상가를 인수하려는 신규임차인과 기존에 영업하던 임차인 사이에는 권리금을 주고받기로 하는 별도의 계약, 이른바 권리금계약이 체결되는 경우가 많습니다. 보증금이나 시설비와 마찬가지로 이 계약도 통상 계약금을 먼저 주고받은 뒤 잔금을 치르는 방식으로 진행됩니다. 문제는 계약금만 오간 상태에서 임대인과의 협의가 틀어지거나 신규임차인의 사정 변경 등으로 계약이 중간에 무산되는 경우입니다.

이런 상황에 놓이면 마음이 급해지기 쉽습니다. 이미 건넨 계약금을 그대로 날리는 것은 아닌지, 반대로 이미 받은 계약금을 돌려줘야 하는 것은 아닌지 판단이 서지 않아 발만 동동 구르는 경우가 많습니다. 하지만 계약금 반환 문제는 감정적으로 접근할 문제가 아니라, 계약서 문구와 무산 경위를 하나씩 짚어가며 냉정하게 판단해야 하는 문제입니다.

권리금 계약금만 오간 상태에서 계약이 무산되면 어떻게 되나

상가를 인수하려는 신규임차인과 기존 임차인 사이에는 권리금을 주고받기로 하는 계약이 별도로 체결되는 경우가 많습니다. 이 계약도 통상 계약금을 먼저 주고받은 뒤 잔금을 치르는 방식으로 진행되는데, 계약금만 오간 상태에서 임대인과의 협의가 틀어지거나 신규임차인의 사정 변경 등으로 계약이 중간에 무산되는 사례가 실무에서 적지 않게 발생합니다.

이런 상황에 놓인 분들이 가장 먼저 궁금해하는 것은 "이미 건넨 계약금을 돌려받을 수 있는가", 반대로 "이미 받은 계약금을 돌려줘야 하는가"입니다. 결론은 계약금의 법적 성격과 계약이 무산된 경위에 따라 달라집니다. 막연히 계약금은 원래 못 돌려받는다거나, 계약이 깨지면 무조건 다 돌려줘야 한다고 단정할 수 있는 문제가 아닙니다.

권리금계약도 민법이 정한 일반적인 계약의 법리를 그대로 적용받습니다. 상가건물임대차보호법 제10조의4가 임대인의 방해행위로부터 임차인의 권리금 회수기회를 보호하는 규정이라면, 계약금 반환 문제는 임차인과 신규임차인 사이의 사적 계약 관계, 즉 민법상 계약금 법리의 영역입니다. 두 문제가 겹쳐서 발생하는 경우도 많으므로 구분해서 이해할 필요가 있습니다.

특히 권리금계약은 부동산 중개업소를 통해 비교적 간단한 절차로 체결되는 경우가 많아, 계약금을 주고받는 순간에는 나중에 계약이 무산될 가능성을 크게 신경 쓰지 않는 경우가 대부분입니다. 그러다 막상 임대인과의 협의가 틀어지거나 자금 사정이 바뀌면 그제서야 계약서를 다시 꺼내보게 되는데, 이때 계약서에 무엇이 적혀 있는지에 따라 결과가 크게 갈립니다.

계약금 반환 분쟁은 금액 자체는 크지 않더라도 감정적인 다툼으로 번지기 쉽습니다. 신규임차인 입장에서는 어렵게 마련한 목돈을 날리게 됐다는 억울함이 크고, 기존임차인 입장에서는 다 된 계약이 깨지면서 새로운 인수자를 다시 구해야 하는 부담이 생기기 때문입니다. 감정이 앞설수록 계약서 문구를 냉정하게 확인하는 절차가 뒤로 밀리기 쉬우므로, 오히려 이런 상황일수록 사실관계부터 차분히 정리하는 것이 필요합니다.

권리금 계약금의 법적 성격 — 해약금으로 추정되는 이유

민법은 계약을 맺으면서 금전이나 물건을 미리 교부한 경우, 당사자 사이에 다른 약정이 없다면 이를 해약금으로 추정합니다. 해약금이란 상대방이 계약 이행에 착수하기 전까지는, 계약금을 준 사람은 그 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있고, 계약금을 받은 사람은 그 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다는 의미입니다.

권리금계약에서 계약금을 주고받는 것도 원칙적으로 이 해약금 법리의 적용을 받습니다. 즉 신규임차인이 계약금만 지급하고 아직 잔금을 치르지 않은 단계에서 마음이 바뀌었다면, 이미 지급한 계약금을 포기하는 방식으로 계약에서 벗어날 수 있다는 것이 기본 원칙입니다. 반대로 기존임차인이 계약을 그만두고 싶다면 받은 계약금의 두 배를 신규임차인에게 돌려주고 계약을 해제할 수 있습니다.

다만 이는 어디까지나 특별한 약정이 없는 경우의 기본 원칙입니다. 계약서에 위약금 조항, 즉 계약을 위반한 쪽이 계약금 상당액을 위약벌 또는 손해배상액의 예정으로 몰취당한다는 취지의 특약이 있다면 해약금 법리보다 그 특약이 우선 적용될 수 있습니다. 따라서 계약금 반환 여부를 판단하려면 무엇보다 먼저 권리금계약서의 문구를 정확히 확인하는 것이 출발점입니다.

여기서 주의할 점은 "계약금"이라는 명칭 자체가 반환 여부를 결정하지 않는다는 사실입니다. 계약서에 "계약금"이라고만 적혀 있고 별다른 특약이 없다면 해약금으로 추정되지만, 같은 금액이라도 "위약금", "손해배상 예정액" 등으로 명시되어 있다면 전혀 다른 법리가 적용됩니다. 계약서를 검토할 때는 금액 옆에 어떤 명칭과 조건이 붙어 있는지를 꼼꼼히 살펴야 합니다.

실무에서는 계약서 양식에 "계약금은 위약금으로 본다"는 문구가 인쇄된 형태로 들어가 있는 경우도 있고, 반대로 아무런 문구 없이 금액과 지급일만 적혀 있는 경우도 있습니다. 어느 쪽이든 계약서에 서명하기 전에 이 문구를 정확히 확인하고, 필요하다면 위약금 조항을 넣거나 빼달라고 요청하는 것이 가장 확실한 예방책입니다. 이미 서명을 마친 계약서라면 지금이라도 문구를 다시 확인해보는 것이 우선입니다.

이행의 착수 전인지가 갈림길이 되는 이유

해약금 법리에서 가장 중요한 기준은 "이행에 착수했는지 여부"입니다. 계약금만 주고받은 상태에 그쳤다면 해제가 비교적 자유롭지만, 잔금 지급이나 시설물 인수, 영업 명의 변경 등 계약 내용을 실제로 이행하는 단계에 들어섰다면 더 이상 계약금을 포기하거나 배액을 상환하는 것만으로 일방적으로 계약을 해제하기 어려워집니다.

예를 들어 신규임차인이 잔금 지급일 이전에 이미 인테리어 공사를 시작했거나 임대인과 별도로 임대차계약 체결을 진행했다면, 이는 계약 이행에 착수한 것으로 평가될 여지가 있습니다. 이 단계에 이르면 상대방은 임의로 계약을 해제당할 수 없고, 계약을 지키지 않은 쪽에 채무불이행에 따른 손해배상을 청구하는 문제로 넘어가게 됩니다.

그래서 권리금계약이 무산된 경위를 정리할 때는 단순히 "계약금만 오갔다"는 사실뿐 아니라, 계약금을 주고받은 이후 어떤 절차가 실제로 진행되었는지도 함께 확인해야 합니다. 임대인과의 협의 진행 상황, 시설 인수 준비 상황, 잔금 지급 기일 경과 여부 등을 시간 순서대로 정리해두면 분쟁이 생겼을 때 큰 도움이 됩니다.

이행의 착수 여부는 겉으로 명확히 드러나지 않는 경우가 많아 다툼의 소지가 큽니다. 예를 들어 신규임차인이 매장에 몇 번 방문해 둘러본 정도는 이행의 착수로 보기 어렵지만, 인테리어 업체와 정식으로 계약하고 착수금을 지급했다면 이야기가 달라질 수 있습니다. 애매한 행위들이 쌓여 있다면 시간 순서와 구체적인 내용을 정리해 상담을 받아보는 것이 안전합니다.

이행 착수 여부를 둘러싼 다툼에서는 결국 누가 무엇을 언제 했는지를 입증하는 쪽이 유리해집니다. 잔금 지급 예정일, 임대인과의 협의 일정, 시설 인수 준비 상황 등을 캘린더나 메모 형태로라도 정리해두면, 나중에 상대방이 "이미 이행에 착수했다"거나 반대로 "전혀 진행된 것이 없었다"는 식으로 사실관계를 왜곡할 때 이를 반박할 수 있는 근거가 됩니다.

계약금 반환 여부를 가르는 네 가지 변수

계약금을 돌려받을 수 있는지는 한 가지 사실만으로 결정되지 않습니다. 실무에서는 대체로 아래 네 가지 변수를 종합적으로 살펴 결론을 냅니다.

이 네 가지 변수는 서로 맞물려 작용합니다. 예를 들어 위약금 특약이 없더라도 이미 이행에 착수한 상태라면 단순히 계약금을 포기하는 것만으로는 해제할 수 없고, 반대로 이행에 착수하지 않았더라도 위약금 특약이 명확하다면 그 특약이 우선 적용됩니다. 따라서 어느 한 가지만 확인하고 결론을 내리기보다는 네 가지를 모두 짚어보는 것이 정확한 판단으로 이어집니다.

임대인의 계약 거절로 권리금계약이 무산됐다면 계약금은 누구 책임인가

권리금계약이 무산되는 원인이 항상 신규임차인이나 기존임차인 두 사람의 사정 때문만은 아닙니다. 실무에서는 오히려 임대인이 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거부하거나, 현저히 높은 차임과 보증금을 요구해 신규임차인이 입점 자체를 포기하면서 권리금계약이 함께 무산되는 경우가 적지 않습니다.

이런 경우라면 계약금 반환 문제와는 별도로, 임대인을 상대로 한 손해배상 청구도 함께 검토해야 합니다. 상가건물임대차보호법 제10조의4는 임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약 체결을 거절하거나 현저히 고액의 차임·보증금을 요구하는 행위를 권리금 회수기회 침해로 규정하고 있기 때문입니다. 임대인의 방해행위 때문에 권리금계약이 깨졌다면, 기존임차인은 임대인을 상대로 별도의 손해배상 청구를 검토할 수 있습니다.

다만 이 경우에도 신규임차인과의 계약금 문제는 그 자체로 별개로 정리해야 합니다. 임대인의 방해로 계약이 무산됐다는 사정이 신규임차인과 기존임차인 사이의 계약금 반환 여부를 자동으로 결정해주지는 않기 때문입니다. 계약서에 "임대인의 계약 거절 등 임차인의 귀책사유가 아닌 사유로 계약이 무산될 경우 계약금을 반환한다"는 취지의 조항을 넣어두었는지가 실무에서는 중요한 변수가 됩니다.

이런 상황에서는 신규임차인과 기존임차인이 서로를 탓하며 갈등이 격화되는 경우가 많은데, 사실 진짜 책임은 임대인에게 있는 경우도 상당합니다. 계약금 반환 협상이 막힐수록 감정적으로 대립하기보다는, 임대인의 방해행위 여부와 계약금 반환 문제를 동시에 정리해 전체 그림을 파악하는 편이 해결에 더 도움이 됩니다.

실제로 상담을 진행하다 보면 신규임차인이 기존임차인에게 계약금 반환을 요구하고, 기존임차인은 다시 임대인에게 책임을 돌리는 삼각 구도가 형성되는 경우가 많습니다. 이런 구도에서는 누가 누구에게 어떤 청구를 할 수 있는지 정리하는 것 자체가 쉽지 않으므로, 계약 관계자 전체의 입장과 주장을 표로 정리해보는 것만으로도 해결의 실마리를 찾는 데 도움이 됩니다.

위약금 특약이 있는 경우와 없는 경우

권리금계약서를 작성할 때 위약금 조항을 넣는지 여부는 이후 분쟁의 양상을 크게 좌우합니다.

위약금 특약이 있는 계약이라면 계약을 어긴 쪽이 특약에서 정한 금액을 상대방에게 지급해야 하고, 계약금이 그 위약금에 충당되는 방식으로 정리되는 경우가 많습니다. 이때는 해약금의 일반 법리보다 계약서의 구체적인 문구가 우선하므로, "계약금은 위약금으로 몰취한다"는 식의 문구가 있다면 이행 착수 여부와 관계없이 그 조항에 따라 처리될 가능성이 큽니다.

반대로 위약금에 관한 언급이 전혀 없는 계약서라면 민법상 해약금 추정 규정이 그대로 적용됩니다. 이 경우 이행에 착수하기 전인지가 핵심 쟁점이 되며, 계약서에 아무런 특약이 없다는 사실 자체가 오히려 임차인에게 유리하게 작용할 수도, 불리하게 작용할 수도 있으므로 계약서 문구를 놓고 다투는 경우가 많습니다.

간혹 계약서에 위약금 조항은 있지만 금액이 지나치게 과도하게 정해져 있는 경우도 있습니다. 이런 경우 법원이 그 위약금 액수를 그대로 인정하지 않고 감액하는 방향으로 판단할 여지도 있으므로, 위약금 조항이 있다고 해서 무조건 그 금액을 다 부담해야 하는 것으로 단정하기보다는 구체적인 사정을 놓고 검토해볼 필요가 있습니다.

계약금을 돌려받지 못하고 있다면 — 반환 청구 절차

계약금을 돌려달라고 요청했는데도 상대방이 응하지 않는다면, 감정적으로 대응하기보다 절차에 따라 차근차근 대응하는 것이 유리합니다.

소송까지 가게 되면 반환이 늦어진 기간에 대한 지연손해금도 함께 청구할 수 있습니다. 통상 소장 송달 전까지는 민법이 정한 연 5%, 소장이 상대방에게 송달된 이후부터는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 이율이 적용되는 경우가 많으므로, 반환이 늦어질수록 상대방이 부담해야 할 금액도 함께 늘어난다는 점을 알아두시면 협상에서도 도움이 됩니다.

다만 실제 지연손해금 이율과 기산일은 개별 사건의 청구 원인과 소송 진행 경과에 따라 달라질 수 있으므로, 정확한 금액 산정은 사건 기록을 바탕으로 확인받는 것이 안전합니다. 내용증명은 그 자체로 강제력을 갖지는 않지만, 반환 의사를 명확히 전달했다는 기록으로 남아 이후 소송에서 유리한 자료가 됩니다.

소송을 제기할 때는 부당이득반환청구와 손해배상청구 중 어느 쪽을 청구 원인으로 삼을지도 검토가 필요합니다. 계약이 해제되어 계약금을 보유할 법적 근거가 사라졌다는 점을 근거로 한다면 부당이득반환청구가, 상대방의 계약 위반으로 손해를 입었다는 점을 근거로 한다면 손해배상청구가 더 적합할 수 있습니다. 두 청구를 함께 주장하는 경우도 실무에서는 드물지 않으므로, 사실관계에 맞는 청구 구성은 전문가와 상의해 정하는 것이 바람직합니다.

내용증명을 보낼 때는 단순히 "돌려달라"는 요구만 적기보다, 계약 체결일과 계약금 지급일, 계약이 무산된 경위, 반환을 요구하는 법적 근거, 반환 기한을 구체적으로 명시하는 것이 좋습니다. 이렇게 정리된 내용증명은 상대방에게 심리적 압박을 주는 동시에, 나중에 소송으로 이어지더라도 청구 원인을 뒷받침하는 자료로 활용할 수 있습니다.

권리금계약금 분쟁을 예방하는 계약서 체크리스트

계약금 반환을 둘러싼 분쟁은 대부분 계약서를 허술하게 작성한 데서 시작됩니다. 특히 상가 권리금계약은 부동산 중개업소를 통해 간단한 양식으로 처리되는 경우가 많아, 위약금이나 계약 무산 시 처리 방법 같은 세부 조항이 빠지는 일이 흔합니다.

• 계약금·중도금·잔금 지급 시기와 금액을 구체적으로 명시했는가
• 위약금 조항을 넣을지, 넣는다면 금액과 산정 기준을 명확히 했는가
• 임대인의 동의나 임대차계약 체결을 계약의 조건으로 명시했는가
• 계약이 무산될 경우 계약금 처리 방법을 별도로 정했는가
• 시설물 인수 범위와 인수 시점을 구체적으로 적었는가
• 분쟁 발생 시 관할 법원이나 협의 절차를 정했는가

계약서를 작성하는 단계에서 위 체크리스트를 하나씩 짚어보고 빠진 항목이 있다면 특약사항으로 추가해두는 것이 이후 분쟁을 예방하는 가장 확실한 방법입니다. 이미 계약을 체결한 뒤라도 계약금 반환 문제가 생겼다면, 지금이라도 계약서 전체를 다시 꼼꼼히 검토해 위약금 조항과 조건부 문구를 확인하는 것이 먼저입니다.

권리금계약과 관련해 세금계산서 발행이나 부가가치세 처리 문제가 함께 얽히는 경우도 있는데, 이는 거래 구조와 사업자 유형에 따라 달라질 수 있는 사안이라 이 글에서 일률적으로 설명하기는 어렵습니다. 세무 관련 부분은 반드시 세무 전문가의 확인을 받아 진행하시길 권해드립니다.

특약사항을 꼼꼼히 적는 것만큼 중요한 것이 계약서 작성 시점에 상대방의 신원과 자력을 확인하는 일입니다. 신규임차인이 실제로 잔금을 치를 능력이 있는지, 기존임차인이 임대인과의 관계에서 문제가 없는지를 사전에 확인해두면 계약금만 받고 잠적하거나, 반대로 계약금만 지급하고 무리하게 조건을 바꾸려는 시도를 예방하는 데 도움이 됩니다.

공인중개사를 통해 계약을 체결하는 경우라도 표준 양식을 그대로 사용하기보다는, 권리금계약의 특수성을 반영한 특약사항을 추가해달라고 요청하는 것이 좋습니다. 상가 권리금계약은 임대차계약, 시설물 인수, 영업 명의 변경 등 여러 절차가 얽혀 있어 일반적인 매매계약서 양식만으로는 세부 사항을 다 담아내기 어려운 경우가 많기 때문입니다.

계약금을 둘러싼 흔한 오해 세 가지

계약금 반환 문제를 상담하다 보면 비슷한 오해가 반복됩니다. 아래 세 가지를 미리 확인해두면 불필요한 다툼을 줄일 수 있습니다.

세 가지 오해의 공통점은 계약금을 둘러싼 법리를 정확히 모른 채 "그냥 그런 것 아니냐"는 짐작으로 대응한다는 점입니다. 계약금 반환 여부는 결국 계약서 문구와 무산 경위라는 구체적인 사실관계에 달려 있으므로, 짐작만으로 포기하거나 버티기보다는 계약서를 놓고 정확히 확인하는 절차가 먼저입니다.

자주 묻는 질문

권리금 계약금 반환 문제는 결국 계약서 문구와 무산 경위라는 두 가지 사실관계로 정리됩니다. 위약금 특약이 있는지, 이행에 착수했는지, 누구의 귀책으로 계약이 무산됐는지를 순서대로 확인하면 반환 가능 여부를 훨씬 명확하게 판단할 수 있습니다. 이미 계약금 반환을 거부당하고 있다면 내용증명과 소송이라는 절차가 남아 있고, 아직 계약서를 작성하지 않았다면 위 체크리스트를 참고해 분쟁을 미리 예방하는 것이 가장 확실한 방법입니다.