권리금 가짜 신규임차인 주장, 임대인은 왜 이 카드를 꺼낼까?

권리금 손해배상 청구의 출발점은 상가건물 임대차보호법(이하 상가법) 제10조의4①입니다. 이 조문은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정해진 행위를 함으로써 "권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다"고 정합니다. 문장을 뜯어 보면 이 조문이 지켜 주는 것은 막연히 가게를 보러 온 사람에게서 돈을 받는 일이 아니라, 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 임차인이 권리금을 지급받는 일이라는 점이 드러납니다. 보호를 받는 사람은 임차인이고, 신규임차인이 되려는 자는 그 권리금 회수의 상대방입니다.

권리금 계약이 무엇인지는 같은 법 제10조의3②가 정합니다. 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이 권리금 계약입니다. 결국 임차인이 손해배상을 받으려면 실제로 신규임차인이 되려는 사람이 있었고, 그 사람과 권리금 계약이 있었으며, 임대인의 행위가 그 권리금 회수를 방해해 손해가 생겼다는 흐름이 끊기지 않고 이어져야 합니다.

임대인 입장에서 가장 효율적인 반격은 이 사슬의 첫 고리를 끊는 것입니다. 거절 사유가 정당했는지를 하나하나 다투는 것보다 '애초에 진짜 신규임차인이 없었다', '권리금 계약은 소송을 위해 만든 서류다'라고 주장하면 방해행위 여부를 따지기도 전에 청구의 기초가 흔들리기 때문입니다. 특히 신규임차인이 임차인의 지인·친척이거나, 계약금이 오가지 않았거나, 거절 직후 신규임차인이 다른 곳에 입점한 사정이 있으면 이 항변이 자주 등장합니다.

그래서 이 항변을 받았다면 감정적으로 반박하기보다 권리금 가짜 신규임차인이라는 말이 법적으로 무엇을 뜻하는지부터 나눠 보는 것이 순서입니다. 크게 보면 '그런 사람이 실제로 없었다'는 주장, '사람은 있었지만 들어올 생각이 없었다'는 주장, '계약서는 있지만 서로 짜고 만든 허위다'라는 주장으로 갈립니다. 주장마다 필요한 반박 자료가 다르므로 아래에서 차례로 살펴봅니다.

들러리 주장과 통정허위표시 항변은 어떻게 다를까?

민법 제108조①은 "상대방과 통정한 허위의 의사표시는 무효로 한다"고 정합니다. 임대인이 권리금 계약을 통정허위표시라고 주장한다면, 임차인과 신규임차인이 실제로는 권리금을 주고받을 생각이 없으면서 겉으로만 계약을 꾸몄다는 뜻이 됩니다. 이 주장이 받아들여지면 권리금 계약 자체가 무효가 되어, 제10조의4①이 말하는 '권리금 계약에 따라' 주선한 신규임차인이라는 요소가 무너질 수 있습니다.

다만 임대인이 이렇게 주장했다고 해서 곧바로 무효가 되는 것은 아닙니다. 통정허위표시가 인정되는지, 그 사실을 누가 어느 정도까지 증명해야 하는지는 개별 사실관계와 판례 법리에 따라 판단되는 영역이어서 미리 단정할 수 없습니다. 실무에서 중요한 것은 '상대가 증명하겠지' 하고 기다리지 않고, 계약이 진짜였다는 사정을 임차인 쪽에서 먼저 촘촘하게 보여 주는 태도입니다.

들러리 주장은 성격이 조금 다릅니다. 이 주장은 계약서가 있느냐보다 신규임차인이 실제로 그 점포에서 영업하려 했는지를 겨냥합니다. 따라서 계약서 자체보다 주변 사실, 즉 자금을 마련하려 한 흔적, 인테리어나 설비 견적을 받아 본 기록, 임대인에게 임대 조건을 물어본 연락 같은 생활 속 증거가 더 큰 힘을 가집니다.

두 주장은 실제 답변서에서 섞여 나오는 경우가 많습니다. 그래도 준비 단계에서는 둘을 나누어 '문서가 진짜인가', '약속이 진짜인가', '들어올 생각이 진짜였나'라는 세 질문에 각각 답할 자료를 배치해 두면 반박 서면의 구조가 훨씬 선명해집니다. 질문이 나뉘면 빠진 자료가 무엇인지도 쉽게 눈에 들어옵니다.

가장 극단적인 형태는 '그런 사람이 실제로 없었다'는 주장입니다. 이때는 신규임차인이 실존하는 사람이고 실제로 이 거래에 관여했다는 기본 사실부터 보여 주어야 합니다. 계약서에 적힌 인적사항과 연락처, 신규임차인이 점포를 방문한 날짜, 중개사무소를 통해 만났다면 중개 과정의 기록처럼 평범해 보이는 자료가 이 단계에서는 가장 확실한 반박이 됩니다.

서명·날인된 권리금 계약서는 어디까지 지켜 줄까

민사소송법 제357조는 "사문서는 그것이 진정한 것임을 증명하여야 한다"고 정하고, 제358조는 "사문서는 본인 또는 대리인의 서명이나 날인 또는 무인(拇印)이 있는 때에는 진정한 것으로 추정한다"고 정합니다. 권리금 계약서는 대표적인 사문서이므로, 임차인과 신규임차인의 서명이나 날인이 있고 그것이 본인의 것으로 인정되면 계약서가 위조되지 않고 진정하게 성립했다는 점이 추정됩니다.

여기서 놓치기 쉬운 부분이 있습니다. 제358조의 추정은 '이 문서를 그 사람들이 만들었다'는 문서 성립에 관한 것이지, 문서에 담긴 의사표시가 진심이었다는 점까지 추정해 주는 것은 아닙니다. 임대인이 서명 자체는 부인하지 않으면서 "서명은 했지만 짜고 한 것"이라고 주장한다면, 다툼의 무대는 문서 성립이 아니라 의사표시의 진정성으로 옮겨 갑니다.

반대로 임대인이 서명이나 날인 자체가 본인 것이 아니라고 다툰다면, 제357조에 따라 문서가 진정하게 성립했다는 점을 증명해야 하는 국면이 됩니다. 이에 대비해 계약서 원본은 훼손 없이 보관하고, 작성 당일의 사진이나 계약서 파일을 주고받은 메신저 기록, 작성에 함께한 사람의 연락처를 정리해 두는 것이 좋습니다. 날인에 쓴 도장이 본인의 것인지 확인할 수 있는 자료도 함께 챙겨 두면 이 단계의 다툼을 짧게 끝낼 수 있습니다.

그렇다고 계약서의 힘이 약하다는 뜻은 아닙니다. 대법원 판결은 처분문서의 진정성립이 인정되면 특별한 사정이 없는 한 그 기재 내용대로 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 한다는 취지입니다. 다만 임대인이 여러 의심 정황을 내세우면 법원은 그 정황과 임차인 쪽 자료를 함께 놓고 판단하게 됩니다. 계약서는 출발점이고, 나머지 자료가 그 출발점을 단단하게 받쳐 주어야 한다는 의미입니다.

법원이 사실을 정하는 방식은 민사소송법 제202조가 정합니다. 법원은 "변론 전체의 취지와 증거조사의 결과를 참작하여 자유로운 심증으로" 사실주장이 진실한지 아닌지를 판단합니다. 결국 계약서 한 장의 형식적 완결성보다 계약 전후의 행동이 서로 맞물리는지가 판단의 무게를 좌우한다고 보는 편이 현실적입니다.

표처럼 층위를 나누면 임대인의 주장 하나하나에 대응 자료를 짝지을 수 있습니다. 한 장의 자료가 여러 층위를 동시에 받쳐 주기도 하는데, 예컨대 계약금 이체내역은 의사표시의 진정성과 입점 의사를 함께 보여 주는 자료가 됩니다. 반대로 어느 층위에도 짝이 없는 주장이 있다면 그 부분이 지금 보강해야 할 빈틈입니다.

권리금 가짜 신규임차인 의심을 걷어 내는 증거 6가지는?

아래 여섯 가지는 서로 다른 각도에서 '진짜 계약'을 보여 주는 자료입니다. 하나만으로 결론이 나기보다 여러 자료의 날짜와 내용이 맞아떨어질 때 설득력이 커지므로, 확보할 수 있는 것부터 시간 순서로 모아 두는 것이 좋습니다.

신규임차인이 지인이나 친척이라는 사정만으로 계약이 허위가 되는 것은 아닙니다. 가까운 사이에서 가게를 넘기는 일은 흔하고, 상가법은 임차인과 신규임차인이 서로 모르는 사이여야 한다는 요건을 두고 있지 않습니다. 다만 가까운 관계일수록 임대인의 의심을 받기 쉬우므로, 대가가 실제로 움직인 흐름과 준비 과정을 더 꼼꼼히 기록해 두는 편이 안전합니다.

반대로 서류를 나중에 맞춰 만드는 것은 반드시 피해야 합니다. 날짜를 거슬러 작성하거나 실제와 다른 금액을 적는 방식은 진정성을 높이기는커녕 다른 자료의 신뢰까지 무너뜨립니다. 실제 거래가 없는데 계약을 꾸며 배상을 받아 내려 하면 형법 제347조(사기)가 문제될 수 있는 영역으로 번질 수 있다는 점도 기억해 두셔야 합니다.

자료를 모을 때는 원본 보관과 사본 정리를 분리하는 것이 좋습니다. 문자나 메신저 대화는 화면 캡처만 남기기보다 대화 전체를 백업해 날짜와 상대방이 보이게 하고, 이체내역은 은행에서 발급하는 거래내역 자료로 받아 두면 나중에 진위를 두고 다툴 여지가 줄어듭니다. 신규임차인 쪽 자료는 협조를 받아야 하므로 관계가 틀어지기 전에 미리 받아 두는 것이 현실적입니다.

정보제공의무와 자력, 진정성을 함께 보여 주는 장치

상가법 제10조의4⑤는 "임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다"고 정합니다. 이 규정은 임차인이 지는 의무이지만, 동시에 진정성 다툼에서 유용한 자료를 만들어 내는 장치이기도 합니다.

임차인이 신규임차인의 자금 사정과 영업 계획을 임대인에게 구체적으로 알렸다는 기록은, 그 무렵부터 실제 입점을 전제로 절차를 밟고 있었다는 점을 보여 줍니다. 소송만을 염두에 두고 형식을 갖춘 거래였다면 굳이 신규임차인의 자력 정보를 모아 전달할 이유가 적기 때문입니다. 정보를 언제, 어떤 수단으로, 어떤 내용까지 제공했는지 남겨 두는 것이 중요합니다.

자력 문제는 양날의 칼이기도 합니다. 같은 조 ②1호는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우를 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 '본다'고 정합니다. 신규임차인에게 자력이 없다는 사정이 드러나면 임대인의 거절은 정당한 사유가 있는 거절로 간주되고, 동시에 '돈도 없는 사람을 내세운 들러리'라는 주장에도 힘이 실립니다.

그러므로 자력 자료는 진정성과 정당한 사유라는 두 쟁점을 한꺼번에 방어하는 자료입니다. 신규임차인에게 처음부터 자금 계획을 묻고, 임대인에게 전달할 수 있는 범위의 자료를 함께 정리해 두면 거절 단계의 대응과 소송 단계의 입증이 한 줄로 이어집니다. 아래 순서는 이런 자료가 자연스럽게 쌓이도록 짠 흐름입니다.

1. 신규임차인 물색과 면담만난 경위와 날짜를 기록하고, 소개한 중개사무소나 지인의 연락처를 확보합니다.
2. 권리금 계약 체결서명·날인을 받고 계약금은 계좌로 주고받으며, 임대인과의 임대차계약이 성립하지 않을 때의 처리를 조항으로 둡니다.
3. 임대인에게 정보 제공신규임차인의 자력과 의무 이행 의사·능력에 관해 알고 있는 정보를 문자나 내용증명으로 전달합니다.
4. 임대인 협상과 면담신규임차인이 직접 임대 조건을 문의하게 하고, 대화 내용은 메모로, 문자 회신은 원본 그대로 보관합니다.
5. 거절·방해의 기록거절 사유를 서면으로 요청하고, 이후 신규임차인이 물러난 시점과 이유를 정리해 둡니다.

이 흐름에서 3~5단계는 제10조의4①이 정한 기간, 즉 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 안에서 이루어지는 것이 바람직합니다. 이 기간은 임대인의 방해행위가 금지되는 기간이므로, 임대인의 반응이 이 기간 안에 기록으로 남아 있어야 방해행위 주장과 진정성 주장이 같은 시간표 위에서 서로를 받쳐 줄 수 있습니다.

권리금 액수를 부풀리면 왜 오히려 불리할까

권리금 가짜 신규임차인 의심을 키우는 대표적인 사정이 시세와 동떨어진 권리금 액수입니다. 임대인은 "실제로 오갈 수 없는 금액을 적은 것 자체가 소송용 서류라는 증거"라고 주장하기 쉽습니다. 그런데 법의 구조를 보면 금액을 부풀려도 임차인이 얻을 것은 거의 없고, 잃을 것은 적지 않습니다.

제10조의4③은 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때 배상 책임을 지우면서, 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 정합니다. 계약서상 금액이 아무리 높아도 종료 당시 권리금이 그보다 낮으면 배상의 상한은 낮은 쪽에 맞춰집니다.

종료 당시 권리금은 소송에서 감정평가로 다투는 것이 보통입니다. 감정 결과가 계약 금액보다 크게 낮게 나오면 배상 상한이 그만큼 낮아지는 것은 물론, 계약 금액이 시세와 맞지 않았다는 사정이 진정성 다툼에서 임대인 쪽 정황으로 쓰일 수도 있습니다. 부풀린 금액은 상한에서 잘려 나가고, 계약의 신빙성에는 흠만 남기는 셈입니다.

반대로 계약 금액이 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점처럼 제10조의3①이 예시하는 요소들과 합리적으로 연결되어 있으면, 그 자체가 실제 거래였다는 정황이 됩니다. 계약 당시 금액을 어떻게 정했는지, 시설 목록이나 매출 자료를 어떻게 참고했는지 메모로 남겨 두면 감정 단계와 진정성 다툼 모두에서 도움이 됩니다.

금액을 낮게 적는 것도 정답은 아닙니다. 실제로 합의한 금액보다 낮게 적으면 상한의 한 축이 그만큼 내려가고, 나중에 실제 금액을 주장하려 해도 계약서와 다른 이야기를 하게 됩니다. 결국 가장 안전한 방법은 실제로 합의한 금액을 그대로 적고, 그 금액이 나온 과정을 기록으로 남기는 것입니다.

임대인의 단골 핑계 4가지, 이렇게 판정합니다

권리금 가짜 신규임차인 항변은 대개 몇 가지 정형화된 문장으로 나타납니다. 아래는 답변서나 협상 과정에서 자주 보이는 표현과 그에 대한 일반적인 판단 방향입니다.

판정은 일반적인 방향일 뿐이고, 실제 결론은 법원이 변론 전체의 취지와 증거조사 결과를 종합해 내립니다. 같은 핑계라도 사건마다 받쳐 주는 정황이 다르므로, 답변서에 나온 문장을 그대로 옮겨 적고 그 옆에 대응 자료를 하나씩 짝지어 보는 작업이 반박 서면의 뼈대가 됩니다.

또 하나 기억할 점은 임대인의 이런 주장이 소송에서 처음 나오는 경우보다 협상 단계에서 이미 예고되는 경우가 많다는 것입니다. 임대인이 "그 사람 진짜 들어올 사람 맞아요?"라고 물었다면, 그 질문에 대한 답과 함께 보낸 자료가 나중에 가장 설득력 있는 증거가 됩니다. 임대인의 반응이 심상치 않다면 무료 전화상담 02-591-5657로 기록 방법부터 점검해 보시기 바랍니다.

소장부터 감정까지, 진정성 자료를 내는 시점

진정성 자료는 한꺼번에 쏟아 내기보다 소송의 흐름에 맞춰 배치하는 편이 효과적입니다. 소장 단계에서는 권리금 계약서, 정보제공 기록, 임대인의 거절이나 방해를 보여 주는 기록을 기본으로 붙여 청구의 사슬이 처음부터 이어져 있다는 점을 보여 줍니다. 임대인의 항변이 예상된다면 계약금 이체내역 정도는 처음부터 함께 내는 것도 방법입니다.

답변서에서 가짜 신규임차인이나 통정허위표시 주장이 나오면, 준비서면에서 앞서 본 층위별 표처럼 문서 성립, 의사표시의 진정성, 입점 의사, 자력을 나누어 반박하고 자금 준비 자료와 사업 준비 흔적을 보강합니다. 신규임차인의 진술이 필요하다면 서면으로 경위를 정리해 받거나 증인으로 신청하는 방안을 검토할 수 있는데, 어느 방식이 적절한지는 신규임차인과의 관계와 쟁점에 따라 달라집니다.

감정 단계에서는 계약 금액이 어떻게 정해졌는지 설명하는 자료가 다시 중요해집니다. 감정은 종료 당시 권리금을 평가하는 절차이지만, 감정 결과와 계약 금액의 차이가 진정성 다툼으로 번질 수 있기 때문입니다. 시설 목록, 매출 자료, 금액 협상 과정의 메모를 미리 정리해 두면 감정 의견에 대해 의견을 낼 때도 근거가 분명해집니다.

기간도 함께 챙겨야 합니다. 제10조의4④에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 소멸합니다. 진정성 자료를 더 모으겠다고 소 제기를 미루다 기간을 놓치면 아무리 좋은 자료도 쓸 곳이 없어지므로, 자료 정리와 기간 관리는 같은 일정표 위에서 진행해야 합니다.

권리금 가짜 신규임차인 다툼, 자주 묻는 질문