이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

• 가게를 넘기면서 권리금 계약과 임차권 양도양수계약을 따로 써야 하는지 헷갈린다
• 임대인 동의를 받아야만 권리금도 받을 수 있는 줄 알고 있다
• 임대인이 신규임차인과의 계약 체결을 미루거나 거절해 곤란한 상황이다
• 권리금계약서와 임차권 양도양수계약서에 각각 무엇을 넣어야 할지 모른다

권리금 계약과 임차권 양도양수, 두 계약은 어떻게 다른가

상가를 운영하다 그만두는 임차인 입장에서는 "가게를 넘긴다"는 하나의 거래처럼 느껴지지만, 법적으로는 성격이 전혀 다른 두 개의 계약이 동시에 진행됩니다. 하나는 권리금계약이고, 다른 하나는 임차권 양도양수계약입니다. 두 계약을 하나로 착각하면 계약서 작성 단계에서부터 필요한 조항을 빠뜨리기 쉽습니다.

권리금계약은 기존임차인(양도인)과 신규임차인(양수인) 사이에서 체결되는 계약입니다. 시설·비품 등 유형의 가치와 영업노하우·거래처·상권 등 무형의 가치를 넘기는 대가로 권리금을 주고받는 것이 계약의 핵심입니다. 이 계약의 당사자는 어디까지나 기존임차인과 신규임차인이며, 임대인은 원칙적으로 당사자가 아닙니다.

반면 임차권 양도양수계약은 기존임차인이 가지고 있던 임대차 계약상의 지위, 즉 임차권 자체를 신규임차인에게 넘기는 계약입니다. 임차권은 임대인과 임차인 사이의 계약관계에서 발생한 권리이므로, 임차권을 제3자에게 넘기는 순간 임대인의 계약상대방이 바뀌는 결과가 생깁니다. 그래서 민법 제629조는 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차물을 전대하지 못하도록 정하고 있습니다.

두 계약의 차이를 표로 정리하면 다음과 같습니다. 당사자, 동의 요건, 목적, 근거 법령이 각각 다르다는 점을 확인해 두면 계약서 작성 단계에서의 혼동을 줄일 수 있습니다.

다만 이 구분은 어디까지나 이론상의 구분입니다. 실제 상가를 넘기는 현장에서는 권리금계약서에 "임대인 동의를 전제로 한다"는 조건을 넣거나, 임차권 양도양수와 별도로 임대인·신규임차인 사이의 새 임대차계약을 체결하는 방식이 함께 쓰이는 경우가 많습니다. 두 계약의 성격을 정확히 알아야 어느 조항이 어느 계약에 들어가야 하는지 판단할 수 있습니다.

두 계약을 하나로 뭉뚱그려 작성했다가 뒤늦게 문제를 겪는 경우도 적지 않습니다. 예를 들어 권리금 지급조건만 상세히 적고 임대인 동의에 관한 문구를 빠뜨리면, 정작 임대인이 동의를 거절했을 때 이미 주고받은 권리금을 돌려받을 수 있는지를 두고 다시 다투게 됩니다. 반대로 임차권 양도 조건만 자세히 적고 권리금 액수나 지급 시기를 모호하게 남겨두면, 잔금 지급 시점에 금액을 둘러싼 이견이 생기기 쉽습니다. 계약서 초안 단계에서부터 두 계약의 조항을 구분해 점검하는 습관이 필요한 이유입니다.

임차권 양도할 때 임대인 동의가 꼭 필요한가요?

네, 원칙적으로 필요합니다. 민법 제629조에 따라 임차인이 임차권을 양도하려면 임대인의 동의를 받아야 하고, 동의 없이 양도하면 임대인은 이를 이유로 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 다만 상가건물임대차보호법 제10조의4가 적용되는 상가 임대차라면, 임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약 체결 자체를 거절하는 것은 별도로 권리금 회수기회 방해 문제가 됩니다.

임차권 양도에 임대인 동의가 필요한 이유는 임대차 계약이 임대인과 임차인 사이의 신뢰관계를 전제로 하기 때문입니다. 임차인이 누구인지에 따라 차임 연체 위험이나 상가 관리 부담이 달라질 수 있어, 민법은 임대인에게 계약상대방을 선택할 권리를 인정하고 있습니다. 이 동의는 명시적으로 받는 것이 원칙이지만, 임대인이 신규임차인으로부터 차임을 받는 등 묵시적으로 동의한 것으로 볼 수 있는 사정이 있다면 별도의 서면 동의가 없어도 동의가 인정될 여지는 있습니다.

그런데 상가 임대차에서는 이 민법상 동의 요건과 상가건물임대차보호법상 권리금 회수기회 보호가 맞물리는 지점이 있습니다. 임대인이 "동의하지 않겠다"는 이유만으로 신규임차인과의 계약을 거절하면, 임차인이 애써 주선한 신규임차인을 통한 권리금 회수 기회 자체가 사라지기 때문입니다. 그래서 법은 임대인의 동의 여부와 별개로, 정당한 사유 없는 계약 체결 거절을 권리금 회수기회 방해행위의 한 유형으로 명시하고 있습니다.

실무적으로는 임차권 양도 동의를 임대인에게 요청할 때 서면으로 요청하고 회신 여부와 사유를 기록해 두는 것이 중요합니다. 임대인이 아무 답변 없이 시간을 끌거나 구두로만 거절 의사를 밝히는 경우, 나중에 방해행위를 입증하기가 어려워질 수 있기 때문입니다. 내용증명 등을 활용해 신규임차인의 정보와 계약 체결 요청 사실, 임대인의 답변 내용을 남겨두는 방법을 권합니다.

임차권 양도와 전대차, 무엇이 다른가요?

임차권 양도는 기존임차인이 임대차계약상 지위 자체를 신규임차인에게 넘겨 임대차관계에서 완전히 빠져나오는 것이고, 전대차는 기존임차인이 임대차관계를 그대로 유지한 채 상가의 사용·수익권만 제3자에게 다시 빌려주는 것입니다. 권리금 거래에서는 원칙적으로 임차권 양도 방식이 쓰이며, 전대차는 법적 취급이 또 다르게 적용됩니다.

임차권 양도가 이루어지면 기존임차인은 임대차관계에서 완전히 벗어나고, 신규임차인이 임대인에 대해 차임 지급 등 임대차상 의무를 직접 부담하게 됩니다. 이때도 민법 제629조에 따라 임대인의 동의가 필요하다는 점은 앞서 설명한 것과 같습니다. 동의를 받으면 신규임차인이 기존 임대차계약의 당사자 지위를 그대로 승계합니다.

반면 전대차는 기존임차인이 임대인에 대한 임대차관계를 그대로 유지한 채, 전차인(제3자)에게 상가의 사용·수익만 다시 허락하는 구조입니다. 전차인은 원칙적으로 임대인에 대해 직접적인 권리·의무를 갖지 않고, 기존임차인이 여전히 임대인에 대해 차임 지급 등 임대차상 책임을 집니다. 전대차 역시 민법 제629조에 따라 임대인의 동의가 필요합니다.

권리금 거래에서 이 구분이 중요한 이유는 상가건물임대차보호법이 정한 권리금 회수기회 보호가 "임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자"와 임대인 사이의 임대차계약 체결을 전제로 설계되어 있기 때문입니다. 단순히 전대차 형태로 자리를 넘기는 경우에는 임대인과 신규임차인(전차인) 사이에 새로운 임대차관계가 성립하지 않으므로, 법이 예정한 권리금 회수기회 보호 절차를 그대로 적용받기 어려울 수 있습니다.

그래서 권리금을 받고 자리를 넘길 계획이라면, 계약서 제목이 무엇이든 실질이 임차권 양도(또는 임대인·신규임차인 사이의 새 임대차계약 체결)가 되도록 내용을 구성하는 것이 중요합니다. 계약서의 제목만 "전대차계약"이라고 붙였다고 해서 실질까지 전대차로 고정되는 것은 아니며, 반대의 경우도 마찬가지입니다. 계약 내용이 실질에 맞게 작성되어 있는지 미리 확인해 둘 필요가 있습니다.

계약서를 검토할 때는 제목보다 실제 조항의 내용을 기준으로 판단해야 합니다. 임대인에 대한 차임 지급 의무를 신규임차인이 직접 부담하는지, 기존임차인이 임대차관계에서 완전히 벗어나는지, 임대인이 신규임차인을 계약상대방으로 인정하는 절차를 거쳤는지를 하나씩 확인하면 해당 계약이 임차권 양도인지 전대차인지를 실질적으로 구분할 수 있습니다.

권리금 계약과 임차권 양도가 실무에서 늘 함께 진행되는 이유

권리금계약과 임차권 양도양수계약이 별개라면, 왜 실무에서는 두 계약서를 같은 날 함께 작성하는 경우가 대부분일까요. 답은 권리금이라는 재산적 가치의 성격에 있습니다. 권리금은 그 자리에서 쌓아온 단골, 거래처, 상권, 인테리어, 영업노하우 등이 만들어낸 가치이고, 이 가치는 신규임차인이 실제로 그 자리에서 영업을 이어갈 때만 의미를 갖습니다.

만약 권리금계약만 체결되고 임차권 양도양수, 즉 임대인과 신규임차인 사이의 임대차계약 체결이 이루어지지 않는다면 어떻게 될까요. 신규임차인은 권리금을 지급했음에도 정작 그 자리에서 영업할 수 있는 법적 지위를 얻지 못합니다. 반대로 임차권만 넘어가고 권리금계약이 빠지면, 기존임차인은 그동안 쌓아온 영업가치에 대한 정당한 대가를 받지 못한 채 자리만 내주는 셈이 됩니다.

그래서 실무에서는 두 계약을 사실상 하나의 거래로 묶어 진행합니다. 보통 ①기존임차인과 신규임차인이 권리금계약을 체결하고 ②임대인에게 신규임차인을 주선해 임대차계약 체결(또는 임차권 양도 동의)을 요청하며 ③임대인이 동의하거나 새 임대차계약을 체결하면 ④권리금 잔금 지급과 함께 점포를 인도하는 흐름으로 진행됩니다. 아래에서 각 계약이 실제로 어떤 역할을 하는지 정리했습니다.

순서를 바꾸어 임차권 양도양수부터 마무리하고 권리금 문제를 나중으로 미루는 경우도 간혹 있는데, 이 방식은 위험이 큽니다. 신규임차인이 이미 임대인과 임대차계약을 체결해 그 자리의 영업권을 확보한 뒤에는 권리금 지급을 미루거나 액수를 다시 협상하려 들어도 기존임차인이 이를 강제할 마땅한 수단이 줄어들기 때문입니다. 그래서 권리금 액수와 지급조건을 먼저 서면으로 확정한 뒤 임대인과의 절차를 진행하는 순서가 기존임차인의 입장에서 더 안전합니다.

결국 권리금계약은 '얼마를 주고받을지'를 정하는 계약이고, 임차권 양도양수는 '그 자리에서 영업할 권리를 누가 갖는지'를 정하는 절차입니다. 두 축이 모두 갖춰져야 비로소 권리금 거래가 완성되며, 어느 한쪽이 빠지면 분쟁으로 이어지기 쉽습니다.

임대인이 신규임차인과 계약을 거절하면 권리금은 어떻게 되나요?

임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절하면, 이는 상가건물임대차보호법 제10조의4가 정한 권리금 회수기회 방해행위에 해당해 임차인은 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만 배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 감정한 권리금 중 낮은 금액을 넘을 수 없습니다.

법이 정한 권리금 회수기회 방해행위는 크게 네 가지 유형입니다. 첫째 임대인이 신규임차인에게 직접 권리금을 요구하거나 수수하는 행위, 둘째 임차인이 주선한 신규임차인으로부터 임차인이 권리금을 지급받는 것을 방해하는 행위, 셋째 신규임차인에게 기존 차임·보증금보다 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, 넷째 정당한 사유 없이 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절하는 행위입니다. 이 네 유형은 모두 임대차기간 만료 6개월 전부터 임대차 종료 시까지의 기간에 적용됩니다.

여기서 "정당한 사유"가 있는지가 실제 분쟁의 핵심 쟁점이 되는 경우가 많습니다. 예컨대 신규임차인이 임대인이 요구하는 최소한의 자력이나 신용을 갖추지 못했다거나, 임대인 스스로 그 상가를 일정 기간 영리목적으로 사용하지 않을 계획이 있는 등 법이 정한 사유에 해당하면 계약 거절이 정당화될 수 있습니다. 반대로 뚜렷한 이유 없이 "마음에 안 든다", "임대료를 더 받고 싶다"는 식의 사유는 정당한 사유로 인정되기 어렵습니다.

손해배상액의 상한을 정확히 이해하는 것도 중요합니다. 방해행위가 인정되면 신규임차인이 주기로 한 권리금 전액을 무조건 다 받는다고 오해하는 경우가 있는데, 법원은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 감정평가 등으로 산정한 권리금 중 낮은 금액을 기준으로 배상액 상한을 정합니다. 대법원도 2019.5.16. 선고 2017다225312 전원합의체 판결에서 임대차 기간이 10년을 초과한 경우에도 권리금 회수기회 보호 규정이 적용된다는 취지를 밝혀, 보호 범위를 폭넓게 해석하는 판례의 흐름을 보여준 바 있습니다.

이 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날로부터 3년 이내에 행사해야 소멸시효에 걸리지 않습니다. 또한 임차인에게 3기에 해당하는 차임을 연체한 사실이 있는 등 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유가 있는 경우에는 권리금 회수기회 보호 자체가 적용되지 않을 수 있으므로, 평소 차임 관리에도 유의해야 합니다. 구체적인 사안에서 정당한 사유 해당 여부나 배상액 산정은 02-591-5657 전화상담으로 확인하실 수 있습니다.

법원이 정당한 사유가 있는지를 판단할 때는 신규임차인의 자력과 신용, 임대인이 상가를 직접 사용하려는 구체적인 계획의 존재 여부, 기존 임대차 조건과 새로 요구하는 조건 사이의 형평성 등을 종합적으로 살펴보는 것이 일반적입니다. 임대인이 막연히 "다른 사람에게 임대하고 싶다"는 정도의 사정만으로는 정당한 사유로 인정받기 어렵고, 임차인 입장에서도 신규임차인의 자력을 증빙할 자료를 미리 준비해 두면 임대인의 거절 사유가 부당하다는 점을 밝히는 데 도움이 됩니다.

권리금계약서와 임차권 양도양수계약서, 각각 무엇을 담아야 하나

두 계약서의 성격이 다른 만큼 담아야 할 내용도 다릅니다. 하나의 계약서에 모든 내용을 뭉뚱그려 넣기보다, 각 계약의 목적에 맞는 조항을 빠짐없이 갖추는 것이 분쟁을 예방하는 길입니다.

특히 실무에서 분쟁이 잦은 부분은 권리금계약서에 "임대인 동의를 조건으로 한다"는 조항을 넣지 않아, 임대인이 동의를 거절했는데도 권리금계약만 남아 이행 여부를 두고 다투는 경우입니다. 권리금계약을 체결할 때는 임대인의 동의나 신규임차인과의 임대차계약 체결을 정지조건 또는 해제조건으로 명시해 두는 것이 안전합니다.

또한 임차보증금 정산 문제도 꼼꼼히 짚어야 합니다. 기존임차인이 임대인에게 맡긴 보증금을 신규임차인이 그대로 승계할지, 아니면 임대인이 기존임차인에게 보증금을 반환하고 신규임차인이 새로 보증금을 납부할지에 따라 자금 흐름이 달라질 수 있어 계약서에 명확히 기재해 두어야 합니다. 이 과정에서 발생할 수 있는 구체적인 세금 처리 문제는 사안마다 달라질 수 있으므로, 세무 전문가의 확인을 함께 받는 것을 권합니다.

계약서를 작성할 때는 두 계약의 이행 시점을 서로 맞물리게 설계하는 것도 중요합니다. 예를 들어 권리금 잔금 지급일과 임대인·신규임차인 사이의 임대차계약 체결일, 점포 인도일을 같은 날 또는 순차적으로 배치해 두면, 어느 한쪽이 먼저 이행되고 다른 쪽이 지연되는 상황에서 발생할 수 있는 분쟁을 줄일 수 있습니다. 계약서 문구만으로 해결되지 않는 부분은 계약 체결 전에 변호사의 검토를 받아 조항을 다듬어 두는 것이 안전합니다.

임대인 동의 없이 권리금 계약부터 진행해도 되나요?

가능합니다. 권리금계약은 기존임차인과 신규임차인 사이의 계약이므로 임대인의 동의 여부와 관계없이 먼저 체결할 수 있습니다. 다만 임대인의 동의(또는 신규임차인과의 임대차계약 체결)가 이루어지지 않으면 권리금계약의 목적을 달성할 수 없으므로, 반드시 그 이행을 정지조건으로 걸어두어야 합니다.

실무에서 많은 임차인들이 "임대인 동의부터 받아야 권리금 얘기를 꺼낼 수 있다"고 생각하는데, 순서가 꼭 그럴 필요는 없습니다. 오히려 신규임차인을 먼저 구하고 권리금 조건에 합의한 뒤, 그 신규임차인을 임대인에게 주선해 임대차계약 체결을 요청하는 방식이 일반적입니다. 임대인은 이 단계에서 정당한 사유가 없는 한 계약 체결을 거절할 수 없습니다.

다만 순서를 어떻게 두든, 권리금계약서에는 "임대인이 신규임차인과의 임대차계약 체결(또는 임차권 양도 동의)에 응하지 않을 경우 본 계약은 해제되며, 기지급된 금원은 반환한다"는 취지의 조항을 넣어야 합니다. 이 조항이 없으면 임대인의 거절로 거래가 무산되었을 때 이미 주고받은 계약금이나 중도금을 둘러싼 별도의 분쟁이 생길 수 있습니다.

정리하면, 권리금계약을 먼저 체결하는 것 자체는 문제가 없지만 그 효력을 임대인의 협조 여부에 연동시키는 안전장치를 계약서에 마련해 두어야 한다는 점이 핵심입니다. 이 조항 하나로 이후 발생할 수 있는 분쟁의 상당 부분을 예방할 수 있습니다.

정지조건부로 계약을 체결한다는 것은 "임대인의 동의(또는 신규임차인과의 임대차계약 체결)"라는 사건이 성취되어야 비로소 권리금계약의 나머지 효력, 즉 잔금 지급 의무나 시설 인도 의무가 발생하도록 설계하는 방식을 말합니다. 이렇게 조건을 명확히 걸어두면, 임대인의 협조가 이루어지지 않았을 때 이미 지급한 계약금의 반환 범위와 위약금 부담 여부를 두고 다시 다툴 필요가 줄어듭니다. 계약서 작성 단계에서 이 조건 문구를 구체적으로 다듬어 두는 것이 이후의 분쟁을 줄이는 실질적인 방법입니다.

권리금 회수 절차, 타임라인으로 정리

권리금계약과 임차권 양도양수가 실제로 어떤 순서로 진행되는지, 임대차기간 만료를 기준으로 정리하면 다음과 같습니다.

이 타임라인에서 가장 중요한 것은 "6개월"이라는 주선 기간과 "3년"이라는 시효를 놓치지 않는 것입니다. 임대차 만료가 임박한 뒤에야 신규임차인을 찾기 시작하면 협상 시간이 부족해지고, 임대인과의 갈등이 생겨도 대응할 시간적 여유가 줄어듭니다.

단계마다 남겨두면 좋은 자료도 함께 챙겨두는 것이 좋습니다. 신규임차인 주선 단계에서는 주선 일자와 신규임차인의 인적사항을 기재한 통지서, 권리금계약 체결 단계에서는 계약서와 권리금 산정 근거자료, 임대인과의 협의 단계에서는 통화나 문자 내용을 정리해 두면 이후 방해행위 여부를 다투게 되었을 때 시간 순서에 따른 정황을 입증하기가 한결 수월해집니다. 특히 임대인의 거절 의사표시는 구두보다 문자메시지나 내용증명 등 기록이 남는 방법으로 받아두는 습관을 들이는 것이 좋습니다.

자주 묻는 질문