상가 임대차 계약의 만료가 다가오면 임차인은 갱신 여부를 고민하게 됩니다. 그런데 이 시기에 일부 건물주가 "재계약 권리금", "자릿세", "갱신료" 같은 이름으로 차임이나 보증금과는 별개의 금전을 요구하는 일이 있습니다. 이미 시설에 큰돈을 들였고 단골도 생긴 임차인 입장에서는 가게를 잃을까 걱정되어 깊이 따져 보지 않고 지급하는 경우도 적지 않습니다.

그러나 건물주 재계약 권리금 요구에 응하기 전에, 상가건물 임대차보호법(이하 상가법)이 갱신을 어떤 구조로 정해 두었는지 먼저 확인할 필요가 있습니다. 갱신이 임대인의 호의에 달린 것인지, 법이 임차인에게 준 권리인지에 따라 협상의 출발점이 완전히 달라지기 때문입니다.

이 글은 계속 장사하려는 기존 임차인이 갱신의 대가로 별도의 돈을 요구받는 장면에 집중합니다. 갱신요구권의 기간과 10년 범위, 갱신 임대차의 '동일한 조건' 원칙, 차임 증액의 한계, 환산보증금 초과 상가의 차이, 이미 낸 돈을 다툴 여지까지 조문 순서대로 살펴봅니다.

건물주 재계약 권리금 요구, 법적으로 줘야 하는 돈일까?

먼저 갱신요구권의 기본 구조입니다. 상가법 제10조①은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 "정당한 사유 없이 거절하지 못한다"고 정합니다. 그리고 같은 항 단서에서 그러하지 아니한 경우, 즉 거절이 허용되는 경우를 1호부터 8호까지 열거합니다. 갱신은 임대인이 호의로 베푸는 것이 아니라, 요건을 갖춘 임차인의 요구에 임대인이 원칙적으로 응해야 하는 구조라는 뜻입니다.

단서 각 호를 차례로 보면 1호는 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 2호는 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, 3호는 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우, 4호는 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우입니다. 5호는 고의나 중대한 과실로 건물의 전부 또는 일부를 파손한 경우, 6호는 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우, 7호는 법이 정한 요건을 갖춘 철거·재건축의 경우, 8호는 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우입니다. 건물주가 요구한 별도 금전을 내지 않은 경우는 어디에도 적혀 있지 않습니다.

특히 눈여겨볼 대목은 3호입니다. 법은 "서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우"를 거절 사유로 둡니다. 갱신을 하지 않는 대가로 임대인이 임차인에게 보상을 주는 장면은 상정하고 있지만, 반대로 임차인이 갱신을 얻기 위해 임대인에게 돈을 내야 한다는 장면은 조문 어디에도 없습니다. 돈이 흐르는 방향이 법이 그린 그림과 정반대라는 점을 기억해 두면 협상 자리에서 쉽게 흔들리지 않습니다.

그렇다면 요구를 거절했을 때 건물주가 8호를 내세워 갱신을 거절할 수 있을까요. 8호는 임차인 쪽의 현저한 의무 위반이나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유를 말합니다. 금전 요구를 거절한 사정이 여기에 해당하는지는 조문에 직접 적혀 있지 않고 개별 사정을 종합해 법원이 판단하는 영역이어서 단정할 수 없습니다. 그러므로 거절 과정에서 감정적인 언쟁이나 다른 의무 위반이 덧붙지 않도록 차분하게 서면으로 대응하는 것이 안전합니다.

한 가지 더 구분할 점이 있습니다. 상가법 제10조의4①1호는 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 그로부터 권리금을 수수하는 행위를 방해행위로 정합니다. 이 조문은 가게를 넘기고 나가는 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하는 규정이어서, 계속 장사하려는 기존 임차인에게 갱신 대가를 요구하는 장면과는 대상이 다릅니다. 따라서 이 문제는 갱신요구권(제10조)과 차임 조정 규정(제11조)을 중심으로 따져야 합니다.

내 계약은 지금 어디에 있나, 기간과 10년부터 계산하세요

갱신요구권이 있는지 없는지에 따라 대응 전략이 완전히 달라집니다. 상가법 제10조②는 임차인의 계약갱신요구권은 "최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다"고 정합니다. 따라서 처음 입점한 날부터 지금까지 몇 년이 흘렀는지, 이번 갱신으로 이어질 기간을 합쳐도 10년 안에 들어오는지를 가장 먼저 계산해야 합니다.

다음은 요구 시점입니다. 갱신요구는 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 해야 합니다. 건물주가 자릿세 이야기를 꺼낸 시점이 이미 이 기간 안이라면 서둘러 갱신요구 의사를 문서로 남기는 것이 중요하고, 아직 기간 전이라면 기간이 시작되는 날을 달력에 표시해 두고 그 안에 요구할 준비를 합니다. 1개월 전이 지나면 행사할 수 있는 창이 닫히므로 협상을 핑계로 미루는 것은 위험합니다.

기간을 놓쳤을 때 살펴볼 조문이 제10조④입니다. 임대인이 갱신요구 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 이 경우 존속기간은 1년으로 봅니다. 이른바 법정갱신입니다. 건물주가 그 기간 안에 금전 지급을 재계약 조건으로 내걸었다면 그것이 조건 변경의 통지에 해당하는지가 다퉈질 수 있어 결론을 단정하기는 어렵습니다. 또한 제10조④는 제2조③이 환산보증금 초과 상가에도 적용한다고 열거한 조문에 들어 있지 않아, 초과 상가에서는 이 효과를 그대로 기대하기 어렵다는 점도 함께 알아 두어야 합니다.

아래 세 가지 경우 가운데 내 계약이 어디에 해당하는지 확인해 보세요. 위치가 정해져야 건물주에게 어떤 근거로 답할지가 정해집니다.

세 번째 경우라도 건물주가 부르는 금액을 그대로 내야 한다는 뜻은 아니며, 새 계약의 조건은 여전히 양쪽이 합의해야 정해집니다. 회수기회 보호를 규정한 제10조의4①은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임대인의 방해행위를 금지하는 규정이고, 조문에 갱신요구권이 남아 있을 것을 요건으로 적고 있지 않습니다. 따라서 10년이 지난 임차인도 검토 대상이 되지만, 같은 항 단서에 따라 제10조① 각 호의 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다는 점, 그리고 임대인이 이 규정을 위반해 손해를 발생하게 한 때에도 배상액이 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다는 점(제10조의4③)을 함께 알아 두어야 합니다.

'동일한 조건'으로 갱신된다는 말의 실제 의미

갱신요구권이 행사되면 갱신 임대차의 내용은 어떻게 정해질까요. 제10조③은 "갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다."고 정합니다. 임대차의 조건은 원래 계약 그대로 이어지는 것이 원칙이고, 조정할 수 있는 항목으로 법이 명시한 것은 차임과 보증금뿐입니다.

이 문언에 비추어 보면, 원래 계약에 없던 '재계약 권리금'이나 '자릿세'라는 새 금전 항목을 갱신 조건으로 덧붙이는 것은 동일한 조건이라는 원칙과 맞지 않는다고 볼 여지가 큽니다. 먼저 원래 계약서에 갱신 시 별도 금전을 낸다는 조항이 있었는지, 아니면 이번에 처음 나온 요구인지를 확인해 보세요. 처음 나온 요구라면 동일 조건 원칙을 근거로 응하지 않겠다는 입장을 정리할 수 있고, 계약서에 이미 조항이 있었다면 뒤에서 볼 강행규정 문제로 넘어가게 됩니다.

차임과 보증금의 증감에도 한계가 있습니다. 제11조①은 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에 당사자가 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있도록 하면서, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못하도록 합니다. 구체적인 비율은 시행령에 맡겨져 있으므로 요구를 받은 시점의 현행 기준을 따로 확인해야 합니다.

시기 제한도 있습니다. 제11조②에 따라 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다. 건물주가 일시금 대신 "그럼 월세를 크게 올리겠다"고 방향을 바꾸더라도, 증액의 사유가 있는지, 비율 상한을 넘지 않는지, 직전 증액이 언제였는지를 차례로 따져 볼 수 있다는 뜻입니다. 일시금을 일정 기간의 차임에 나눠 얹는 방식이라면 결국 차임 증액의 문제로 다뤄질 가능성이 있습니다.

아래 표는 건물주가 내놓을 수 있는 요구 유형별로 관련 조문과 확인할 점을 정리한 것입니다.

요구가 여러 개 섞여 있다면 항목별로 분리해 답하는 것이 좋습니다. 예컨대 "자릿세는 갱신의 요건이 아니므로 응하기 어렵고, 차임 조정은 법이 정한 범위 안에서 협의하겠다"처럼 나눠서 답하면, 건물주도 어느 부분에 법적 근거가 있고 어느 부분에 없는지 구분해 보게 됩니다.

또 하나 기억할 점은, 갱신요구권을 행사해 갱신되는 경우와 양쪽이 새로 합의해 조건을 바꾼 계약을 맺는 경우가 다르게 평가될 수 있다는 것입니다. 갱신요구권 행사 없이 새 조건에 서명했다면 적용 관계가 별도의 다툼이 될 수 있어, 기간 안에 갱신을 요구했다는 사실을 문서로 먼저 남겨 두는 것이 중요합니다.

환산보증금 초과 상가라면 무엇이 달라지나

상가법은 대통령령으로 정하는 보증금액을 넘는 임대차, 즉 월 차임을 환산해 보증금과 합한 금액이 기준을 넘는 상가에는 법의 일부 조문만 적용합니다. 제2조③이 초과 상가에도 적용한다고 열거한 조문은 제3조, 제10조①②③ 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지, 제11조의2, 제19조입니다. 기준 금액과 환산 비율은 대통령령에 맡겨져 있으므로 계약 시점의 기준을 따로 확인해야 합니다.

다행히 갱신요구권의 핵심인 제10조①②와 동일 조건 원칙인 ③ 본문은 초과 상가에도 적용됩니다. 따라서 초과 상가 임차인도 10년 범위 안에서 기간 내에 갱신을 요구하면, 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하고 단서 각 호가 문제될 뿐입니다. 건물주 재계약 권리금 요구에 대해 "갱신의 요건이 아니다"라고 답할 수 있는 기본 근거는 초과 상가에서도 같습니다.

달라지는 것은 차임 조정의 기준과 사후 다툼의 도구입니다. 제10조③ 단서(제11조에 따른 범위의 증감)와 제11조는 열거에 없으므로, 초과 상가의 갱신 시 차임·보증금 조정은 제10조의2에 따릅니다. 제10조의2는 당사자가 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다고 정할 뿐, 대통령령 비율과 같은 상한을 두지 않습니다. 결국 주변 시세를 비롯한 고려 요소를 둘러싼 협의와 다툼이 됩니다.

또 하나 큰 차이가 강행규정인 제15조입니다. 제15조는 "이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다"고 정하는데, 이 조문은 제2조③ 열거에 없어 환산보증금 초과 상가에는 적용되지 않습니다. 초과 상가 임차인이 이미 낸 돈을 다투거나 기간을 놓친 경우에는 일반 상가보다 근거가 좁아질 수 있다는 뜻이므로, 처음부터 기간 안에 서면으로 갱신을 요구하는 것이 더욱 중요합니다.

건물주 재계약 권리금 요구를 받았다면, 어떤 순서로 대응할까?

실제 대응은 감정의 문제가 아니라 순서의 문제입니다. 아래 다섯 단계는 계속 영업을 원하는 임차인을 기준으로 정리한 것입니다.

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   계약의 위치 확인

   최초 입점일, 현재 만료일, 전체 10년 범위, 갱신요구 기간의 첫날과 마지막 날을 계산합니다. 환산보증금 초과 여부도 이때 함께 확인합니다.

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   요구 내용을 글로 남기기

   금액, 명목, 지급 시기, "안 내면 갱신 불가" 같은 조건을 문자나 메신저로 받아 둡니다. 통화로 들었다면 요지를 정리해 상대에게 다시 보내 확인을 구합니다.

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   갱신요구를 서면으로

   기간 안에 내용증명 등 도달 날짜를 증명할 수 있는 방법으로 갱신을 요구하고, 별도 금전은 갱신 요건이 아니어서 응하기 어렵다는 입장을 함께 적습니다.

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   차임은 연체 없이 계속 납부

   다툼 중에도 기존 차임을 제때 냅니다. 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실은 제10조①1호 거절 사유이므로 스스로 빌미를 주지 않아야 합니다.

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   조정 요구는 범위 안에서 협의

   차임 증액 요구가 오면 사유와 제11조 범위(초과 상가는 제10조의2의 고려 요소)를 기준으로 협의하고, 합의가 되지 않으면 상담을 거쳐 다음 절차를 정합니다.

이 순서에서 가장 자주 무너지는 지점은 2단계와 3단계입니다. 말로만 오간 요구는 나중에 건물주가 "그런 말을 한 적이 없다"고 하면 입증이 어렵고, 갱신요구를 했다는 사실도 문서가 없으면 기간 안에 했는지부터 다툼이 됩니다.

4단계도 가볍게 넘기면 안 됩니다. 요구에 화가 나 차임 지급을 미루거나 일부만 내는 방식으로 맞서면, 정작 임차인 쪽에 갱신거절 사유가 생길 위험이 있습니다. 건물주와의 다툼과 차임 지급 의무는 별개로 보고, 이체 내역이 남는 방식으로 꾸준히 납부해 두는 것이 가장 기본적인 방어입니다. 다툼이 길어질 조짐이 보이면 02-591-5657로 먼저 상황을 정리해 보셔도 좋습니다.

3단계에서 보낼 서면은 길 필요가 없습니다. 아래는 이해를 돕기 위한 설명용 예시이며, 실제 문안은 계약 내용과 기간 계산에 맞춰 조정해야 합니다.

환산보증금 초과 상가라면 위 예시의 제11조 부분을 제10조의2로 바꾸고, 주변 상가건물의 차임 등 고려 요소를 놓고 협의하겠다는 취지로 적는 것이 맞습니다.

건물주가 자주 하는 말, 조문으로 판정하면

협상 자리에서 건물주가 꺼내는 말은 몇 가지 유형으로 정리됩니다. 그 말이 어느 조문과 연결되는지, 연결되는 조문이 없는지를 하나씩 대조해 보세요.

권리금 정의 이야기는 조금 더 살펴볼 만합니다. 제10조의3①은 권리금을 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로 정합니다. 건물주가 "자릿세는 권리금"이라고 주장한다면, 그 돈이 어떤 재산적 가치의 양도나 이용에 대한 대가인지를 되묻는 방식으로 대화의 초점을 옮길 수 있습니다.

이미 낸 재계약 권리금, 돌려받을 여지가 있을까?

과거 갱신 때 이미 돈을 냈다면 어떻게 될까요. 출발점은 제15조입니다. 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없으므로, 갱신요구권 행사로 누릴 수 있었던 갱신을 금전 지급에 걸어 둔 약정이 제10조에 위반된 임차인에게 불리한 약정이라고 볼 수 있는지가 쟁점이 됩니다. 만약 그 약정이 효력이 없다고 평가된다면, 그에 따라 지급한 돈은 부당이득 반환의 문제로 다툴 여지가 생깁니다.

민법 제741조는 법률상 원인없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다고 정합니다. 다만 이 구조가 실제 사건에서 그대로 인정될지는 단정할 수 없습니다. 지급 당시 갱신요구권이 있었는지, 돈의 명목이 무엇이었는지, 임차인이 어떤 사정에서 합의했는지, 그 대가로 임차인이 다른 이익을 받았는지 등에 따라 판단이 갈릴 수 있기 때문입니다.

예를 들어 건물주가 시설 공사를 허락하는 등 임차인에게도 이익이 되는 조건을 함께 내준 경우라면 지급한 돈이 그 대가였다는 주장이 나올 수 있고, 아무런 반대급부 없이 "안 내면 재계약은 없다"는 말에 밀려 지급했다면 다르게 평가될 수 있습니다.

환산보증금 초과 상가라면 제15조가 적용되지 않으므로 이 경로가 더 좁아집니다. 이 경우에는 약정 자체의 효력을 민법의 일반 법리로 다퉈야 하고, 결론은 개별 사정에 따라 크게 달라집니다. 진행 중인 임대차 관계에 미칠 영향도 함께 고려해 시기와 방법을 정하는 것이 좋습니다.

반환을 검토할 때 준비할 자료는 송금 내역(이체 메모 포함), 영수증이나 확인서, 당시 주고받은 문자와 메신저, 갱신 당시의 임대차계약서와 그 이전 계약서, 그리고 입점 이후의 계약 이력을 한 장으로 정리한 표입니다. 특히 돈을 낸 시점이 갱신요구 기간 안이었는지, 전체 10년 범위 안이었는지를 보여 주는 날짜 자료가 중요합니다. 이 자료들이 갖춰져야 제15조 경로가 가능한 사안인지부터 판단할 수 있습니다.

자주 묻는 질문