 거래는 흔적이 적지만 전혀 없는 것은 아닙니다. 판매 시점의 기록, 결제 수단별 정산, 재료를 사들인 기록처럼 영업 과정에서 자연스럽게 남는 자료들이 서로 맞물리면 장부 밖 매출의 규모를 짐작하게 하는 정황이 됩니다. 특히 임차인이 아닌 제3자, 예를 들어 카드사나 배달 플랫폼, 거래처가 남긴 기록은 임차인이 임의로 만들 수 없다는 점에서 상대적으로 무게가 실릴 수 있습니다.

표의 자료들은 하나만으로는 힘이 약하고, 서로 맞아떨어질 때 설득력이 생깁니다. 예를 들어 카드 승인 내역으로 본 손님 흐름, 재료 매입량, 통장에 현금을 입금한 주기가 같은 방향을 가리킨다면 장부 밖 매출이 있었다는 정황을 설명하기 수월해집니다. 반대로 자료끼리 어긋나면 그 차이를 설명하지 못하는 순간 전체 주장이 흔들릴 수 있습니다. 그래서 자료를 모은 뒤에는 서로 모순되는 부분이 없는지 먼저 점검하는 작업이 꼭 필요합니다.

신규임차인이 가게를 인수하기 전에 매출을 어떻게 확인했는지도 살펴볼 만합니다. 권리금 협상 과정에서 신규임차인이 며칠 동안 가게를 지켜보며 손님 수를 세었거나, 임차인이 보여 준 판매 노트를 근거로 금액을 정했다면, 그 경위 자체가 현금 손님이 많았다는 정황이 될 수 있습니다. 이런 사정은 신규임차인의 진술이나 협상 메시지로 드러나는 경우가 많으니, 관계가 틀어지기 전에 대화 기록을 정리해 두는 것이 좋습니다.

자료를 낼 때는 원본을 보존하는 것이 기본입니다. POS나 배달앱 자료는 기기 교체나 계정 해지로 사라질 수 있으니 가게를 비우기 전에 미리 내려받아 두고, 내려받은 날짜와 경로를 함께 기록해 두는 것이 좋습니다. 사문서는 본인 또는 대리인의 서명이나 날인 또는 무인이 있으면 진정한 것으로 추정되지만(민사소송법 제358조), 이것은 문서가 작성자의 뜻에 따라 만들어졌다는 점에 관한 추정이지 그 안에 적힌 매출 숫자가 사실이라는 점까지 추정해 주는 것은 아닙니다.

거래처나 신규임차인의 확인서를 받아 두는 방법도 있지만, 확인서에 적힌 내용의 증명력 역시 법원이 다른 증거와 함께 판단합니다. 결국 대체 자료의 목적은 이것 하나로 증명된다는 결론이 아니라, 여러 자료가 같은 이야기를 하고 있다는 그림을 만드는 데 있습니다. 자료마다 무엇을 보여 주려는 것인지 한 줄씩 설명을 붙여 두면 감정인과 재판부가 자료를 읽는 데에도 도움이 됩니다.

매출만이 권리금은 아닙니다, 감정에서 함께 보는 요소

현금매출 입증에 지나치게 매달리다 보면 권리금의 다른 요소를 놓치기 쉽습니다. 법은 권리금을 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 "임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가"라고 정의합니다(제10조의3 제1항). 열거된 요소는 '등'으로 끝나는 예시이므로 매출이 유일한 기준이 아닙니다.

현금매출을 적극적으로 주장하기 어려운 사정이 있다면 이 요소들을 촘촘하게 준비하는 것이 대안이 될 수 있습니다. 특히 시설에 들인 비용은 계약서·영수증·이체 내역처럼 비교적 객관적인 자료가 남아 있는 경우가 많고, 위치에 따른 영업상의 이점은 가게 장부와 무관하게 설명할 수 있는 요소입니다. 매출 자료가 약한 만큼 다른 축을 단단하게 만드는 전략이라고 볼 수 있습니다.

다만 어떤 요소를 얼마나 비중 있게 평가할지는 감정의 방식과 사건의 사정에 따라 다르고, 법원이 최종적으로 어떻게 판단할지도 단정할 수 없습니다. 요소별 자료를 빠짐없이 내고, 각 자료가 어떤 가치를 보여 주는지 설명하는 메모를 붙여 두면 감정인과 재판부가 자료의 의미를 이해하는 데 도움이 됩니다. 시설 사진은 촬영 날짜가 드러나게, 거래처 자료는 거래 기간이 보이게 정리하는 식의 작은 차이가 설득력을 좌우하기도 합니다.

감정 전후, 현금매출 자료를 준비하는 5단계

권리금 감정 현금매출 문제는 감정 신청 직전에 허둥지둥 대응하면 선택지가 좁아집니다. 세무 판단, 자료 수집, 설명 자료 작성은 서로 맞물려 있어 순서가 뒤바뀌면 이미 낸 자료를 거둬들이기 어려운 상황이 생길 수 있습니다. 아래 순서는 소송 준비 단계부터 감정 이후까지의 흐름을 한눈에 정리한 것입니다.

1. 1

   세무 확인과 주장 범위 결정

   세무 전문가에게 신고 내용과 실제 매출의 차이를 설명하고, 소송에서 주장할 범위와 그에 따른 부담을 먼저 확인합니다. 이 결정이 이후 자료 준비 전체의 방향을 정합니다.

2. 2

   자료 수집과 원본 보존

   POS·카드 단말기·배달앱·매입·통장 자료를 같은 기간으로 맞춰 내려받고, 원본 파일과 내려받은 날짜를 함께 보관합니다. 가게를 비우기 전에 끝내는 것이 안전합니다.

3. 3

   매출 구조 설명서 작성

   결제 수단별 비중, 계절·요일별 흐름, 현금 손님이 많은 이유처럼 자료만으로는 드러나지 않는 맥락을 정리해 자료와 함께 낼 수 있게 준비합니다.

4. 4

   감정 진행 중 대응

   감정 과정에서 자료 제출을 요청받으면 정리해 둔 자료를 일관된 형태로 내고, 현장 조사가 있다면 시설과 영업 환경을 설명할 수 있도록 준비합니다.

5. 5

   감정서 검토와 의견

   감정서가 나오면 어떤 자료가 반영되고 빠졌는지, 계약서상 권리금과 비교해 상한이 어떻게 정해지는지 확인하고, 문제가 있으면 의견 제출 등 다툴 방법을 변호사와 검토합니다.

단계마다 기한을 정해 두는 것도 중요합니다. 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸합니다(제10조의4 제4항). 자료를 다 모으려다 시효를 넘기는 일이 없도록, 소 제기 시점은 먼저 정해 두고 자료 보강은 소송 진행 중에도 이어 가는 것이 현실적입니다.

특히 2단계의 원본 보존은 가게를 넘기거나 비우는 시점과 겹치는 경우가 많아 놓치기 쉽습니다. 단말기를 반납하거나 배달앱 계정을 정리하기 전에 필요한 기간의 자료를 모두 확보했는지 점검표를 만들어 하나씩 지워 나가는 방식을 권합니다. 한 번 사라진 전산 자료는 나중에 다시 구하기가 생각보다 어렵습니다.

자주 묻는 질문