상가 권리금은 계약서 한 장으로 끝나는 돈이 아니다. 신규임차인이 잔금 지급을 미루거나, 임대인이 손해배상에 합의해놓고 나중에 딴소리를 하는 경우가 실무에서 드물지 않다. 권리금 약정서를 써두었다는 사실만으로는 상대방이 이를 이행하지 않을 때 곧바로 강제집행으로 이어지지 않는다는 점이 문제다. 결국 별도의 소송을 새로 제기해 승소 판결을 받아야 비로소 집행권원이 생기고, 그 사이 시간과 비용은 그대로 손실로 남는다.

이런 공백을 메우는 절차가 제소전화해다. 소송을 제기하기 전, 당사자들이 미리 지방법원에 화해를 신청해 그 내용을 조서로 남기면 그 조서는 확정판결과 같은 효력을 가진다. 권리금 약정을 제소전화해 조서에 담아두면 상대방이 나중에 약속을 어겼을 때 별도의 소송 없이 곧바로 강제집행 절차로 넘어갈 수 있다. 이 글에서는 권리금 약정에 제소전화해를 활용하는 구체적인 방법과, 조서에 실제로 담을 수 있는 조항들을 정리한다.

예를 들어 기존 임차인 A가 신규임차인 B로부터 권리금 8천만원을 받기로 구두로 합의했다고 가정해보자. 계약서만 작성해두면 B가 잔금을 미루더라도 A는 지급명령이나 소송을 새로 제기해야만 강제집행에 나설 수 있다. 반면 두 사람이 이 합의 내용을 제소전화해 조서로 남겨두었다면, B가 약속한 지급기일을 넘기는 순간 A는 별도 소송 없이 곧바로 B의 재산에 강제집행을 신청할 수 있다. 같은 합의라도 어떤 형식에 담느냐에 따라 실제 회수 가능성이 크게 갈리는 이유다.

권리금 제소전화해란 무엇인가요?

제소전화해란 소송을 제기하기 전에 당사자들이 지방법원에 화해를 신청해 다툼의 소지가 있는 사항을 미리 조서로 확정하는 절차다(민사소송법 제385조). 화해가 성립돼 조서에 기재되면 그 조서는 확정판결과 동일한 효력을 가지며(민사소송법 제220조), 별도의 소송 없이도 강제집행에 나설 수 있는 집행권원이 된다(민사집행법 제56조). 권리금 약정 당사자가 서로 다툼 없이 협의된 내용을 확정 지어두고 싶을 때 활용하는 절차라고 이해하면 된다.

흔히 제소전화해를 임대인과 임차인 사이의 건물 명도 조건부 화해로만 알고 있는 경우가 많지만, 금전 지급 의무를 정하는 약정이라면 활용 범위가 훨씬 넓다. 권리금 약정도 마찬가지다. 신규임차인이 기존 임차인에게 권리금을 지급하기로 한 약정, 또는 임대인이 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 지급하기로 한 합의 내용 모두 제소전화해의 대상이 될 수 있다. 당사자가 누구든 지급 의무의 내용이 특정될 수 있다면 조서화가 가능하다.

제소전화해가 일반 계약서와 다른 점은 법원이라는 공적 절차를 거친다는 데 있다. 당사자 쌍방이 화해 신청서를 내고 법원이 지정한 화해기일에 출석해 신청 취지대로 화해가 성립하면 그 즉시 조서가 작성된다. 판결처럼 실체를 다투는 변론 절차가 아니라, 이미 합의된 내용을 법원의 이름으로 확정 짓는 절차이기 때문에 통상 별도의 실체 심리 없이 진행된다는 점이 특징이다.

다만 이 절차는 어디까지나 화해이므로 상대방의 협조가 전제된다. 상대방이 화해기일에 출석하지 않거나 화해 내용에 이의를 제기하면 화해는 성립하지 않는다. 권리금을 주기로 한 신규임차인, 또는 손해배상에 합의한 임대인이 스스로 협조할 의사가 있을 때 비로소 활용할 수 있는 절차라는 점을 먼저 이해할 필요가 있다.

제소전화해와 자주 혼동되는 절차로 민사조정이 있다. 조정은 이미 다툼이 벌어진 뒤 조정위원회가 중간에서 양쪽의 입장을 조율해 합의를 끌어내는 절차이고, 조정이 성립하면 그 조정조서 역시 확정판결과 같은 효력을 가진다. 반면 제소전화해는 애초에 당사자 사이에 이미 합의가 끝난 내용을 법원의 이름으로 공식화하는 절차라는 점에서 출발선이 다르다. 권리금 약정 당사자끼리 이미 조건에 합의했다면 굳이 조정 절차를 거칠 필요 없이 제소전화해로 바로 조서를 만드는 편이 빠르다.

권리금 약정에 제소전화해를 쓰면 무엇이 달라지나요?

권리금 약정서만 있으면 상대방이 이행하지 않을 때 지급명령이나 소송을 새로 제기해 판결을 받아야 강제집행에 들어갈 수 있다. 반면 제소전화해 조서를 확보해두면 이 소송 단계를 통째로 생략하고 조서 자체를 집행권원 삼아 곧바로 강제집행을 신청할 수 있다. 상대방이 재산을 처분하기 전에 신속하게 대응할 수 있다는 점에서 시간과 비용을 크게 아낄 수 있는 이유가 여기에 있다.

일반 권리금 계약서만으로 소송을 제기하면 소장 접수부터 변론, 판결 확정까지 상당한 기간이 걸린다. 법도 권리금소송센터가 처리해 온 사건들을 기준으로 보면 권리금 관련 소송은 평균 10~14개월 정도 소요되는 경우가 많고, 그 사이 상대방이 재산을 처분하거나 폐업해버리면 승소 판결을 받고도 실제로 돈을 받지 못하는 상황이 생길 수 있다.

제소전화해 조서는 이 시간을 대부분 없앤다. 화해가 성립하는 순간 조서 자체가 확정판결과 같은 효력을 갖기 때문에, 상대방이 약정한 지급기일을 넘기면 별도의 판결 절차 없이 곧바로 압류·추심 등 강제집행 신청이 가능하다. 특히 신규임차인이 권리금을 나눠 지급하기로 한 경우, 한 회차라도 연체되면 즉시 집행에 들어갈 수 있도록 조항을 미리 설계해둘 수 있다는 점이 실무상 가장 큰 이점이다.

다만 제소전화해가 만능은 아니다. 화해 조서에 기재된 범위를 벗어난 다툼, 예를 들어 애초에 합의되지 않은 새로운 손해배상 청구는 조서만으로 집행할 수 없고 별도 소송이 필요하다. 따라서 조서를 작성할 때 지급 금액, 시기, 지연손해금, 위반 시 효과까지 빠짐없이 담아두는 것이 실무상 가장 중요한 작업이 된다.

비용 측면에서도 차이가 크다. 소송을 새로 제기하면 소가에 따라 인지대가 늘어나고, 변론이 여러 차례 진행되면 그만큼 변호사 비용도 누적된다. 반면 제소전화해는 이미 합의된 내용을 조서로 옮기는 절차이기 때문에 변론 기일이 반복될 일이 거의 없고, 신청부터 조서 작성까지 걸리는 기간도 통상적인 본안 소송보다 짧게 마무리되는 경우가 많다. 권리금처럼 금액이 크고 회수 시점이 중요한 채권일수록 이런 시간·비용 차이가 실질적인 손익으로 이어진다.

제소전화해 조서에 담을 수 있는 권리금 조항들

권리금 제소전화해 조서에는 단순히 "권리금을 지급한다"는 문구만 넣어서는 실효성이 떨어진다. 실제로 집행력을 발휘하려면 지급 시기와 방법, 이행하지 않았을 때의 효과까지 구체적으로 특정해야 한다. 아래는 권리금 약정에서 실무상 자주 활용되는 조항들이다.

이 조항들을 반드시 여섯 가지 모두 넣어야 하는 것은 아니다. 임대인과의 손해배상 합의인지, 신규임차인과의 권리금 지급 약정인지에 따라 필요한 조항이 달라진다. 다만 얼마를, 언제까지, 어기면 어떻게 되는지 이 세 가지만큼은 어떤 유형의 화해든 빠짐없이 특정해야 실제 집행 단계에서 다툼의 여지가 사라진다.

조항을 조합하는 순서도 실무에서는 중요하게 다뤄진다. 예를 들어 권리금 지급과 점포 인도를 동시에 약정하는 경우, 어느 쪽 의무가 먼저 이행돼야 하는지 순서를 정해두지 않으면 나중에 "상대방이 먼저 이행하지 않았다"는 항변이 나올 여지가 생긴다. 그래서 조서에는 지급과 인도를 동시이행으로 할지, 순차적으로 할지까지 명시하는 것이 바람직하다. 이런 세부 설계는 사안마다 달라지므로 조서를 작성하기 전에 변호사와 함께 예상되는 분쟁 상황을 미리 점검해보는 과정이 필요하다.

제소전화해와 공정증서, 권리금 약정엔 어느 쪽이 유리한가요?

금전 지급만 문제라면 공증인 사무소에서 작성하는 공정증서로도 집행력을 확보할 수 있다. 그러나 권리금 약정에는 점포 인도, 원상회복, 경업금지처럼 금전 이외의 의무가 함께 얽히는 경우가 많은데, 공정증서는 금전채권에 대해서만 집행력을 가지므로 이런 의무까지는 담아낼 수 없다. 제소전화해 조서는 금전 지급뿐 아니라 인도·행위 의무까지 폭넓게 집행권원으로 남길 수 있어 권리금 분쟁처럼 여러 의무가 얽힌 약정에 더 적합하다.

물론 공정증서가 무조건 못 미치는 것은 아니다. 오로지 권리금 지급 약정 하나만 문제이고 인도·경업금지 같은 부수 의무가 없다면 공정증서만으로도 충분한 경우가 있다. 다만 실무에서는 권리금 약정에 인도 시기나 원상회복 의무가 함께 얽히는 경우가 대부분이어서, 두 절차 중 무엇이 맞는지는 약정 내용을 구체적으로 살펴본 뒤 판단해야 한다.

두 절차를 섞어서 쓰는 방법도 가능하다. 권리금 지급 부분은 공정증서로, 인도·경업금지 같은 행위 의무는 제소전화해 조서로 나누어 준비하는 식이다. 다만 이렇게 절차를 이원화하면 서류가 늘어나고 관리 부담도 커지므로, 대부분의 권리금 약정에서는 하나의 제소전화해 조서 안에 금전·인도·행위 의무를 모두 담는 방식이 실무상 더 간명하게 활용된다.

권리금 제소전화해 신청 절차

제소전화해는 크게 다섯 단계로 진행된다. 순서를 미리 알아두면 상대방과 협의할 때도, 서류를 준비할 때도 헛걸음을 줄일 수 있다.

신청서에는 화해를 구하는 사항, 즉 권리금 지급 금액과 시기, 지연손해금, 불이행 시 효과 등을 빠짐없이 기재해야 한다. 이 문구가 곧 조서의 내용이 되고, 나중에 집행 단계에서 그대로 근거가 되기 때문에 신청 단계부터 변호사의 검토를 받는 것이 안전하다.

화해기일에 상대방이 실제로 출석해 신청 취지에 동의하지 않으면 화해는 불성립으로 끝난다. 이 경우 처음부터 다시 소송을 준비해야 하므로, 신청 전에 상대방과 조항 내용을 문자나 이메일 등 기록이 남는 방식으로 미리 확인해두는 것이 실무에서 권장된다. 특히 지급 금액이나 이율처럼 숫자가 들어가는 부분은 신청 전에 반드시 상대방과 재확인을 거쳐야 화해기일에서 예상치 못한 이의 제기를 줄일 수 있다.

대리인을 통해 신청하는 경우에는 위임장과 인감증명서 등 대리권을 증명하는 서류를 함께 준비해야 한다. 신규임차인이나 임대인이 지방에 거주하거나 사정상 직접 출석이 어려운 경우, 변호사가 소송대리인으로 화해기일에 출석해 절차를 진행할 수 있다. 이 경우에도 위임 범위, 즉 어떤 조건까지 대리인이 화해에 동의할 수 있는지를 위임장에 명확히 적어두어야 나중에 위임 범위를 벗어난 합의였다는 다툼을 막을 수 있다.

제소전화해 조서 작성 시 반드시 확인할 점

첫째, 화해 조항의 문구는 최대한 구체적이어야 한다. "적정한 시기에 지급한다"처럼 추상적인 표현은 나중에 강제집행 단계에서 집행 범위를 놓고 다시 다툼이 생길 수 있다. 지급 금액은 숫자로, 지급 기한은 날짜로, 위반 시 효과는 조건문으로 명확히 적어야 조서 그대로 집행에 활용할 수 있다.

둘째, 상대방의 인적사항과 송달 가능한 주소를 정확히 확보해야 한다. 화해기일 통지가 송달되지 않으면 절차 자체가 지연되거나 무산될 수 있다. 신규임차인이나 임대인이 협조적일 때 미리 연락처와 주소를 서면으로 확인해두는 것이 좋다.

셋째, 비용도 미리 가늠해두는 것이 좋다. 제소전화해는 통상적인 소송에 비해 인지대·송달료 부담이 크지 않은 편이지만, 조항 설계와 신청서 작성에는 법률 전문가의 검토가 필요하다. 법도 권리금소송센터(02-591-5657)는 착수금 300만원부터(부가가치세 별도)로 상담을 진행하며, 감정료 등 실비는 사안에 따라 별도로 안내한다.

넷째, 이미 상대방과 감정이 상해 다툼이 격화된 상태라면 제소전화해보다 지급명령이나 소송이 더 적합할 수 있다. 제소전화해는 상대방의 협조를 전제로 하는 절차이기 때문에, 상대방이 화해기일에 응하지 않을 것이 뻔하다면 처음부터 다른 절차를 검토하는 편이 시간을 아낄 수 있다.

다섯째, 조서 작성 이후의 관리도 소홀히 해서는 안 된다. 조서 원본과 송달증명, 집행문 부여 신청에 필요한 서류를 미리 정리해두면 실제로 상대방이 이행하지 않았을 때 곧바로 강제집행 절차로 넘어갈 수 있다. 반대로 조서를 받아두고도 서류를 분실하거나 집행문 부여 절차를 몰라 시간을 허비하면 애써 확보한 집행력을 제때 활용하지 못하는 결과로 이어질 수 있다.

권리금 회수기회 보호와 제소전화해를 함께 활용하는 법

상가건물임대차보호법 제10조의4는 임대인이 정당한 이유 없이 신규임차인과의 권리금 계약을 방해하지 못하도록 규정한다. 임대인이 신규임차인에게 직접 권리금을 요구하거나, 권리금 지급을 방해하거나, 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하거나, 정당한 사유 없이 계약을 거절하는 행위가 모두 방해 행위로 인정된다. 이 방해 규정은 임대차 기간 만료 6개월 전부터 임대차 종료 시까지의 기간에 적용된다.

이미 임대인의 방해로 신규임차인과의 계약이 무산됐다면, 임대인을 상대로 손해배상을 청구하는 절차가 필요하고 이 단계는 제소전화해로 대체할 수 없다. 손해배상 액수 자체를 다투는 사안이기 때문에 소송을 통해 법원의 감정과 판단을 받아야 한다. 배상액은 신규임차인이 지급하기로 했던 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 감정가 중 낮은 금액을 넘지 못한다는 점도 함께 기억해두어야 한다.

반대로 임대인이 방해 사실을 인정하고 손해배상 액수까지 합의한 상태라면, 그 합의 내용을 제소전화해 조서로 남겨 집행력을 확보하는 것이 다음 단계로 유효하다. 즉 제소전화해는 권리금 분쟁이 이미 소송으로 다투는 국면에서는 쓸 수 없지만, 다툼이 해소되고 합의에 이른 시점부터는 그 합의를 확정하고 이행을 강제하는 안전장치로 활용할 수 있다. 권리금 회수기회 보호 소송과 제소전화해는 이렇게 시점을 달리해 이어지는 절차로 이해하는 것이 정확하다.

상가 임차인이 3기 이상 차임을 연체한 경우에는 애초에 권리금 회수기회 보호 대상에서 제외된다는 점도 함께 기억해둘 필요가 있다. 제소전화해로 조항을 아무리 꼼꼼히 설계해도, 그 전제가 되는 권리금 자체가 법적으로 보호받지 못하는 상황이라면 조서의 효력도 그만큼 의미가 줄어들 수 있다. 판례의 취지 역시 권리금 회수기회를 폭넓게 보호하는 방향이지만, 그 보호는 법이 정한 요건을 충족했을 때 비로소 작동한다는 점을 놓치지 말아야 한다.

대법원은 2019년 5월 16일 전원합의체 판결(2017다225312)에서 임대차 기간이 10년을 넘긴 경우에도 권리금 회수기회 보호 규정이 적용된다고 판단한 바 있다. 과거에는 임대차 기간이 10년을 넘으면 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없다는 이유로 권리금 보호도 함께 부정되는 것 아니냐는 다툼이 있었는데, 이 판결로 그런 오해가 정리됐다. 다만 이런 판례의 취지도 결국 개별 사건의 사실관계에 따라 적용 여부가 달라질 수 있으므로, 자신의 임대차 기간과 상황이 여기에 해당하는지는 상담을 통해 개별적으로 확인하는 것이 정확하다.

권리금 제소전화해, 진행하면서 자주 하는 실수

가장 흔한 실수는 조항을 지나치게 짧게 쓰는 것이다. "권리금 8천만원을 지급한다"는 한 줄만 조서에 남기면, 지급 기한이 없어 상대방이 이행을 늦춰도 곧바로 기한 도과를 이유로 집행에 들어가기 어렵다. 금액, 기한, 지급 방법, 위반 시 효과까지 문장을 나눠 구체적으로 적어야 조서가 실제로 힘을 발휘한다.

두 번째 실수는 상대방의 특정을 소홀히 하는 것이다. 신규임차인이 개인사업자인지 법인인지, 실제 운영자와 계약 명의자가 다른 것은 아닌지 미리 확인하지 않으면, 화해기일에 출석한 사람이 조서상 의무를 진짜 이행할 사람이 맞는지부터 다시 확인해야 하는 상황이 생긴다. 사업자등록증이나 임대차계약서상 명의를 조서 작성 전에 대조해두는 것이 안전하다.

세 번째 실수는 화해 성립 이후를 준비하지 않는 것이다. 조서를 받아두고 안심한 채 상대방의 재산 상태나 연락처 변경을 확인하지 않으면, 막상 강제집행이 필요한 시점에 상대방의 재산을 특정하지 못해 집행 자체가 지연될 수 있다. 조서 작성 이후에도 상대방의 사업 운영 상황을 주기적으로 확인해두는 편이 실무적으로 도움이 된다.

네 번째 실수는 세금 문제를 별도로 검토하지 않는 것이다. 권리금은 소득세법상 기타소득으로 원천징수 대상이 될 수 있고, 조서에 지급 금액을 정할 때 세후 실지급액과 세전 금액을 혼동하면 나중에 정산 과정에서 다시 다툼이 생길 수 있다. 이 부분은 세무 전문가의 확인을 함께 받아 조항에 명확히 반영해두는 것이 바람직하다.

다섯 번째 실수는 화해 신청 시점을 너무 늦게 잡는 것이다. 권리금 약정을 체결한 직후, 즉 양측 모두 이행 의지가 뚜렷할 때 신청해야 화해기일 출석과 협조를 얻기 쉽다. 반대로 지급 기한이 임박하거나 이미 한 차례 지급이 지연된 뒤에 신청을 준비하면, 상대방이 화해기일 출석 자체를 미루거나 회피할 가능성이 커진다. 권리금 약정서에 서명하는 그 시점부터 제소전화해를 함께 준비하는 것이 실무적으로 가장 안전한 순서다.

여섯 번째로 자주 놓치는 부분은 화해 조서와 임대차계약서·권리금 약정서 사이의 정합성이다. 조서에 적은 지급 금액이나 인도 기한이 원래 작성해둔 임대차계약서, 권리금 약정서상 내용과 어긋나면 어느 문서가 우선하는지를 두고 다시 다툼이 생길 수 있다. 조서를 작성하기 전에 기존 서류들을 함께 놓고 문구를 대조해 모순이 없는지 확인하는 절차가 반드시 필요하다.

권리금 제소전화해, 자주 묻는 질문