상가 임대차 보호법 권리금 회수와 계약갱신요구, 무엇이 다른가요?

상가건물 임대차보호법에는 임차인을 위한 장치가 여럿 있지만, 계약 만료를 앞둔 임차인이 실제로 고르게 되는 길은 두 가지로 모입니다. 하나는 같은 자리에서 계속 영업하기 위해 계약갱신을 요구하는 길(제10조)이고, 다른 하나는 가게를 넘기면서 신규임차인에게서 권리금을 받는 길(제10조의4)입니다. 두 제도 모두 임대인의 일방적인 결정으로부터 임차인을 보호하지만 지키는 대상이 다릅니다. 갱신요구권은 자리를 지키는 권리이고, 회수기회 보호는 그동안 쌓은 영업가치를 돈으로 바꿀 기회를 지키는 장치입니다.

갱신요구권의 중심 문장은 제10조제1항입니다. 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 다만 같은 항 1호부터 8호까지의 사유가 있으면 거절할 수 있습니다. 갱신이 되면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보고, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있습니다(제10조제3항).

권리금 회수기회 보호는 제10조의4제1항에 있습니다. 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정해진 행위를 함으로써, 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 임차인이 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 됩니다. 금지되는 행위는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 그로부터 권리금을 수수하는 행위(1호), 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위(2호), 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위(3호), 그 밖에 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위(4호)입니다.

이 규정은 방해를 금지하는 규정이지 권리금 액수를 보장하는 규정은 아닙니다. 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때 배상 책임을 지고(제3항), 그 배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 그러니 나가기만 하면 권리금을 다 받는다는 기대도, 갱신하면 권리금이 사라진다는 걱정도 조문과는 거리가 있습니다.

두 카드를 나란히 놓으면 보이듯 두 길은 시작점이 같고 끝점이 다릅니다. 이 차이가 언제까지 결정해야 하느냐는 실전 질문을 만듭니다. 회수를 시도하다가 갱신으로 돌아설 수 있는 시간은 생각보다 짧습니다. 다음 장에서 두 기간이 겹치는 구간을 날짜 순서대로 살펴보겠습니다.

만료 6개월 전, 두 제도의 기간이 겹치는 구간

임대차기간 만료일을 기준으로 거꾸로 세어 보면 구조가 선명해집니다. 만료 6개월 전이 되는 날부터 갱신요구 기간과 권리금 방해 금지 기간이 동시에 시작됩니다. 이때부터 임차인은 갱신을 요구할 수도 있고, 신규임차인을 찾아 권리금 계약을 추진할 수도 있습니다. 이 다섯 달 남짓이 결정의 시간입니다.

만료 1개월 전이 지나면 상황이 달라집니다. 제10조제1항의 갱신요구 기간이 끝나므로, 그 뒤에 임차인이 갱신하겠다고 말해도 법이 정한 갱신요구권의 행사로 보기 어렵습니다. 반면 권리금 방해 금지 기간은 임대차 종료 시까지 이어집니다. 주선이 실패했을 때 갱신으로 되돌아갈 길이 좁아지는 것입니다.

그래서 일단 가게를 내놓아 보고 안 되면 갱신하자는 계획에는 1개월 전이라는 마감을 반드시 함께 적어 두어야 합니다. 신규임차인과의 협상이 늦어지는 사이 갱신요구 기간이 지나 버리면, 임대인이 갱신 거절 통지를 이미 해 둔 경우 임차인은 회수라는 한 가지 길만 남은 채 종료일을 맞을 수 있습니다. 반대로 임대인이 아무 통지도 하지 않았다면 뒤에서 볼 법정갱신이 문제가 됩니다.

1단계: 최초 계약부터 10년, 갱신요구권이 얼마나 남았나

첫 번째로 확인할 것은 갱신이라는 선택지가 애초에 남아 있는지입니다. 제10조제2항은 임차인의 계약갱신요구권을 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다고 정합니다. 처음 입점한 날부터 지금까지의 기간에 갱신될 경우 이어질 기간을 더해 10년을 넘는지 계산해 보아야 합니다.

10년이 이미 지났거나 이번 만료로 10년에 이른다면, 갱신요구라는 카드는 없다고 보고 출발해야 합니다. 이때 많은 임차인이 갱신도 안 되니 권리금도 끝났다고 생각하지만 그렇지 않습니다. 전체 임대차기간이 10년을 넘어 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다는 것이 대법원 판결의 취지입니다. 갱신의 문이 닫혀도 회수의 문은 따로 열려 있다는 뜻입니다.

반대로 10년이 넉넉히 남아 있다면 선택지가 넓어집니다. 이번에 갱신해 영업을 이어 가다가 다음 만료 때 가게를 넘기는 방법도 가능합니다. 제10조의4제1항은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터라고 정하고 있어, 갱신된 임대차가 끝날 때에도 같은 기간이 다시 문제됩니다. 지금 서둘러 나가지 않는다고 해서 다음 기회가 법적으로 사라지는 구조는 아닙니다. 다만 상권 변화 같은 현실적 위험은 함께 고려해야 합니다.

2단계: 임대인이 갱신 거절이나 조건 변경을 통지했는가

두 번째는 임대인의 움직임입니다. 제10조제4항은 임대인이 제1항의 기간 이내에, 즉 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 정합니다. 이것이 법정갱신이고, 이 경우 임대차의 존속기간은 1년으로 봅니다.

통지가 왔다면 내용부터 나누어 봅니다. 갱신 거절 통지라면 임차인이 기간 안에 갱신을 요구했을 때 임대인이 제10조제1항 각 호의 사유를 내세울 수 있는지가 쟁점이 됩니다. 각 호 사유가 없다면 거절 통지가 먼저 와 있어도 임대인은 임차인의 갱신요구를 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다.

조건 변경 통지, 예컨대 차임을 크게 올리겠다는 통지가 왔다면 계산이 달라집니다. 임차인이 갱신을 요구하면 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보고, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있을 뿐입니다. 제11조의 증액 한도는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율이므로, 그 범위를 넘는 인상 요구를 그대로 받아들여야 하는 구조는 아닙니다. 인상 요구를 듣고 그럴 바엔 나가겠다고 결정하기 전에, 갱신했을 때의 실제 부담부터 계산해 보는 것이 순서입니다.

환산보증금이 대통령령으로 정하는 보증금액을 넘는 상가는 다르게 보아야 합니다. 제2조제3항은 이런 상가에도 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문을 적용한다고 정하므로 갱신요구권과 10년 한도, 동일 조건 갱신 원칙은 그대로 적용됩니다. 그러나 제3항 단서(제11조 범위의 증감)는 열거되어 있지 않고, 대신 제10조의2가 계약갱신의 특례로서 당사자가 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다고 정합니다. 갱신을 택했을 때 차임이 어디까지 오를 수 있는지 예측하는 방식이 달라지는 셈입니다.

또 하나 기억할 점은 제10조제4항의 법정갱신과 제5항의 해지 통고 규정이 제2조제3항 열거에 들어 있지 않다는 것입니다. 따라서 환산보증금 초과 상가에는 이 두 항이 적용되지 않고, 통지 없이 기간이 지난 경우에는 민법상 묵시의 갱신 문제로 따로 검토해야 할 수 있습니다. 반면 권리금 회수기회 보호는 제2조제3항이 제10조의2부터 제10조의9까지를 열거하고 있어 초과 상가에도 적용됩니다.

3단계: 신규임차인을 실제로 주선할 수 있는가

세 번째는 회수 쪽의 현실성입니다. 제10조의4는 임대인의 방해를 금지할 뿐, 임대인이 신규임차인을 대신 찾아 주거나 권리금을 대신 지급하는 제도가 아닙니다. 권리금 계약은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약(제10조의3제2항)이고, 보호의 출발점은 언제나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자입니다. 주선할 사람이 없다면 보호 규정이 작동할 장면 자체가 생기지 않습니다.

그래서 결정 구간에서는 상권 수요, 업종 전환 가능성, 시설 상태를 놓고 냉정하게 따져 보아야 합니다. 매물로 내놓았을 때 문의가 오는지, 가게를 보러 온 사람이 구체적인 금액과 일정을 이야기하는지, 자금 계획이 서 있는 사람인지가 출발점입니다. 만료 1개월 전까지 이런 신호가 전혀 없다면 갱신을 택해 시간을 버는 쪽이 나을 수 있습니다.

주선이 진행된다면 임차인이 해야 할 일도 법에 적혀 있습니다. 제10조의4제5항에 따라 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 합니다. 이 정보 제공을 서면이나 문자로 남겨 두면, 나중에 임대인이 신규임차인의 자력이 의심스러웠다고 주장할 때 반박 자료가 될 수 있습니다.

임대인 쪽에서 정당한 사유로 내세울 수 있는 사정도 미리 점검합니다. 제10조의4제2항은 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우(1호), 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우(2호), 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우(3호), 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우(4호)에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다고 정합니다. 주선할 사람의 자금 사정이 불투명하다면 이 조항 때문에 회수 계획이 흔들릴 수 있습니다.

4단계: 갱신거절 사유가 내게 있다면 두 길이 함께 좁아집니다

마지막 점검은 임차인 자신에게 있는 사정입니다. 제10조제1항 각 호의 사유는 갱신요구를 거절할 수 있는 사유이면서, 제10조의4제1항 단서에 따라 권리금 회수기회 보호를 배제하는 사유이기도 합니다. 즉 이 사유가 있으면 갱신과 회수 두 길이 함께 좁아질 수 있습니다.

표에서 특히 자주 다툼이 되는 것은 1호, 4호, 7호입니다. 1호는 3기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우로 정해져 있어, 밀린 차임을 나중에 정리했더라도 연체 이력이 문제될 수 있습니다. 4호는 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우이므로, 매장 한쪽을 다른 사업자에게 빌려준 적이 있다면 해당 여부가 사안별로 다퉈질 수 있습니다. 7호는 철거나 재건축 계획을 통보했다는 사실만으로 충족되지 않고, 계약 체결 당시의 구체적 고지와 계획 준수(가목), 노후·훼손 또는 일부 멸실 등으로 인한 안전사고의 우려(나목), 다른 법령에 따른 철거·재건축(다목) 가운데 하나에 해당해야 합니다.

3호는 결정 단계에서 특히 눈여겨볼 조항입니다. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 임대인은 갱신을 거절할 수 있고, 이 사유 역시 제10조의4제1항 단서에 걸립니다. 임대인이 보상해 줄 테니 나가 달라고 할 때 쉽게 합의하면, 이후 신규임차인을 주선해 권리금을 받으려 해도 보호를 주장하기 어려워질 수 있습니다.

다만 제10조제1항 각 호만이 임대인이 책임을 벗는 경로는 아닙니다. 앞서 본 제10조의4제2항의 정당한 사유 간주가 있고, 제10조의5는 대규모점포나 준대규모점포의 일부인 경우(전통시장은 제외)와 국유재산 또는 공유재산인 경우에는 제10조의4를 적용하지 않는다고 정합니다. 내 점포가 이런 유형이라면 갱신 쪽의 비중이 커집니다.

만료 1개월 전이 지났다면 상가 임대차 보호법 권리금 회수는 어떻게 되나요?

결정을 미루다 1개월 전 시점을 넘겼다면 질문의 순서를 바꿔야 합니다. 이때는 갱신을 요구할지가 아니라 임대인이 기간 안에 통지를 했는지부터 봅니다. 임대인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않았다면, 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고 존속기간은 1년으로 봅니다(제10조제4항).

법정갱신이 성립하면 임차인에게 쓸모 있는 장치가 하나 더 붙습니다. 제10조제5항에 따라 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 영업을 이어 가다가 알맞은 신규임차인이 나타나면 해지 통고로 종료 시점을 잡는 식의 계획이 가능해지는 것입니다.

그러나 이 경우 권리금 회수기간을 어떻게 계산할지는 조심스럽게 보아야 합니다. 제10조의4제1항은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지라고만 정하고 있어, 해지 통고로 종료일이 정해지는 경우 그 기간을 어디서부터 셀지는 조문이 직접 답하지 않습니다. 해지 통고를 보내기 전에 신규임차인 주선 시점과 통고 시점을 어떻게 맞출지 미리 설계해 두어야 하는 이유입니다.

임대인이 기간 안에 갱신 거절 통지를 했고 임차인도 갱신을 요구하지 않았다면, 임대차는 만료일에 끝나는 방향으로 갑니다. 이때 남은 길은 종료 시까지 신규임차인을 주선하는 것입니다. 종료 후에 주선하는 것은 제10조의4제1항이 정한 방해 금지 기간 밖이므로 원칙적으로 보호를 기대하기 어렵습니다. 종료일이 다가오는데 주선이 진행 중이라면 임대인의 회신을 문서로 받아 두고 협상 경과를 날짜별로 기록해 두어야 합니다.

환산보증금 초과 상가라면 앞서 본 것처럼 제10조제4항과 제5항이 적용되지 않으므로, 1개월 전이 지난 뒤의 상황은 계약서의 갱신·해지 조항과 민법 규정에 따라 따로 검토해야 합니다. 이 경우에도 권리금 회수기회 보호는 적용되므로 종료 시점이 언제인지부터 정확히 확정하는 것이 우선입니다. 상가 임대차 보호법 권리금 회수 문제는 결국 종료일 특정에서 출발합니다. 일정이 꼬였다면 02-591-5657로 계약서와 통지 문서를 놓고 순서를 함께 정리해 보시기 바랍니다.

갱신과 회수 사이에서 자주 듣는 임대인의 말, 조문으로 다시 보기

결정 구간에서는 임대인의 한마디가 판단을 흔드는 경우가 많습니다. 자주 듣는 말을 조문에 비추어 다시 보면 다음과 같습니다.

이런 말들이 오갔다면 대화 내용을 그대로 기록해 두는 것이 좋습니다. 나중에 손해배상을 청구하게 될 때 임대인의 방해행위, 정당한 사유 없음, 손해 발생이 하나씩 다투어지는데, 결정 구간에 오간 말과 문서가 그 출발 자료가 되기 때문입니다. 배상액은 앞서 본 대로 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하고, 종료 당시 권리금은 소송에서 감정평가로 다투는 것이 보통입니다.

법도 권리금소송센터의 엄정숙 변호사는 부동산·민사 전문 변호사이자 공인중개사로서 부동산 관련사건 7,000건 이상을 다뤄 왔습니다. 기간이 남아 있을 때 미리 점검해 두시기 바랍니다.

자주 묻는 질문