상가 임차인들 사이에서 자주 나오는 질문이 있습니다. "권리금 거래를 하려면 임대인 동의부터 받아야 하는 것 아니냐"는 것입니다. 신규임차인을 어렵게 구해 놓고도 임대인이 눈치를 주거나 계약을 미루면, 권리금을 받을 수 있을지부터 걱정되기 마련입니다.

결론부터 말하면 권리금계약 자체에는 임대인의 동의가 필요하지 않습니다. 다만 그 뒤에 이어지는 임대차계약 체결 문제 때문에 실무에서는 임대인의 태도가 결과를 좌우하는 경우가 많습니다. 이 글에서는 권리금계약과 임대차계약의 구조가 어떻게 다른지, 임대인이 협조하지 않을 때 어떤 리스크가 생기고 어떻게 대응해야 하는지를 배정된 각도에 맞춰 정리했습니다.

상담을 하다 보면 신규임차인과 권리금 조건까지 다 맞춰 놓고도, 임대인이 "계약서에 도장 찍은 적 없다", "나는 모르는 일이다"라며 임대차계약 자체를 계속 미루는 경우를 자주 보게 됩니다. 이런 상황에서 임차인이 지레 겁을 먹고 권리금을 포기해 버리는 경우도 있지만, 법적 구조를 정확히 이해하면 대응 방법이 분명히 있습니다. 임대인의 말 한마디에 곧바로 권리금을 포기하기보다는, 아래 내용을 먼저 확인해 보시기 바랍니다.

• 신규임차인을 구했는데 임대인이 계약을 안 해줄까 걱정된다
• 임대인에게 권리금 계약 동의를 받아야 하는지 헷갈린다
• 임대인이 "내 허락 없이 무슨 권리금이냐"는 식으로 말한다
• 권리금 회수기회 보호 제도를 정확히 알고 싶다

권리금 계약에 임대인 동의가 꼭 필요한가요?

실무에서 임대인 동의가 필요하다는 오해가 생기는 이유는 권리금계약과 임대차계약이 사실상 한 세트처럼 진행되기 때문입니다. 신규임차인 입장에서는 권리금을 지급하더라도 임대인과 임대차계약을 맺지 못하면 그 자리에서 장사를 할 수 없으니, 두 계약을 동시에 또는 연이어 진행하는 것이 일반적입니다. 이 과정에서 임대인이 자리를 비켜주지 않으면 권리금계약 자체도 무산되는 것처럼 보이지만, 법적으로는 권리금계약의 효력과 임대차계약 체결 여부는 별개의 문제입니다.

2015년 5월 13일 신설된 상가건물임대차보호법 제10조의4는 임대인에게 권리금계약에 "동의"하라고 요구하는 조항이 아닙니다. 대신 임대차기간이 끝나기 전 임차인이 주선한 신규임차인과 임대인이 정당한 사유 없이 계약 체결을 거절하거나 권리금 회수를 방해하지 못하도록 하는 방해금지 의무를 부과하는 구조입니다. 즉 임대인의 동의를 받아야 권리금계약이 유효해지는 것이 아니라, 임대인이 정당한 사유 없이 협조하지 않으면 오히려 임대인에게 손해배상 책임이 생기는 구조라는 점이 핵심입니다.

조금 더 풀어 설명하면, 법은 임대인에게 "반드시 계약을 체결하라"고 강제하지는 않습니다. 대신 "정당한 사유 없이 거절하면 책임을 진다"는 방식으로 간접적으로 협조를 유도하는 구조를 택하고 있습니다. 이 차이를 이해하지 못하면 임대인이 "동의 못 한다"는 말 한마디에 권리금을 포기해 버리는 실수를 하기 쉽습니다.

또한 임대인의 동의가 없어도 권리금계약서 자체는 유효하게 성립하고 효력을 가집니다. 기존임차인과 신규임차인은 이 계약서를 근거로 권리금 지급을 약속하고, 지급 시기와 방법을 정할 수 있습니다. 다만 임대차계약 체결이라는 후속 절차가 막히면 권리금계약의 목적을 달성하기 어려워지기 때문에, 계약서 작성 단계에서부터 이 리스크를 특약으로 대비해 두는 것이 실무의 핵심입니다.

권리금계약과 임대차계약, 무엇이 다른가요?

권리금 거래가 헷갈리는 가장 큰 이유는 계약이 두 개로 나뉘어 있다는 사실을 놓치기 때문입니다. 하나는 기존임차인과 신규임차인 사이의 권리금계약이고, 다른 하나는 신규임차인과 임대인 사이의 임대차계약입니다. 두 계약은 당사자도 다르고 임대인 동의가 필요한지 여부도 다릅니다. 아래 표로 구조를 정리했습니다.

이 구조를 알고 나면 계약서를 어떻게 써야 리스크를 줄일 수 있는지도 보입니다. 실무에서는 권리금계약서에 "신규임차인과 임대인 사이의 임대차계약 체결을 조건으로 한다"는 취지의 특약을 넣어, 임대차계약이 끝내 성립되지 않을 경우 권리금계약금을 어떻게 처리할지 미리 정해 두는 경우가 많습니다. 두 계약을 별개로 인식하되, 계약서 안에서는 서로 연결해 두는 것이 실무적으로 안전합니다.

구조를 정확히 알고 나면 임대인과의 대화 방식도 달라집니다. "동의해 달라"고 부탁하는 태도보다는, "임대차계약 체결에 정당한 사유 없이 협조하지 않으면 권리금 회수기회 방해에 해당할 수 있다"는 점을 근거로 협의를 요청하는 편이 실무적으로 훨씬 설득력이 있습니다. 감정적인 실랑이보다 법적 구조를 근거로 한 대화가 협상 국면에서 더 유리하게 작용하는 경우가 많습니다.

임대인이 자주 하는 주장, 실제로는 어떤가요?

협상 과정에서 임대인이 하는 말을 그대로 믿고 권리금을 포기하는 임차인들이 적지 않습니다. 아래는 실무에서 자주 듣는 임대인 측 주장과, 법적으로는 실제로 어떻게 되는지를 정리한 것입니다.

이처럼 임대인의 발언을 그대로 믿고 권리금을 포기하기보다는, 실제로 법적 근거가 있는 주장인지 먼저 확인하는 습관이 필요합니다. 협상 중에 나온 발언은 그 자체로 나중에 방해행위를 판단하는 정황 자료가 될 수도 있으므로, 애매한 상황이라면 섣불리 결론 내리지 말고 전문가의 확인을 받아보는 것이 안전합니다.

임대인이 신규임차인과 계약을 거부하면 권리금은 포기해야 하나요?

상가건물임대차보호법이 정한 임대인의 방해행위는 크게 네 가지 유형으로 나뉩니다. 아래 카드에서 각 유형을 확인해 보시기 바랍니다.

여기서 실무상 가장 다툼이 많은 부분이 "정당한 사유"입니다. 신규임차인이 보증금과 차임을 지급할 자력이 부족하다고 볼 명백한 사정이 있거나, 신규임차인이 임차 목적과 다르게 사용할 것이 분명한 경우, 임대인이 상당 기간 동안 목적 상가를 비영리 목적으로 직접 사용하려는 경우 등 법에서 인정하는 사유가 있어야 합니다. 단순히 "새 임차인이 마음에 안 든다"거나 "임대료를 더 받고 싶다"는 이유만으로는 정당한 사유로 인정되기 어렵습니다.

정당한 사유로 인정될 여지가 있는 경우

• 신규임차인에게 보증금과 차임을 지급할 자력이 부족하다고 볼 명백한 사정이 있는 경우
• 신규임차인이 임차 목적과 다르게 상가를 사용할 것이 분명한 경우
• 신규임차인이 임차인으로서 의무를 위반할 우려가 있다고 볼 만한 상당한 이유가 있는 경우
• 임대인이 해당 상가를 상당 기간 영리 목적으로 사용하지 않을 예정이라는 등 법이 정한 별도의 사유가 있는 경우

위 목록에 해당하지 않는 이유, 예를 들어 "그냥 마음에 안 든다", "임대료를 더 받고 싶다" 같은 사정은 정당한 사유로 인정되기 어렵습니다. 정당한 사유가 있는지는 계약을 거절한 시점의 구체적인 사정을 놓고 개별적으로 판단해야 하는 부분이므로, 임대인이 내세우는 이유가 실제로 법이 인정하는 사유에 해당하는지부터 따져보는 것이 순서입니다.

가정해 보면 이런 상황입니다

예를 들어 8년간 음식점을 운영해 온 임차인이 임대차 만료 5개월 전 신규임차인을 구해 권리금 협상까지 마쳤다고 가정해 보겠습니다. 그런데 임대인이 "차임을 20% 올려야 새 임차인을 받아주겠다"며 주변 시세보다 눈에 띄게 높은 조건을 내걸었고, 신규임차인은 결국 계약을 포기했습니다.

이런 경우 임대인이 요구한 인상폭이 주변 시세와 비교해 현저히 높다는 점을 입증할 수 있다면, 앞서 살펴본 방해행위 유형 중 "현저히 고액의 차임 요구"에 해당하는 것으로 볼 여지가 큽니다. 임대인과 주고받은 협상 내역, 인근 상가의 차임 시세 자료 등을 근거로 손해배상을 청구해 볼 수 있는 사안입니다.

이처럼 임대인의 거절이나 무리한 요구가 있었다고 해서 곧바로 권리금을 포기할 필요는 없습니다. 방해행위에 해당하는지, 임대인이 내세운 사유가 정당한지를 구체적인 사실관계에 비추어 먼저 따져보는 것이 순서입니다.

권리금 회수기회, 법이 보호하는 기간과 조건은?

권리금 회수기회 보호는 아무 때나, 무한정 인정되는 것이 아닙니다. 법이 정한 기간과 조건 안에서만 보호받을 수 있으므로, 아래 표의 시점을 정확히 기억해 두는 것이 중요합니다.

실무에서 자주 놓치는 부분은 시효의 기산일입니다. 계약을 맺은 날이나 분쟁이 시작된 날이 아니라 임대차가 종료된 날로부터 3년을 계산합니다. 임대인과의 감정 다툼이나 이사 준비로 시간을 보내다 보면 이 3년이 훌쩍 지나가는 경우가 있으므로, 임대인의 방해 정황이 보이는 시점부터 미리 대응 방향을 잡아 두는 것이 안전합니다. 또한 주선 가능 기간이 만료 6개월 전부터라는 점도 중요합니다. 예전에는 3개월로 알고 있는 분들이 많은데, 현재 기준은 6개월입니다.

주선 기간 안에 임대인에게 신규임차인을 소개했다는 사실 자체를 입증하는 것도 중요합니다. 신규임차인과 만난 날짜, 임대인에게 연락한 문자나 통화 기록, 협의 과정에서 오간 이메일 등을 시간 순서대로 정리해 두면 나중에 분쟁이 생겼을 때 주선 시점을 증명하는 자료로 쓸 수 있습니다. 구두로만 이야기하고 기록을 남기지 않으면, 나중에 "언제 소개받았는지 모른다"는 임대인의 주장에 반박하기 어려워질 수 있습니다.

권리금 못 받으면 어떻게 하나요?

절차는 대개 다음 순서로 진행됩니다. 우선 임대인에게 방해행위 중지와 권리금 회수 협조를 요청하는 내용증명을 보내고, 협의가 이루어지지 않으면 손해배상청구소송을 제기합니다. 소송이 시작되면 임대차 종료 당시의 권리금이 얼마였는지를 두고 감정평가가 진행되는 경우가 많고, 이 감정평가 결과가 손해배상액 상한을 정하는 핵심 자료가 됩니다.

2019년 5월 16일 대법원 전원합의체 판결(2017다225312)은 임대차 기간이 10년을 넘긴 임차인이라도 권리금 회수기회 보호 대상에서 제외되지 않는다는 취지를 밝혔습니다. "오래 장사했으니 권리금은 포기해야 한다"는 식의 통념과 달리, 임대차 기간의 장단과 관계없이 임대인의 방해행위가 인정되면 손해배상 책임이 발생할 수 있다는 점을 확인해 준 판례입니다.

배상금 지급이 늦어지는 기간에는 지연손해금도 함께 청구할 수 있습니다. 통상 소장 송달 전까지는 민법상 연 5%, 소장 송달 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%의 이율이 적용됩니다. 법도 권리금소송센터가 처리한 부동산 관련 소송은 7,000건이 넘고, 권리금 손해배상청구 사건의 처리 기간은 평균 10~14개월 정도 소요됩니다. 착수금은 300만원부터(부가세 별도)이며 감정료 등 실비는 별도로 안내해 드립니다.

감정평가는 통상 임대차 종료 시점을 기준으로 영업 형태, 입지, 시설 상태, 동종업종 권리금 시세 등을 종합적으로 고려해 이루어집니다. 감정 결과에 따라 손해배상액의 상한이 달라지기 때문에, 임차인 입장에서는 매출 자료, 인테리어 및 시설 투자 영수증, 신규임차인과 주고받은 권리금 협의 자료 등을 미리 정리해 두는 것이 유리합니다.

소송 과정에서는 임대인이 방해행위를 한 적이 없다고 다투는 경우도 많습니다. 이때는 앞서 설명한 것처럼 문자, 통화 녹음, 내용증명 발송 기록 등이 방해행위를 입증하는 핵심 증거가 됩니다. 증거가 충분히 갖춰져 있을수록 협상 단계에서도 유리한 위치에서 임대인과 대화를 이어갈 수 있고, 소송으로 넘어가더라도 진행이 한결 수월해집니다.

협의와 소송 중 무엇을 먼저 시도할지는 사안마다 다릅니다. 임대인이 대화 자체를 거부하지 않는다면 내용증명을 통한 협의를 먼저 시도해 보는 것이 시간과 비용을 아끼는 방법이 될 수 있습니다. 반대로 임대인이 이미 신규임차인에게 직접 권리금을 요구하는 등 방해 정황이 뚜렷하다면, 협의를 오래 끌기보다는 소송 절차를 함께 준비하는 편이 손해를 줄이는 데 도움이 됩니다.

임대인 동의를 실무적으로 얻어내는 방법은 없나요?

법적으로 임대인의 동의가 필수는 아니지만, 실무에서는 임대인의 협조를 얻어야 일이 매끄럽게 풀립니다. 소송까지 가지 않고 협의로 해결되는 경우도 적지 않으므로, 처음부터 감정적으로 대응하기보다는 절차와 근거를 갖춰 접근하는 편이 유리합니다. 아래는 협상 국면에서 실제로 도움이 되는 실무 포인트입니다.

1. 1

   서면으로 공식 요청 남기기

   신규임차인 정보와 권리금 회수 협조 요청을 내용증명이나 문자·이메일 등 기록이 남는 방식으로 전달합니다. 나중에 임대인이 협조하지 않을 경우 방해행위를 입증하는 자료가 됩니다.

2. 2

   신규임차인 자료 미리 준비

   신규임차인의 자력과 사업계획 자료를 미리 준비해 두면 임대인이 "자력이 부족하다"는 식의 정당한 사유를 주장할 여지를 줄일 수 있습니다.

3. 3

   차임·보증금 조건 유연하게

   협상 초기에 차임과 보증금 조건을 다소 유연하게 열어 두면 임대인이 "고액을 요구한 적 없다"는 인상을 주기 쉬워 협상이 원만해지는 경우가 많습니다.

4. 4

   방해 정황 기록 습관화

   임대인의 발언, 문자, 통화 내용을 처음부터 기록해 두면 협상이 결렬됐을 때 소송 자료로 곧바로 활용할 수 있습니다.

5. 5

   협상과 법적 절차 병행

   협상을 시도한 사실 자체가 나중에 "정당한 협조 요청을 했다"는 증거가 되므로, 협상이 더뎌도 동시에 법적 대응을 준비해 두는 것이 좋습니다.

권리금계약서에 반영해야 할 안전장치 특약

임대인의 협조를 얻어내는 실무 노력과 별개로, 권리금계약서 자체에도 안전장치를 마련해 두어야 합니다. 임대인의 태도가 어떻게 바뀌든 계약서 안에서 리스크를 미리 정리해 두면, 분쟁이 생기더라도 대응이 훨씬 수월해집니다. 아래는 실무에서 특히 자주 활용되는 특약 유형입니다.

이 같은 특약은 임대인의 협조 여부와 무관하게 기존임차인과 신규임차인 사이에서 스스로 정할 수 있는 부분입니다. 계약서 작성 단계에서 변호사의 검토를 받아 두면, 나중에 임대인과의 협의가 틀어지더라도 권리금계약 자체는 안전하게 지킬 수 있는 여지가 커집니다. 특약 문구는 상황마다 조금씩 달라져야 하므로, 표준 양식을 그대로 베끼기보다는 각자의 계약 조건에 맞게 다듬는 과정이 필요합니다.

핵심만 다시 정리하면

다만 실제 사안마다 임대인의 태도, 상가의 위치, 신규임차인과의 협상 진행 정도가 모두 다르기 때문에, 위 내용을 그대로 적용하기보다는 자신의 상황에 맞춰 확인하는 과정이 필요합니다. 특히 방해행위 해당 여부나 손해배상액 산정처럼 판단이 갈리기 쉬운 부분은 초기 단계에서 전문가와 함께 점검해 두는 것이 이후 절차를 유리하게 끌고 가는 데 도움이 됩니다.

자주 묻는 질문